¿Qué son los contratos electrónicos en la compraventa inmobiliaria? Claves sobre la explicación web y la gestión de poderes

Los contratos electrónicos en la compraventa inmobiliaria quedaron plenamente habilitados con la reforma de mayo de 2022 de la Ley del Negocio de Intermediación Inmobiliaria, que permitió digitalizar la explicación de asuntos importantes y el contrato de compraventa inmobiliaria (documento del artículo 37). Sin embargo, en la práctica, especialmente en el caso de matrimonios con doble ingreso que compran con un préstamo en pareja, los casos en los que "todo se completa de forma electrónica" siguen siendo minoritarios. Incluso en la compra de vivienda habitual por parte de clientes ultra patrimoniales y patrimoniales que acompañamos en INA&Associates, el diseño más habitual combina la explicación web de asuntos importantes con un poder en papel. En este artículo ordenamos los puntos prácticos que conviene que la parte compradora tenga presentes, desde la preparación y el momento de la firma hasta los poderes y la coordinación con el banco.

Puntos clave de este artículo

• Con la reforma de mayo de 2022 de la Ley del Negocio de Intermediación Inmobiliaria, se permitió la entrega electrónica de la explicación de asuntos importantes y del documento del artículo 37 en la compraventa inmobiliaria, así como la eliminación de la obligación de estampar sello, y las explicaciones de asuntos importantes por IT entraron en una fase de uso plenamente operativo en las operaciones de compraventa.
• Para los matrimonios con doble ingreso que recurren a un préstamo en pareja y en los que una de las personas trabaja lejos o está destinada en el extranjero, los contratos electrónicos y las explicaciones web de asuntos importantes reducen de forma significativa la carga del tiempo de desplazamiento y de pedir días libres.
• Aunque sea posible celebrar contratos electrónicos, en la práctica sigue siendo habitual conservar el poder en papel junto con el sello registrado y el certificado del sello. La razón está en las prácticas de aceptación de las entidades financieras, los escribanos judiciales y la Oficina de Asuntos Jurídicos.
• Aunque el contrato de compraventa pueda digitalizarse, no es raro que el contrato de préstamo con el banco financiador siga en papel, y la calidad de la planificación del calendario influye directamente en el riesgo de liquidación.

¿Por qué se habilitaron plenamente los contratos electrónicos en la compraventa inmobiliaria? Contexto y punto de llegada en 2026

En conclusión, la reforma de mayo de 2022 de la Ley del Negocio de Intermediación Inmobiliaria permitió de forma plena la digitalización en el ámbito de la compraventa, y en 2026 estamos en una etapa en la que el entorno para digitalizar ya existe, pero se elige en los casos en los que puede alcanzarse un acuerdo entre todas las partes implicadas.

Puntos principales de la reforma de mayo de 2022 de la Ley del Negocio de Intermediación Inmobiliaria

Los contratos electrónicos en la compraventa inmobiliaria comenzaron a avanzar de verdad con la reforma de la Ley del Negocio de Intermediación Inmobiliaria que entró en vigor el 18 de mayo de 2022. Gracias a ello se permitió la entrega electrónica de la explicación de asuntos importantes (documento del artículo 35) y del contrato de compraventa (documento del artículo 37), y también se eliminó la obligación de estampar sello. Con el consentimiento de la contraparte, los documentos pueden entregarse por medios electrónicos y formalizarse mediante firma electrónica.

Antes de la reforma, las explicaciones de asuntos importantes por IT ya se utilizaban en arrendamientos tras varias pruebas piloto, pero la compraventa quedaba fuera del alcance. La incorporación de la compraventa tuvo un significado muy relevante y ha reconfigurado de forma importante el flujo de trabajo de compradores, empresas intermediarias y escribanos judiciales.

Cómo entender la implantación plena de las explicaciones de asuntos importantes por IT (explicaciones web)

En las operaciones de compraventa, el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo indicó el 30 de marzo de 2021 que las explicaciones de asuntos importantes por IT pasarían a una operación plena, y su despliegue se extendió a todo el país desde el ejercicio fiscal 2021. En la actualidad, el Manual para la realización de explicaciones de asuntos importantes utilizando IT del ministerio y el manual de la asociación nacional del sector (revisado en diciembre de 2024) se han consolidado como guías operativas.

Aun así, sigue existiendo distancia entre "los contratos electrónicos son posibles" y "vamos a avanzar de forma electrónica". Si la parte vendedora, la entidad financiera o el escribano judicial parten de una operativa en papel, la sola voluntad de la parte compradora no basta para digitalizar por completo la operación. Incluso en 2026, la tasa de digitalización de los contratos de compraventa sigue variando según el caso.

En matrimonios con doble ingreso que compran con un préstamo en pareja, ¿en qué situaciones funcionan bien los contratos electrónicos en la compraventa inmobiliaria y en cuáles no tanto?

