在進行公寓大廈建築時，事先掌握建築基準法的相關規定至關重要。若能了解所擁有的土地是否可建造公寓大廈，以及可建造的規模上限，便能順利推進計劃。
本文將基於建築基準法的特點，詳細說明建造公寓大廈的條件，以及違反建築物與既存不適格物件的相關內容。
建築基準法是一部什麼樣的法律？
建築基準法是一部為使人們能安心、安全地生活，對建造物在建築時及使用時應遵守的規則加以整理的法律。針對建物的用途、基地、設備、結構等均設有相關基準。
建築基準法的特點
建築基準法規定了可建造的建造物種類、樓地板面積及建築面積的上限等內容。建築前須透過「建築確認」審查是否符合法規，未取得確認證便無法開工。施工中的中間檢查及完工後的竣工檢查亦為必要程序。
單體規定與集團規定的區別
單體規定是針對建造物本身的安全基準（結構耐久性、耐震性、採光、通風等），全國一體適用。集團規定是以整備區域環境為目的的基準（基地、道路、建蔽率、容積率、高度限制等），主要適用於都市計畫區域及準都市計畫區域內。
公寓大廈在建築基準法上如何分類？
公寓大廈在建築基準法上被歸類為「共同住宅」，並進一步被視為「特殊建築物」。相較於一般住宅，須受更嚴格的條件限制。
何謂共同住宅
一棟建造物內設有2戶以上的住宅，且共用樓梯、走廊、大廳者，即歸類為共同住宅。
何謂特殊建築物
不特定多數人出入，且具有火災風險的建物即屬特殊建築物。公寓大廈與學校、醫院、百貨公司等同等對待，建築條件較為嚴格。
建造公寓大廈的條件為何？
建築基準法針對公寓大廈建築訂有許多規定。以下介紹主要條件。
建蔽率・容積率
建蔽率越大可建造越寬廣的建造物，容積率越高則可建造越高層的建築。上限依土地及用途地域而有所不同。
建物高度限制
高度限制分為絕對高度限制、道路斜線限制、北側斜線限制、日影規制共4種，依用途地域不同而有不同的適用規定。
- 絕對高度限制：第1種・第2種低層住居專用地域限制在10m或12m以下
- 道路斜線限制：為確保臨路日照及通風而設定的坡度限制
- 北側斜線限制：為確保北側鄰地採光而設定的高度限制
- 日影規制：針對中高層建造物所造成的日影時間限制
臨路義務
建築基地須與寬度4m以上的道路有2m以上的接觸。寬度不足時，透過「退縮（セットバック）」有時可使建築成為可能。
防災設備的設置
3樓以上的公寓大廈須設置避難設施、消防栓、自動撒水設備（11樓以上）、排煙設備、緊急照明、避難路線、避雷針（20m以上）、緊急用電梯（超過31m）等設施。
格局・內裝限制
牆壁及天花板的裝修材料須使用難燃材料或準不燃材料，無窗戶的房間則須採用耐火構造。
採光性・通氣性・隔音性
窗戶面積須達居室樓地板面積的1/7以上，通風開口部須達1/20以上。同時須導入隔音牆以配合鄰近住戶的生活音。
定期報告義務
公寓大廈須每3年申報一次定期報告。怠於申報者將被處以100萬日圓以下的罰款。
可建造與不可建造公寓大廈的地區如何決定？
公寓大廈須在都市計畫區域內建造，都市計畫區域外原則上不得建造。依用途地域不同亦有所限制。
都市計畫區域的架構
都市計畫區域分為市街化區域、市街化調整區域及非劃線區域，公寓大廈主要在市街化區域內建造。
與用途地域的關係
13種用途地域各自訂有建蔽率、容積率及高度限制。工業專用地域原則上不得建造公寓大廈。
亦須確認自治體條例
由於各自治體可能訂有獨自的條例，請務必事先確認。
違反建築物與既存不適格物件的區別為何？
與建築基準法相關的問題物件分為「違反建築物」與「既存不適格物件」兩種。正確理解兩者的差異至關重要。
違反建築物的特點
未申請建築確認即進行建築，或建造與申請內容不符的建物，即屬違反建築物。主要情況如下。
- 未經許可的建築或與申請內容不符的建物
- 建築後出售部分基地導致建蔽率・容積率超標
- 未經許可的增改築或用途變更
既存不適格物件的特點
建築時符合法規，但因法令修正而不再符合現行基準的物件。繼續居住或使用並無問題，但進行增改築時須符合現行法規。相關情況包括：用途地域變更、建蔽率・容積率修正，以及新耐震基準實施前的建物等。
避免投資違反建築物的要點為何？
在不動產投資中，為避免投資違反建築物，以下核查事項不可或缺。
確認建築確認申請書・檢查完成證
可透過建築確認申請書確認設計是否符合法規，並透過檢查完成證確認施工後是否無問題。
確認消防點檢的執行狀況
若每年1次的法定建築設備點檢及每3年1次的特殊建築物定期調查報告均有適當執行，即可作為該物件符合建築基準法的佐證。
購買既存不適格公寓大廈時的注意事項為何？
既存不適格物件中不乏位於優越地段者，但須了解以下風險。
- 增改築・重建的限制：可能無法以現有規模進行增改築
- 資產價值偏低：建物老舊，維護成本可能增加
- 融資困難：與其他公寓大廈相比，資金籌措可能較為困難
- 出售困難：因資產價值被判定偏低，可能難以尋得買家
常見問題（FAQ）
Q. 建築基準法中的「建築確認」是什麼？
這是審查建物是否符合法律規定的制度。經確認符合後將核發確認證，方可開工。
Q. 違反建築物與既存不適格物件最大的差異為何？
違反建築物是指建築時即已違反法令者；既存不適格物件則是建築時符合法規，但因法令修正而不再符合基準者。
Q. 既存不適格物件可以進行增改築嗎？
可以，但增改築部分須符合現行建築基準法。視規模而定，有時可能須要求重建。
Q. 是否有不得建造公寓大廈的用途地域？
工業專用地域原則上不得建造公寓大廈。市街化調整區域原則上亦受到建設限制。
