Leitfaden zu Mietrechtsvorschriften in Japan | Miet- und Pachtrecht, Wiederherstellungsrichtlinie und Safety-Net-Gesetz

Auf dem japanischen Wohnungsmietmarkt sind zahlreiche Gesetze und Richtlinien festgelegt, die den Vertrag zwischen Eigentümer (Vermieter) und Mieter sowie die Verwaltungsaufgaben regeln. Dieser Beitrag richtet sich an Immobilieninvestoren, Eigentümer und Verwaltungsgesellschaften und stellt umfassend die wichtigsten rechtlichen Regelungen der Mietverwaltung in Japan vor – mit besonderem Blick auf die Unterschiede zum deutschen und österreichischen Mietrecht, das Leserinnen und Lesern aus dem deutschsprachigen Raum vertraut sein dürfte.

Wir ordnen die Unterschiede zwischen den Vertragsformen sowie die Regeln zu Verlängerung und Kündigung nach dem Gesetz über die Miete von Grundstücken und Gebäuden (Shakuchi Shakuya Ho), die Pflichten und Verantwortlichkeiten aus dem Mietvertrag, die Richtlinie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug sowie die gesetzlichen Pflichten von Vermietern und Verwaltungsgesellschaften (Betreuung der Mieter, Anlagenmanagement, Datenschutz).

Darüber hinaus behandeln wir Unterstützungsmaßnahmen für ältere Menschen sowie – ergänzend zum Thema attraktiver Wohnlagen wie in unserem Beitrag über die zentralen sechs Bezirke Tokios im Vergleich zu den drei, fünf und sieben Bezirken sowie die Wahl der richtigen Investitionslage – das sogenannte Gesetz über das Wohnungssicherheitsnetz für einkommensschwache Haushalte sowie aktuelle Gesetzesreformen und die Auswirkungen der Digitalisierung auf die künftige Entwicklung.

Überblick über das Gesetz über die Miete von Grundstücken und Gebäuden (Vertragsarten, Regeln zu Verlängerung und Kündigung)

Wohnraummietverträge in Japan unterliegen im Wesentlichen dem Gesetz über die Miete von Grundstücken und Gebäuden (Shakuchi Shakuya Ho, Gesetz Nr. 90 aus dem Jahr 1991/Heisei 3), das für Gebäudemiete grundsätzlich zwei Vertragsformen kennt. Die eine ist der gewöhnliche Wohnraummietvertrag (Futsu Shakuya), die andere der befristete Wohnraummietvertrag (Teiki Shakuya). Je nach Vertragsform unterscheiden sich Laufzeit, Verlängerungsregeln und Kündigungsvoraussetzungen erheblich, mit weitreichenden Folgen für die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien.

• Gewöhnlicher Wohnraummietvertrag (die übliche Vertragsform): Die Laufzeit beträgt mindestens ein Jahr (wird eine kürzere Laufzeit vereinbart, gilt der Vertrag als unbefristet); nach Ablauf der Laufzeit verlängert sich der Vertrag grundsätzlich automatisch. In der Praxis werden bei japanischen Wohnraummietverträgen meist Zweijahreslaufzeiten vereinbart, wobei das Gesetz eine einseitige Verlängerungsverweigerung oder vorzeitige Kündigung durch den Vermieter streng einschränkt. Für eine Vertragsbeendigung durch den Vermieter ist ein berechtigtes Interesse erforderlich (Art. 28 des Gesetzes), und die Kündigung muss zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor Ablauf der Vertragslaufzeit erklärt werden. Ob ein solches berechtigtes Interesse vorliegt, wird unter Abwägung sämtlicher Umstände beurteilt – etwa des Eigenbedarfs beider Parteien, der bisherigen Mietdauer oder eines angebotenen Abfindungsbetrags (Tachinokiryo) – und lässt sich keineswegs allein aus den Interessen des Vermieters begründen. In der Praxis erkennen Gerichte ein berechtigtes Interesse zum Beispiel an, wenn der Vermieter selbst oder nahe Angehörige die Wohnung dringend benötigen; zugleich wird stets auch die Auswirkung auf die Lebenssituation des Mieters fair mitgewogen. Der gewöhnliche Wohnraummietvertrag bietet damit einen ausgeprägten Mieterschutz, sodass eine Verlängerungsverweigerung oder Kündigung durch den Vermieter kaum durchsetzbar ist. Auch während der laufenden Vertragslaufzeit benötigt eine Kündigungserklärung des Vermieters ein berechtigtes Interesse, während eine vorzeitige Kündigung durch den Mieter den vertraglichen oder gesetzlichen Regelungen entsprechend eine gewisse Ankündigungsfrist voraussetzt (in der Praxis meist ein bis zwei Monate). Im Vergleich zum deutschen Recht, in dem ein Vermieter für eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ebenfalls ein berechtigtes Interesse benötigt – etwa Eigenbedarf –, ähnelt das japanische Modell in seiner Grundstruktur durchaus dem deutschen Mieterschutzsystem, wenngleich die konkreten Fristen und Abwägungskriterien voneinander abweichen.
• Befristeter Wohnraummietvertrag (Teiki Tatemono Chintai Shakuya): Bei dieser Vertragsform wird die Laufzeit von vornherein festgelegt, und der Vertrag endet mit Ablauf der Laufzeit endgültig. Eine Verlängerung ist nicht vorgesehen; wer das Mietverhältnis fortsetzen möchte, muss einen neuen Vertrag abschließen. Bei einem zweijährigen befristeten Vertrag endet dieser also nach zwei Jahren vollständig, und beide Seiten müssten sich im gegenseitigen Einvernehmen auf einen neuen Vertrag einigen. Damit ein befristeter Wohnraummietvertrag wirksam zustande kommt, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, dem Mieter unabhängig vom eigentlichen Vertragsdokument schriftlich zu erläutern, dass es sich um einen Vertrag ohne Verlängerungsmöglichkeit handelt, der mit Ablauf der Laufzeit endet (Art. 38 des Gesetzes). Beträgt die Vertragslaufzeit mindestens ein Jahr, muss der Vermieter zudem zwischen einem Jahr und sechs Monaten vor Ablauf der Laufzeit über die bevorstehende Vertragsbeendigung informieren. Diese Regelung soll dem Mieter ausreichend Zeit zur Vorbereitung des Auszugs verschaffen und ihn vor den Nachteilen eines unerwarteten Vertragsendes schützen. Unterlässt der Vermieter diese Mitteilung, kann er das Vertragsende auch nachträglich geltend machen – dann jedoch erst sechs Monate nach Zugang der nachgeholten Mitteilung. Ein befristeter Wohnraummietvertrag lässt sich ohne die Beschränkung durch ein „berechtigtes Interesse" beenden; verweigert der Vermieter jedoch einen neuen Vertrag, muss der Mieter mit Ablauf der Laufzeit auf jeden Fall ausziehen, was für ihn eine erhöhte Unsicherheit bedeutet. Insgesamt ist der befristete Wohnraummietvertrag für Mieter daher in vielerlei Hinsicht nachteiliger als der gewöhnliche Vertrag, weshalb Vermieter diesen Nachteil mitunter durch eine niedrigere Miete ausgleichen. Diese Konstruktion hat kein direktes Gegenstück im deutschen Mietrecht, das eine Befristung von Wohnraummietverträgen nach § 575 BGB nur bei einem konkreten, im Vertrag benannten Sachgrund erlaubt – ein „echter Zeitmietvertrag" ohne jede Verlängerungsoption und ohne besonderen Sachgrund, wie er in Japan üblich ist, wäre nach deutschem Recht unwirksam.
  Tatsächlich zeigen Erhebungen des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), dass 95,5 Prozent der Mietverträge in den drei großen Ballungsräumen Japans gewöhnliche Wohnraummietverträge sind; befristete Verträge bleiben bislang die Ausnahme. In den letzten Jahren nutzen jedoch zunehmend Vermieter mit besonderen Umständen (etwa geplante Eigennutzung oder ein bevorstehender Abriss) den befristeten Vertrag.