En conclusión, la digitalización resulta muy eficaz cuando hay limitaciones para estar presentes juntos por trabajo a distancia, destino en el extranjero o cuidado infantil, mientras que el contrato de préstamo del banco financiador y la asistencia presencial a la liquidación siguen siendo ámbitos donde permanecen el papel y la presencia física.

Situaciones en las que funciona bien: restricciones de tiempo por trabajo a distancia, destino en el extranjero o cuidado infantil

En un préstamo en pareja, cada cónyuge pasa a ser prestatario, por lo que en principio lo ideal es que tanto la explicación de asuntos importantes como el contrato de compraventa se realicen con la presencia conjunta de ambas personas. Sin embargo, no son raros los casos en los que una de ellas ha sido trasladada a otra región, está destinada en el extranjero o tiene dificultades para salir poco después del parto. Las explicaciones web de asuntos importantes y la firma electrónica alivian de forma directa esa limitación de presencia.

En uno de los casos que acompañamos, un matrimonio con doble ingreso, con el marido destinado en Singapur y la esposa en Tokio al cuidado de su hijo, pudo completar en una hora la explicación web de asuntos importantes conectando el lugar de destino y el domicilio, y formalizar el contrato de compraventa con firma electrónica. Al dejar de ser necesarios los billetes de avión y los días de permiso, dio la impresión de que mejoró la propia calidad de la decisión.

Situaciones en las que funciona peor: cuando el banco financiador solo admite contratos en papel y en la asistencia a la liquidación

Por otra parte, también hay fases en las que la digitalización avanza con dificultad. Un ejemplo representativo es el contrato de préstamo con el banco financiador. Incluso entre los grandes bancos conviven productos compatibles con contratos electrónicos y productos solo en papel, y en los bancos regionales y cooperativas de crédito el papel sigue siendo la práctica dominante. Además, la asistencia a la liquidación el día de la entrega sigue siendo difícil de completar en línea porque el escribano judicial avanza mientras verifica los originales de la documentación registral.

Distinguir con serenidad qué puede acortarse con la digitalización y qué no es la primera decisión para proteger el tiempo de la parte compradora. Recomendamos confirmar con la empresa intermediaria, desde una fase temprana, si se trata de una operación que realmente puede llevarse por vía electrónica. Si tiene inquietudes, puede ordenarlas de forma individual en la consulta gratuita de INA.

¿Cómo se desarrolla una explicación web de asuntos importantes (explicación por IT)? Preparación previa y secuencia del día

En conclusión, si antes del día se preparan cuatro puntos, la entrega previa, la confirmación de lectura, la comprobación del entorno de comunicación y la conservación de la grabación, la explicación del propio día puede desarrollarse de forma ágil y concentrada.

Práctica de la entrega previa y la confirmación de lectura

La clave de la explicación web de asuntos importantes es no dejar todo para improvisar el mismo día. El manual del ministerio también exige la entrega previa de la explicación de asuntos importantes y la confirmación de su lectura. Lo habitual es recibir la documentación en formato electrónico varios días antes de la fecha del contrato, plantear al intermediario las dudas que existan y llegar así al día señalado.

Desde la experiencia práctica, los casos en los que hay intercambio previo de preguntas suelen requerir menos tiempo de explicación ese día, mientras que los casos en los que se llega sin preguntas previas tienden a alargarse. Recomendamos a los lectores asegurar entre dos y tres días hábiles entre la entrega previa y el propio día de la explicación.

Verificación de identidad, entorno de comunicación y conservación de la grabación el día señalado

Ese día, el agente inmobiliario titulado verifica por cámara un documento de identidad con fotografía, comprueba la calidad de la comunicación y la claridad del audio, y solo después inicia la explicación. El manual del ministerio recomienda la grabación de vídeo y audio, y muchas empresas intermediarias conservan la grabación con el consentimiento de la parte compradora. La grabación ayuda a evitar futuras discusiones sobre lo dicho y también aporta tranquilidad a la parte compradora.

Ajuste del momento de la firma electrónica: un diseño que separa las fechas del contrato

En los matrimonios con préstamo en pareja, el aspecto con mayor margen de diseño es el momento de la firma electrónica. Aunque ambas personas no estén presentes juntas el mismo día, técnicamente es posible firmar con desfase temporal. En los servicios de firma electrónica en la nube, como CloudSign, cada persona puede firmar en el momento que mejor le convenga dentro del periodo de validez, normalmente de 48 a 72 horas tras el envío de la solicitud de firma.

No obstante, ese momento debe coordinarse con el momento de firma de la parte vendedora y, si se opta por un diseño con fechas separadas, es imprescindible el acuerdo entre vendedor, intermediario y escribano judicial. Un punto que requiere especial atención es la fecha de ingreso de las arras, por lo que el diseño debe hacer coincidir la fecha de perfeccionamiento del contrato de compraventa con la fecha de liquidación de las arras.

