不動產買賣電子契約，隨著2022年5月《宅地建物取引業法》修訂，重要事項說明書與買賣契約書（第37條書面）的電子化獲得承認，已全面解禁。不過在實務現場，尤其是以雙人貸款購屋的雙薪夫妻案例中，「全部以電子方式完成」至今仍屬少數。即使是在我們INA&Associates所仲介的超高淨值及高淨值客戶自住房購買案件中，將Web重要事項說明與紙本委任狀相結合的設計，仍是最常被選擇的方式。本文將圍繞流程安排、簽署時機、委任狀及銀行應對等面向，整理購屋方應當掌握的關鍵要點。
本文重點
- 隨著2022年5月《宅地建物取引業法》修訂，不動產買賣中的重要事項說明書與第37條書面的電子交付，以及取消用印義務已獲承認，IT重要事項說明也進入買賣交易的正式運用階段。
- 對於一方在外地工作或海外派駐的雙薪夫妻而言，電子契約與Web重要事項說明能大幅降低「移動時間與請假安排」的負擔。
- 即使可以採用電子契約，委任狀在實務上仍以紙本＋實印＋印鑑證明書的方式保留為主流。這是由於金融機構、司法書士與法務局的受理實務所致。
- 即便買賣契約可以電子化，融資銀行的金錢消費貸借契約仍維持紙本形式的情況並不少見，時程設計的優劣將直接影響交割風險。
為什麼不動產買賣電子契約會全面解禁？背景與截至2026年的發展階段
結論是，隨著2022年5月《宅地建物取引業法》修訂，買賣領域的電子化已正式全面解禁，而到了2026年的今天，已進入「電子化環境已經具備，但僅在相關各方能夠達成一致的案件中加以選擇」的階段。
2022年5月《宅地建物取引業法》修訂要點
不動產買賣電子契約真正開始全面推進，起點是自2022年5月18日起施行的《宅地建物取引業法》修訂。由此，重要事項說明書（第35條書面）與買賣契約書（第37條書面）的電子交付獲得承認，用印義務也被廢除。在取得對方同意後，可以透過電子方式交付文件，並以電子簽名完成締結。
修訂前，租賃領域已透過社會實驗實施IT重要事項說明，但買賣並不在適用範圍內。買賣領域獲准實施的意義重大，購屋者、仲介公司與司法書士的作業動線因此被全面重新檢視。
IT重要事項說明（Web重要事項說明）的正式運用定位
在買賣交易中，IT重要事項說明方面，國土交通省已於2021年3月30日提出正式運用方針，並自令和3年度起於全國推廣。目前，國土交通省的《活用IT實施重要事項說明實施手冊》以及全宅連的手冊（令和6年12月修訂）已作為指引廣泛確立。
不過，「可以採用電子契約」與「實際以電子契約推進」之間，依然存在距離。只要賣方一側的業者、金融機構或司法書士中有任何一方以紙本運作為前提，單憑買方意願就無法實現完全電子化。即使到了2026年，買賣契約的電子化比例仍會因案件而有明顯差異，這就是現實。
雙薪夫妻×雙人貸款購屋中，不動產買賣電子契約在哪些場景更有效、哪些場景效果有限？
結論是，對於外地工作、海外派駐或育兒期間難以同席的情況，電子化具有顯著效果；但融資銀行的金錢消費貸借契約以及交割到場等環節，仍屬保留紙本與面對面辦理的領域。
有效場景：外地工作、海外派駐、育兒期間的時間限制
雙人貸款意味著夫妻雙方分別成為債務人，因此原則上無論是重要事項說明還是買賣契約，兩人一同到場最為理想。但一方在外地調任、海外派駐，或產後不久難以外出的情況並不少見。Web重要事項說明與電子簽名，正面解決了這種同席限制。
實際上，在我們提供服務的案件中，也有丈夫派駐新加坡、妻子在東京都內育兒的雙薪夫妻，透過連線當地與家中，以1小時完成Web重要事項說明，並以電子簽名完成買賣契約締結的案例。無需使用機票和特休之後，給人的印象是，連判斷本身的品質也隨之提升了。
效果有限的場景：融資銀行僅接受紙本契約，或交割到場
另一方面，也存在電子化難以推進的環節。最典型的就是融資銀行的金錢消費貸借契約。即使是大型銀行，也會出現支援電子契約的商品與僅支援紙本的商品並存的情況，而地方銀行、信用金庫則仍以紙本運作為主。此外，交屋當日的交割到場，由於司法書士需要一邊確認登記文件正本一邊推進手續，因此目前仍屬難以完全線上完成的領域。