Wie gezeigt, unterscheiden sich unter dem Gesetz über die Miete von Grundstücken und Gebäuden die Regeln zu Verlängerung und Kündigung je nach Vertragsform erheblich, wobei insbesondere der gewöhnliche Wohnraummietvertrag die Wohnstabilität des Mieters stark schützt. Für Vermieter (Eigentümer) ist es daher wichtig, eine langfristige Bewirtschaftungsstrategie unter der Prämisse zu entwickeln, dass eine Vertragsbeendigung ohne berechtigtes Interesse ausgeschlossen ist. Umgekehrt sollten Mieter bei einem befristeten Wohnraummietvertrag das Risiko eines endgültigen Vertragsendes ohne Verlängerungsmöglichkeit von vornherein einkalkulieren. Beim Vertragsabschluss empfiehlt es sich für beide Seiten, die Vertragsart (gewöhnlich oder befristet) genau zu prüfen und die jeweiligen Rechte und Pflichten zu verstehen.

Pflichten und Verantwortlichkeiten aus dem Mietvertrag (Eigentümer, Verwaltungsgesellschaft, Mieter)

Im Mietverhältnis tragen sowohl Eigentümer (Vermieter) als auch Mieter gesetzliche Pflichten und Verantwortlichkeiten. Auch die vom Eigentümer mit der Verwaltung beauftragte Mietverwaltungsgesellschaft übernimmt auf vertraglicher und gesetzlicher Grundlage wichtige Aufgaben. Die zentralen Pflichten der jeweiligen Beteiligten lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Pflichten des Eigentümers (Vermieters): Der Vermieter ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, diesem während der gesamten Vertragslaufzeit die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache zu ermöglichen (Art. 601 des japanischen Zivilgesetzbuchs, Minpo). Konkret muss die Wohnung in einem geeigneten Zustand übergeben werden, und der Vermieter trägt eine Instandhaltungspflicht für alle Reparaturen, die für die vertragsgemäße Nutzung erforderlich sind (Art. 606 Abs. 1 Minpo). Tritt etwa ein Wasserschaden durch undichtes Dach oder eine defekte Sanitäranlage auf, ohne dass der Mieter dafür verantwortlich ist, muss der Vermieter umgehend Abhilfe schaffen. Darüber hinaus wird angenommen, dass der Vermieter eine Sorgfaltspflicht als ordentlicher Verwalter (Zenkan Chui Gimu) hinsichtlich der Immobilie trägt. Diese Pflicht ist zwar nicht ausdrücklich kodifiziert, wird aber in der Rechtsprechung dem Vermieter hinsichtlich der Gebäudeverwaltung entsprechend zugeschrieben. Ist die Notwendigkeit einer Reparatur dagegen auf Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters zurückzuführen, entfällt die Instandhaltungspflicht des Vermieters (Art. 606 Minpo, Ausnahmeregelung). Der Vermieter trägt während der Vertragslaufzeit außerdem vertragliche Nebenpflichten wie die Pflicht zur Beseitigung von Störungen (etwa bei Nachbarschaftskonflikten) und die Pflicht zur Instandhaltung der Ausstattung, damit der Mieter ungestört wohnen kann. Nach Vertragsende und Rückgabe der Wohnung durch den Mieter muss der Vermieter zudem die Kautionsabrechnung vornehmen. Die Kaution (Shikikin) dient dazu, unbezahlte Miete oder Instandsetzungskosten zu decken; der Restbetrag ist zurückzuerstatten, und ein Einbehalt ohne triftigen Grund ist unzulässig (näheres dazu im Abschnitt zur Richtlinie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands weiter unten). Auch während der laufenden Vertragslaufzeit muss der Vermieter darauf achten, die Rechte des Mieters nicht unangemessen zu beeinträchtigen – ein Betreten der Wohnung ohne triftigen Grund oder eine eigenmächtige Unterbrechung der Versorgung (Wasser, Strom) können als Rechtsmissbrauch gewertet werden. Bei Vertragsverlängerungen oder Konditionsänderungen muss der Vermieter zudem die Vorgaben des Gesetzes über die Miete von Grundstücken und Gebäuden sowie weiterer einschlägiger Gesetze beachten. Diese Pflichtenstruktur ähnelt in weiten Teilen der Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach § 535 BGB, wenngleich das deutsche Recht die Kaution über § 551 BGB betragsmäßig begrenzt (höchstens drei Monatskaltmieten) – eine vergleichbare gesetzliche Obergrenze existiert im japanischen Recht nicht, wenngleich sich in der Praxis meist ein bis zwei Monatsmieten als Kaution etabliert haben.
• Pflichten des Mieters: Als Gegenleistung für die Nutzung der Mietsache ist der Mieter verpflichtet, die Miete pünktlich zu zahlen. Bei fortgesetztem Zahlungsverzug drohen dem Mieter eine Kündigung durch den Vermieter (etwa nach vorheriger Mahnung gemäß Art. 541 Minpo oder Ausübung eines vertraglichen Kündigungsrechts) sowie eine Räumungsklage; im schlimmsten Fall droht die zwangsweise Räumung, weshalb die pünktliche Mietzahlung zu den elementaren Pflichten des Mieters zählt. Der Mieter muss die Mietsache zudem vertragsgemäß nutzen (entsprechend dem vertraglich festgelegten Nutzungszweck) und sie mit der Sorgfalt eines ordentlichen Verwalters besitzen und bewahren (in Anlehnung an die für Beauftragte geltende Sorgfaltspflicht nach Art. 400 Minpo). Ist beispielsweise die Tierhaltung vertraglich untersagt, darf keine gehalten werden; ebenso sind Lärmbelästigung oder andere Störungen der Nachbarschaft zu unterlassen. Den Mieter trifft zudem eine Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug (Genjo Kaifuku Gimu); für Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, trägt er die Instandsetzungskosten (Details siehe unten). Beabsichtigt der Vermieter notwendige Reparaturen durchzuführen, darf der Mieter dies ohne triftigen Grund nicht verweigern (Art. 606 Abs. 2 Minpo). Der Mieter darf die Mietsache außerdem nicht ohne Zustimmung weitervermieten (Untervermietung) oder ihren Nutzungszweck eigenmächtig ändern; ein Verstoß gilt als Vertragsverletzung und kann einen Kündigungsgrund darstellen (Verstoß gegen das Gesetz über die Miete von Grundstücken und Gebäuden oder Nichterfüllung vertraglicher Pflichten). Wünscht der Mieter eine vorzeitige Vertragsbeendigung, muss er das im Vertrag oder Gesetz vorgesehene Verfahren einhalten (üblicherweise eine Kündigungsankündigung mit einer bestimmten Vorlauffrist). Wurde beim Vertragsabschluss ein Bürge gestellt, muss der Mieter zudem darauf achten, diesem keine Nachteile zu verursachen, da der Bürge andernfalls für nicht erfüllte Pflichten des Mieters einzustehen hat. Ähnlich wie im deutschen Mietrecht, in dem der Mieter nach § 535 Abs. 2 BGB zur Mietzahlung sowie zum vertragsgemäßen Gebrauch verpflichtet ist, bildet auch in Japan die pünktliche Mietzahlung das Kernstück der Mieterpflichten – wenn auch die Kündigungsschwelle bei Zahlungsverzug in der japanischen Rechtspraxis in der Regel deutlich höher liegt als die vergleichsweise strenge deutsche Zwei-Monatsmieten-Grenze aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
• Pflichten der Verwaltungsgesellschaft (Pflichten des Wohnraum-Verwaltungsunternehmens): Beauftragt ein Eigentümer eine Immobilienverwaltungsgesellschaft mit der Verwaltung, übernimmt diese auf Grundlage des Verwaltungsvertrags vielfältige Aufgaben stellvertretend für den Eigentümer. Mit dem im Juni 2021 in Kraft getretenen Gesetz über die Wohnraumverwaltung (offiziell: Gesetz zur angemessenen Ausgestaltung der Wohnraumverwaltungsgeschäfte) wurden Verwaltungsunternehmen ab einer bestimmten Größe (mindestens 200 verwaltete Wohneinheiten) verpflichtet, sich beim Minister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus registrieren zu lassen; zugleich wurden die von registrierten Verwaltungsunternehmen zu erfüllenden Pflichten klar definiert. Verwaltungsgesellschaften unterliegen einer Pflicht zur Erläuterung wesentlicher Vertragsinhalte vor Vertragsschluss und müssen Eigentümer wie Mieter beim Abschluss eines Untermietvertrags (Sublease) oder Verwaltungsvertrags ausführlich über Vertragsinhalt, Risiken und Leistungsumfang informieren. Für Sublease-Anbieter gelten zusätzlich ein Verbot irreführender Werbung und unangemessener Werbemaßnahmen sowie die Pflicht, dem Eigentümer eine Ertrags- und Kostensimulation vorzulegen. Verwaltungsgesellschaften unterliegen zudem einer Pflicht zur getrennten Vermögensverwaltung, wonach von Eigentümern anvertraute Gelder wie Kaution oder Miete klar von eigenem Firmenvermögen zu trennen sind. Gegenüber dem Eigentümer besteht eine Pflicht zur regelmäßigen Berichterstattung über den Zustand der Immobilie (Vermietungsquote, Einnahmen und Ausgaben, Beschwerdemanagement usw.). Zusätzlich muss an jedem Geschäftsstandort mindestens ein Geschäftsleiter (etwa mit der Qualifikation als „Wohnraum-Wirtschaftsverwalter", Chintai Fudosan Keiei Kanrishi) bestellt werden, sodass eine fachkundige Person die Verwaltungsaufgaben verantwortet. Verwaltungsgesellschaften spielen zudem eine zentrale Rolle im Umgang mit Mietern: Sie nehmen Meldungen über defekte Anlagen entgegen und veranlassen Reparaturen, kümmern sich um Beschwerden bei Nachbarschaftskonflikten, mahnen säumige Mieter und begleiten Auszug samt Kautionsabrechnung – ein breites Spektrum praktischer Aufgaben. Bei der Ausführung dieser Tätigkeiten müssen die einschlägigen Gesetze beachtet werden; etwa könnten rechtswidrige Inkassomethoden bei der Mahnung säumiger Mieter gegen das Gesetz über das Kreditgeschäft verstoßen. Verwaltungsgesellschaften tragen die Verantwortung, sich gegenüber Eigentümer und Mieter fair und angemessen zu verhalten, um beiderseitiges Vertrauen aufzubauen. Auch der Datenschutz zählt zu den wichtigen Pflichten der Verwaltungsgesellschaft und wird, wie unten dargestellt, gesondert behandelt. Vom Aufgabenumfang her ähnelt eine japanische Chintai-Kanri-Gaisha am ehesten einer deutschen Hausverwaltung mit WEG- und Mietverwaltungsauftrag, wobei die eigenständige gesetzliche Registrierungspflicht des Verwalters im deutschen Recht so bislang keine unmittelbare Entsprechung findet.

