أُجيز العقد الإلكتروني في بيع وشراء العقارات بشكل كامل بعد أن سُمِح برقمنة بيان شرح العناصر الجوهرية وعقد البيع (مستند المادة 37) بموجب تعديل قانون أعمال المعاملات العقارية في مايو/أيار 2022. ومع ذلك، في الممارسة العملية الميدانية، ولا سيما لدى الأزواج العاملين الذين يشترون عبر قرض مزدوج، لا يزال خيار «إتمام كل شيء إلكترونيًا بالكامل» أقلية. وحتى في عمليات شراء المنازل للسكن الشخصي الخاصة بذوي الثروات الفائقة وذوي الملاءة العالية التي تتوسط فيها INA&Associates، فإن أكثر الصيغ اختيارًا هي الجمع بين الشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية عبر الويب وسندات الوكالة الورقية. في هذا المقال، ننظم النقاط العملية الأساسية التي ينبغي للمشتري الإحاطة بها، من الترتيبات وتوقيت التوقيع إلى سندات الوكالة والتعامل مع البنوك.
أهم النقاط في هذا المقال
- بموجب تعديل قانون أعمال المعاملات العقارية في مايو/أيار 2022، سُمِح بالتسليم الإلكتروني لبيان شرح العناصر الجوهرية ومستند المادة 37 في بيع وشراء العقارات، كما أُلغي شرط الختم، ودخل الشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية في المعاملات البيعية مرحلة التشغيل الفعلي الكامل.
- بالنسبة للأزواج العاملين الذين يشترون عبر قرض مزدوج ويكون أحدهما يعمل في منطقة بعيدة أو موفدًا إلى الخارج، فإن العقد الإلكتروني والشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية عبر الويب يخففان بشكل كبير عبء «وقت التنقل وطريقة أخذ الإجازات».
- حتى عندما يكون العقد الإلكتروني ممكنًا، فإن الممارسة السائدة عمليًا لا تزال الإبقاء على سند الوكالة بصيغة ورقية مع الختم الرسمي وشهادة الختم. ويعود ذلك إلى ممارسات القبول لدى المؤسسات المالية وكتّاب العدل القضائيين ومكتب الشؤون القانونية.
- حتى لو أمكن رقمنة عقد البيع، فليس من النادر أن يظل عقد القرض الاستهلاكي النقدي مع البنك الممول ورقيًا، وهنا تؤثر جودة تصميم الجدول الزمني مباشرة في مخاطر التسوية.
لماذا أُجيز العقد الإلكتروني في بيع وشراء العقارات بشكل كامل؟ الخلفية ونقطة الوصول حتى عام 2026
الخلاصة هي أن تعديل قانون أعمال المعاملات العقارية في مايو/أيار 2022 أتاح الرقمنة بشكل فعلي في مجال البيع والشراء، وفي الوقت الحالي من عام 2026 وصلنا إلى مرحلة «أصبحت البيئة المؤاتية للرقمنة متاحة، لكن يتم اختيارها في الملفات التي يمكن فيها الحصول على توافق جميع الأطراف المعنية».
أهم نقاط تعديل قانون أعمال المعاملات العقارية في مايو/أيار 2022
الانطلاقة الفعلية للعقد الإلكتروني في بيع وشراء العقارات بدأت مع تعديل قانون أعمال المعاملات العقارية الذي دخل حيز التنفيذ في 18 مايو/أيار 2022. وبموجب ذلك، سُمِح بالتسليم الإلكتروني لبيان شرح العناصر الجوهرية (مستند المادة 35) وعقد البيع (مستند المادة 37)، كما أُلغي الالتزام بالختم. وبعد الحصول على موافقة الطرف الآخر، يمكن تسليم المستندات بالوسائل الإلكترونية وإبرام العقد بالتوقيع الإلكتروني.
قبل هذا التعديل، كان الشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية مطبقًا في الإيجارات بعد تجارب اجتماعية، أما معاملات البيع والشراء فكانت خارج النطاق. ومن هنا تأتي أهمية السماح به في البيع، إذ أُعيدت مراجعة مسارات المشترين وشركات الوساطة وكتّاب العدل القضائيين دفعة واحدة.
