Unter den Vertragsformen im Immobilienbereich ist der Leihvertrag eine unentgeltliche Überlassung, die häufig zwischen Verwandten oder Freunden vorkommt. Da er rechtlich deutlich anders behandelt wird als ein Mietvertrag, ist es wichtig, als Immobilienprofi über genaue Kenntnisse zu verfügen.
Was ist ein Leihvertrag?
Ein Leihvertrag ist ein Vertrag über die unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch. Anders als bei der Miete, bei der ein Entgelt gezahlt wird, fallen auch alltägliche Handlungen wie das Ausleihen eines Regenschirms von einem Freund oder die Nutzung des Autos der Eltern unter die Leihe.
| Vergleichspunkt | Leihe | Miete |
| Entgeltlichkeit | Unentgeltlich | Entgeltlich (mit Miete) |
| Miet- und Pachtrecht | Nicht anwendbar | Anwendbar |
| Schutz gegenüber Dritten | Nein | Ja |
| Beim Tod des Entleihers | Vertragsende | Vertrag läuft fort |
| Vertrag | Nicht zwingend | In der Regel erforderlich |
Worin liegen die rechtlichen Unterschiede zwischen Leihe und Miete?
Der größte Unterschied ist, ob das Miet- und Pachtrecht Anwendung findet. Bei der Leihe gibt es keinen Schutz gegenüber Dritten. Wird die Immobilie an einen Dritten übertragen, kann der Entleiher die Herausgabe nicht verweigern.
Unterschiede bei der Räumungsforderung
Bei der Miete kann der Vermieter nicht ohne berechtigten Grund kündigen. Bei der Leihe kann der Verleiher den Vertrag jedoch jederzeit beenden, wenn keine Laufzeit oder kein Nutzungszweck festgelegt wurde.
Behandlung beim Tod des Entleihers
Bei der Leihe endet der Vertrag grundsätzlich mit dem Tod des Entleihers (Art. 597 Abs. 3 Zivilgesetzbuch). Allerdings gibt es Fälle, in denen dies bei mitwohnenden Familienangehörigen nicht strikt nach dem Gesetz gehandhabt wird.
In welchen typischen Fällen wird ein Leihvertrag geschlossen?
In der Praxis kommt er häufig in den folgenden Fällen vor.
Wenn Kinder auf dem Grundstück der Eltern ein Haus bauen
Bleibt das Grundstück auf den Namen der Eltern eingetragen und wird es ohne Zahlung eines Nutzungsentgelts oder Erbbauzinses überlassen, handelt es sich um eine Leihe. Ein Vorteil ist, dass keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt. Wenn das Kind jedoch ein Nutzungsentgelt zahlt, kann dies schenkungsteuerliche Folgen haben.
Bei Geschäftsführern und Gesellschaften
Wird auf einem Grundstück im Namen des Geschäftsführers ein Firmengebäude errichtet, entsteht bei Familiengesellschaften häufig kein Nutzungsentgelt, sodass dies als Leihe einzuordnen ist. Dabei kann eine steuerliche Anerkennung eines Erbbaurechts relevant werden.
Welche Streitfälle gibt es bei Leihverträgen?
Da häufig nur mündliche Absprachen ohne schriftlichen Vertrag bestehen, entwickeln sich daraus leicht Streitigkeiten.
Rückgabeverlangen für ein mehr als 20 Jahre kostenlos überlassenes Grundstück
Es gibt Fälle, in denen der Entleiher behauptet, „die Verjährung sei eingetreten“. Wenn ihm jedoch bewusst ist, dass er das Grundstück nur geliehen hat, entsteht kein Eigentumserwerb durch Ersitzung, sodass die Rückgabe verlangt werden kann.
Verkauf eines Gebäudes auf kostenlos geliehenem Grundstück
Da das Nutzungsrecht am Grundstück und das Nutzungsrecht am Gebäude zusammengehören, kann das Gebäude nicht ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers an einen Dritten verkauft werden.
Warum sollte ein Vertrag erstellt werden und was sollte darin stehen?
Ein schriftlicher Leihvertrag ist nicht zwingend vorgeschrieben, wird jedoch zur Vermeidung von Streitigkeiten dringend empfohlen. Wichtige Punkte sind insbesondere die folgenden.
- Angaben zum Gebäude, das Gegenstand der Leihe ist (Lage, Bauart, Geschossfläche)
- Nutzungszweck
- Nutzungsdauer
- Beschränkungen bei Übertragung und Unterverleihung
- Wer Steuern und Nebenkosten trägt
- Voraussetzungen für die Vertragsbeendigung
- Umfang der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
- Vereinbarungen zu Schadensersatz
Durch die Reform des Zivilgesetzbuchs, die im April 2020 in Kraft trat, wurde die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei der Leihe ausdrücklich geregelt. Deshalb ist es noch wichtiger geworden, diesen Umfang im Vertrag klar festzuhalten.
Häufige Fragen (FAQ)
Fällt auf einen Leihvertrag Stempelsteuer an?
Nein. Ein Leihvertrag gilt nach dem Stempelsteuergesetz nicht als steuerpflichtige Urkunde, daher fällt keine Stempelsteuer an.
Wie sollte man vorgehen, wenn eine im Rahmen einer Leihe genutzte Immobilie verkauft wird?
Vor dem Verkauf sollte mit dem Nutzer über den Auszug gesprochen werden. Je nach Situation kann es erforderlich sein, eine Umstellung auf ein Mietverhältnis vorzuschlagen. Es besteht auch das Risiko, dass der neue Eigentümer wegen Vertragsmängeln eine Aufhebung verlangt.
Worauf ist bei einer Leihe unter Verwandten besonders zu achten?
Wichtig ist, auch andere Verwandte über die bestehende Leihe zu informieren und ihr Einverständnis einzuholen. Um Streitigkeiten im Erbfall zu vermeiden, empfehlen wir, einen Vertrag zu erstellen und zu teilen.