冷靜區分「電子化能縮短什麼、不能縮短什麼」，是守護購屋者時間的第一步判斷。建議您及早向仲介公司確認，自己的案件是否屬於可以採用電子契約的類型。如有疑慮，也可透過INA免費諮詢窗口進行個別整理。
Web重要事項說明（IT重要事項說明）如何推進？簽約日前的準備與當天的安排
結論是，只要在當天之前完成事前交付、確認已閱讀、檢查通訊環境與保存錄製內容這四點，當天的說明就能在較短時間內有效完成。
事前交付與確認已閱讀的實務
Web重要事項說明的關鍵，在於「不要把當天變成毫無準備的正式上場」。國土交通省手冊也要求事前交付重要事項說明書並確認已閱讀。通常做法是在簽約日前數日以前，先以電子資料形式收取文件，在向仲介負責人提出疑問並完成確認後，再進入當天流程。
從現場經驗來看，事前有過問答往來的案件，當天說明時間往往更短；反而是以零問題迎接當天的案件，更容易使當天時間拉長。我們建議各位讀者，從事前交付到簽約當天之間，預留2至3個營業日。
當天的本人核驗、通訊環境與錄製保存
當天由宅地建物取引士透過鏡頭確認附照片身分證件，並在檢查通訊狀況與音聲清晰度後開始說明。國土交通省手冊建議進行錄影、錄音，許多仲介公司也會在取得買方同意後保存錄影。錄影既能避免日後「說過或沒說過」的爭議，也能成為購屋者一方的安心材料。
電子簽名時機調整：將簽約日錯開設計
對於雙人貸款夫妻來說，最有調整空間的部分，就是電子簽名的時機。電子契約在技術上即使不是「兩人在同一天同席」，也可以透過時間差分別簽署。雲端電子簽名服務（如CloudSign等）在發出簽署請求後的48至72小時有效期間內，允許各自於方便的時間完成簽署。
不過，這仍需配合賣方一側的用印時機，因此若要設計為分開簽約日，必須以前提是賣方、仲介與司法書士三方達成一致。需要特別留意的是定金匯款日，應將買賣契約成立日與定金結算日設計為一致。
當只有一方能夠到場時，雙人貸款的委任狀應如何運用？
結論是，即使在電子契約時代，委任狀在實務上仍以紙本＋實印＋印鑑證明書的方式保留為主流。應明確記載代理權限的範圍；若屬於海外派駐情形，則以簽字證明作為替代。
為什麼委任狀仍以紙本保留
即使電子契約不斷推進，唯有委任狀仍以紙本＋實印＋印鑑證明書方式保留，依舊是實務中的主流。原因有三。第一，作為明確委任代理權限範圍（買賣價款、定金、交屋日、融資條件）的文件，以實印與印鑑證明書來擔保真實性的慣例，在金融機構、司法書士與法務局中依然根深蒂固。第二，在向法務局申請登記時，某些場景會要求提交紙本正本，作為代理權限證明資訊。第三，金融機構的本人核驗操作流程，多數仍以紙本委任狀為前提。
從《電子簽名法》的角度來看，並非委任狀不能電子化。然而目前要形成「所有相關方都接受電子方式」的共識，其成本仍然較高，現實情況往往是，一張紙反而更快、更穩妥。
委任狀中必須填寫的事項
委任狀中應具體寫明買賣價款、定金額、預定交屋日、融資上限條件以及解除權的處理方式。像「委任一切事項」這樣的概括性委任，在金融機構與司法書士的受理實務中常常會被拒絕，因此明確代理權限範圍是基本原則。公益財團法人不動產流通推進中心在「買賣契約當事人存在代理人時的留意點」中也表達了相同觀點。
海外派駐時的簽字證明與在留證明
如果丈夫正在海外派駐，由於無法取得印鑑證明書，就需要在委任狀中附上由駐外使領館簽發的簽字證明（署名證明）與在留證明。辦理時需要預約駐外使領館窗口，視國家不同，有時可能需要2至3週。若從雙人貸款的交割日倒推，至少應提前1個月開始準備更為穩妥。若您在文件設計方面遇到困難，歡迎使用INA購屋支援諮詢。
當融資銀行尚未支援電子契約，風險與設計重點是什麼？
結論是，即便買賣契約可以電子化，只要在金錢消費貸借契約仍為紙本的情況下，事先落實到店日期、印花稅差額、手續費以及交割當日的出席要求，就能避免在交屋前夕陷入混亂。