مكانة الشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية (الشرح عبر الويب) في التشغيل الفعلي الكامل
في معاملات البيع والشراء، أعلنت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة في 30 مارس/آذار 2021 سياسة التشغيل الفعلي الكامل للشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية، وجرى تعميمه على مستوى البلاد منذ السنة المالية 2021. وفي الوقت الراهن، أصبحت أدلة الوزارة بشأن «تنفيذ شرح العناصر الجوهرية باستخدام تقنية المعلومات» وكذلك دليل الاتحاد الوطني للوسطاء العقاريين (المعدل في ديسمبر/كانون الأول من العام السادس من عهد ريوا) مستقرة بوصفها إرشادات مرجعية.
ومع ذلك، ما زالت هناك فجوة بين «إمكانية العقد الإلكتروني» و«المضي في الصفقة بالعقد الإلكتروني». فإذا كان أحد الأطراف من جهة البائع أو المؤسسة المالية أو كاتب العدل القضائي يفترض التشغيل الورقي، فلا يمكن للمشتري وحده تحقيق الرقمنة الكاملة. وحتى في عام 2026، يظل معدل رقمنة عقود البيع متفاوتًا بحسب كل صفقة، وهذه هي الحقيقة العملية.
في شراء الأزواج العاملين عبر القرض المزدوج، في أي الحالات يكون العقد الإلكتروني في بيع وشراء العقارات فعالًا، وفي أي الحالات يصعب أن يكون كذلك؟
الخلاصة هي أن الرقمنة تكون فعالة جدًا عند وجود قيود على الحضور المشترك بسبب العمل في منطقة بعيدة أو الإيفاد إلى الخارج أو رعاية الأطفال، في حين أن عقد القرض الاستهلاكي النقدي مع البنك الممول وحضور جلسة التسوية ما زالا مجالين تبقى فيهما الورقية والحضور الشخصي.
الحالات الفعالة: قيود الوقت بسبب العمل البعيد أو الإيفاد إلى الخارج أو رعاية الأطفال
في القرض المزدوج، يكون كل من الزوجين مدينًا بشكل مستقل، ولذلك يكون الحضور المشترك لكليهما هو الوضع المثالي في شرح العناصر الجوهرية وعقد البيع على السواء. لكن ليس من النادر أن يكون أحدهما في أثناء نقل وظيفي إلى منطقة أخرى، أو موفدًا إلى الخارج، أو في مرحلة ما بعد الولادة مباشرة بحيث يصعب عليه الخروج. وهنا يأتي دور الشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية عبر الويب والتوقيع الإلكتروني في معالجة قيد الحضور المشترك بشكل مباشر.
وفي إحدى الصفقات التي توليناها فعليًا، كان الزوج موفدًا إلى سنغافورة وكانت الزوجة تربي الأطفال داخل طوكيو، وتمكنا من إنهاء الشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية عبر الربط بين الموقع الخارجي والمنزل خلال ساعة واحدة، ثم إبرام عقد البيع بالتوقيع الإلكتروني. ومن خلال الاستغناء عن تذاكر الطيران والإجازات المدفوعة، كان الانطباع أن جودة اتخاذ القرار نفسها قد ارتفعت.
الحالات الأقل فعالية: عندما لا يقبل البنك الممول إلا بالعقد الورقي، وحضور جلسة التسوية
في المقابل، هناك مراحل يصعب فيها تقدم الرقمنة. المثال الأبرز هو عقد القرض الاستهلاكي النقدي مع البنك الممول. فحتى في البنوك الكبرى، تتعايش منتجات تدعم العقد الإلكتروني مع أخرى لا تقبل سوى الورقي، أما في البنوك الإقليمية واتحادات الائتمان فما زال التشغيل الورقي هو السائد. وفوق ذلك، فإن جلسة التسوية يوم التسليم تُدار مع قيام كاتب العدل القضائي بالتحقق من الأصول الورقية لمستندات التسجيل، ما يجعل الإتمام الكامل عبر الإنترنت صعبًا في الوضع الحالي.