Wie gezeigt, gelten im Mietverhältnis für Vermieter, Mieter und Verwaltungsgesellschaft jeweils eigene Regeln. Die Einzelheiten sind zwar im Mietvertrag festgelegt, beruhen aber letztlich auf dem Zivilgesetzbuch und dem Gesetz über die Miete von Grundstücken und Gebäuden. Für Eigentümer ist es – ob in Eigenverwaltung oder mit beauftragter Verwaltungsgesellschaft – entscheidend, die gesetzlichen Pflichten zu verstehen und in der Praxis umzusetzen. Auch Mieter sollten sich nicht nur ihrer Rechte (etwa des Anspruchs auf Instandsetzung oder auf Vertragsverlängerung) bewusst sein, sondern ebenso ihrer Pflichten (Mietzahlung, Sorgfaltspflicht, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands). Ein funktionierendes Mietverhältnis setzt bei allen Vertragsparteien ein Bewusstsein für die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben voraus.

Richtlinie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (Kautionsabrechnung, Grundsätze der Kostenverteilung bei Reparaturen)

Bei Beendigung des Mietvertrags und Auszug des Mieters kommt es häufig zu Streitigkeiten über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (Genjo Kaifuku) und die Kautionsabrechnung. Unter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands versteht man, dass der Mieter die Wohnung beim Auszug in den Zustand zurückversetzt, in dem sie ursprünglich übernommen wurde; über Umfang und Kostentragung entstanden lange Zeit zahlreiche Konflikte. Aus diesem Grund hat das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus die Richtlinie „Streitfragen und Leitlinien zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" erarbeitet, die allgemeine Grundsätze für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands in Wohnmietverhältnissen festlegt (Erstfassung 2004, überarbeitete Fassung 2011). Die Richtlinie selbst ist zwar kein Gesetz, wird aber in der Praxis als weithin anerkannter Standard herangezogen, der sich an Gerichtsentscheidungen und den Grundgedanken des Verbrauchervertragsgesetzes orientiert. Ein vergleichbares Regelwerk existiert im deutschen Mietrecht nicht in Form einer eigenständigen Richtlinie – die entsprechenden Grundsätze wurden hier über Jahrzehnte durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen und zur Abgrenzung von normaler Abnutzung entwickelt.

Der Grundgedanke der Richtlinie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands besteht darin, den vom Mieter zu tragenden Bereich zu trennen in „Abnutzung durch normalen Gebrauch" einerseits und „Schäden durch Vorsatz, Fahrlässigkeit oder übermäßigen Gebrauch" andererseits. Konkret bedeutet das:

• Normale Abnutzung und altersbedingte Wertminderung gehen nicht zulasten des Mieters (= sie sind vom Vermieter zu tragen). Natürliche Verschmutzungen und Abnutzungserscheinungen des Alltagslebens (die sogenannte „normale Abnutzung", Tsujo Sonmo) dürfen dem Mieter nicht etwa durch Abzug von der Kaution auferlegt werden. Konkrete Beispiele hierfür sind Vertiefungen im Boden oder Tatami durch aufgestelltes Mobiliar, elektrische Verfärbungen der Wand oder des Bodens hinter Fernseher oder Kühlschrank, Verblassen von Tapeten oder Tatami durch Sonneneinstrahlung, Reißnagellöcher durch aufgehängte Poster sowie Ausfälle von Geräten am Ende ihrer natürlichen Lebensdauer – all dies gilt als „Verschmutzung oder Abnutzung durch normalen Gebrauch" des Mieters. Da diese Erscheinungen ohne Verschulden des Mieters im Alltag unvermeidlich auftreten, hat der Vermieter die entsprechenden Kosten für die Wiederherstellung zu tragen. Verblasst etwa in einem sonnigen Zimmer die Tapete oder der Tatami, gilt dies als unvermeidlich, sodass eine einseitige Kostenübernahme durch den Mieter für den Tapetenwechsel als übermäßige Belastung angesehen wird.

Verfärbungen von Tatami oder Möbelabdrücke, die im Rahmen eines gewöhnlichen Wohnalltags entstehen, gelten als normale Abnutzung, für die den Mieter keine Wiederherstellungspflicht trifft. Sofern keine eindeutige gegenteilige Vereinbarung getroffen wurde, gehen laut Richtlinie Verschmutzungen und Kratzer, die beim gewöhnlichen Wohnen zwangsläufig entstehen, zulasten des Vermieters (kein Abzug von der Kaution). Genau diese Trennlinie zwischen normaler Abnutzung und darüberhinausgehendem Schaden entspricht im Kern der Systematik, die in Deutschland unter dem Stichwort „vertragsgemäßer Gebrauch" (§ 538 BGB) diskutiert wird: Auch dort trägt allein der Vermieter die Kosten für Abnutzung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht.

