En la construcción de viviendas reciente, la "vivienda de larga duración" se ha convertido en la corriente principal. Aunque llaman la atención ventajas como los beneficios fiscales y la reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, también existen desventajas que suelen pasarse por alto, como el costo, la carga de los trámites de solicitud y los riesgos de calidad en la construcción. En esta ocasión, explicaremos los criterios de certificación, las ventajas y las desventajas de la vivienda de larga duración desde la perspectiva práctica y de toma de decisiones de inversión.
¿Qué es una vivienda de larga duración? Panorama general de los criterios de certificación
Una vivienda de larga duración es una vivienda certificada con base en la ley establecida por el Estado sobre la promoción de la difusión de viviendas de larga duración. Se trata de un sistema legal que certifica que la vivienda cuenta con el desempeño y la estructura de gestión necesarios para poder utilizarse en buen estado durante un largo período, y es necesario cumplir los cuatro requisitos básicos siguientes.
- Contar con estructuras e instalaciones adecuadas para un uso prolongado
- Incorporar consideraciones hacia el entorno habitacional
- Contar con una superficie de la unidad residencial superior a un mínimo determinado
- Tener definidos el período y los métodos de mantenimiento y conservación
Siete elementos de evaluación y criterios concretos de certificación
Para obtener la certificación, es necesario cumplir los siete elementos de evaluación siguientes.
| Estabilidad estructural | Grado de resistencia sísmica 2 o superior (con condiciones, también se permite el grado 1) |
| Entorno térmico | Grado de desempeño de aislamiento térmico 4 o superior |
| Medidas contra el deterioro | Grado de medidas contra el deterioro 3 o superior |
| Facilidad de mantenimiento, gestión y renovación | Grado de medidas de mantenimiento y gestión 2 o superior |
| Consideración hacia personas mayores, etc. | Grado de medidas de consideración hacia personas mayores, etc. 3 o superior |
| Eficiencia energética | Grado de desempeño de aislamiento térmico 4 o superior |
| Entorno habitacional | Conformidad con planes distritales, etc. |
¿Qué beneficios fiscales y subvenciones existen para la vivienda de larga duración?
Al obtener la certificación de vivienda de larga duración, también es posible acceder a un trato fiscal favorable desde la perspectiva de la estrategia de formación de activos.
Principales beneficios fiscales
- Deducción por préstamo hipotecario: el límite del préstamo sujeto a deducción se amplía en comparación con una vivienda general
- Deducción del impuesto de adquisición inmobiliaria: el importe deducible recibe un trato más favorable que en una vivienda general
- Impuesto de registro y licencia: reducción de la tasa impositiva
- Impuesto sobre activos fijos: el período de reducción fiscal es el doble que en una vivienda general (casa unifamiliar: 5 años → 7 años; apartamento: 7 años → 10 años)
Reducción de los tipos de interés del préstamo hipotecario
Se puede utilizar Flat 35S, lo que permite reducir el tipo de interés del préstamo en un 0,25% durante los primeros 10 años. En los préstamos a largo plazo, esto genera una diferencia importante en el importe total de reembolso.
Sistema de subvenciones
También puede utilizarse la subvención del programa "地域型住宅グリーン化事業" (límite máximo de 1,1 millones de yenes). Como su aplicación exige contribuir a la economía regional y reducir la carga ambiental, es necesario verificar previamente las condiciones aplicables.
¿Cuáles son las desventajas de la vivienda de larga duración? Tres riesgos que suelen pasarse por alto
La vivienda de larga duración ofrece muchas ventajas, pero al tomar una decisión de inversión o compra, también debe considerar sin falta las siguientes desventajas.
1. Carga y costo de los trámites de solicitud
La preparación de los documentos de solicitud y la obtención de la certificación requieren una cantidad considerable de tiempo y trabajo. Es posible encargar al fabricante de viviendas la gestión de la solicitud, pero ello genera comisiones adicionales. La solicitud debe presentarse necesariamente antes del inicio de la obra, por lo que es indispensable gestionar el calendario teniendo en cuenta también el tiempo necesario hasta obtener la certificación. Una vez finalizada la obra, también existe la obligación de informar a la autoridad administrativa competente.
2. El costo de construcción es elevado
Para cumplir los criterios de certificación, es necesario elevar el desempeño de la estructura y las instalaciones, por lo que el costo de construcción resulta más alto que el de una vivienda general. Es importante calcular numéricamente el equilibrio entre los beneficios fiscales, el efecto de reducción de los costos operativos y el aumento de la inversión inicial.
3. No existe un sistema de verificación durante la obra
La certificación de vivienda de larga duración se completa con la solicitud en la etapa de diseño. No interviene una verificación de terceros durante la construcción, por lo que existe el riesgo de que los defectos de ejecución se descubran después de obtener la certificación. En un sector de la construcción donde la escasez de mano de obra se ha vuelto estructural, el comprador debe verificar de forma consciente la calidad de la ejecución.
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Preguntas frecuentes sobre la vivienda de larga duración
Q. ¿Dónde se solicita la certificación de vivienda de larga duración?
Es necesario presentar la solicitud ante la autoridad administrativa competente (prefecturas y algunos municipios). El trámite puede delegarse en el fabricante de viviendas o en la constructora, pero la solicitud previa al inicio de la obra es un requisito obligatorio.
Q. ¿Cuánto se reduce el impuesto sobre activos fijos al obtener la certificación?
En las viviendas unifamiliares, el período de reducción del impuesto sobre activos fijos se amplía de 5 a 7 años, y en los apartamentos de 7 a 10 años. El importe de la reducción varía según el valor catastral del inmueble para efectos del impuesto sobre activos fijos.
Q. ¿La vivienda de larga duración resulta ventajosa al venderse como vivienda usada?
El hecho de haber obtenido la certificación tiene valor como prueba de la calidad del inmueble. Sin embargo, incluso después de la certificación, existe la obligación de conservar los registros de mantenimiento y gestión, y el estado de la gestión influye en el valor del activo.
Q. ¿Qué ocurre si se descubre un defecto de construcción?
El principal recurso será exigir al contratista la responsabilidad por defectos y la responsabilidad por incumplimiento contractual. Como también existe el riesgo de cancelación de la certificación de vivienda de larga duración, recomendamos realizar verificaciones activas en la obra durante la construcción.
Q. ¿Una vivienda existente (vivienda usada) también puede obtener la certificación de vivienda de larga duración?
También existe un sistema que permite obtener la certificación para viviendas existentes si cumplen determinados criterios (versión para viviendas existentes). Sin embargo, como los requisitos de solicitud son más complejos que en una vivienda nueva, conviene consultar con un especialista.