إن الفصل الهادئ بين «ما الذي يمكن اختصاره بالرقمنة» و«ما الذي لا يمكن اختصاره» هو أول قرار يحمي وقت المشتري. ونوصي بالتحقق من شركة الوساطة في مرحلة مبكرة مما إذا كانت الصفقة من النوع الذي يتيح رقمنة التعاقد أم لا. ومن يشعر بالقلق يمكنه ترتيب هذه المسائل بشكل فردي عبر نافذة الاستشارة المجانية لدى INA.
كيف يتم الشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية عبر الويب؟ التحضير المسبق والترتيبات في يوم التنفيذ
الخلاصة هي أنه إذا جرى استكمال أربعة عناصر قبل يوم التنفيذ، وهي التسليم المسبق، والتأكد من القراءة، وفحص بيئة الاتصال، وحفظ التسجيل، فإن الشرح في اليوم نفسه يصبح مركزًا وقصيرًا.
الممارسة العملية للتسليم المسبق والتأكد من القراءة
جوهر الشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية عبر الويب هو «ألا يكون الأمر ارتجالًا كاملًا في يوم التنفيذ». فحتى دليل وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة يطلب التسليم المسبق لبيان شرح العناصر الجوهرية والتأكد من قراءته. وفي الممارسة المعتادة، يتلقى المشتري المستندات بصيغة بيانات إلكترونية قبل يوم التعاقد بعدة أيام، ويطرح الأسئلة على مسؤول الوساطة بشأن النقاط غير الواضحة، ثم يدخل يوم التنفيذ.
ومن منظور العمل الميداني، تكون مدة الشرح يوم التنفيذ أقصر في الملفات التي سبقتها أسئلة مسبقة، بينما تميل الملفات التي تدخل بلا أسئلة إلى أن تستغرق وقتًا أطول في ذلك اليوم. لذلك نوصي القراء بتأمين فترة فاصلة قدرها يومان إلى ثلاثة أيام عمل بين التسليم المسبق ويوم التنفيذ.
التحقق من الهوية يوم التنفيذ، وبيئة الاتصال، وحفظ التسجيل
في يوم التنفيذ، يتحقق خبير المعاملات العقارية عبر الكاميرا من وثيقة هوية تتضمن صورة شخصية، ثم يفحص حالة الاتصال ووضوح الصوت قبل بدء الشرح. ويوصي دليل الوزارة بالتسجيل المرئي والصوتي، وتقوم كثير من شركات الوساطة بحفظ التسجيل بعد الحصول على موافقة المشتري. ويساعد التسجيل على منع النزاعات اللاحقة من قبيل «قيل ولم يُقل»، كما يمنح المشتري عنصر طمأنينة إضافيًا.
تنسيق توقيت التوقيع الإلكتروني: تصميم يفصل يوم التعاقد
أكثر ما يتيح مجالًا للابتكار لدى الزوجين في القرض المزدوج هو توقيت التوقيع الإلكتروني. فالعقد الإلكتروني يمكن تقنيًا أن يُوقَّع في أوقات مختلفة حتى من دون حضور الطرفين في اليوم نفسه. ففي خدمات التوقيع الإلكتروني السحابية (مثل CloudSign وغيرها)، إذا كانت المهلة السارية بعد طلب التوقيع بين 48 و72 ساعة، يستطيع كل طرف أن يوقع في الوقت المناسب له.
لكن لا بد من مواءمة ذلك مع توقيت ختم الطرف البائع، وإذا جرى تصميم العملية على أساس فصل يوم التعاقد، فإن توافق البائع والوسيط وكاتب العدل القضائي شرط مسبق. والنقطة التي ينبغي الانتباه لها هي يوم تحويل العربون، إذ يجب تصميم العملية بحيث يتطابق تاريخ انعقاد عقد البيع مع يوم تسوية العربون.