• Schäden durch Vorsatz, Fahrlässigkeit, Verletzung der Sorgfaltspflicht oder übermäßigen Gebrauch trägt hingegen der Mieter. Für Schäden, die durch Unachtsamkeit oder Verschulden des Mieters entstanden sind, oder für Abnutzung, die auf einen über das übliche Maß hinausgehenden Gebrauch zurückgeht, muss der Mieter die Instandsetzungskosten tragen. Konkrete Beispiele sind Verschmutzungen von Wand und Decke durch Nikotin und Zigarettengeruch, Wände mit zahlreichen Nagellöchern (Reißnagellöcher gelten zwar als normale Abnutzung, größere oder zahlreiche Nagellöcher können jedoch als fahrlässig verursacht gewertet werden), durch verschüttete Getränke verfleckte Teppiche, von Haustieren beschädigte Pfosten oder Schiebetüren (auch bei erlaubter Tierhaltung, abhängig vom Ausmaß), eigenmächtig durchgeführte Renovierungen oder Anstriche ohne Erlaubnis sowie durch Fahrlässigkeit des Mieters verursachten Schimmel oder Fäulnis (etwa durch unterlassenes Lüften). In solchen Fällen wird dem Mieter eine Verletzung der Sorgfaltspflicht oder Fahrlässigkeit zugerechnet, sodass es angemessen ist, die Instandsetzungskosten von der Kaution abzuziehen oder einen darüber hinausgehenden Fehlbetrag gesondert einzufordern. Die Richtlinie definiert „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands" ausdrücklich als „Beseitigung von Schäden, die durch Vorsatz, Fahrlässigkeit oder sonstigen über den normalen Gebrauch hinausgehenden Gebrauch des Mieters entstanden sind" – und schließt damit im Umkehrschluss ausdrücklich aus, dass Kosten für die Beseitigung normaler Abnutzung eingerechnet werden.

Auf Grundlage dieses Grundprinzips zeigt die Richtlinie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands Beurteilungsmaßstäbe für die Kostenverteilung in zahlreichen Einzelfällen auf. So gilt es etwa bei Verschmutzungen der Tapete als überzogen, dem Mieter die Kosten für einen kompletten Austausch aufzuerlegen, wenn dieser lediglich altersbedingt fällig geworden ist – hier sollte sich die Reparatur auf die tatsächlich verschmutzten Stellen beschränken. Auch beim Austausch von Tatami-Matten wird davon ausgegangen, dass sich deren Wert üblicherweise nach sechs Jahren erschöpft hat, sodass die Kosten für einen Austausch nach langjähriger Nutzung nicht dem Mieter aufzuerlegen sind. Zudem thematisiert die Richtlinie Zusatzvereinbarungen, mit denen bestimmte Kosten vertraglich dem Mieter auferlegt werden sollen: Solche Klauseln müssen den vom Mieter zu tragenden Bereich klar definieren, und der Mieter muss deren Bedeutung beim Vertragsabschluss ausdrücklich verstanden und zugestimmt haben. Eine Klausel wie „die Kosten der Reinigungsfirma in Höhe von XY Yen trägt der Mieter" ist demnach nur wirksam, wenn dem Mieter der Inhalt beim Vertragsschluss klar erläutert wurde und er zugestimmt hat. Da das Verbrauchervertragsgesetz einseitig zulasten des Verbrauchers (des Mieters) gehende Klauseln für unwirksam erklären kann, sind auch solchen Zusatzvereinbarungen Grenzen gesetzt (in der Rechtsprechung wurden bereits Klauseln für unwirksam erklärt, die selbst normale Abnutzung dem Mieter auferlegen wollten). Dieser Grundgedanke – dass individualvertragliche Abwälzungen von Instandsetzungskosten transparent und für den Mieter nachvollziehbar sein müssen – deckt sich weitgehend mit der strengen deutschen Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln, die pauschale oder starre Fristenpläne regelmäßig für unwirksam erklärt.

Entscheidend bei der Kautionsabrechnung ist, dass Vermieter und Verwaltungsgesellschaft die Abrechnung auf Grundlage geeigneter Nachweise vornehmen. Es ist hilfreich, den Zustand der Wohnung (Kratzer, Verschmutzungen usw.) beim Einzug fotografisch zu dokumentieren und beim Auszug einen Vergleich anzustellen, um Streitigkeiten vorzubeugen. Manche Verwaltungsgesellschaften nutzen bei Ein- und Auszug Checklisten, die von beiden Seiten gemeinsam geprüft werden. Auch Mieter sollten die Wohnung vor dem Auszug selbst begutachten und einschätzen, ob es sich um normale Abnutzung oder um eigenes Verschulden handelt. Ist man mit der Kautionsabrechnung nicht einverstanden, empfiehlt sich zunächst ein Gespräch unter Bezugnahme auf die Richtlinie; kommt keine Einigung zustande, kann man sich an die örtliche Verbraucherberatungsstelle oder eine Schlichtungsstelle wenden. Die überarbeitete Richtlinie umfasst 173 Seiten im Detail, doch bereits das Verständnis der grundlegenden Kernpunkte durch beide Seiten kann den Großteil möglicher Streitigkeiten verhindern.

Zusammenfassend hat sich durch die Richtlinie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Grundsatz etabliert: „Abnutzung durch normalen Gebrauch trägt der Vermieter, Schäden durch Verschulden trägt der Mieter." Die Kaution dient eigentlich als Absicherung dieser Kosten, doch darf der Vermieter Kosten, die eigentlich er selbst zu tragen hat, nicht zu Unrecht davon abziehen. Für Eigentümer und Verwaltungsgesellschaft ist eine an der Richtlinie orientierte, faire Kautionsabrechnung unverzichtbar für den Erhalt des gegenseitigen Vertrauens; auch für Mieter ist es wichtig, sowohl beim Vertragsabschluss als auch beim Auszug den eigenen Verantwortungsbereich zu kennen.

Gesetzliche Pflichten von Eigentümern und Verwaltungsgesellschaften (Mieterbetreuung, Anlagenmanagement, Datenschutz)

In der Wohnungsvermietung obliegen Eigentümern und Verwaltungsgesellschaften zahlreiche vertragliche und gesetzliche Pflichten. Von der Betreuung der Mieter über die Instandhaltung der Gebäudetechnik bis hin zum Schutz der Privatsphäre der Mieter reicht ihr Verantwortungsbereich weit. Im Folgenden ordnen wir die wichtigsten gesetzlichen Pflichten von Eigentümern und Verwaltungsgesellschaften ein.

