A medida que aumenta la antigüedad de un apartamento, encontrar inquilinos se vuelve más difícil y crece el riesgo de vacancia. La reforma es una medida eficaz para mantener el valor del activo y reducir las vacantes, pero la carga económica es un reto.
En este artículo explicamos en detalle las ventajas y desventajas de la reforma de apartamentos, los rangos de costes, las obras que suelen ser elegibles para subvenciones y los programas de subvenciones disponibles. También presentamos consejos para reducir costes y regímenes de beneficios fiscales, por lo que le invitamos a tomarlo como referencia.
¿Cuáles son las ventajas de reformar un apartamento?
La mayor ventaja de la reforma de apartamentos es que permite reducir el riesgo de vacancia y aumentar el valor del inmueble con un coste menor que una reconstrucción.
Facilita evitar el riesgo de vacancia
Los inmuebles con un exterior e interior cuidados y equipamientos bien acondicionados contribuyen a aumentar el número de personas interesadas en alquilar. Si aumentan los inquilinos, los ingresos se estabilizan y también es posible recuperar el coste de la reforma.
Permite reducir los costes frente a una reconstrucción
Mientras que una reconstrucción puede costar decenas de millones de yenes, una reforma puede resolverse en algunos casos con alrededor de 1 millón de yenes. Si la estructura del edificio no presenta problemas, cabe esperar mejoras suficientes mediante una reforma.
¿Qué desventajas puede tener la reforma de un apartamento?
La reforma no solo tiene ventajas; también hay puntos de atención, como la disminución de ingresos durante las obras o un crecimiento limitado del valor del activo.
Durante las obras, los ingresos se interrumpen
Durante el periodo de reforma, los inquilinos no pueden vivir allí, por lo que los ingresos correspondientes disminuyen. También es eficaz idear una reforma que deje parte del espacio habitable disponible.
El aumento del valor del activo es limitado
Incluso si se invierten 1 millón de yenes en una reforma, eso no significa que el valor del activo aumente en 1 millón de yenes. Conviene limitarse a lo estrictamente necesario y evaluar cuidadosamente la relación coste-beneficio antes de ejecutarla.
¿Cuál es el rango de costes de la reforma de un apartamento?
El coste de la reforma varía considerablemente según el contenido de la obra. A continuación resumimos los rangos aproximados por tipo de trabajo principal.
Fachada exterior
- Pintura exterior: 1,2 a 3 millones de yenes
- Impermeabilización de balcón: 2.750 a 7.000 yenes por 1㎡
La reforma de la fachada también contribuye a mejorar la durabilidad del edificio y a generar una buena impresión entre los inquilinos.
Interior
- Reemplazo de papel tapiz: 1.000 a 1.500 yenes por 1㎡
- Habitación japonesa → habitación occidental (6 a 8 tatamis): 500.000 a 1 millón de yenes
- Tatami → suelo de madera (6 a 8 tatamis): 150.000 a 600.000 yenes
- Cambio de distribución (aprox. 33㎡): 800.000 a 1,6 millones de yenes
Solo con renovar el papel tapiz, la impresión general mejora de forma considerable. El cambio a suelo de madera también es una obra con alta demanda.
Zonas de agua
- Sustitución de cocina integral: 400.000 a 800.000 yenes
- Sustitución del inodoro: 150.000 a 500.000 yenes
- Sustitución de baño unitario: 500.000 a 1 millón de yenes
- Sustitución del lavabo: 100.000 a 200.000 yenes
¿Qué obras de reforma suelen ser elegibles para subvenciones?
Para reducir la carga económica de la reforma de apartamentos, conviene conocer las obras que suelen ser elegibles para subvenciones.
Reforma ecológica
Se incluyen en general las reformas relacionadas con el ahorro y la generación de energía, como el aislamiento térmico o la instalación de sistemas de energía solar. Además de los programas nacionales, también existen subvenciones propias de los gobiernos locales.
Diagnóstico sísmico y refuerzo sísmico
Son elegibles los inmuebles cuya aprobación de obra se obtuvo con el antiguo estándar sísmico anterior a mayo de 1981. También está aumentando el número de gobiernos locales que subvencionan el coste de retirar muros de bloques.
Reforma de accesibilidad
Son elegibles las mejoras del entorno que facilitan la vida también a las personas mayores, como la instalación de pasamanos o la eliminación de desniveles. El límite máximo de la subvención es de 200.000 yenes.
Acondicionamiento para teletrabajo
Las reformas orientadas al teletrabajo, como habilitar un espacio de trabajo o realizar obras de insonorización, tienden a obtener subvenciones con mayor facilidad.
¿Cuáles son los principales programas de subvenciones que pueden aprovecharse?
Presentamos los programas de subvenciones representativos que pueden utilizarse en la reforma de apartamentos.
Programa de impulso a la reforma para viviendas de larga duración de alta calidad
Es un programa que apoya obras de mejora de eficiencia energética y reformas dirigidas a hogares con hijos.