إذا لم يتمكن من الحضور إلا أحد الطرفين، فكيف تُدار سندات الوكالة في القرض المزدوج؟
الخلاصة هي أنه حتى في عصر العقود الإلكترونية، فإن الممارسة السائدة عمليًا لا تزال الإبقاء على سندات الوكالة بصيغة ورقية مع الختم الرسمي وشهادة الختم. ويجب تحديد نطاق سلطة الوكالة بشكل واضح في الصياغة، وفي حالات الإيفاد إلى الخارج يُستعاض عنها بشهادة التوقيع.
لماذا تُترك سندات الوكالة في صيغة ورقية؟
حتى مع تقدم العقود الإلكترونية، تظل الممارسة السائدة عمليًا أن يُترك سند الوكالة وحده بصيغة ورقية مع الختم الرسمي وشهادة الختم. وهناك ثلاثة أسباب لذلك. أولًا، ما زالت العادة الراسخة لدى المؤسسات المالية وكتّاب العدل القضائيين ومكتب الشؤون القانونية تقوم على ضمان صحة المستند من خلال الختم الرسمي وشهادة الختم، بوصفه وثيقة تحدد نطاق السلطة المفوضة مثل قيمة البيع ومبلغ العربون وتاريخ التسليم وشروط التمويل. ثانيًا، توجد حالات يُطلب فيها الأصل الورقي بوصفه معلومات إثبات سلطة الوكالة في طلبات التسجيل لدى مكتب الشؤون القانونية. ثالثًا، لأن إجراءات التحقق من الهوية لدى المؤسسات المالية مبنية على افتراض وجود سند وكالة ورقي.
من الناحية القانونية بموجب قانون التوقيع الإلكتروني، ليس معنى ذلك أن سند الوكالة لا يمكن رقمنته. لكن تكلفة بناء توافق يتيح «قبول جميع الأطراف المعنية له إلكترونيًا» لا تزال مرتفعة حاليًا، والواقع أن تمرير ورقة واحدة يكون في كثير من الأحيان أسرع وأكثر ضمانًا.
البيانات الأساسية التي يجب تضمينها في سند الوكالة
يجب أن يُدرج في سند الوكالة بشكل محدد كل من قيمة البيع، ومبلغ العربون، وتاريخ التسليم المتوقع، والحد الأقصى لشروط التمويل، وطريقة التعامل مع حق الفسخ. أما الوكالة العامة من قبيل «أفوض في جميع الأمور» فكثيرًا ما تُرفض في الممارسة العملية لدى المؤسسات المالية وكتّاب العدل القضائيين، ولذلك فإن تحديد نطاق سلطة الوكالة بدقة قاعدة أساسية لا تقبل التهاون. كما يقرر مركز تعزيز تداول العقارات، وهو مؤسسة ذات منفعة عامة، المعنى نفسه في «النقاط الواجب مراعاتها عند وجود وكيل لأحد أطراف عقد البيع».
شهادة التوقيع وشهادة الإقامة في حالة الإيفاد إلى الخارج
إذا كان الزوج موفدًا إلى الخارج، فلن يتمكن من الحصول على شهادة الختم، ولذلك تُرفق بسند الوكالة شهادة التوقيع وشهادة الإقامة الصادرتان من البعثة الدبلوماسية في الخارج. ويتطلب الحصول عليهما حجز موعد لدى البعثة، وقد يستغرق الأمر أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع بحسب الدولة. ومن الآمن البدء بالتحرك قبل موعد التسوية في القرض المزدوج بشهر واحد على الأقل بعد الحساب العكسي. ومن يواجه صعوبة في تصميم المستندات يمكنه الاستفادة من استشارة دعم الشراء لدى INA.
ما المخاطر والتصميم المناسبان عندما لا يدعم البنك الممول العقد الإلكتروني؟
الخلاصة هي أنه حتى إذا أمكن رقمنة عقد البيع، ففي الحالات التي يظل فيها عقد القرض الاستهلاكي النقدي ورقيًا، يمكن تجنب الارتباك قبيل التسليم مباشرة إذا جرى مسبقًا إحكام جدول الحضور إلى الفرع، وفارق ضريبة الدمغة، والرسوم، ومتطلبات الحضور يوم التسوية.