• Pflicht zur Mieterbetreuung (Reaktionspflicht des Vermieters): Der Vermieter ist verpflichtet, angemessen zu reagieren, damit Mieter ungestört wohnen können. Meldet ein Mieter etwa einen Reparaturbedarf, muss der Vermieter zügig handeln (entsprechend der oben genannten Instandhaltungspflicht nach Art. 606 Minpo); bei Beschwerden über Lärm oder Wassereintritt muss die Ursache untersucht und gegebenenfalls Abhilfe geschaffen werden. Bleibt eine gemeldete Störung unbeachtet liegen, besteht das Risiko, dass der Mieter eine Mietminderung oder Schadensersatz fordert (Art. 611 Minpo regelt die Mietminderung bei teilweisem Untergang der Mietsache). Auch Anfragen und Anliegen von Mietern müssen nach Treu und Glauben zügig beantwortet werden. Selbst wenn die Verwaltung an eine Gesellschaft delegiert ist, verbleibt die letztliche Verantwortung stets beim Eigentümer. Die Verwaltungsgesellschaft agiert stellvertretend für den Vermieter an vorderster Front der Mieterbetreuung und wird erwartet, einen 24-Stunden-Notdienst (etwa für nächtliche Wasserschäden) sowie eine Anlaufstelle für Beschwerden bereitzustellen. Da Zufriedenheit der Mieter und Ruf der Immobilie stark davon abhängen, wie professionell die Verwaltungsgesellschaft reagiert, ist eine zügige und angemessene Mieterbetreuung von großer Bedeutung. In den letzten Jahren wird zudem das Problem übermäßiger Forderungen von Mietern gegenüber Verwaltungsgesellschaften (Kundenbelästigung) diskutiert; unabhängig davon ist stets ein Vorgehen im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben gefordert.
• Instandhaltungspflicht für Gebäude und Anlagen: Als Eigentümer des Gebäudes trägt der Vermieter die Pflicht, Bausubstanz und Anlagen in einem rechtmäßigen und sicheren Zustand zu erhalten. Konkret müssen entsprechend Bauordnung und Brandschutzgesetz vorgeschriebene Inspektionen und Wartungen (etwa jährliche Kontrollen der Brandschutzeinrichtungen sowie Brandschutzmanagement) durchgeführt und Verschleiß beseitigt werden. Aufzüge und Wasser-/Abwasserpumpen werden regelmäßig durch Fachbetriebe gewartet. Bei häufigen Problemen wie Anlagenausfällen (defekte Warmwasserbereiter, Klimaanlagenstörungen, verstopfte Abflussleitungen) trägt grundsätzlich der Vermieter die Reparaturkosten, sofern der Mieter dafür nicht verantwortlich ist. Gerade Klimaanlagen und Warmwasserbereiter gelten als lebensnotwendige Infrastruktur, deren unterlassene Reparatur die Lebensqualität des Mieters erheblich beeinträchtigt, sodass rasches Handeln geboten ist. Vernachlässigt der Vermieter die Anlagenwartung, kann der Mieter unter Umständen auf eigene Kosten reparieren lassen und die Kosten anschließend vom Vermieter zurückfordern (Art. 608 Minpo: Aufwendungsersatzanspruch des Mieters bei Pflichtverletzung des Vermieters). Auch regelmäßige Gebäudereinigung, Schädlingsbekämpfung sowie die Verwaltung von Gemeinschaftsflächen (Beleuchtung von Eingangsbereich und Fluren) fallen in den Verantwortungsbereich des Eigentümers. Wird die Verwaltung an eine Gesellschaft übertragen, sollte der Aufgabenumfang im Verwaltungsvertrag klar geregelt und regelmäßig über den Umsetzungsstand berichtet werden. Durch das Gesetz über die Wohnraumverwaltung wurde die Pflicht der Verwaltungsgesellschaft zur regelmäßigen Berichterstattung an den Eigentümer gesetzlich verankert, wodurch Instandhaltungszustand und Einnahmen-Ausgaben-Situation transparenter werden und das Risiko einer Vernachlässigung sinkt. Damit ist auch institutionell eine Berichts- und Erläuterungspflicht gegenüber dem Eigentümer festgeschrieben, sodass dieser den Verwaltungszustand leichter nachvollziehen kann. Eigentümer sollten selbst den Stand der gesetzlich vorgeschriebenen Inspektionen prüfen und bei Bedarf eigenständig Rücklagen bilden oder Instandhaltungspläne aufstellen. Diese Konstruktion erinnert an die Betriebs- und Instandhaltungspflichten deutscher Vermieter und Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz beziehungsweise § 535 BGB, wobei die japanische Registrierungs- und Berichtspflicht spezifisch für gewerbliche Verwaltungsgesellschaften gilt.
• Pflicht zum Schutz personenbezogener Daten: Bei der Mietverwaltung werden umfangreiche personenbezogene Daten verarbeitet – Mietanträge, Verträge, Meldebescheinigungen, Bürgeninformationen und mehr. Unabhängig davon, ob der Eigentümer selbst verwaltet oder eine Verwaltungsgesellschaft beauftragt ist, besteht die Pflicht, das Gesetz zum Schutz personenbezogener Daten (Gesetz Nr. 57 aus dem Jahr 2003/Heisei 15) sowie weitere einschlägige Vorschriften einzuhalten. Insbesondere Verwaltungsgesellschaften, die Daten einer Vielzahl von Mietern speichern, tragen als datenverarbeitende Stelle die gesetzliche Verantwortung, angemessene Sicherheitsmaßnahmen zu ergreifen. Konkret müssen sie beim Erheben personenbezogener Daten wie Name, Adresse, Kontaktdaten oder Arbeitgeber von Mietern und Eigentümern den Verwendungszweck offenlegen und die Daten auf rechtmäßige und faire Weise erheben. Erhobene Daten müssen durch Sicherheitsmaßnahmen wie Zugriffsbeschränkungen und Verschlüsselung streng geschützt werden, um unbefugten Zugriff und Datenlecks zu verhindern. Auskunfts-, Berichtigungs- und Nutzungsstopp-Anträge Betroffener müssen zudem nach dem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren zügig bearbeitet werden. Eine Weitergabe personenbezogener Daten an Dritte ohne Zustimmung ist grundsätzlich untersagt (u. a. Art. 27 des Datenschutzgesetzes); ist eine Weitergabe erforderlich, muss geprüft werden, ob die Zustimmung der betroffenen Person vorliegt oder ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand einschlägig ist. Beispielsweise ist bei der Weitergabe von Mieterdaten an eine Mietbürgschaftsgesellschaft oder von Informationen säumiger Mieter an ein Inkassounternehmen ein den vertraglichen Zustimmungsklauseln und gesetzlichen Vorgaben entsprechendes Verfahren erforderlich. Mit zunehmender Digitalisierung von Mietverträgen und Cloud-basierter Verwaltung gewinnt zudem die IT-Sicherheit an Bedeutung. Sollte tatsächlich ein Datenleck auftreten, trifft Verwaltungsgesellschaft und Eigentümer die Pflicht, die betroffenen Personen unverzüglich zu benachrichtigen und Umfang sowie Maßnahmen zur Verhinderung einer Wiederholung zu erläutern. Die Reform des Datenschutzgesetzes von 2022 hat die Melde- und Benachrichtigungspflichten bei Datenlecks verschärft, sodass Lecks ab einer bestimmten Größenordnung der japanischen Datenschutzkommission gemeldet werden müssen. Zudem wurden Datenschutzrichtlinien speziell für die Mietverwaltung veröffentlicht, und Verwaltungsgesellschaften sind gehalten, durch Mitarbeiterschulungen und interne Regelwerke entsprechende Strukturen aufzubauen. Kurz gesagt ist der Schutz der Privatsphäre der Mieter zugleich gesetzliche Pflicht und Grundlage vertrauenswürdiger Immobilienverwaltung. Da unsachgemäßer Umgang mit personenbezogenen Daten in Klagen oder behördlichen Sanktionen münden kann, müssen Eigentümer und Verwaltungsgesellschaft hier äußerste Sorgfalt walten lassen. Das japanische Datenschutzrecht orientiert sich in seiner Grundstruktur an ähnlichen Prinzipien wie die europäische Datenschutz-Grundverordnung, weist im Detail – etwa bei den Meldefristen und Bußgeldrahmen – jedoch eigene Regelungen auf.

Wie gezeigt, tragen Eigentümer und Verwaltungsgesellschaft in vielfältiger Hinsicht gesetzliche Pflichten – von der Mieterbetreuung über die Gebäudeverwaltung bis zum Datenschutz. Die Vermietung von Wohnraum ist damit keineswegs bloße Überlassung einer Immobilie, sondern trägt in mancher Hinsicht Züge einer Dienstleistungsbranche, in der Rechtstreue und Kundenzufriedenheit (der Mieter) gleichermaßen wichtig sind. Mit Inkrafttreten des Gesetzes über die Wohnraumverwaltung wurde die Governance der gesamten Branche gestärkt, wodurch mangelhafte Verwaltung und nachlässiges Verhalten zunehmend korrigiert werden. Eigentümer sollten sich auf eine vertrauenswürdige Verwaltungsgesellschaft verlassen können, gleichzeitig aber auch die grundlegenden gesetzlichen Pflichten selbst kennen. Aus Sicht der Mieter bedeutet eine ordnungsgemäß verwaltete Immobilie zudem, dass sie beruhigt und langfristig dort wohnen können, was letztlich auch die Bewirtschaftung des Eigentümers stabilisiert. Die Erfüllung der gesetzlichen Pflichten dient somit nicht nur der Streitvermeidung, sondern bildet das Fundament einer reibungslosen Vermietungspraxis.

