Los apartamentos compartidos de tres plantas con estructura de madera son un tipo de edificio que está ganando atención en la gestión de alquileres. La revisión de la Ley de Normas de la Edificación de 2019 amplió la libertad de diseño y facilitó construir propiedades de alta rentabilidad incluso en terrenos pequeños. En este artículo,la definición de los apartamentos compartidos de tres plantas con estructura de madera, sus ventajas y desventajas desde la perspectiva de la inversión, y las condiciones de terreno adecuadasse explican.
¿Qué es un apartamento compartido de tres plantas con estructura de madera?
Definimos como "apartamento compartido de tres plantas con estructura de madera" una vivienda que cumple las cuatro condiciones siguientes.
- Está construida en una zona fuera de las áreas de prevención de desastres
- Estructura que cumple las normas técnicas
- Tiene tres plantas sobre rasante, excluyendo el sótano, y todo el espacio se destina a apartamentos compartidos, pensión o residencia
- Cada dormitorio cuenta con un balcón utilizable como vía de evacuación
Con la revisión del artículo 27 de la Ley de Normas de la Edificación de junio de 2019, en terrenos pequeños con una superficie total inferior a 200 m² pasó a ser posible diseñar y construir sin que el edificio tenga que ser ignífugo.Esto ha permitido reducir de forma significativa los costos de construcción.
¿Cuáles son las ventajas de los apartamentos compartidos de tres plantas con estructura de madera en la gestión de alquileres?
Para inversionistas y propietarios, pueden señalarse las cinco ventajas siguientes.
El costo de construcción es más bajo que en estructuras de acero o RC
Las viviendas de madera pesan menos que las de acero o de hormigón armado, y también pueden reducirse los costos de cimentación y acondicionamiento del terreno.Al reducir la inversión inicial, es posible recuperar la inversión antes.
Reducción adicional de costos gracias a la excepción de la Ley de Normas de la Edificación
La reforma legal de 2019 permitió construirlas como edificaciones cuasirresistentes al fuego, lo que reduce el costo frente a una edificación totalmente resistente al fuego. Es una condición especialmente ventajosa para inversionistas que desean aprovechar terrenos pequeños.
La corta vida útil fiscal permite aprovechar beneficios tributarios
Como la vida útil fiscal de las estructuras de madera es corta, de 22 años (34 años para acero y 47 para RC),los gastos de depreciación aumentan y es posible reducir antes la renta imponible.El efecto de ahorro fiscal en la gestión de alquileres es considerable y mejora la velocidad de recuperación del capital.
Alta libertad de diseño
La madera es fácil de trabajar y permite responder con flexibilidad a los planes de diseño.desde la perspectiva de la estrategia de diferenciacióntambién resulta una ventaja porque facilita materializar distribuciones y diseños con alto grado de singularidad.
Aumento de la rentabilidad al ampliar la superficie total incluso en lotes pequeños
Al optar por tres plantas, es posible asegurar más unidades y aumentar la rentabilidad incluso en terrenos pequeños.Como la gestión de alquileres también puede funcionar en lotes urbanos reducidos, se amplían las opciones de ubicación.
¿Cuáles son las desventajas de los apartamentos compartidos de tres plantas con estructura de madera en la gestión de alquileres?
El costo de construcción es mayor que el de dos plantas y el plazo de obra también es más largo
Las edificaciones de tres plantas requieren "desempeño cuasirresistente al fuego" y un "diseño de margen de carbonización", por lo que el costo sube al usar columnas y vigas más gruesas y placas de yeso de mayor espesor.el plazo de obra también pasa de un promedio de 3 meses en dos plantas a un promedio de 4 meses en tres plantas debe tenerse en cuenta.
La disponibilidad de terrenos adecuados es limitada
En las áreas de prevención de desastres es obligatorio construir edificios resistentes al fuego, lo que implica costos similares a los del RC, por lo quepara una estructura de madera de tres plantas son adecuados terrenos fuera de esas áreas con un coeficiente de edificabilidad aproximado del 160 al 200%.
Hay pocas constructoras capaces de ejecutarlo
No son muchas las empresas que cuentan con profesionales calificados para realizar cálculos estructurales y con experiencia en construir apartamentos compartidos de tres plantas con estructura de madera. También debe considerarse el tiempo que requiere seleccionar a la empresa adecuada.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuánto cuesta construir un apartamento compartido de tres plantas con estructura de madera?
Aunque es más barato que una estructura de acero o RC, resulta más costoso que una construcción de madera de dos plantas. El costo por tsubo varía según la región y las especificaciones, pero en una configuración cuasirresistente al fuego la referencia es aproximadamente entre el 60 y el 70% del costo de una estructura RC.
Q. ¿Qué ocurre con la gestión del alquiler después de que transcurran los 22 años de vida útil fiscal?
La gestión del alquiler puede continuar mientras el edificio siga siendo utilizable después de vencida la vida útil. Sin embargo, como tiende a bajar la valoración de las entidades financieras, si se prevé financiamiento adicional conviene planificar con antelación.
Q. ¿No se puede construir una estructura de madera de tres plantas en un área de prevención de desastres?
Sí es posible construirla como edificio resistente al fuego incluso en un área de prevención de desastres, pero el costo será similar al de una estructura RC. Si desea aprovechar la ventaja de costo de la madera, conviene elegir un terreno fuera de esas áreas.
Q. ¿Cómo se puede encontrar una constructora confiable para construir un apartamento compartido de tres plantas con estructura de madera?
Asegúrese de verificar estos dos puntos: que cuente con personal calificado para los cálculos estructurales y que tenga experiencia en la construcción de apartamentos compartidos de tres plantas con estructura de madera. Es importante solicitar presupuestos a varias empresas y compararlos.
Q. ¿Qué cambió con la revisión de la Ley de Normas de la Edificación de 2019?
En terrenos pequeños con una superficie total inferior a 200 m², pasó a ser posible diseñar y construir sin cumplir por completo las cuatro estrictas normas de construcción anteriores. Esto ha aliviado de forma significativa tanto los costos de construcción como las restricciones de diseño.