買賣契約（電子）與金錢消費貸借契約（紙本）的時程錯位
住宅貸款的電子契約，並不一定會與買賣契約保持同步。即使買賣契約可以電子方式締結，只要融資銀行的金錢消費貸借契約仍是紙本形式，就需要在融資執行日前數日前往銀行分行完成到店簽約。對於一方身處外地的雙薪夫妻而言，如果無法提前鎖定這一到店日期，交割日就有可能被迫順延。
印花稅與電子契約手續費的處理
採用電子契約後，買賣契約書所需繳納的印花稅將不再發生（依日本國稅廳見解，電子資料不屬於課稅文書）。對於金額在1,000萬日圓以上至5,000萬日圓以下的買賣契約書，適用減稅措施後的印花稅為1萬日圓，因此電子化帶來的經濟效益並不小。另一方面，若使用雲端電子契約服務，可能會產生電子契約手續費，因此應事先向仲介公司確認服務名稱以及費用由誰負擔。
向營業擔當確認的事項
作為購屋者，希望確認的重點共有五項。第一，融資對象商品是否支援電子契約；第二，金錢消費貸借契約的締結形式（電子／紙本、是否需要到店）；第三，火災保險加入手續能否電子化；第四，登記識別資訊的領取方式（郵寄還是到店）；第五，交割當日的出席要求。只要及早把這五點確認清楚，幾乎就能避免交屋前夕的時程混亂。
INA&Associates的見解：電子化真正增加價值的，究竟是什麼？
結論是，電子化的本質價值不在於節省印花稅，而在於讓購屋者及其家人重新取回可用於判斷的時間與專注力。
不動產買賣電子契約的本質價值，並不只是節省印花稅。真正重要的是，讓購屋者及其家人重新取回能夠用於判斷的時間與專注力。雙薪高淨值客戶的時間單價往往更高，也更難在平日一再安排半天休假。我認為，電子化與Web重要事項說明，應被定位為守護這項「時間資產」的手段。
不過，也正因如此，電子化的程度應當從「判斷品質」反向推算決定。與其一味全部電子化快速推進，不如在關鍵環節保留紙本與面對面確認。INA會根據每位客戶的情況，個別設計「哪些環節電子化，哪些環節保留紙本」，並以人才投資公司為立場，在以讓所有相關人士都能獲得幸福為前提下，支持可持續的判斷。
總結
在電子契約時代，不動產買賣對於採用雙人貸款的雙薪夫妻而言，是一股重要的順風。不過，要真正用好這股順風，就必須掌握Web重要事項說明的安排、電子簽名的時機設計、委任狀的紙本運用，以及金錢消費貸借契約的時程錯位這四個關鍵要點。毋寧說，正因為可電子化的範圍擴大了，更考驗我們判斷哪些環節應保留紙本。對於正在考慮購屋的人士，我們建議您在挑選房產的同時，也選擇能夠連「契約作業設計」一併提供諮詢的仲介夥伴。
作者：稻澤大輔（INA&Associates株式会社 代表取締役）
最後更新：2026年04月
常見問題（FAQ）
Q1. 不動產買賣契約可以完全線上完成嗎？
A. 從技術上說，重要事項說明、買賣契約乃至金錢消費貸借契約都可以全部電子化，但現實中由於融資銀行或賣方業者的運作差異，能夠完全線上完成的案件仍屬少數。建議及早與仲介公司確認可電子化的範圍。
Q2. 委任狀採用電子形式也有效嗎？
A. 只要符合《電子簽名法》的要求，電子委任狀同樣有效，但在金融機構、司法書士與法務局的受理實務中，仍有許多場景要求紙本＋實印＋印鑑證明書，因此實務上仍以紙本運用為主流。並且需要明確記載代理權限範圍（買賣價款、定金、交屋日、融資條件）。
Q3. IT重要事項說明一定要錄製嗎？
A. 這並非法律上的強制義務，但國土交通省手冊建議進行錄影、錄音，許多仲介公司也會在取得買方同意後保存錄影。對購屋者而言，這也有助於日後再次確認，因此我們建議同意錄影。
Q4. 雙人貸款中，夫妻可以在不同日期分別完成電子簽名嗎？
A. 雲端電子契約服務只要處於簽署請求有效期間內（通常為48至72小時），就允許各自於不同日期完成簽名。不過，這以前提是賣方、仲介與司法書士三方達成一致，並且需要與定金結算日保持一致。建議事先把簽約日安排設計妥當。
