من المهم التعرف مسبقاً على قانون معايير البناء عند إنشاء مبنى سكني. إذا فهمت ما إذا كان بناء مجمع سكني ممكناً على أرضك المملوكة، وما هو الحجم المسموح به، يمكنك المضي في التخطيط بسلاسة.
تشرح هذه المقالة بالتفصيل شروط بناء المجمعات السكنية، والمباني المخالفة، والعقارات غير المطابقة للمعايير الحالية، في ضوء خصائص قانون معايير البناء.
ما هو قانون معايير البناء؟
قانون معايير البناء هو قانون يجمع القواعد الواجب اتباعها عند إنشاء المباني واستخدامها، بهدف تمكين الناس من العيش بأمان وأمان. وتشمل المعايير استخدام المبنى وموقعه والمرافق والهيكل الإنشائي.
خصائص قانون معايير البناء
يحدد قانون معايير البناء أنواع المنشآت المسموح بإنشائها، والحد الأقصى لمساحة الطوابق والمساحة البنائية. قبل البناء، تُجرى "مراجعة البناء" للتحقق من الامتثال للقانون، ولا يمكن البدء في العمل دون الحصول على شهادة الموافقة. كما تُشترط فحوصات وسيطة أثناء الإنشاء وفحص نهائي بعد اكتماله.
الفرق بين اللوائح الفردية واللوائح الجماعية
اللوائح الفردية هي معايير السلامة الخاصة بالمبنى ذاته (مثل متانة الهيكل ومقاومة الزلازل والإضاءة الطبيعية والتهوية)، وتُطبَّق على المستوى الوطني. أما اللوائح الجماعية فهي معايير تهدف إلى تحسين بيئة المنطقة (مثل الموقع والطرق ونسبة التغطية البنائية ونسبة المساحة الإجمالية وقيود الارتفاع)، وتُطبَّق بصفة رئيسية داخل مناطق التخطيط العمراني وشبه مناطق التخطيط العمراني.
كيف تُصنَّف المجمعات السكنية وفق قانون معايير البناء؟
تُصنَّف المجمعات السكنية قانونياً ضمن "المساكن المشتركة"، وتُعامَل فضلاً عن ذلك بوصفها "مبانٍ ذات طابع خاص"، مما يفرض عليها شروطاً أكثر صرامة من المساكن العادية.
ما هي المساكن المشتركة؟
إذا احتوى مبنى واحد على وحدتين سكنيتين أو أكثر مع درج ومدخل مشترك، فإنه يُصنَّف ضمن المساكن المشتركة.
ما هي المباني ذات الطابع الخاص؟
المباني التي يرتادها عدد غير محدد من الأشخاص وتنطوي على خطر الحريق تندرج ضمن المباني ذات الطابع الخاص. تُعامَل المجمعات السكنية معاملةً مماثلة للمدارس والمستشفيات ومراكز التسوق، مما يُشدد شروط البناء.
ما هي شروط بناء المجمعات السكنية؟
يتضمن قانون معايير البناء قواعد كثيرة تتعلق بإنشاء المجمعات السكنية. لنستعرض أبرز هذه الشروط.
نسبة التغطية البنائية ونسبة المساحة الإجمالية
كلما ارتفعت نسبة التغطية البنائية أمكن إنشاء مبنى أوسع، وكلما ارتفعت نسبة المساحة الإجمالية أمكن إنشاء مبنى أعلى. تتباين الحدود القصوى تبعاً للأرض ومنطقة الاستخدام.
قيود ارتفاع المبنى
تشمل قيود الارتفاع أربعة أنواع: حد الارتفاع المطلق، وقيد خط ميل الطريق، وقيد خط الميل الشمالي، ولوائح الظل، وتتفاوت في التطبيق تبعاً لمنطقة الاستخدام.
- حد الارتفاع المطلق: 10 أو 12 متراً في مناطق المساكن المنخفضة من الدرجة الأولى والثانية
- قيد خط ميل الطريق: قيد الميل لضمان الإضاءة الشمسية والتهوية على الشارع الأمامي
- قيد خط الميل الشمالي: قيد الارتفاع لضمان الإضاءة الطبيعية للجارة الشمالية
- لوائح الظل: تقييد فترات الظل الناجمة عن المباني متوسطة الارتفاع وعالية الارتفاع
اشتراط الواجهة على الطريق
يجب أن يكون المبنى على تماس مع طريق لا يقل عرضه عن 4 أمتار بمسافة لا تقل عن مترين. في حال عدم كفاية العرض، قد يصبح البناء ممكناً من خلال "الإرجاع الخلفي".
تركيب معدات الوقاية من الحرائق
تُشترط في المجمعات السكنية من ثلاثة طوابق فأكثر تركيبات تشمل: مخارج الطوارئ، وخراطيم الحريق، والرشاشات (من الطابق الحادي عشر فأكثر)، وأنظمة التخلص من الدخان، وإضاءة الطوارئ، ومسارات الإخلاء، وصواعق البرق (في المباني التي يتجاوز ارتفاعها 20 متراً)، ومصاعد الطوارئ (في المباني التي يتجاوز ارتفاعها 31 متراً).
قيود تصميم المساقط الأفقية والتشطيبات الداخلية
يُشترط استخدام مواد مقاومة للاشتعال أو شبه مقاومة للاشتعال في تشطيبات الجدران والأسقف، فيما تستلزم الغرف بلا نوافذ هيكلاً مقاوماً للحريق.
الإضاءة الطبيعية والتهوية والعزل الصوتي
يجب ألا تقل مساحة النوافذ عن سبع مساحة أرضية الغرفة المعيشية، ولا تقل فتحات التهوية عن عشرين منها. كما يُشترط تركيب جدران عازلة للصوت مراعاةً للجيران.
