Im japanischen Mietimmobilienmarkt sind verschiedene Gesetze und Leitlinien zu Vertraegen zwischen Eigentuemern (Vermietern) und Mietern sowie zu Verwaltungsaufgaben festgelegt. Dieser Artikel erklaert fuer Immobilieninvestoren, Eigentuemer und Verwaltungsgesellschaften umfassend die wichtigsten Rechtsvorschriften im Zusammenhang mit dem Mietmanagement.
Unterschiede in den Vertragsformen und Verlaengerungs-/Auflösungsregeln gemaess dem Miet- und Pachtgesetz, Pflichten und Verantwortlichkeiten aus dem Mietvertrag, die Wiederherstellungsrichtlinie bei Auszug sowie gesetzliche Pflichten von Vermietern und Verwaltungsgesellschaften (Mieterbetreuung, Ausstattungsmanagement, Datenschutz usw.) werden zusammengefasst.
Darueber hinaus werden auch das Wohnungs-Safety-Net-Gesetz als Unterstuetzungsmassnahme fuer aeltere Menschen, Auslaender und einkommensschwache Personen sowie aktuelle Gesetzesrevisionstendenzen und die Aussichten unter Beruecksichtigung der DX-Auswirkungen behandelt.
Ueberblick ueber das Miet- und Pachtgesetz (Vertragsarten, Verlaengerungs- und Auflösungsregeln)
Japanische Mietvertraege werden hauptsaechlich durch das Miet- und Pachtgesetz geregelt, und es gibt zwei Hauptvertragsformen fuer Gebaeudemieten. Eine ist der gewoehnliche Mietvertrag, und die andere ist der Festmietvertrag. Die Regeln fuer Vertragsdauer, Verlaengerung und Aufloesung unterscheiden sich je nach Vertragsform und haben erhebliche Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten beider Parteien.
- Gewoehnlicher Mietvertrag (allgemeiner Mietvertrag): Die Vertragsdauer wird auf mindestens 1 Jahr festgelegt (wenn die Dauer auf weniger als 1 Jahr festgelegt wird, gilt er als Vertrag ohne festgelegte Dauer), und bei Vertragsablauf wird der Vertrag grundsaetzlich erneuert. In der Regel sind in japanischen Wohnungsmieten 2-Jahres-Vertraege haeufig, und durch das Miet- und Pachtgesetz ist eine einseitige Verweigerung der Verlaengerung oder vorzeitige Kuendigung durch den Vermieter streng eingeschraenkt. Fuer eine Beendigung des Vertrags durch den Vermieter ist ein berechtigter Grund erforderlich (Artikel 28 des Miet- und Pachtgesetzes), und eine Benachrichtigung ueber die Nichtverlaengerung muss zwischen 1 Jahr und 6 Monate vor Vertragsablauf erfolgen. Ein berechtigter Grund wird durch Gesamtberuecksichtigung verschiedener Umstaende beurteilt, wie die Notwendigkeit der Gebaeudennutzung fuer beide Parteien, den Mietverlauf, Bereitstellung von Abloesegebuhren usw., und wird nicht allein aus dem Wunsch des Vermieters anerkannt. In der Praxis koennen Faelle, in denen der Vermieter oder ein Familienangehoeriger die Notwendigkeit hat, selbst zu wohnen, als berechtigter Grund in Frage kommen, aber die Auswirkungen auf das Leben des Mieters werden ebenfalls beruecksichtigt und fair beurteilt. Somit ist beim gewoehnlichen Mietvertrag der Mieterschutz stark, und es ist schwierig, die Verlaengerung zu verweigern oder den Vertrag durch den Vermieter aufzuloesen.
- Festmietvertrag (Fest-Gebaeudmietvertrag): Eine Miete, bei der die Vertragsdauer im Voraus festgelegt wird und bei Vertragsablauf der Vertrag definitiv endet. Es gibt keine Verlaengerung, und wenn man den Vertrag fortsetzen moechte, ist ein Neuabschluss erforderlich. Zum Beispiel endet bei einem 2-jaehrigen Festmietvertrag der Vertrag nach 2 Jahren einmal, und nach beiderseitigem Einverstaendnis wird ein neuer Vertrag abgeschlossen. Um einen Festmietvertrag guelig abzuschliessen, ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Vermieter dem Mieter separat vom Vertrag schriftlich erklaert, dass "dies ein Vertrag ist, der keine Verlaengerung hat und bei Ablauf endet" (Artikel 38 des Miet- und Pachtgesetzes).
Pflichten und Verantwortlichkeiten im Mietvertrag
In einem Mietvertrag tragen sowohl Vermieter als auch Mieter gesetzliche Pflichten und Verantwortlichkeiten. Auch die vom Eigentuemer beauftragte Mietverwaltungsgesellschaft uebernimmt wichtige Aufgaben auf Basis des Vertrags und der Gesetze.
