Avant de construire une copropriété (mansion) au Japon, il est essentiel de bien connaître la loi sur les normes de construction (kenchiku kijun hō). Comprendre si le terrain permet effectivement d'ériger un tel bâtiment, et jusqu'à quelle échelle, permet de faire avancer le projet sans mauvaise surprise — exactement comme un promoteur français doit d'abord vérifier le règlement national d'urbanisme, le plan local d'urbanisme (PLU) et le code de la construction et de l'habitation avant de déposer un permis de construire.
Cet article détaille les caractéristiques de la loi sur les normes de construction, les conditions à réunir pour construire une copropriété, ainsi que la distinction entre bâtiments en infraction et biens « non conformes acquis » (l'équivalent japonais des situations de non-conformité au regard d'une réglementation devenue plus stricte après la construction).
Que recouvre exactement la loi sur les normes de construction ?
La loi sur les normes de construction rassemble, afin que chacun puisse vivre en sécurité, l'ensemble des règles à respecter lors de la construction et de l'exploitation d'un bâtiment. Elle fixe des standards pour l'usage, le terrain, les équipements et la structure — un rôle assez proche de celui que joue en France le code de la construction et de l'habitation, complété par les règles d'urbanisme du PLU.
Les grandes caractéristiques de la loi
La loi sur les normes de construction fixe les catégories de bâtiments autorisées ainsi que les plafonds de surface de plancher et d'emprise au sol. Avant tout chantier, une procédure de « confirmation de construction » (kenchiku kakunin) vérifie la conformité du projet ; sans ce certificat de conformité préalable — comparable à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours en France — les travaux ne peuvent pas débuter. Une inspection intermédiaire en cours de chantier et une inspection finale à l'achèvement sont également obligatoires, un peu comme la déclaration d'achèvement des travaux (DAACT) et le contrôle de conformité qui la suit en droit français.
La différence entre règles individuelles et règles collectives
Les règles individuelles (tantai kitei) fixent les normes de sécurité propres à l'ouvrage lui-même — résistance de la structure, résistance sismique, éclairage naturel, ventilation — et s'appliquent uniformément sur tout le territoire, comme le fait le socle réglementaire national français en matière de sécurité des bâtiments. Les règles collectives (shūdan kitei) visent l'aménagement de l'environnement d'un secteur donné — implantation, voirie, coefficient d'emprise au sol, coefficient d'occupation des sols, limitations de hauteur — et s'appliquent principalement dans les zones d'urbanisme planifié et les zones d'urbanisme quasi planifié, un dispositif que l'on peut rapprocher du zonage et des règles de gabarit propres à chaque zone d'un PLU français.
Comment la loi sur les normes de construction classe-t-elle les copropriétés ?
Une copropriété est classée, au sens de la loi sur les normes de construction, comme « habitat collectif » (kyōdō jūtaku), catégorie elle-même rattachée aux « bâtiments spéciaux » (tokushu kenchikubutsu). Des conditions plus strictes que pour l'habitat individuel s'appliquent alors, à l'image des exigences renforcées que le droit français impose déjà aux immeubles d'habitation collective par rapport à la maison individuelle.
Qu'est-ce que l'habitat collectif ?
Dès qu'un même bâtiment comporte deux logements ou plus, ainsi que des escaliers, couloirs ou une entrée communs, il est classé habitat collectif.
Qu'est-ce qu'un bâtiment spécial ?
Tout bâtiment fréquenté par un public indéterminé et présentant un risque incendie relève des bâtiments spéciaux. Une copropriété se voit ainsi traitée au même titre qu'une école, un hôpital ou un grand magasin, avec des conditions de construction renforcées, tout comme les établissements recevant du public (ERP) sont soumis en France à des règles de sécurité incendie bien plus strictes qu'une habitation individuelle.
Quelles sont les conditions à remplir pour construire une copropriété ?
La loi sur les normes de construction impose de nombreuses règles à la construction d'une copropriété. Voici les principales conditions.