Si solo una de las personas puede estar presente, ¿cómo debe gestionarse el poder en un préstamo en pareja?

En conclusión, incluso en la era de los contratos electrónicos, la práctica dominante sigue siendo conservar el poder en papel junto con el sello registrado y el certificado del sello. Debe identificarse de forma concreta el alcance de la representación y, en caso de destino en el extranjero, se sustituye por un certificado de firma.

¿Por qué se conserva el poder en papel?

Aunque avancen los contratos electrónicos, mantener específicamente el poder en papel junto con el sello registrado y el certificado del sello sigue siendo la práctica predominante. Hay tres razones. En primer lugar, en entidades financieras, escribanos judiciales y la Oficina de Asuntos Jurídicos sigue muy arraigada la práctica de garantizar la autenticidad mediante el sello registrado y su certificado en un documento que delimita el alcance de la representación delegada, como el precio de compraventa, las arras, la fecha de entrega y las condiciones de financiación. En segundo lugar, en algunas solicitudes registrales ante la Oficina de Asuntos Jurídicos se exige el original en papel como acreditación de las facultades de representación. En tercer lugar, las operaciones de verificación de identidad de las entidades financieras están diseñadas sobre la base de un poder en papel.

Desde la perspectiva de la Ley japonesa de Firma Electrónica, no es que el poder no pueda digitalizarse. Sin embargo, en la situación actual el coste de alcanzar un acuerdo para que todas las partes implicadas lo acepten de forma electrónica sigue siendo alto, y en muchos casos resulta más rápido y más seguro avanzar con un único documento en papel.

Datos indispensables que deben incluirse en el poder

En el poder deben consignarse de forma concreta el precio de compraventa, el importe de las arras, la fecha prevista de entrega, los límites máximos de las condiciones de financiación e incluso el tratamiento de los derechos de resolución. Una delegación global del tipo "se delegan todos los asuntos" suele ser rechazada en la práctica de aceptación de entidades financieras y escribanos judiciales, por lo que la regla básica es especificar el alcance de la representación. El Centro de Promoción de Transacciones Inmobiliarias, fundación de interés público, sostiene lo mismo en sus observaciones sobre los puntos de atención cuando una parte del contrato de compraventa actúa mediante representante.

Certificado de firma y certificado de residencia en caso de destino en el extranjero

Si el marido está destinado en el extranjero, no puede obtenerse el certificado del sello, por lo que se adjuntan al poder un certificado de firma y un certificado de residencia emitidos por la representación diplomática japonesa en el exterior. Para obtenerlos hay que reservar cita en la representación diplomática, y en algunos países el trámite puede tardar entre dos y tres semanas. Contando hacia atrás desde la fecha de liquidación del préstamo en pareja, lo más prudente es comenzar al menos con un mes de antelación. Si necesita apoyo para diseñar la documentación, utilice la consulta de apoyo a la compra de INA.

¿Qué riesgos y qué diseño conviene considerar cuando el banco financiador no admite contratos electrónicos?

En conclusión, aunque el contrato de compraventa pueda digitalizarse, si el contrato de préstamo permanece en papel es posible evitar la confusión justo antes de la entrega si se cierran con antelación la agenda de visita a sucursal, las diferencias de impuesto de timbre, las comisiones y los requisitos de asistencia el día de la liquidación.

Desfase de calendario entre el contrato de compraventa (electrónico) y el contrato de préstamo (papel)

No está garantizado que el contrato hipotecario electrónico avance al mismo ritmo que el contrato de compraventa. Aunque el contrato de compraventa pueda formalizarse electrónicamente, si el contrato de préstamo del banco financiador sigue en papel, será necesario acudir a una sucursal bancaria unos días antes del desembolso para firmar. Si en un matrimonio con doble ingreso una de las personas está lejos, no asegurar esa visita puede desplazar la fecha de liquidación.

Tratamiento del impuesto de timbre y de las comisiones del contrato electrónico

Cuando el contrato es electrónico, deja de ser necesario el impuesto de timbre sobre el contrato de compraventa, ya que, según el criterio de la Agencia Tributaria Nacional, los datos electrónicos no constituyen un documento sujeto a tributación. En los contratos de compraventa de más de 10 millones y hasta 50 millones de yenes, el impuesto de timbre es de 10.000 yenes con la medida de reducción, por lo que el beneficio económico de la digitalización no es menor. Por otro lado, cuando se utiliza un servicio de contrato electrónico en la nube, puede generarse una comisión, por lo que conviene confirmar previamente con la empresa intermediaria qué servicio se utilizará y quién asumirá ese coste.