- Pflichten des Eigentuemerss (Vermieters): Der Vermieter ist dem Mieter gegenueber verpflichtet, das vertragte Objekt waehrend der Vertragsdauer so zu gestalten, dass der Mieter es wie vereinbart nutzen kann (Artikel 601 des Buergerlichen Gesetzbuches). Konkret muss er das Objekt in geeignetem Zustand uebertragen und danach notwendige Reparaturen fuer die Nutzung des Mietobjekts vornehmen (Artikel 606 Absatz 1 des Buergerlichen Gesetzbuches). Wenn beispielsweise durch Dachundichtigkeiten oder Ausfaelle von Drainagesystemen Maengel entstehen, die nicht auf den Mieter zurueckzufuehren sind, muss der Vermieter unverzueglich Reparaturen vornehmen.
- Pflichten des Mieters: Der Mieter ist gegenueber dem vertraeten Objekt verpflichtet, die Miete pflichtgemaess zum Faelligkeitsdatum zu zahlen. Auch hat der Mieter eine Wiederherstellungspflicht (Pflicht, den Zustand bei Einzug bei Auszug wiederherzustellen), und wenn er Schaeden verursacht, die ueber den normalen Gebrauch hinausgehen, muss er Reparaturkosten tragen.
- Pflichten der Verwaltungsgesellschaft: Mit dem im Juni 2021 in Kraft getretenen Mietwohnungsverwaltungsgesetz wurden Verwaltungsunternehmen mit einer bestimmten Groesse (200 oder mehr verwaltete Wohneinheiten) verpflichtet, sich beim Ministerium fuer Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus zu registrieren, und die einzuhaltenden Pflichten als Mietverwaltungsunternehmen wurden klargestellt. Die Verwaltungsgesellschaft traegt eine Erklaerungspflicht fuer wichtige Punkte vor Vertragsabschluss.
Wiederherstellungsrichtlinie – Klare Kriterien fuer Kosten nach Auszug
Bei Auszug aus einem Mietobjekt besteht ein Streit zwischen Vermieter und Mieter ueber die Wiederherstellungsverantwortung. Um dies zu loesen, hat das Ministerium fuer Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus die Wiederherstellungsrichtlinie vorbereitet und aktualisiert, die den Umfang der Wiederherstellungspflicht klaert.
Die Grundprinzipien sind wie folgt: Der Mieter traegt die Kosten fuer Schaeden, die ueber normale Abnutzung und Alterung des Mietobjekts hinausgehen. Normale Abnutzung (Verblassen durch Sonneneinstrahlung, normales Reinigen von Bodenbelaegen usw.) geht zu Lasten des Vermieters. Der Mieter traegt Kosten fuer absichtliche oder durch Nachlassigkeit entstandene Schaeden, Verschmutzung durch fehlende Lueftung oder Luftfeuchtigkeit sowie Schaeden durch Tiere usw.
Wohnungs-Safety-Net-Gesetz
Das Wohnungs-Safety-Net-Gesetz (offizieller Name: Gesetz zur Foerderung von Wohnungsdienstleistungen fuer Wohnungssuchende mit Wohnungschwierigkeiten) wurde eingerichtet, um in einer Gesellschaft des laengeren Lebens ein Sicherheitsnetz zu errichten, das sicherstellt, dass Menschen, die Schwierigkeiten bei der Sicherung von Wohnraum haben, angemessene Wohnbedingungen geniessen koennen. 2017 wurden aeltere Menschen, Behinderte, Erziehungsberechtigte von Kleinkindern, Auslaender, Genossen des Nationalen Rentenversicherungssystems usw. als Zielgruppen anerkannt.
FAQ
Q. Was ist der Unterschied zwischen gewoehnlichem Mietvertrag und Festmietvertrag?
A. Bei einem gewoehnlichen Mietvertrag wird der Vertrag bei Ablauf grundsaetzlich erneuert, und der Vermieter kann den Vertrag nicht ohne berechtigten Grund beenden. Bei einem Festmietvertrag endet der Vertrag bei Ablauf definitiv und es gibt keine Verlaengerung, sodass eine Neuvertragung erforderlich ist, wenn man weiter wohnen moechte.
Q. Wer ist fuer die Wiederherstellungskosten bei Auszug verantwortlich?
A. Grundsaetzlich ist der Mieter fuer Schaeden verantwortlich, die ueber normale Abnutzung und Alterung hinausgehen. Normale Abnutzung (Verblassen durch Sonneneinstrahlung, normales Reinigen von Bodenbelaegen usw.) ist der Vermieter verantwortlich.
Q. Was ist das Wohnungs-Safety-Net-Gesetz?
A. Es ist ein Gesetz, das eingerichtet wurde, um sicherzustellen, dass Menschen, die Schwierigkeiten bei der Sicherung von Wohnraum haben, angemessene Wohnbedingungen geniessen koennen. Aeltere Menschen, Behinderte, Erziehungsberechtigte von Kleinkindern, Auslaender usw. werden als Zielgruppen unterstuetzt.
Q. Wozu sind Mietverwaltungsgesellschaften durch das neue Gesetz verpflichtet?
A. Verwaltungsunternehmen mit 200 oder mehr verwalteten Wohneinheiten sind verpflichtet, sich beim Ministerium fuer Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus zu registrieren, und muessen wichtige Erklaerungen vor Vertragsabschluss leisten sowie Vermogen separat verwalten und dem Eigentuemer regelmaessig Bericht erstatten.
