Al construir un apartamento, es importante conocer de antemano la Ley de Normas de Construcción. Si se comprende si es posible construir un apartamento en el terreno propio y hasta qué tamaño se puede construir, el proceso de planificación avanzará sin problemas.
En este artículo, explicamos detalladamente las condiciones para construir un apartamento basándose en las características de la Ley de Normas de Construcción, así como los edificios en infracción y las propiedades con disconformidad sobrevenida.
¿Qué tipo de ley es la Ley de Normas de Construcción?
La Ley de Normas de Construcción es una ley que recopila las normas que deben cumplirse al construir y usar edificios para que las personas puedan vivir de forma tranquila y segura. Se establecen normas sobre el uso, el terreno, los equipamientos y la estructura de los edificios.
Características de la Ley de Normas de Construcción
La Ley de Normas de Construcción establece los tipos de edificios que pueden construirse y los límites máximos de la superficie del suelo y la superficie construida, entre otros. Antes de la construcción, se examina la conformidad con la ley mediante la "confirmación de construcción" y no se puede iniciar la obra sin haber recibido el certificado de conformidad. También son necesarias las inspecciones intermedias durante las obras y las inspecciones finales al concluirlas.
Diferencia entre las normas individuales y las normas de agrupación
Las normas individuales son las normas de seguridad del propio edificio (durabilidad y resistencia sísmica de la estructura, iluminación, ventilación, etc.) y se aplican en todo el país. Las normas de agrupación son las normas destinadas a mejorar el entorno de la zona (terreno, vías, tasa de ocupación del suelo, índice de edificabilidad, restricciones de altura, etc.) y se aplican principalmente en zonas de planificación urbana y zonas cuasi de planificación urbana.
¿Cómo se clasifican los apartamentos según la Ley de Normas de Construcción?
Los apartamentos se clasifican como "viviendas colectivas" según la Ley de Normas de Construcción, y además se tratan como "edificios de uso especial". Se les imponen condiciones más estrictas que a las viviendas ordinarias.
¿Qué son las viviendas colectivas?
Cuando en un mismo edificio hay 2 o más viviendas y escaleras, pasillos y entrada, se clasifica como vivienda colectiva.
¿Qué son los edificios de uso especial?
Los edificios a los que accede un número indeterminado de personas y que tienen riesgo de incendio se corresponden con edificios de uso especial. Los apartamentos reciben el mismo trato que escuelas, hospitales y grandes almacenes, y las condiciones de construcción se vuelven más estrictas.
¿Cuáles son las condiciones para construir un apartamento?
La Ley de Normas de Construcción establece muchas normas relacionadas con la construcción de apartamentos. Veamos las principales condiciones.
Tasa de ocupación del suelo e índice de edificabilidad
Cuanto mayor es la tasa de ocupación del suelo, más amplio puede ser el edificio; cuanto mayor es el índice de edificabilidad, más alta puede ser la construcción. Los límites máximos varían según el terreno y la zona de uso.
Restricciones de altura del edificio
Las restricciones de altura incluyen cuatro tipos: restricción de altura absoluta, restricción de línea oblicua de vía, restricción de línea oblicua norte y regulación de sombras, y su aplicación varía según la zona de uso.
- Restricción de altura absoluta: hasta 10 o 12 m en zonas residenciales de baja densidad de primera y segunda clase
- Restricción de línea oblicua de vía: restricción de pendiente para garantizar luz solar y ventilación de la vía frontal
- Restricción de línea oblicua norte: restricción de altura para garantizar la iluminación del terreno adyacente norte
- Regulación de sombras: restricción de tiempo de sombra causado por edificios de mediana y gran altura
Obligación de acceso a vía pública
Debe tener al menos 2 m de contacto con una vía de 4 m o más de ancho. En casos donde el ancho es insuficiente, a veces es posible construir mediante el "retranqueo".
Instalación de equipamientos de prevención de incendios
En los apartamentos de 3 plantas o más se requiere la instalación de instalaciones de evacuación, hidrantes, rociadores automáticos (11 plantas o más), equipos de extracción de humo, iluminación de emergencia, vías de evacuación, pararrayos (20 m o más) y ascensores de emergencia (más de 31 m).
Restricciones de distribución e interiores
En los acabados de paredes y techos se requiere el uso de materiales difícilmente inflamables o semidifícilmente inflamables, y las habitaciones sin ventanas necesitan estructura resistente al fuego.
Iluminación, ventilación y aislamiento acústico
El área de las ventanas debe ser al menos 1/7 de la superficie del suelo habitable, y la apertura para ventilación debe ser al menos 1/20. También se requiere la instalación de paredes de aislamiento acústico que consideren el ruido de la vida de los vecinos adyacentes.
