Wer in Japan ein Apartmenthaus (マンション) errichten will, muss das Bauordnungsgesetz (建築基準法) vorab kennen. Ob das eigene Grundstück bebaubar ist und welches Volumen zulässig ist, entscheidet, ob der Plan tragfähig wird.
Dieser Beitrag erklärt die Merkmale des Gesetzes, die Bedingungen für den Bau eines Apartmenthauses sowie den Unterschied zwischen rechtswidrigen Gebäuden (違反建築物) und bestehenden nicht normgerechten Objekten (既存不適格物件). Diese Architektur ist spezifisch japanisch.
Was für ein Gesetz ist das japanische Bauordnungsgesetz?
Das Bauordnungsgesetz fasst die Regeln zusammen, die bei Errichtung und Nutzung eines Bauwerks einzuhalten sind, damit Menschen sicher wohnen können. Es setzt Maßstäbe für Nutzung, Grundstück, Anlagen und Tragwerk.
Für Leser aus DE/AT/CH gilt eine Einordnung, die es so nur in Japan gibt: Die 建築基準法 ist ein nationales Gesetz, das Gebäudesicherheit und städtebauliche Grundstücksregeln in einem Text bündelt. Im DACH-Raum steuern BauGB und BauNVO die Planung, während jedes Land und jeder Kanton eine eigene Bauordnung hat.
Merkmale des Bauordnungsgesetzes
Das Gesetz legt fest, welche Bauwerke zulässig sind und welche Obergrenzen für Geschossfläche und überbaute Fläche gelten. Vor Baubeginn prüft die 建築確認 die Gesetzeskonformität; ohne 確認済証 darf nicht begonnen werden. Während der Bauzeit folgen Zwischenprüfungen, nach Fertigstellung die Abschlussprüfung.
Unterschied zwischen Einzelvorschriften und Kollektivvorschriften
Einzelvorschriften (単体規定) sind die Sicherheitsmaßstäbe des Bauwerks selbst (Tragfähigkeit, Erdbebensicherheit, Belichtung, Lüftung) und gelten in ganz Japan. Kollektivvorschriften (集団規定) dienen der Umgebung (Grundstück, Straße, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Höhengrenzen) und greifen vor allem in Stadtplanungsgebieten und Quasi-Stadtplanungsgebieten.
Wie stuft das Bauordnungsgesetz ein Apartmenthaus ein?
Ein Apartmenthaus gilt als gemeinschaftliches Wohngebäude (共同住宅) und zusätzlich als Sonderbau (特殊建築物). Es unterliegt damit strengeren Bedingungen als ein Einfamilienhaus.
Was ist ein gemeinschaftliches Wohngebäude?
Stehen in einem Bauwerk zwei oder mehr Wohnungen sowie Treppe, Flur und Eingangshalle, liegt ein gemeinschaftliches Wohngebäude vor.
Was ist ein Sonderbau?
Gebäude, die ein unbestimmter Personenkreis betritt und die ein Brandrisiko tragen, gelten als Sonderbauten. Apartmenthäuser stehen damit in einer Reihe mit Schulen, Krankenhäusern und Kaufhäusern; die Baubedingungen werden strenger.
Welche Bedingungen gelten für den Bau eines Apartmenthauses?
Das Bauordnungsgesetz stellt an Apartmenthäuser viele Regeln. Die wichtigsten Bedingungen im Überblick.
Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl
Je höher die Grundflächenzahl (建ぺい率), desto breiter darf gebaut werden; je höher die Geschossflächenzahl (容積率), desto höher darf das Gebäude werden. Die Obergrenzen hängen von Grundstück und Nutzungsgebiet (用途地域) ab.
Höhenbeschränkungen des Gebäudes
Es gibt vier Arten der Höhenbeschränkung – absolute Höhe, Straßenabschrägung, Nordabschrägung und Verschattungsregel –, und ihre Anwendung hängt vom Nutzungsgebiet ab.