Gesetz über das Wohnungssicherheitsnetz (Unterstützung für Senioren, ausländische Mitbürger und einkommensschwache Haushalte)

In Japan rückt angesichts sinkender Geburtenraten, alternder Bevölkerung und wachsender Einkommensunterschiede zunehmend die Situation von „Menschen, die bei der Wohnraumsicherung besondere Rücksicht benötigen" in den Fokus. Ältere Menschen, Menschen mit Behinderung, ausländische Mitbürger, einkommensschwache Haushalte, Familien mit Kindern und Katastrophenopfer, die auf dem privaten Wohnungsmarkt Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche haben, werden als wohnraumbedürftige Rücksichtspersonen (Juko Kakuho Yohairyosha) bezeichnet. Zur Unterstützung dieser Personengruppen wurde das Gesetz über das Wohnungssicherheitsnetz erlassen (offiziell: Gesetz über die Registrierung von Mietwohnungen mit erleichtertem Zugang für wohnraumbedürftige Rücksichtspersonen und deren Förderung).

Überblick über das Gesetz über das Wohnungssicherheitsnetz: Dieses 2017 in Kraft getretene Gesetz schafft ein System, mit dem mehr Mietwohnungen geschaffen werden sollen, in die auch wohnraumbedürftige Rücksichtspersonen beruhigt einziehen können. Konkret können Vermieter ihre Wohnungen bei der Verwaltung als „Wohnungen, die Rücksichtspersonen aufnehmen können" registrieren lassen. Registrierte Wohnungen werden in eine öffentliche Datenbank der jeweiligen Präfektur aufgenommen und älteren Menschen und anderen Wohnungssuchenden zugänglich gemacht. Zieht in eine registrierte Wohnung tatsächlich eine solche Rücksichtsperson ein, greifen bestimmte Unterstützungsmaßnahmen. Beispiele sind Zuschüsse für Umbaumaßnahmen wie den Abbau von Stufen oder das Anbringen von Haltegriffen für ältere Menschen, Mietzuschüsse bei besonders niedrig angesetzter Miete sowie Zuschüsse zu Gebühren privater Mietbürgschaftsgesellschaften – ein Rahmenwerk wirtschaftlicher Unterstützung, das Staat und Kommunen gemeinsam tragen. Ergänzend wurden regionale Wohnraum-Unterstützungsräte sowie NPO-artige Wohnraum-Unterstützungsorganisationen aufgebaut, die zwischen Wohnungssuchenden und Vermietern vermitteln, für Aufsicht sorgen und Unterstützung während des Mietverhältnisses leisten.

Hintergrund ist unter anderem das gesellschaftliche Problem der Ablehnung älterer Mietbewerber. Vermieter scheuten aus Sorgen wie „Was, wenn ein alleinstehender älterer Mieter in der Wohnung einsam verstirbt?", „Wie geht man mit Sprachbarrieren und kulturellen Unterschieden bei ausländischen Mietern um?" oder „Besteht bei Sozialhilfeempfängern ein Mietausfallrisiko?" häufig davor zurück, an diese Gruppen zu vermieten. Tatsächlich zeigen Daten des MLIT, dass noch immer rund ein Fünftel der Vermieter Erfahrungen mit der Ablehnung älterer Mietbewerber gemacht hat. Das Gesetz über das Wohnungssicherheitsnetz zielt darauf ab, diese Sorgen auf Vermieter- wie auf Mieterseite zu mindern und ein Umfeld zu schaffen, in dem „jeder Mensch beruhigt wohnen kann". Ein strukturell durchaus vergleichbares Anliegen verfolgt in Deutschland die soziale Wohnraumförderung mit ihren Sozialbindungen und dem Wohngeld, wenngleich die konkreten Instrumente – etwa das deutsche Modell der Belegungsbindung im geförderten Wohnungsbau – anders ausgestaltet sind als das japanische Registrierungssystem.

Die drei tragenden Säulen des Wohnungssicherheitsnetz-Systems sind:

1. Registrierungssystem für Sicherheitsnetz-Wohnungen: Private Mietwohnungen, deren Vermieter den Einzug von Rücksichtspersonen nicht ablehnen, werden bei der zuständigen Kommune registriert und veröffentlicht. Für die Registrierung gelten bestimmte Anforderungen an Ausstattung, Barrierefreiheit und Mietniveau. Registrierte Wohnungen erhalten eine Kennzeichnung, die Wohnungssuchenden die Suche erleichtert.
2. Wirtschaftliche Unterstützungsmaßnahmen: Für registrierte Wohnungen können von Staat und Kommune Zuschüsse für Umbaumaßnahmen, Mietvergünstigungen oder Bürgschaftsgebühren gewährt werden. Wird beispielsweise für eine Familie mit Kindern der Grundriss umgebaut oder für einen Sozialhilfeempfänger die Miete unter dem Marktniveau angesetzt, kann die Differenz oder ein Teil der Kosten bezuschusst werden, wodurch sich die Belastung des Eigentümers verringert.
3. Förderung der Wohnraum-Unterstützungsarbeit: Sozialarbeiter, NPOs und andere Akteure bauen die Unterstützung im Wohnbereich aus und bieten nach dem Einzug Betreuung sowie Hilfe bei Konflikten. Wohnraum-Unterstützungsorganisationen übernehmen unter anderem die Kontrolle des Wohlergehens von Rücksichtspersonen, Lebensberatung sowie Unterstützung bei der Entsorgung von Nachlassgegenständen nach dem Auszug – all dies mindert das Risiko für den Vermieter.

Durch dieses System wird es beispielsweise alleinstehenden älteren Menschen erleichtert, eine Mietwohnung zu finden, während Vermieter durch Unterstützungsleistungen beruhigt Wohnraum zur Verfügung stellen können – ein Umfeld, das kontinuierlich weiterentwickelt wird. Zu Beginn stagnierte die Zahl registrierter Wohnungen, doch in den letzten Jahren steigt sie allmählich. Für 2025 ist eine weitere Gesetzesreform vorgesehen (siehe unten), mit der die Unterstützungsmaßnahmen gestärkt und die Nutzung des Systems weiter gefördert werden sollen.

Die Reform des Gesetzes über das Wohnungssicherheitsnetz 2025: Die japanische Regierung hat die Gesetzesänderung in der ordentlichen Parlamentssitzung 2024 verabschiedet; das Inkrafttreten ist für den 1. Oktober 2025 vorgesehen. Die Reform umfasst im Wesentlichen drei Schwerpunkte.

• Schwerpunkt 1: Schaffung eines Marktumfelds, in dem sich Vermieter und Rücksichtspersonen gleichermaßen sicher fühlen – Um reibungsloses Zusammenbringen und angemessene Mietverträge zu fördern, wird ein staatliches Zertifizierungssystem für Mietbürgschaftsunternehmen eingeführt. Um dem Mietausfallrisiko bei Rücksichtspersonen vorzubeugen, zertifiziert der Staat Bürgschaftsunternehmen, die bestimmte Standards erfüllen, damit Vermieter diese unbesorgt nutzen können. Hinzu kommen die Erarbeitung von Leitlinien für den Fall eines einsamen Todesfalls sowie die Förderung der Entwicklung entsprechender Versicherungsprodukte.
• Schwerpunkt 2: Ausbau der Unterstützung während der Mietzeit durch Wohnraum-Unterstützungsorganisationen – Damit Wohnraum-Unterstützungsorganisationen die Betreuung und Lebenshilfe nach dem Einzug noch aktiver leisten können, werden neue Aufgaben wie die Entsorgung von Nachlassgegenständen definiert, deren Kosten unterstützt sowie die Zusammenarbeit mit Sozialdiensten gestärkt. Dadurch soll etwa beim Tod eines älteren Mieters das Aufräumen der Wohnung oder der Umgang mit Problemen durch fortschreitende Demenz auch dann öffentlich unterstützt werden können, wenn der Vermieter allein damit überfordert wäre.
• Schwerpunkt 3: Stärkere Verzahnung von Wohnungs- und Sozialpolitik – Wohnungs- und Sozialbehörden sollen regional stärker zusammenarbeiten, etwa durch eine gebündelte Beratungsstelle für Rücksichtspersonen und den Aufbau von Kontrollnetzwerken – ein gestärktes regionales Wohnraum-Unterstützungssystem. Dies soll dazu beitragen, Probleme vor Ort früher zu erkennen und zu lösen, sodass Rücksichtspersonen dauerhaft in Sicherheitsnetz-Wohnungen bleiben können.