- Tasa de subvención: 1/3 del coste de la obra
- Límite: de 1 a 2,5 millones de yenes por unidad (según la categoría de certificación)
- Es obligatoria una inspección del inmueble
Programa de apoyo a la reforma de aislamiento térmico de viviendas mediante materiales de alto rendimiento
Es un programa del Ministerio de Medio Ambiente que subvenciona obras de mejora del aislamiento térmico con materiales de alto rendimiento.
- Tasa de subvención: 1/3 del coste de la obra
- Límite para viviendas colectivas: 150.000 yenes por unidad
Programa de apoyo a la reforma de aislamiento térmico en viviendas existentes
Existen dos modalidades: aislamiento integral y aislamiento solo de la sala de estar. En viviendas colectivas, el límite es de 150.000 yenes por unidad.
Subvención para reformas de cuidados y accesibilidad
Está dirigida a personas con certificación de necesidad de apoyo o cuidados, y el límite máximo es el 90% del importe base subvencionable de 200.000 yenes (180.000 yenes).
Programa de apoyo demostrativo para materiales de ahorro energético de próxima generación
En el caso de viviendas colectivas, se puede recibir una subvención de hasta 1,25 millones de yenes por unidad. Cubre hasta la mitad del coste elegible, con un mínimo de 200.000 yenes.
¿Qué tipos de programas de subvenciones propios tienen los gobiernos locales?
Además de los programas nacionales, los distintos gobiernos locales también aplican sus propios programas de subvenciones para reformas.
Tokio: Programa de promoción de reformas de eficiencia energética
Para la mejora de ventanas y puertas de alto aislamiento térmico, puede recibirse una subvención con una tasa de ayuda de 1/3, con un límite de 1 millón de yenes para ventanas y de 160.000 yenes para puertas.
Tokio: Tokyo Zero Emission Points
Al sustituir electrodomésticos por otros con alta eficiencia energética, se otorgan puntos que pueden canjearse por productos.
Yokohama, prefectura de Kanagawa: Programa de apoyo a la accesibilidad, etc.
Existe una subvención de hasta 300.000 yenes para eliminar desniveles e instalar pasamanos en zonas comunes.
¿Qué es el sistema de red de seguridad de vivienda?
El sistema de red de seguridad de vivienda es un sistema que ofrece vivienda utilizando casas y unidades vacías del sector privado para personas que requieren consideración para asegurar vivienda, como personas mayores, personas con discapacidad y hogares con hijos.
- Importe de la subvención: hasta 1 millón de yenes por unidad
- Obras elegibles: reforma de accesibilidad, refuerzo sísmico, modificación de distribución, etc.
- Punto de atención: existe una obligación de gestión durante 10 años o más
¿Cuáles son las claves para reducir en lo posible el coste de la reforma?
Para reducir el coste de la reforma, la base es comparar presupuestos de varios proveedores y agrupar los encargos.
Solicitar presupuestos a varios proveedores
Incluso con el mismo contenido de obra, el importe varía considerablemente según el proveedor. También para evitar proveedores maliciosos, solicite presupuestos a varias empresas sin falta.
Encargar todo a un solo proveedor
Si encarga varias zonas en conjunto, puede esperarse una reducción de costes mediante la aplicación de precios de paquete. La calidad del acabado también se vuelve más uniforme.
Aprovechar también los sistemas de beneficios fiscales y financiación
- Obras de accesibilidad: deducción del impuesto sobre la renta de hasta 600.000 yenes y reducción de 1/3 del impuesto sobre activos fijos
- Reforma de eficiencia energética: deducción del impuesto sobre la renta de hasta 625.000 yenes
- Sistemas de financiación: Flat 35 Renovation, préstamos para reforma de la Japan Housing Finance Agency, etc.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Existen subvenciones que puedan utilizarse para la reforma de apartamentos?
Sí. Existen varios programas, como el Programa de impulso a la reforma para viviendas de larga duración de alta calidad (hasta 2,5 millones de yenes por unidad), el Programa de apoyo a la reforma de aislamiento térmico (hasta 150.000 yenes por unidad) y la subvención de accesibilidad (hasta 180.000 yenes).
Q. ¿Cuál es el rango de costes de la reforma de un apartamento?
La pintura exterior cuesta entre 1,2 y 3 millones de yenes, el reemplazo de papel tapiz entre 1.000 y 1.500 yenes por 1㎡, y la sustitución de baño unitario entre 500.000 y 1 millón de yenes, entre otros, por lo que varía mucho según el contenido de la obra.
Q. ¿Qué debo hacer para reducir el coste de la reforma?
Es eficaz comparar presupuestos de varios proveedores, aprovechar precios de paquete mediante encargos agrupados y utilizar los programas de subvenciones y beneficios fiscales.
Q. ¿Qué es el sistema de red de seguridad de vivienda?
Es un sistema por el que se registra un inmueble para personas que requieren consideración para asegurar vivienda y se puede recibir una subvención de hasta 1 millón de yenes por unidad para las obras de mejora necesarias. No obstante, existe una obligación de gestión durante 10 años o más.
