En la gestión de apartamentos, es necesario pagar impuestos sobre las ganancias obtenidas tras deducir los gastos necesarios de los ingresos recibidos. Comprender correctamente los gastos y registrarlos de forma adecuada es el primer paso hacia el ahorro fiscal y una gestión inmobiliaria estable. En este artículo, explicamos los tipos de gastos que pueden contabilizarse en la gestión de apartamentos y cuatro puntos útiles para el ahorro fiscal.
¿Qué son los "gastos" en la gestión de apartamentos?
Los gastos son desembolsos directamente relacionados con la actividad empresarial que pueden registrarse como costos. El criterio para considerar un gasto en la gestión de apartamentos es "si se trata de un desembolso directamente relacionado con la gestión de apartamentos".
Los principales gastos que pueden contabilizarse son los siguientes.
- Gastos de reparación: costos de mantenimiento de equipos, sustitución del papel pintado al desocupar una vivienda, etc. Como regla general, los importes inferiores a 200.000 yenes por caso pueden contabilizarse de una sola vez.
- Servicios públicos: electricidad de las zonas comunes (como cámaras de seguridad) y agua.
- Gastos de transporte: gastos de transporte de ida y vuelta para reuniones con la empresa gestora o inspecciones del inmueble.
- Depreciación: depreciación del edificio y de los equipos. Es un gasto contable que no implica un desembolso real.
Hay gastos, como los de transporte, que pueden confundirse fácilmente con los de uso privado. Solo pueden contabilizarse como gastos aquellos desembolsos relacionados estrictamente con la gestión de apartamentos.
¿Qué no se reconoce como gasto?
Registrar por error gastos no deducibles puede generar problemas en una inspección fiscal. Conviene revisar los principales conceptos no deducibles.
Principal del préstamo
En la devolución de un préstamo para apartamentos, la parte correspondiente al principal no se considera gasto. Esto se debe a que los préstamos y devoluciones de dinero no se consideran ganancias o pérdidas desde el punto de vista contable. Solo la parte de los intereses puede contabilizarse como gasto.
Sueldos a familiares en la declaración en blanco
En caso de declaración en blanco, la remuneración pagada al cónyuge o a familiares, por regla general, no puede contabilizarse como "sueldo de trabajador exclusivo". Si prioriza el ahorro fiscal, considere cambiar a la declaración azul. Incluso con la declaración en blanco, según las condiciones, puede aplicarse la "deducción por trabajador exclusivo en negocio de declaración en blanco".
Gastos de capital (costes que incrementan el valor del apartamento)
Los "gastos de capital" son desembolsos destinados a aumentar el valor del inmueble o reforzar su durabilidad. Entre ellos se incluyen los costes de reforma para cambiar el uso del inmueble o la instalación de escaleras de evacuación. Si los gastos de reparación superan los 200.000 yenes por caso, se consideran gastos de capital y no pueden contabilizarse como gasto.
Impuestos personales
El impuesto sobre la renta, el impuesto de sociedades, el impuesto de residencia, el impuesto sobre donaciones y las multas no se reconocen como gastos necesarios. Sin embargo, el impuesto sobre la adquisición de inmuebles y el impuesto sobre activos fijos pueden contabilizarse como "impuestos relacionados con bienes inmuebles".
Cuatro puntos que conviene conocer para ahorrar impuestos
Para maximizar el ahorro fiscal en la gestión de apartamentos, aproveche los cuatro puntos siguientes.
1. Realice el prorrateo de gastos personales y del negocio
El prorrateo de gastos personales y del negocio es un método para dividir y calcular, según la proporción de uso, los gastos que se utilizan tanto para fines empresariales como privados. Por ejemplo, si utiliza el coche para revisar inmuebles, solo podrá contabilizar como gasto la parte del combustible correspondiente al porcentaje de uso destinado a la gestión de apartamentos. Será aceptado si el método de prorrateo es razonable a juicio de la administración tributaria.
2. Reduzca la renta imponible mediante la compensación de pérdidas y ganancias
La compensación de pérdidas y ganancias es un método por el cual los ingresos con pérdidas se suman a otros ingresos para reducir la renta imponible. Se aplica a los ingresos empresariales, inmobiliarios, por transferencia y forestales. Por ejemplo, si la gestión de apartamentos registra pérdidas en un año, al sumarlas con los ingresos empresariales se puede reducir la renta imponible total.
3. Conserve adecuadamente los recibos
Para contabilizar gastos es imprescindible conservar documentos justificativos. En el caso de la declaración azul, deben guardarse durante 7 años (5 años si la renta de hace dos años fue de 3 millones de yenes o menos), y en el caso de la declaración en blanco, durante 5 años. Es eficiente gestionarlos por mes, ya sea en sobres o mediante software contable.
4. Considere la constitución de una sociedad
Si los ingresos superan los 9 millones de yenes, existe la posibilidad de reducir el tipo impositivo mediante la constitución de una sociedad. En una sociedad, el alcance de los conceptos aceptados como gasto también se amplía, lo que aumenta el efecto del ahorro fiscal. Si la escala de su gestión de apartamentos ha crecido, considere consultar con un especialista.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Hasta qué punto se reconocen los gastos en la gestión de apartamentos?
A. Se consideran los desembolsos directamente relacionados con la gestión de apartamentos. Los gastos de reparación, administración, depreciación, intereses y publicidad son ejemplos representativos. Si existe uso mixto con fines privados, se realiza un prorrateo de gastos personales y del negocio.
Q. ¿Cuál es la diferencia entre gastos de reparación y gastos de capital?
A. Los gastos de reparación son costos para mantener el estado actual (por regla general, menos de 200.000 yenes por caso), mientras que los gastos de capital son costos para aumentar el valor o reforzar la durabilidad (como referencia, 200.000 yenes o más). Estos últimos no pueden contabilizarse íntegramente como gasto y requieren depreciación.
Q. Entre la declaración en blanco y la declaración azul, ¿cuál es más favorable para ahorrar impuestos?
A. La declaración azul es más favorable. Permite contabilizar como gasto los sueldos del trabajador exclusivo y aprovechar una deducción especial de hasta 650.000 yenes por declaración azul.
Q. ¿Con qué tipos de ingresos puede compensarse la pérdida mediante la compensación de pérdidas y ganancias?
A. Las pérdidas de los ingresos inmobiliarios pueden compensarse con ingresos empresariales, ingresos salariales e ingresos ocasionales, entre otros. Sin embargo, la parte de los intereses del préstamo destinada a la compra de terrenos queda fuera del ámbito de compensación.
Q. ¿Cuándo conviene constituir una sociedad?
A. En general, cuando la renta imponible supera los 9 millones de yenes empiezan a aparecer las ventajas fiscales de la constitución de una sociedad. Recomendamos consultar con un asesor fiscal para realizar una simulación.