Im Vorfeld des Inkrafttretens sollen ab etwa Sommer 2025 die Vorbereitungen für das Zertifizierungssystem der Bürgschaftsunternehmen und weitere Maßnahmen beginnen. Solche Entwicklungen tragen für das rasch alternde Japan zum dringend benötigten Ausbau des „Wohnungssicherheitsnetzes" bei. Auch für Vermieter eröffnen sich dadurch neue Optionen, an bislang eher gemiedene Gruppen zu vermieten, was sich zugleich als Baustein gegen Leerstand nutzen lässt. Denkbar wäre etwa, mithilfe von Fördermitteln eine barrierefreie Wohnung für ältere Menschen zu schaffen und darüber eine stabile Vermietung zu erreichen.

Allerdings bestehen mangelnde Bekanntheit des Systems und psychologische Hürden bei Vermietern nach wie vor. Reale Bedenken wie das Risiko eines einsamen Todesfalls bei älteren Mietern oder das Mietausfallrisiko bei wirtschaftlich schwachen Haushalten lassen sich nicht vollständig ausräumen. Der Staat setzt daher sowohl auf den Ausbau öffentlicher Bürgschaften als auch auf verstärkte Betreuungsdienste, um sowohl auf struktureller als auch auf praktischer Ebene mehr Sicherheit zu schaffen und die Brücke zwischen vermietungswilligen Eigentümern und wohnungssuchenden Rücksichtspersonen zu stärken. Das Gesetz über das Wohnungssicherheitsnetz steht damit an der Schnittstelle von Sozialpolitik und Immobilienvermietung und wird sich den gesellschaftlichen Entwicklungen entsprechend weiter fortentwickeln. Eigentümer und Verwaltungsgesellschaften tun gut daran, diese Entwicklungen im Blick zu behalten und zu prüfen, ob sich daraus Unterstützungsmaßnahmen für die eigene Immobilienbewirtschaftung ergeben.

Aktuelle Gesetzesreformen und Ausblick (jüngste Verschärfungen, Auswirkungen der Digitalisierung)

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Wohnungsvermietung in Japan befinden sich in erheblichem Wandel. Verstärkter Mieterschutz, die Professionalisierung der Branche und die Anpassung an die digitale Transformation (DX) treiben in vielen Bereichen Reformen voran. Zum Abschluss ordnen wir die wichtigsten jüngeren Gesetzesreformen und den Ausblick auf künftige Entwicklungen ein.