Aspectos que conviene confirmar con la persona comercial responsable

Como comprador, hay cinco puntos que conviene confirmar. Primero, si el producto financiero es compatible con contratos electrónicos. Segundo, el formato de formalización del contrato de préstamo, es decir, si será electrónico o en papel y si exige acudir a la sucursal. Tercero, si el procedimiento de contratación del seguro contra incendios también puede digitalizarse. Cuarto, cómo se recibirá la información de identificación registral, por correo o en persona. Quinto, los requisitos de asistencia el día de la liquidación. Si estos cinco puntos se cierran desde una fase temprana, puede evitarse en gran medida el caos de agenda justo antes de la entrega.

La visión de INA&Associates: ¿dónde aumenta de verdad el valor con la digitalización?

En conclusión, el valor esencial de la digitalización no está en ahorrar impuesto de timbre, sino en devolver a la parte compradora y a su familia el tiempo y la concentración necesarios para tomar buenas decisiones.

El valor esencial de los contratos electrónicos en la compraventa inmobiliaria no está en el ahorro del impuesto de timbre. Está en recuperar el tiempo y la concentración que la parte compradora y su familia pueden dedicar a decidir. Cuanto mayor es el patrimonio de un hogar con doble ingreso, mayor es el valor de su tiempo y más difícil resulta ir acumulando medias jornadas libres entre semana. Considero que la digitalización y las explicaciones web de asuntos importantes deben entenderse, por tanto, como un medio para proteger este "activo tiempo".

Precisamente por eso, el grado de digitalización debe decidirse partiendo de la calidad de la decisión que se desea preservar. Más que lanzarlo todo por la vía electrónica, conviene confirmar en papel y de forma presencial los puntos críticos. En INA diseñamos de forma individual para cada cliente qué debe digitalizarse y qué debe permanecer en papel, y como compañía de inversión en capital humano respaldamos decisiones sostenibles partiendo del bienestar de todas las personas implicadas.

Resumen

La compraventa inmobiliaria en la era de los contratos electrónicos supone un gran viento de cola para los matrimonios con doble ingreso que contratan un préstamo en pareja. No obstante, para aprovechar ese impulso conviene comprender cuatro puntos prácticos: la preparación de la explicación web de asuntos importantes, el diseño del momento de la firma electrónica, la gestión en papel del poder y los desfases de calendario del contrato de préstamo. Precisamente porque se ha ampliado el alcance de lo que puede digitalizarse, hoy importa más el criterio para decidir qué debe seguir en papel. Si está considerando una compra, le recomendamos elegir un intermediario que pueda asesorarle no solo sobre la selección del inmueble, sino también sobre el diseño de la operativa contractual.

Autor: Daisuke Inazawa (Representative Director, INA&Associates Co., Ltd.)
Última actualización: abril de 2026

Preguntas frecuentes (FAQ)

Q1. ¿Puede completarse totalmente en línea un contrato de compraventa inmobiliaria?

A. Técnicamente es posible digitalizar todo, desde la explicación de asuntos importantes hasta el contrato de compraventa y el contrato de préstamo. En la realidad, sin embargo, los casos totalmente en línea siguen siendo minoritarios debido a las diferencias operativas entre los bancos financiadores y los operadores de la parte vendedora. Recomendamos confirmar desde una fase temprana con la empresa intermediaria hasta dónde puede llegar la digitalización en su caso.

Q2. ¿Es válido un poder en formato electrónico?

A. Si cumple los requisitos de la Ley japonesa de Firma Electrónica, un poder electrónico también puede ser válido. Sin embargo, en la práctica las entidades financieras, los escribanos judiciales y la Oficina de Asuntos Jurídicos suelen exigir papel junto con sello registrado y certificado del sello, por lo que la gestión en papel sigue siendo la más habitual. El alcance de la representación, incluido el precio de compraventa, las arras, la fecha de entrega y las condiciones de financiación, debe especificarse con claridad.

Q3. ¿Es obligatoria la grabación en una explicación de asuntos importantes por IT?

A. No es una obligación legal, pero el manual del ministerio recomienda grabar audio y vídeo, y muchas empresas intermediarias conservan la grabación con el consentimiento de la parte compradora. Como también sirve como material de consulta posterior para quien compra, recomendamos aceptar la grabación.

Q4. En un préstamo en pareja, ¿pueden los cónyuges firmar electrónicamente en días distintos?

A. Los servicios de contrato electrónico en la nube suelen permitir que cada cónyuge firme en días distintos dentro del periodo de validez de la solicitud de firma, que normalmente es de 48 a 72 horas. No obstante, ello presupone el acuerdo entre vendedor, intermediario y escribano judicial, así como la coherencia con la fecha de liquidación de las arras. Por eso conviene cerrar con antelación el diseño de las fechas del contrato.