Obligación de informe periódico
Los apartamentos tienen la obligación de presentar un informe periódico cada 3 años. Si se descuida el informe, se impone una multa de hasta 1 millón de yenes.
¿Cómo se determinan las zonas donde se puede o no construir un apartamento?
Los apartamentos se construyen dentro de las zonas de planificación urbana y básicamente no pueden construirse fuera de ellas. También hay restricciones según la zona de uso.
Funcionamiento de las zonas de planificación urbana
Las zonas de planificación urbana se dividen en zonas de urbanización, zonas de control de urbanización y zonas no delimitadas, y los apartamentos se construyen principalmente dentro de las zonas de urbanización.
Relación con las zonas de uso
Para cada uno de los 13 tipos de zonas de uso se especifica la tasa de ocupación del suelo, el índice de edificabilidad y las restricciones de altura. En las zonas exclusivamente industriales no se pueden construir apartamentos en principio.
También es necesario verificar las ordenanzas municipales
Dado que algunos municipios tienen sus propias ordenanzas, verifíquelas con antelación.
¿Cuál es la diferencia entre un edificio en infracción y una propiedad con disconformidad sobrevenida?
Entre las propiedades problemáticas relacionadas con la Ley de Normas de Construcción, hay dos tipos: "edificios en infracción" y "propiedades con disconformidad sobrevenida". Es importante comprender con precisión las diferencias entre ambos.
Características de los edificios en infracción
Cuando se construye sin solicitar la confirmación de construcción o se construye un edificio diferente al solicitado, se corresponde con un edificio en infracción. Los casos principales son los siguientes.
- Construcción sin permiso o edificio diferente al contenido de la solicitud
- Superación de la tasa de ocupación del suelo/índice de edificabilidad por venta de parte del terreno después de la construcción
- Ampliación o reforma sin permiso o cambio de uso
Características de las propiedades con disconformidad sobrevenida
Son propiedades que eran legales en el momento de la construcción pero que ya no cumplen los estándares actuales debido a cambios en la legislación. No hay ningún problema en continuar residiendo o usando la propiedad, pero en caso de ampliación o reforma es necesario adecuarse a la ley vigente. Los casos correspondientes incluyen cambios de zona de uso, revisiones de la tasa de ocupación del suelo/índice de edificabilidad y edificios anteriores a las nuevas normas sísmicas.
¿Cuáles son los puntos para evitar invertir en edificios en infracción?
Para evitar los edificios en infracción en la inversión inmobiliaria, las siguientes comprobaciones son imprescindibles.
Verificación de la solicitud de confirmación de construcción y el certificado de inspección
Con la solicitud de confirmación de construcción puede verificar la conformidad del diseño con la ley, y con el certificado de inspección puede verificar que no hay problemas tras la ejecución.
Verificación del estado de las inspecciones de prevención de incendios
Si las inspecciones legales de equipamiento del edificio anuales y los informes periódicos de inspección de edificios de uso especial cada 3 años se realizan adecuadamente, es prueba de que la propiedad se ajusta a la Ley de Normas de Construcción.
¿Cuáles son los puntos a tener en cuenta al comprar un apartamento con disconformidad sobrevenida?
Aunque hay muchos casos de propiedades con disconformidad sobrevenida en buenas ubicaciones, es necesario comprender los siguientes riesgos.
- Restricciones de ampliación/reconstrucción: En algunos casos no es posible ampliar o reformar manteniendo la escala actual
- Bajo valor del inmueble: El edificio es antiguo y existe la posibilidad de que aumenten los costos de mantenimiento
- Dificultad de financiación: En algunos casos es más difícil obtener financiación que para otros apartamentos
- Dificultad de venta: Se considera que el valor del inmueble es bajo y puede ser difícil encontrar compradores
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Qué es la "confirmación de construcción" de la Ley de Normas de Construcción?
Es un sistema que examina si el edificio cumple la ley. Si se reconoce que cumple, se expide el certificado de conformidad y se puede iniciar la obra.
P. ¿Cuál es la diferencia más importante entre un edificio en infracción y una propiedad con disconformidad sobrevenida?
El edificio en infracción es el que viola la legislación desde el momento de la construcción; la propiedad con disconformidad sobrevenida era legal en el momento de la construcción pero ya no cumple los estándares por cambios en la ley.
P. ¿Se puede ampliar o reformar una propiedad con disconformidad sobrevenida?
Es posible, pero la parte de ampliación o reforma debe adecuarse a la Ley de Normas de Construcción vigente. Dependiendo del alcance, en algunos casos puede requerirse la reconstrucción.
P. ¿Hay zonas de uso donde no se puede construir un apartamento?
En las zonas exclusivamente industriales, en principio no se pueden construir apartamentos. En las zonas de control de urbanización también está básicamente restringida la construcción.
