在建造公寓楼之前，提前了解《建筑基准法》至关重要。如果能明确所拥有的土地是否可以建造公寓楼、以及可建造的规模上限，就能顺利推进计划。
本文将在了解《建筑基准法》特点的基础上，详细解说建造公寓楼的条件，以及违法建筑物和既存不适格物件的相关内容。
《建筑基准法》是一部怎样的法律？
《建筑基准法》是为了让人们能够安心、安全地生活，对建筑物在建造和使用时应遵守的规则进行汇总的法律。该法律对建筑物的用途、场地、设备、结构等设定了相应标准。
《建筑基准法》的特点
《建筑基准法》规定了可建造建筑物的种类、建筑面积和占地面积的上限等内容。开工前须通过"建筑确认"审查是否符合法规，取得确认证后方可动工。施工过程中的中间检查及竣工后的竣工检查也是必要程序。
单体规定与集团规定的区别
单体规定是针对建筑物本身的安全标准（结构耐久性、抗震性、采光、通风等），在全国范围内统一适用。集团规定是以改善区域环境为目的的标准（场地、道路、建蔽率、容积率、高度限制等），主要适用于城市规划区域和准城市规划区域内。
公寓楼在《建筑基准法》中如何分类？
公寓楼在《建筑基准法》中被归类为"共同住宅"，并进一步被认定为"特殊建筑物"，须满足比普通住宅更为严格的条件。
什么是共同住宅
当一栋建筑物内有2套及以上住宅，且设有楼梯、走廊、门厅时，即被归类为共同住宅。
什么是特殊建筑物
不特定多数人员出入、存在火灾风险的建筑物属于特殊建筑物。公寓楼与学校、医院、百货商店等建筑同等对待，建筑条件更为严格。
建造公寓楼需要满足哪些条件？
《建筑基准法》对公寓楼建设规定了许多规则，下面来看主要条件。
建蔽率与容积率
建蔽率越大，可建造的建筑面积越大；容积率越高，可建造的楼层越高。上限因土地和用途地域的不同而有所差异。
建筑高度限制
高度限制分为绝对高度限制、道路斜线限制、北侧斜线限制和日照规制四种，适用情况因用途地域而异。
- 绝对高度限制：第一种、第二种低层住居专用地域内限10米或12米以下
- 道路斜线限制：为确保临街道路日照和通风而设定的坡度限制
- 北侧斜线限制：为确保北侧邻地采光而设定的高度限制
- 日照规制：对中高层建筑产生的日照遮挡时间的限制
临街义务
建筑物须与宽4米以上的道路有2米以上的接触面。宽度不足时，通过"退让"处理有时也可取得建筑许可。
防灾设施的设置
3层及以上的公寓楼须配备疏散设施、消火栓、自动喷水灭火系统（11层及以上）、排烟设备、应急照明、疏散通道、避雷针（20米及以上）、消防电梯（超过31米）等设施。
户型与内装的限制
墙壁和天花板的饰面须使用难燃材料或准不燃材料，无窗房间须采用耐火结构。
采光性、通风性与隔音性
窗户面积须达到居室建筑面积的1/7以上，通风用开口部须达到1/20以上。同时须安装隔音墙，充分考虑对相邻住户生活噪音的影响。
定期报告义务
公寓楼须每3年进行一次定期报告。若怠于报告，将被处以100万日元以下的罚款。
可以建造公寓楼的地区与不可建造的地区如何划定？
公寓楼在城市规划区域内建造，城市规划区域外原则上不得建造。同时，用途地域不同也会有相应限制。
城市规划区域的划分机制
城市规划区域分为城市化区域、城市化控制区域和非划线区域，公寓楼主要在城市化区域内建造。
与用途地域的关系
13种用途地域各自规定了建蔽率、容积率和高度限制。在工业专用地域内，原则上不得建造公寓楼。
还需确认地方政府条例
由于各地方政府可能有各自的独立条例，请事先确认。
违法建筑物与既存不适格物件有何区别？
与《建筑基准法》相关的问题物件分为"违法建筑物"和"既存不适格物件"两类，准确理解两者的区别非常重要。
违法建筑物的特点
未申请建筑确认擅自建造，或建造的建筑物与申请内容不符的，均属于违法建筑物。主要情形如下。
- 未经许可建造或建筑物与申请内容不符
- 建成后出售部分场地导致建蔽率、容积率超标
- 未经许可进行扩建改建或变更用途
既存不适格物件的特点
建造时符合法律规定，但因法规修订而不再符合现行标准的物件。继续居住或使用本身并无问题，但进行扩建改建时须符合现行法规。相关情形包括用途地域变更、建蔽率及容积率修订、新抗震标准实施前建造的建筑等。
如何避免投资违法建筑物？
在房地产投资中，要避免购入违法建筑物，以下核查不可或缺。
核查建筑确认申请书与检查合格证
通过建筑确认申请书可确认设计是否符合法规，通过检查合格证可确认施工后是否存在问题。
核查消防检查的执行情况
若每年一次的法定建筑设备检查及每3年一次的特殊建筑物定期调查报告均按规定执行，则可作为该物件符合《建筑基准法》的证明。
购买既存不适格公寓楼时有哪些注意事项？
既存不适格物件中不乏位于优质地段的案例，但需了解以下风险。
- 扩建改建与重建的限制：可能无法按现有规模进行扩建改建
- 资产价值偏低：建筑老旧，维护成本可能增加
- 融资困难：与其他公寓楼相比，资金筹集可能更为困难
- 出售困难：因资产价值被认定偏低，可能难以找到买家
常见问题（FAQ）
Q. 《建筑基准法》中的"建筑确认"是什么？
这是审查建筑物是否符合法律规定的制度。审查通过后将颁发确认证，方可动工。
Q. 违法建筑物与既存不适格物件最大的区别是什么？
违法建筑物是指建造时就已违反法规的建筑，既存不适格物件是指建造时符合法规但因法规修订而不再满足标准的建筑。
Q. 既存不适格物件可以进行扩建改建吗？
可以，但扩建改建部分须符合现行《建筑基准法》的规定。根据规模不同，有时可能需要重建。
Q. 有不能建造公寓楼的用途地域吗？
在工业专用地域内，原则上不得建造公寓楼。在城市化控制区域内，建设也基本受到限制。