اختلاف الجدول الزمني بين عقد البيع (إلكتروني) وعقد القرض الاستهلاكي النقدي (ورقي)
ليس بالضرورة أن يسير العقد الإلكتروني للقرض السكني على الوتيرة نفسها لعقد البيع. فحتى إذا أُبرم عقد البيع إلكترونيًا، فإن بقاء عقد القرض الاستهلاكي النقدي مع البنك الممول ورقيًا يعني أن التوقيع سيتم بالحضور إلى فرع البنك قبل أيام من يوم تنفيذ التمويل. وإذا كان أحد الزوجين العاملين يقيم في منطقة بعيدة، فإن عدم القدرة على تثبيت موعد هذه الزيارة قد يؤدي إلى تأجيل يوم التسوية نفسه.
التعامل مع ضريبة الدمغة ورسوم العقد الإلكتروني
عند اعتماد العقد الإلكتروني، لا تعود ضريبة الدمغة المفروضة على عقد البيع مستحقة (وفق تفسير مصلحة الضرائب الوطنية، لا تعد البيانات الإلكترونية مستندات خاضعة للضريبة). وبالنسبة لعقد بيع تتراوح قيمته بين أكثر من 10 ملايين ين وحتى 50 مليون ين أو أقل، تبلغ ضريبة الدمغة 10,000 ين في إطار التدابير التخفيفية، لذلك فإن الميزة الاقتصادية للرقمنة ليست صغيرة. وفي المقابل، قد تنشأ رسوم للعقد الإلكتروني عند استخدام خدمة عقد إلكتروني سحابية، لذا ينبغي التأكد مسبقًا من اسم الخدمة ومن يتحمل الرسوم مع شركة الوساطة.
العناصر التي ينبغي التأكد منها مع المسؤول التجاري
هناك خمس نقاط يرغب المشتري في تثبيتها. أولًا، ما إذا كان منتج التمويل المستهدف يدعم العقد الإلكتروني. ثانيًا، شكل إبرام عقد القرض الاستهلاكي النقدي (إلكتروني/ورقي، وهل يتطلب الحضور إلى الفرع). ثالثًا، ما إذا كان إجراء الانضمام إلى التأمين ضد الحريق يمكن رقمنته. رابعًا، طريقة استلام معلومات تعريف التسجيل (بالبريد أم بالحضور الشخصي). خامسًا، متطلبات الحضور يوم التسوية. وإذا جرى إحكام هذه النقاط الخمس في مرحلة مبكرة، فمن الممكن تقريبًا تجنب اضطراب المواعيد قبيل التسليم مباشرة.
رؤية INA&Associates: ما الذي تزداد قيمته فعلًا بفضل الرقمنة؟
الخلاصة هي أن القيمة الجوهرية للرقمنة لا تتمثل في توفير تكلفة الدمغة، بل في استعادة الوقت والطاقة الذهنية التي يمكن للمشتري وعائلته استخدامها في اتخاذ القرار.
القيمة الجوهرية للعقد الإلكتروني في بيع وشراء العقارات ليست في توفير تكلفة الدمغة. إنها تكمن في استعادة الوقت والطاقة الذهنية التي يستطيع المشتري وعائلته توجيهها لاتخاذ القرار. وكلما كان الزوجان العاملان من ذوي الملاءة العالية، ارتفعت قيمة وقتهم، وصعب عليهم تجميع أنصاف أيام الإجازة خلال أيام العمل. ومن هذا المنطلق، أرى أن الرقمنة والشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية عبر الويب ينبغي أن يُنظر إليهما بوصفهما وسيلة لحماية «أصل الوقت» هذا.