Coefficient d'emprise au sol et coefficient d'occupation des sols
Plus le coefficient d'emprise au sol est élevé, plus le bâtiment peut être large ; plus le coefficient d'occupation des sols est élevé, plus il peut être haut. Les plafonds varient selon le terrain et la zone d'usage, exactement comme le gabarit constructible varie d'une zone à l'autre au sein d'un même PLU français.
Les limitations de hauteur du bâtiment
Il existe quatre types de limitation de hauteur — hauteur absolue, retrait par rapport à la voirie, retrait côté nord, et régulation de l'ombre portée — dont l'application varie selon la zone d'usage.
- Limitation de hauteur absolue : plafond de 10 ou 12 mètres dans les zones résidentielles de faible hauteur de première et deuxième catégorie
- Retrait par rapport à la voirie : limitation en pente destinée à préserver l'ensoleillement et l'aération de la rue
- Retrait côté nord : limitation de hauteur destinée à garantir l'éclairage naturel du terrain voisin situé au nord
- Régulation de l'ombre portée : limitation de la durée d'ombre projetée par les bâtiments de moyenne ou grande hauteur
L'obligation de riverain de voirie
Le terrain doit être en contact sur au moins deux mètres avec une voie d'au moins quatre mètres de large. Si la largeur est insuffisante, un retrait de l'alignement (« set-back ») peut parfois rendre la construction possible, une logique assez proche des servitudes de reculement que peut imposer un PLU français pour élargir progressivement une voie étroite.
L'installation des équipements de prévention des risques
Pour une copropriété de trois étages ou plus, sont exigés : issues de secours, bouches d'incendie, sprinklers (à partir de 11 étages), système de désenfumage, éclairage de sécurité, cheminement d'évacuation, paratonnerre (au-delà de 20 mètres) et ascenseur de secours pour pompiers (au-delà de 31 mètres) — un ensemble d'obligations qui rappelle les dispositions de sécurité incendie du code de la construction français applicables aux immeubles de grande hauteur (IGH) et aux ERP.
Les restrictions sur l'agencement intérieur et la décoration
Les finitions des murs et plafonds doivent utiliser des matériaux difficilement inflammables ou quasi incombustibles, et toute pièce dépourvue de fenêtre doit présenter une structure résistante au feu.
Éclairage naturel, ventilation et isolation phonique
La surface des fenêtres doit représenter au moins un septième de la surface de plancher de la pièce habitable, et les ouvertures de ventilation au moins un vingtième. Une isolation phonique adaptée est également exigée pour limiter les nuisances sonores entre voisins.
L'obligation de rapport périodique
Toute copropriété doit faire l'objet d'un rapport périodique tous les trois ans. Le défaut de déclaration expose à une amende pouvant atteindre un million de yens, un mécanisme de contrôle périodique qui rappelle les diagnostics et contrôles réglementaires obligatoires imposés aux copropriétés françaises.
Comment sont déterminées les zones où l'on peut ou non construire une copropriété ?
Une copropriété se construit à l'intérieur d'une zone d'urbanisme planifié ; hors de cette zone, la construction est en principe impossible. Des restrictions supplémentaires s'appliquent selon la zone d'usage, à l'image du zonage d'un PLU français qui distingue zones urbaines, zones à urbaniser et zones naturelles.
Le fonctionnement de la zone d'urbanisme planifié
La zone d'urbanisme planifié se subdivise en zone d'urbanisation prioritaire, zone de maîtrise de l'urbanisation et zone non délimitée, une copropriété se construisant principalement dans la première catégorie.
La relation avec la zone d'usage
Chacune des treize zones d'usage définit son propre coefficient d'emprise au sol, son coefficient d'occupation des sols et ses limitations de hauteur. Dans les zones exclusivement industrielles, la construction d'une copropriété est en principe interdite, tout comme un PLU français interdit généralement l'habitation dans les zones industrielles pures.
Vérifier aussi les règlements municipaux
Certaines communes disposent de règlements propres qu'il convient de vérifier au préalable, exactement comme il faut consulter le règlement local d'urbanisme en complément des règles nationales en France.
Quelle différence entre un bâtiment en infraction et un bien « non conforme acquis » ?