- Absolute Höhenbeschränkung: in Wohngebieten der Kategorie 1 und 2 für niedrige Wohnbebauung höchstens 10 m oder 12 m
- Straßenabschrägung (道路斜線制限): Neigungsgrenze, damit Licht und Luft der Vorderstraße erhalten bleiben
- Nordabschrägung (北側斜線制限): Höhengrenze zum Schutz der Belichtung auf dem nördlichen Nachbargrundstück
- Verschattungsregel (日陰規制): zeitliche Grenze für den Schattenwurf von Mittel- und Hochhäusern
Straßenanschlusspflicht
Das Grundstück muss an eine Straße von mindestens 4 m Breite auf mindestens 2 m Länge anschließen. Ist die Straße schmaler, kann ein Rücksprung (セットバック) die Bebauung gleichwohl ermöglichen.
Brandschutzanlagen
Ab dem dritten Geschoss verlangt das Gesetz Fluchtanlagen, Hydranten, Sprinkler (ab dem 11. Geschoss), Rauchabzug, Notbeleuchtung, Fluchtwege, Blitzableiter (ab 20 m Höhe) und einen Feuerwehraufzug (über 31 m).
Beschränkungen von Grundriss und Innenausbau
Wand- und Deckenoberflächen müssen schwer entflammbar oder quasi nichtbrennbar sein; Räume ohne Fenster brauchen eine feuerbeständige Konstruktion.
Belichtung, Lüftung und Schallschutz
Die Fensterfläche muss mindestens ein Siebtel der Wohnraumfläche betragen, die Lüftungsöffnung mindestens ein Zwanzigstel. Hinzu kommt eine Schallschutzwand mit Rücksicht auf Alltagsgeräusche der Nachbarn.
Pflicht zur regelmäßigen Berichterstattung
Für Apartmenthäuser ist alle drei Jahre ein regelmäßiger Bericht vorgeschrieben. Wer ihn unterlässt, riskiert eine Geldstrafe von bis zu 1 Mio. JPY (100万円, rund 6.100 EUR).
Wo darf ein Apartmenthaus stehen – und wo nicht?
Apartmenthäuser entstehen in Stadtplanungsgebieten (都市計画区域); außerhalb davon ist der Bau in der Regel unzulässig. Auch das Nutzungsgebiet setzt Grenzen.
Aufbau der Stadtplanungsgebiete
Stadtplanungsgebiete gliedern sich in Urbanisierungsgebiete (市街化区域), Urbanisierungskontrollgebiete (市街化調整区域) und nicht liniengezogene Gebiete; Apartmenthäuser entstehen vor allem in Urbanisierungsgebieten.
Verhältnis zu den Nutzungsgebieten
Für jedes der 13 Nutzungsgebiete sind Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Höhengrenzen festgesetzt. In reinen Industriegebieten (工業専用地域) dürfen Apartmenthäuser grundsätzlich nicht errichtet werden.
Auch kommunale Satzungen prüfen
Manche Kommunen haben eigene Satzungen; prüfen Sie diese vorab.
Worin unterscheiden sich rechtswidrige Gebäude und bestehende nicht normgerechte Objekte?
Bei problembehafteten Objekten gibt es zwei Typen: das rechtswidrige Gebäude (違反建築物) und das bestehende nicht normgerechte Objekt (既存不適格物件). Den Unterschied genau zu kennen, ist vor dem Kauf unverzichtbar.
Hier liegt der zweite Unterschied zum deutschen Bestandsschutz: Ein rechtmäßig errichtetes Gebäude darf dort in der Regel weitergenutzt werden, während die japanische 既存不適格 jede Erweiterung auf den heutigen Standard zwingt. Für Käufer aus DE/AT/CH kann ein günstig wirkendes Objekt in guter Lage unbeleihbar und nicht erweiterbar sein.
Merkmale rechtswidriger Gebäude
Wer ohne Antrag auf baurechtliche Bestätigung baut oder vom Antrag abweichend errichtet, hat ein rechtswidriges Gebäude. Typische Fälle sind die folgenden.