لكن لهذا السبب بالذات، ينبغي تحديد درجة الرقمنة انطلاقًا من «جودة القرار». فبدلًا من الاندفاع إلى إنجاز كل شيء إلكترونيًا، ينبغي التأكد من النقاط الجوهرية عبر الورق والحضور الشخصي. وفي INA، نقوم بتصميم فردي لكل عميل يحدد «ما الذي يُرقمن وما الذي يُترك ورقيًا»، وندعم قرارات مستدامة تنطلق من سعادة جميع الأشخاص المعنيين بوصفنا شركة تستثمر في رأس المال البشري.
الخلاصة
في عصر العقود الإلكترونية، يشكل بيع وشراء العقارات رياحًا مواتية قوية للأزواج العاملين الذين يستخدمون القرض المزدوج. ولكن للاستفادة من هذه الرياح المواتية، لا بد من ضبط أربع نقاط عملية أساسية: ترتيبات الشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية عبر الويب، وتصميم توقيت التوقيع الإلكتروني، والتشغيل الورقي لسندات الوكالة، وفروقات الجدول الزمني في عقد القرض الاستهلاكي النقدي. بل إن اتساع نطاق ما يمكن رقمنته هو تحديدًا ما يجعل القدرة على الحكم بشأن ما ينبغي إبقاؤه ورقيًا أكثر أهمية من أي وقت مضى. ومن يفكر في الشراء ننصحه باختيار شريك وساطة يمكنه تقديم المشورة ليس فقط في اختيار العقار، بل أيضًا في «تصميم عمليات التعاقد» بالتوازي مع ذلك.
الكاتب: دايسوكي إينازاوا (الرئيس التنفيذي لشركة INA&Associates Co., Ltd.)
آخر تحديث: أبريل/نيسان 2026
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س1. هل يمكن إنهاء عقد بيع وشراء العقار بالكامل عبر الإنترنت؟
ج. من الناحية التقنية، يمكن رقمنة كل شيء بدءًا من شرح العناصر الجوهرية إلى عقد البيع وعقد القرض الاستهلاكي النقدي، لكن في الواقع لا تزال الملفات التي تصبح إلكترونية بالكامل أقلية بسبب اختلاف ممارسات البنوك الممولة والجهات المهنية لدى البائع. ونوصي بالتحقق مبكرًا مع شركة الوساطة من نطاق ما يمكن رقمنته.
س2. هل يكون سند الوكالة الإلكتروني صالحًا أيضًا؟
ج. إذا استوفى سند الوكالة الإلكتروني متطلبات قانون التوقيع الإلكتروني فهو صالح، لكن توجد حالات كثيرة في الممارسة العملية لدى المؤسسات المالية وكتّاب العدل القضائيين ومكتب الشؤون القانونية يُطلب فيها سند ورقي مع الختم الرسمي وشهادة الختم، ولذلك يظل التشغيل الورقي هو السائد عمليًا. ويجب تحديد نطاق سلطة الوكالة وذكره بوضوح، مثل قيمة البيع ومبلغ العربون وتاريخ التسليم وشروط التمويل.
س3. هل التسجيل إلزامي في الشرح الإلكتروني للعناصر الجوهرية؟
ج. لا يعد ذلك التزامًا قانونيًا، لكن دليل وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة يوصي بالتسجيل المرئي والصوتي، كما أن كثيرًا من شركات الوساطة تحتفظ بالتسجيل بعد موافقة المشتري. وبالنسبة للمشتري أيضًا، يشكل التسجيل مادة مرجعية للمراجعة لاحقًا، لذا نوصي بالموافقة عليه.
س4. هل يجوز أن يوقّع الزوجان إلكترونيًا في يومين مختلفين ضمن القرض المزدوج؟
ج. تتيح خدمات العقد الإلكتروني السحابية أن يوقع كل طرف في يوم مختلف ما دام ذلك ضمن فترة صلاحية طلب التوقيع (وعادة ما تكون بين 48 و72 ساعة). لكن ذلك يفترض وجود اتفاق ثلاثي بين البائع والوسيط وكاتب العدل القضائي، مع اتساقه مع يوم تسوية العربون. لذلك ينبغي إحكام تصميم يوم التعاقد مسبقًا.
