맨션(일본식 공동주택)을 건축할 때는 사전에 건축기준법을 파악해두는 것이 중요합니다. 소유지에 맨션 건축이 가능한지, 어느 정도 규모까지 지을 수 있는지 이해해두면 계획을 원활하게 진행할 수 있습니다.
이 글에서는 건축기준법의 특징을 바탕으로 맨션을 짓기 위한 조건, 위반건축물·기존부적격물건에 대해 자세히 해설합니다. 한국의 건축법·주택법 체계와 대조하면서 살펴보겠습니다.
건축기준법이란 어떤 법률인가?
건축기준법이란 사람들이 안심하고 안전하게 살 수 있도록 건축물의 건축 시·이용 시에 지켜야 할 규칙을 정리한 법률입니다. 건물의 용도나 대지, 설비, 구조 등에 기준이 마련되어 있습니다. 한국의 건축법이 건축허가·사용승인 제도를 두고 있는 것과 마찬가지로, 일본에도 착공 전 심사와 준공 후 검사 절차가 있습니다.
건축기준법의 특징
건축기준법에서는 지을 수 있는 건축물의 종류나 바닥면적·건축면적의 상한 등이 정해져 있습니다. 건축 전에는 「건축확인」으로 법 적합 여부를 심사하며, 확인필증을 받지 않으면 착공할 수 없습니다. 공사 중 중간검사, 완료 후 완료검사도 필요합니다. 한국의 건축허가·착공신고·사용승인 절차와 유사한 3단계 구조라고 이해하면 됩니다.
단체규정과 집단규정의 차이
단체규정은 건축물 자체의 안전기준(구조 내구성·내진성·채광·환기 등)으로 전국 공통으로 적용됩니다. 집단규정은 지역 환경 정비를 목적으로 한 기준(대지·도로·건폐율·용적률·높이 제한 등)으로, 주로 도시계획구역과 준도시계획구역 내에서 적용됩니다. 한국의 건축법이 단일 체계인 것과 달리, 일본은 건물 자체 기준과 지역 기준을 이원화해 관리하는 점이 특징입니다.
건축기준법상 맨션은 어떻게 분류되는가?
맨션은 건축기준법상 「공동주택」으로 분류되고, 나아가 「특수건축물」로도 취급됩니다. 일반 단독주택보다 엄격한 조건이 부과됩니다.
공동주택이란
하나의 건축물에 2호 이상의 주택이 있고 계단·복도·출입구를 공유하는 경우 공동주택으로 분류됩니다. 한국의 공동주택관리법이 정의하는 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)과 개념상 거의 동일합니다.
특수건축물이란
불특정 다수가 출입하고 화재 리스크가 있는 건물은 특수건축물에 해당합니다. 맨션은 학교·병원·백화점 등과 같은 취급을 받아 건축 조건이 엄격해집니다.
맨션을 짓기 위한 조건은 무엇인가?
건축기준법에서는 맨션 건축과 관련해 다양한 규칙이 정해져 있습니다. 주요 조건을 살펴보겠습니다.
건폐율·용적률
건폐율이 클수록 넓은 건축물을, 용적률이 높을수록 고층 건축을 지을 수 있습니다. 토지나 용도지역에 따라 상한이 다릅니다. 한국의 건폐율·용적률 개념과 동일하지만, 적용되는 용도지역 구분과 수치 기준은 서로 다르므로 단순 비교는 주의가 필요합니다.
건물 높이 제한
높이 제한에는 절대높이제한·도로사선제한·북측사선제한·일영규제 4종류가 있으며 용도지역에 따라 적용이 달라집니다.
- 절대높이제한: 제1종·제2종 저층주거전용지역에서 10m 또는 12m 이하
- 도로사선제한: 전면 도로의 일조·통풍 확보를 위한 경사 제한
- 북측사선제한: 북쪽 인접지의 채광 확보를 위한 높이 제한
- 일영규제: 중고층 건축물로 인한 그림자 발생 시간 제한
한국의 일조권 사선제한(정북방향 인접대지경계선 이격)과 취지는 비슷하지만, 일본은 방위별로 도로사선·북측사선을 별도 규정으로 세분화한 점이 다릅니다.
접도의무
폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해 있어야 합니다. 폭이 부족한 경우 「셋백(도로 후퇴)」을 통해 건축이 가능해지는 경우도 있습니다. 한국의 건축법상 대지와 도로의 관계(도로에 2m 이상 접할 의무) 규정과 사실상 동일한 발상입니다.
방재설비 설치
3층 이상 맨션에서는 피난시설·소화전·스프링클러(11층 이상)·배연설비·비상용 조명·피난경로·피뢰침(20m 이상)·비상용 엘리베이터(31m 초과) 등의 설치가 요구됩니다.
평면·내장 제한
벽이나 천장 마감재에는 난연재료나 준불연재료 사용이 요구되며, 창이 없는 방은 내화구조가 필요합니다.