- Bauen ohne Genehmigung oder Abweichung vom Antrag
- Überschreitung von Grundflächenzahl oder Geschossflächenzahl durch späteren Teilverkauf des Grundstücks
- Unzulässige An- und Umbauten oder Nutzungsänderungen ohne Antrag
Merkmale bestehender nicht normgerechter Objekte
Das Gebäude war bei Errichtung rechtmäßig, erfüllt nach einer Gesetzesänderung aber nicht mehr den geltenden Standard. Weiterwohnen ist unproblematisch; bei An- und Umbau muss der heutige Standard gelten. Typische Fälle sind ein Wechsel des Nutzungsgebiets, geänderte Grundflächen- oder Geschossflächenzahlen und Gebäude vor dem neuen Erdbebenstandard (新耐震基準).
Wie vermeidet man Investitionen in rechtswidrige Gebäude?
Wer in Japan in Immobilien investiert, muss die folgenden Punkte prüfen, um rechtswidrige Gebäude zu meiden.
Prüfung von Bestätigungsantrag und Abnahmebescheinigung
Der Antrag auf baurechtliche Bestätigung (建築確認申請書) belegt die Gesetzeskonformität der Planung; die Abnahmebescheinigung (検査済証) belegt, dass nach Fertigstellung keine Beanstandung blieb.
Anders als beim Kauf in Deutschland holt kein Notar von Amts wegen Bauakte und Baulastenverzeichnis. Fehlen 確認済証 und 検査済証, verweigern japanische Banken die Finanzierung in der Regel – ein für DACH-Käufer kaum heilbares Rechtsrisiko.
Prüfung der Brandschutzkontrollen
Laufen die jährliche gesetzliche Anlagenprüfung und der dreijährige Untersuchungsbericht für Sonderbauten ordnungsgemäß, ist das ein Beleg, dass das Objekt dem Bauordnungsgesetz folgt.
Worauf ist beim Kauf eines nicht mehr normgerechten Apartmenthauses zu achten?
Auch bestehende nicht normgerechte Objekte liegen oft in guter Lage; die folgenden Risiken müssen trotzdem klar sein.
- Grenzen bei Anbau, Umbau und Wiederaufbau: Ein An- oder Umbau in der heutigen Größe kann unzulässig sein
- Geringerer Vermögenswert: Das Gebäude ist alt, die Instandhaltungskosten können steigen
- Schwierige Finanzierung: Die Kapitalbeschaffung ist oft schwerer als bei anderen Apartmenthäusern
- Schwieriger Verkauf: Der Wert gilt als niedrig, Käufer sind schwer zu finden
Häufige Fragen (FAQ)
F. Was ist die „baurechtliche Bestätigung“ im Bauordnungsgesetz?
Es ist das Verfahren, das prüft, ob das Gebäude dem Gesetz entspricht. Wird die Konformität anerkannt, wird die Bestätigungsurkunde (確認済証) ausgestellt, und der Baubeginn ist zulässig.
F. Was ist der größte Unterschied zwischen rechtswidrigem Gebäude und bestehendem nicht normgerechtem Objekt?
Das rechtswidrige Gebäude verstößt schon bei Errichtung gegen das Gesetz; das bestehende nicht normgerechte Objekt war bei Errichtung rechtmäßig und erfüllt den Standard erst nach einer Gesetzesänderung nicht mehr.
F. Kann man ein bestehendes nicht normgerechtes Objekt an- oder umbauen?
Ja, aber der an- oder umgebaute Teil muss dem geltenden Bauordnungsgesetz entsprechen. Je nach Umfang kann ein Ersatzneubau verlangt werden.
F. Gibt es Nutzungsgebiete, in denen kein Apartmenthaus stehen darf?
In reinen Industriegebieten (工業専用地域) dürfen Apartmenthäuser grundsätzlich nicht errichtet werden. Auch in Urbanisierungskontrollgebieten (市街化調整区域) ist der Bau in der Regel beschränkt.