Les biens problématiques au regard de la loi sur les normes de construction se répartissent en deux catégories : les « bâtiments en infraction » et les biens « non conformes acquis ». Il est essentiel de bien saisir la différence entre les deux.
Les caractéristiques du bâtiment en infraction
Un bâtiment construit sans dépôt de la demande de confirmation de construction, ou différent du projet déposé, est qualifié de bâtiment en infraction. Les cas les plus fréquents sont les suivants :
- Construction sans autorisation ou non conforme à la demande déposée
- Dépassement du coefficient d'emprise au sol ou d'occupation des sols après une vente partielle du terrain postérieure à la construction
- Extension, agrandissement ou changement d'usage réalisés sans autorisation
Les caractéristiques du bien « non conforme acquis »
Il s'agit d'un bien qui était conforme à la loi au moment de sa construction, mais qui ne répond plus aux normes actuelles à la suite d'une évolution réglementaire. Continuer à y résider ou à l'exploiter ne pose aucun problème, mais toute extension ou agrandissement devra se conformer à la réglementation en vigueur. Les cas typiques incluent un changement de zone d'usage, une révision du coefficient d'emprise au sol ou d'occupation des sols, ou encore un bâtiment antérieur aux normes parasismiques actuelles — une situation qui rappelle la notion française de non-conformité acquise, où un bâtiment légalement construit peut se retrouver en décalage avec une réglementation devenue plus exigeante, sans que sa légalité d'origine soit remise en cause.
Quels points vérifier pour éviter d'investir dans un bâtiment en infraction ?
Pour un investisseur immobilier souhaitant éviter les bâtiments en infraction, les vérifications suivantes sont indispensables.
Vérifier la demande de confirmation de construction et le certificat d'achèvement
La demande de confirmation de construction permet de vérifier la conformité du projet, tandis que le certificat d'achèvement atteste l'absence de problème après la réalisation des travaux — un couple de documents que l'on peut rapprocher, en France, du dossier de permis de construire et de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.
Vérifier la réalisation des contrôles incendie
Si l'inspection réglementaire annuelle des équipements du bâtiment et le rapport triennal de contrôle périodique des bâtiments spéciaux ont bien été réalisés, c'est un indice fiable que le bien respecte la loi sur les normes de construction.
Quelles précautions prendre à l'achat d'une copropriété « non conforme acquise » ?
De nombreux biens non conformes acquis bénéficient d'un excellent emplacement, mais les risques suivants doivent être bien compris avant l'achat :
- Restrictions sur l'extension et la reconstruction : il peut être impossible d'agrandir le bâtiment en conservant son gabarit actuel
- Valeur patrimoniale plus faible : l'âge du bâtiment peut entraîner une hausse des coûts d'entretien
- Difficulté d'obtenir un financement : les banques peuvent se montrer plus réticentes que pour une copropriété conforme
- Difficulté de revente : une valeur patrimoniale jugée faible peut décourager les acquéreurs potentiels
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Qu'est-ce que la « confirmation de construction » dans la loi sur les normes de construction ?
C'est la procédure qui vérifie la conformité légale d'un projet de construction. Une fois la conformité reconnue, un certificat de conformité est délivré et les travaux peuvent débuter — un équivalent fonctionnel du permis de construire purgé de recours en droit français.
Q. Quelle est la différence essentielle entre bâtiment en infraction et bien non conforme acquis ?
Le bâtiment en infraction contrevient à la réglementation dès sa construction, tandis que le bien non conforme acquis était conforme au moment de sa construction mais ne satisfait plus aux normes après une évolution de la réglementation.
Q. Peut-on agrandir un bien non conforme acquis ?
Oui, mais la partie agrandie doit être mise en conformité avec la loi sur les normes de construction actuellement en vigueur. Selon l'ampleur du projet, une reconstruction complète peut même s'avérer nécessaire.
Q. Existe-t-il des zones d'usage où la construction d'une copropriété est interdite ?
Dans les zones exclusivement industrielles, la construction d'une copropriété est en principe interdite. Dans les zones de maîtrise de l'urbanisation également, la construction reste, en règle générale, strictement encadrée.