الالتزام بالإبلاغ الدوري
تخضع المجمعات السكنية لإلزام الإبلاغ الدوري مرة كل ثلاث سنوات. يترتب على الإخلال بهذا الالتزام غرامة لا تتجاوز مليون ين.
كيف تُحدَّد المناطق المسموح فيها بإنشاء المجمعات السكنية وغير المسموح؟
تُنشأ المجمعات السكنية داخل مناطق التخطيط العمراني، وتُحظر في الغالب خارجها. كما تفرض مناطق الاستخدام قيوداً إضافية.
آلية مناطق التخطيط العمراني
تنقسم مناطق التخطيط العمراني إلى مناطق التوسع العمراني، ومناطق ضبط التوسع العمراني، والمناطق غير المحددة، وتُنشأ المجمعات السكنية أساساً في مناطق التوسع العمراني.
العلاقة بمناطق الاستخدام
تُحدَّد نسبة التغطية البنائية ونسبة المساحة الإجمالية وقيود الارتفاع لكل منطقة من المناطق الثلاث عشرة للاستخدام. لا يجوز مبدئياً إنشاء مجمعات سكنية في المناطق الصناعية الحصرية.
ضرورة التحقق من لوائح البلدية
نظراً لوجود لوائح خاصة في بعض البلديات، يُنصح بالتحقق مسبقاً.
ما الفرق بين المباني المخالفة والعقارات غير المطابقة للمعايير الحالية؟
ثمة نوعان من العقارات الإشكالية المتعلقة بقانون معايير البناء: "المباني المخالفة" و"العقارات غير المطابقة للمعايير الحالية". من المهم فهم الفرق بينهما بدقة.
خصائص المباني المخالفة
يُعدّ المبنى مخالفاً إذا شُيِّد دون تقديم طلب مراجعة البناء، أو خالف محتوى الطلب المقدَّم. ومن أبرز الحالات:
- البناء دون إذن أو المباني المخالفة لمحتوى الطلب
- تجاوز نسبة التغطية البنائية أو نسبة المساحة الإجمالية بسبب بيع جزء من الأرض بعد البناء
- التوسعة أو التعديل أو تغيير الاستخدام دون إذن
خصائص العقارات غير المطابقة للمعايير الحالية
هي العقارات التي كانت مطابقة للقانون وقت إنشائها، لكنها أصبحت غير مستوفية للمعايير الحالية بسبب تعديلات تشريعية. لا حرج في الاستمرار في السكن واستخدامها، غير أنه يتعين المطابقة مع القانون النافذ عند إجراء أي توسعات أو تعديلات. ومن الحالات ذات الصلة: تغيير منطقة الاستخدام، وتعديل نسب التغطية البنائية والمساحة الإجمالية، والمباني المشيدة قبل معايير الزلازل الجديدة.
نصائح لتجنب الاستثمار في المباني المخالفة
لتجنب المباني المخالفة في مجال الاستثمار العقاري، لا بد من إجراء الفحوصات التالية.
التحقق من طلب مراجعة البناء وشهادة الفحص
يُمكِّنك طلب مراجعة البناء من التأكد من مطابقة التصميم للقانون، فيما تثبت شهادة الفحص خلو المبنى من الإشكاليات بعد التنفيذ.
التحقق من سجل فحوصات الحريق
إذا كانت فحوصات المنشآت البنائية القانونية السنوية والتقارير الدورية للمباني ذات الطابع الخاص كل ثلاث سنوات تجري على النحو المطلوب، فذلك دليل على أن العقار مطابق لقانون معايير البناء.
تنبيهات عند شراء مجمعات سكنية غير مطابقة للمعايير الحالية
كثير من العقارات غير المطابقة للمعايير الحالية تقع في مواقع متميزة، لكن ينبغي الإحاطة بالمخاطر التالية:
- قيود التوسعة وإعادة البناء: قد لا يكون بالإمكان التوسعة بنفس الحجم الحالي
- انخفاض القيمة العقارية: قِدَم المبنى واحتمالية ارتفاع تكاليف الصيانة
- صعوبة التمويل: قد يصعب الحصول على تمويل مقارنةً بالمجمعات السكنية الأخرى
- صعوبة البيع: قد يصعب إيجاد مشترٍ بسبب انخفاض القيمة المقدَّرة
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. ما المقصود بـ"مراجعة البناء" في قانون معايير البناء؟
هي نظام للتحقق من مطابقة المبنى للقانون. عند إقرار المطابقة، تُصدر شهادة الموافقة ويصبح البدء في البناء ممكناً.
س. ما أبرز فرق بين المباني المخالفة والعقارات غير المطابقة للمعايير الحالية؟
المباني المخالفة هي تلك التي كانت تنتهك القانون منذ وقت إنشائها، أما العقارات غير المطابقة للمعايير الحالية فهي تلك التي كانت مطابقة للقانون عند إنشائها ثم أصبحت غير مستوفية للمعايير بسبب تعديلات تشريعية.
س. هل يمكن توسعة أو تعديل العقارات غير المطابقة للمعايير الحالية؟
نعم، لكن يجب أن تكون الأجزاء المُضافة أو المُعدَّلة مطابقةً لقانون معايير البناء النافذ. وقد يُشترط إعادة البناء كلياً تبعاً لحجم الأعمال.
س. هل توجد مناطق استخدام لا يُسمح فيها بإنشاء مجمعات سكنية؟
لا يجوز مبدئياً إنشاء مجمعات سكنية في المناطق الصناعية الحصرية. كما تُفرض قيود على البناء في مناطق ضبط التوسع العمراني بوجه عام.