• Änderung der Regeln für Mietverhältnisse durch die Zivilrechtsreform (in Kraft seit 2020): Am 1. April 2020 trat eine umfassende Reform des Schuldrechts im japanischen Zivilgesetzbuch in Kraft, die auch für Wohnraummietverhältnisse mehrere wichtige Änderungen brachte. Eine davon ist die Pflicht zur Festlegung eines Höchstbetrags bei persönlichen Bürgschaftsverträgen. Übernimmt eine Privatperson eine gesamtschuldnerische Bürgschaft im Rahmen eines Mietvertrags, ist der Bürgschaftsvertrag ohne Festlegung eines Höchstbetrags (der maximalen Haftungssumme des Bürgen) nun unwirksam. Erforderlich ist etwa eine Formulierung wie: „Der Bürge haftet gesamtschuldnerisch für sämtliche Verbindlichkeiten des Mieters, jedoch begrenzt auf einen Höchstbetrag von … Yen." Diese Regelung schützt den Bürgen vor unbegrenzter Haftung und soll verhindern, dass er unerwartet mit einer übermäßig hohen Schuld konfrontiert wird. Auch Definition und Rückzahlungsregeln der Kaution wurden im reformierten Zivilgesetzbuch erstmals ausdrücklich kodifiziert: Die Kaution wird definiert als „Geldbetrag, der zur Sicherung der Verbindlichkeiten des Mieters hinterlegt wird und bei Vertragsende nach Abzug unbezahlter Miete oder Instandsetzungskosten zurückzuerstatten ist" – eine bislang nur richterrechtlich anerkannte Regel wurde damit ins Gesetz aufgenommen. Zudem wurden Regelungen zur Mietminderung bei teilweisem Untergang der Mietsache, zum Reparaturrecht des Mieters (Art. 606 Abs. 2) sowie zum Aufwendungsersatzanspruch (Art. 608) präzisiert und gestärkt. Diese Reform macht auch Anpassungen der Vertragsmuster erforderlich – insbesondere bei Bürgschaften ist besonders darauf zu achten, den Höchstbetrag nicht zu vergessen. Da das reformierte Zivilgesetzbuch neben dem Gesetz über die Miete von Grundstücken und Gebäuden die grundlegenden Regeln festlegt, müssen Eigentümer und Verwaltungsgesellschaft die Reforminhalte korrekt verstehen und in der Vertragspraxis umsetzen. Die Pflicht zur Höchstbetragsangabe bei Bürgschaften ähnelt in ihrer Schutzrichtung durchaus dem deutschen Recht, das Bürgschaften ebenfalls strengen Formerfordernissen unterwirft, auch wenn eine ausdrückliche betragsmäßige Deckelung im BGB in dieser Form nicht vorgeschrieben ist.
• Vollständiges Inkrafttreten des Gesetzes über die Wohnraumverwaltung (2021) zur Professionalisierung der Branche: Wie bereits erwähnt, trat im Juni 2021 das Gesetz über die Wohnraumverwaltung in Kraft und verschärfte die Regulierung der Mietverwaltungsbranche. In der Folge ließen sich zahlreiche Verwaltungsgesellschaften beim Ministerium registrieren, stellten qualifizierte Wohnraum-Wirtschaftsverwalter ein und verschärften die Erläuterung wesentlicher Vertragsinhalte. Für Sublease-Anbieter gilt seither ein Verbot irreführender Werbung sowie eine Pflicht zur vorvertraglichen Aufklärung; alle Verwaltungsunternehmen unterliegen zudem einer Pflicht zur getrennten Vermögensverwaltung und zur regelmäßigen Berichterstattung – Maßnahmen, mit denen unseriöse Anbieter aus dem Markt gedrängt und die Servicequalität insgesamt gehoben werden sollen. 2022 kam es zum ersten dokumentierten behördlichen Sanktionsfall wegen eines Verstoßes gegen dieses Gesetz (Betriebsuntersagung wegen Verwaltungstätigkeit ohne Registrierung) – ein Beleg für die praktische Wirksamkeit der Regelung. Es ist zu erwarten, dass sich das Compliance-Bewusstsein der Verwaltungsgesellschaften unter diesem Gesetz künftig weiter festigt und beiden Seiten – Eigentümern wie Mietern – eine verlässliche Verwaltungsdienstleistung zugutekommt. Auch Eigentümer sollten bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft prüfen, ob diese registriert ist und über qualifizierte Wohnraum-Wirtschaftsverwalter verfügt. Die Beauftragung eines ordnungsgemäß lizenzierten und registrierten Fachunternehmens senkt das Risiko von Gesetzesverstößen und beugt Vertragsstreitigkeiten vor.
• Digitalisierung des Immobiliengeschäfts durch die Reform des Gesetzes über den Grundstücks- und Gebäudehandel (2022): Auch bei Miet- und Kaufverträgen von Immobilien schreitet die Digitalisierung voran. Traditionell schrieb das Gesetz über den Grundstücks- und Gebäudehandel eine persönliche Erläuterung wesentlicher Vertragsinhalte vor Ort vor (Art. 35 des Gesetzes) sowie die Aushändigung von Vertrags- und Erläuterungsunterlagen auf Papier (Art. 37). Durch Deregulierung wurde jedoch ab 2019 die sogenannte IT-Erläuterung (Durchführung der wesentlichen Vertragserläuterung per Videokonferenz) für Wohnraummietverträge zugelassen, und mit der Reform des Gesetzes über den Grundstücks- und Gebäudehandel im Mai 2022 wurde zusätzlich die elektronische Aushändigung der entsprechenden Unterlagen ermöglicht. Damit dürfen Mietvertrag und Erläuterungsdokumente statt auf Papier auch als elektronische Datei (etwa PDF) übermittelt werden, und auf das traditionelle Siegel (Hanko) kann verzichtet werden. Konkret ist ein vollständig papierloser Vertragsabschluss ohne persönliches Treffen möglich: Die wesentliche Vertragserläuterung erfolgt online, anschließend wird ein elektronisch signierter Vertrag per E-Mail oder auf vergleichbarem Weg ausgetauscht. Auch das MLIT hat Leitlinien zur IT-Erläuterung und zum elektronischen Vertragsschluss veröffentlicht, die auf die Voraussetzungen für einen sicheren elektronischen Geschäftsabschluss hinweisen. Diese Freigabe des elektronischen Vertragsschlusses im Immobiliengeschäft bringt für die Mietverwaltung erhebliche Effizienzgewinne. Eigentümer oder Mieter, die weit entfernt wohnen, können den Vertrag ohne persönliches Erscheinen abschließen, wodurch sich die Zeit bis zum Vertragsabschluss verkürzt, Stempelsteuer eingespart wird (elektronische Verträge sind von der Stempelsteuer befreit) und Kosten für die Dokumentenlagerung sinken. Zugleich entstehen neue Herausforderungen, etwa die Unterstützung von mit elektronischen Verträgen wenig vertrauten Nutzern sowie eine verschärfte Identitätsprüfung zur Vermeidung von Identitätsvortäuschung. Es ist zu erwarten, dass sich elektronische Vertragsdienste und elektronische Signaturen im Mietwesen künftig weiter verbreiten und die Digitalisierung der Vertragsabwicklung weiter beschleunigen. Eigentümer und Verwaltungsgesellschaften sollten daher zuverlässige elektronische Vertragsplattformen wählen und interne Regelwerke entsprechend anpassen. Auch im deutschen Wohnraummietrecht ist die Textform beziehungsweise elektronische Form für viele Erklärungen inzwischen zulässig, wenngleich bestimmte Formerfordernisse – etwa bei längerfristigen Mietverträgen mit Schriftformklausel – nach wie vor eigene Anforderungen stellen.
• Ausblick: Vereinbarkeit von Mieterschutz und betrieblicher Effizienz: Für die künftige Ausrichtung der Mietverwaltung ist entscheidend, wie sich ein weiter gestärkter Mieterschutz und eine stabilere Bewirtschaftung auf Eigentümerseite miteinander vereinbaren lassen. Auf gesetzlicher Ebene setzt sich einerseits, wie bei der Reform des Gesetzes über das Wohnungssicherheitsnetz gezeigt, die Unterstützung sozial benachteiligter Gruppen bei der Wohnraumsicherung fort, während andererseits auch Unterstützungsmaßnahmen für Eigentümer diskutiert werden, etwa im Umgang mit Leerstands- und Altbauproblemen. Zudem schreitet im Mietbereich der Einsatz von elektronischen Verträgen und IoT-Technologie voran – Smart-Lock-Schließsysteme, Online-Besichtigungen und KI-gestützte Mieterprüfung verändern zunehmend die Praxis vor Ort. Auch die Verwaltung fördert die Immobilien-Digitalisierung aktiv, sodass die Effizienzsteigerung bei komplexen Vertrags- und Verwaltungsaufgaben ein unumkehrbarer Trend ist. Hinzu kommt, dass die Ausbreitung von Homeoffice und veränderte Lebensstile im Zuge der Corona-Pandemie zu einer zunehmenden Diversifizierung der Wohnbedürfnisse geführt haben. Zu beobachten sind etwa Kurzzeitvermietungen auf Basis befristeter Wohnraummietverträge, möblierte Serviced-Apartments oder Formen der Ferienvermietung – neue Entwicklungen innerhalb der bestehenden Mietstrukturen. Je komplexer die Vertragsform, desto genauer muss jedoch auf die Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben geachtet werden: Ferienvermietung unterliegt etwa dem Gästehäusergesetz und kommunalen Verordnungen, und ein unbedachter Einsatz befristeter Wohnraummietverträge kann zu Konflikten mit Mietern führen. Eigentümer und Verwaltungsgesellschaften sollten daher auch bei neuen Geschäftsmodellen die einschlägigen Gesetze vorab sorgfältig prüfen und bei Bedarf fachkundigen Rat einholen.

Insgesamt lässt sich sagen, dass sich der japanische Wohnungsmarkt derzeit in einem Umbruch befindet. Demografischer Wandel, technologischer Fortschritt und die Weiterentwicklung des Rechtsrahmens greifen ineinander, sodass frühere Selbstverständlichkeiten zunehmend an Gültigkeit verlieren. Entscheidend ist in diesem Umfeld, stets die neuesten regulatorischen Entwicklungen im Blick zu behalten und in die Praxis umzusetzen. Die in diesem Beitrag behandelten Themen – das Gesetz über die Miete von Grundstücken und Gebäuden, die Richtlinie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, das Gesetz über die Wohnraumverwaltung sowie das Gesetz über das Wohnungssicherheitsnetz – zählen dabei zum unverzichtbaren Grundwissen. Ebenso lohnt sich ein Blick auf künftig in Kraft tretende Reformen, etwa die Reform des Gesetzes über das Wohnungssicherheitsnetz 2025 sowie mögliche künftige Überarbeitungen von Zivilgesetzbuch und Gesetz über die Miete von Grundstücken und Gebäuden (denkbar sind etwa Diskussionen über eine Reform des Verlängerungssystems oder die Einführung neuer Bürgschaftsmodelle).

Die Mietverwaltung von Immobilien ist ein Bereich, in dem Recht und Praxis eng miteinander verflochten sind. Wer ohne Rechtskenntnis wirtschaftet, geht unerwartete Risiken ein; wer hingegen das Recht kennt, erkennt darin auch angemessene Risikoabsicherung und geschäftliche Chancen. Eigentümern und Verwaltungsgesellschaften sei ans Herz gelegt, die Inhalte dieses Beitrags für die Überprüfung von Verträgen, die Verbesserung von Verwaltungsabläufen und die künftige Strategieentwicklung zu nutzen. Wer die geltenden Vorschriften einhält und sich zugleich an die Entwicklungen der Zeit anpasst, kann stabile und gesunde Mieteinnahmen sichern und zugleich attraktiven, von Mietern geschätzten Wohnraum anbieten.

Quellen und weiterführende Informationen: (Gesetzestexte des Gesetzes über die Miete von Grundstücken und Gebäuden, des Zivilgesetzbuchs und des Gesetzes über die Wohnraumverwaltung; MLIT-Richtlinie „Streitfragen und Leitlinien zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands"; MLIT-Unterlagen zum Wohnungssicherheitsnetz; Unterlagen des japanischen Justizministeriums zur Zivilrechtsreform; MLIT-Dokument „Zum Einsatz von IT bei der Erläuterung wesentlicher Vertragsinhalte und zur elektronischen Aushändigung von Dokumenten" u. a.)