채광성·통기성·차음성
창문 면적은 거실 바닥면적의 1/7 이상, 환기를 위한 개구부는 1/20 이상이 필요합니다. 인접 주민의 생활 소음을 배려한 차음벽 설치도 요구됩니다.
정기보고 의무
맨션은 3년에 1회 정기보고가 의무화되어 있습니다. 보고를 게을리하면 100만 엔 이하의 벌금이 부과됩니다. 한국의 건축물관리법상 정기점검·정밀점검 의무와 유사한 취지의 제도입니다.
맨션을 지을 수 있는 지역·지을 수 없는 지역은 어떻게 정해지는가?
맨션은 도시계획구역 내에서 건축되며, 도시계획구역 밖에서는 기본적으로 지을 수 없습니다. 용도지역에 따라서도 제한이 있습니다.
도시계획구역의 구조
도시계획구역은 시가화구역·시가화조정구역·비선긋기구역으로 나뉘며, 맨션은 주로 시가화구역 내에서 건축됩니다. 한국의 도시지역·관리지역·농림지역 구분과 발상은 비슷하지만, 명칭과 세부 기준은 다릅니다.
용도지역과의 관계
13종류의 용도지역마다 건폐율·용적률·높이 제한이 지정되어 있습니다. 공업전용지역에서는 원칙적으로 맨션을 지을 수 없습니다.
지자체 조례 확인도 필요
지자체에 따라 독자적인 조례가 있으므로 사전에 확인해두는 것이 좋습니다.
위반건축물과 기존부적격물건의 차이는 무엇인가?
건축기준법과 관련된 문제 물건에는 「위반건축물」과 「기존부적격물건」 두 종류가 있습니다. 두 개념의 차이를 정확히 이해해두는 것이 중요합니다.
위반건축물의 특징
건축확인 신청을 하지 않고 건축했거나 신청 내용과 다른 건물을 지은 경우 위반건축물에 해당합니다. 주요 사례는 다음과 같습니다.
- 무허가 건축이나 신청 내용과 다른 건물
- 건축 후 대지 일부 매각으로 인한 건폐율·용적률 초과
- 무허가 증개축이나 용도 변경
기존부적격물건의 특징
건축 당시에는 적법했으나 법령 개정으로 현행 기준에 맞지 않게 된 물건입니다. 그대로 거주·이용을 계속하는 것은 문제없지만, 증개축 시에는 현행법 적합이 필요합니다. 해당하는 사례로는 용도지역 변경, 건폐율·용적률 개정, 신내진기준 이전 건물 등이 있습니다. 한국에서 옛 기준으로 지어진 건축물이 현행 건축법 기준을 소급 적용받지 않는 것과 같은 개념입니다.
위반건축물 투자를 피하기 위한 포인트는?
부동산 투자에서 위반건축물을 피하려면 다음 확인이 필수적입니다.
건축확인신청서·검사필증 확인
건축확인신청서로 설계의 법 적합성을, 검사필증으로 시공 후 문제가 없는지를 확인할 수 있습니다. 한국의 건축허가서·사용승인서에 해당하는 서류라고 볼 수 있습니다.
소방점검 실시 상황 확인
연 1회 법정 건축설비점검과 3년에 1회 특수건축물 정기조사보고가 적절히 이루어지고 있다면, 건축기준법을 준수한 물건이라는 증거가 됩니다.
기존부적격 맨션 구매 시 주의점은?
기존부적격물건이라도 입지가 좋은 경우가 많지만, 다음 리스크를 이해해둘 필요가 있습니다.
- 증개축·재건축 제약: 현재 규모로의 증개축이 불가능한 경우가 있다
- 자산가치 저하: 건물이 오래되어 유지관리 비용이 늘어날 가능성
- 대출의 어려움: 다른 맨션에 비해 자금 조달이 어려운 경우가 있다
- 매각의 어려움: 자산가치가 낮게 평가되어 매수자를 찾기 어렵다
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 건축기준법의 「건축확인」이란 무엇인가요?
건물이 법률에 적합한지를 심사하는 제도입니다. 적합이 인정되면 확인필증이 교부되어 착공이 가능해집니다.
Q. 위반건축물과 기존부적격물건의 가장 큰 차이는?
위반건축물은 건축 시점부터 법령을 위반한 것이고, 기존부적격물건은 건축 당시에는 적법했으나 법 개정으로 기준을 충족하지 못하게 된 것입니다.
Q. 기존부적격물건을 증개축할 수 있나요?
가능하지만, 증개축 부분은 현행 건축기준법에 적합시켜야 합니다. 규모에 따라서는 재건축이 요구되는 경우도 있습니다.
Q. 맨션을 지을 수 없는 용도지역이 있나요?
공업전용지역에서는 원칙적으로 맨션을 건축할 수 없습니다. 시가화조정구역에서도 기본적으로 건설이 제한됩니다.
