Tritt Osaka in Tokios Fußstapfen? | Wohin sich Stadt und Vermögen nach Expo, IR und Grand Green entwickeln

Osaka erlebt derzeit einen städtischen Wandel in einem Ausmaß, das es so noch nie gegeben hat. Während sich die drei Pole „Kita“ (Grand Green Osaka, Neubau des Osaka Marubiru), „Minami“ (Namba-Neuentwicklung) und „Bay“ (Yumeshima IR) gleichzeitig bewegen, richtet sich der Blick der Investoren auf eine einzige Frage. „Tritt Osaka in die Fußstapfen des Überangebots, das Tokio wiederholt hat?“ — auf diese Frage haben wir bei INA mit Hauptsitz in Osaka eine klare Antwort.

Wie sieht das Gesamtbild der Dreifach-Neuentwicklung in Osaka aus?

Derzeit wird der Stadtraum im Großraum Osaka rund um drei Pole neu „geschrieben“.

Der erste Pol „Kita“ ist das Gebiet mit Grand Green Osaka (Umekita Phase 2) als Kern. Diese Entwicklung, die im September 2024 ihre vorgezogene Eröffnung feierte, ist eine der größten gemischt genutzten Stadtentwicklungen Osakas mit einer Gesamtfläche von rund 17 Hektar. Davon wurden 6 Hektar als urbaner Park „Umekita Park“ angelegt, wodurch ein neuer urbaner Raum entstanden ist, in dem Büros, Hotels, hochwertige Residenzen und kommerzielle Einrichtungen zusammengeführt werden. Auch der Neubau des benachbarten Osaka Marubiru schreitet voran, und der Wandel von „Kita“ ist noch nicht abgeschlossen.

Der zweite Pol „Minami“ ist das Gebiet rund um Namba und Dotonbori, das direkt mit der Inbound-Nachfrage verbunden ist. Vor dem Hintergrund der raschen Erholung der Zahl internationaler Besucher überlagern sich mehrere Hotelentwicklungen und kommerzielle Revitalisierungen, wodurch das Angebot sowohl im spezialisierten Beherbergungssegment als auch im Luxussegment zunimmt.

Der dritte Pol „Bay“ ist das besonders stark beachtete Yumeshima IR. Die Hauptbauarbeiten laufen bereits mit dem Ziel, im Herbst 2030 zu eröffnen, und Osaka IR Co., Ltd. mit MGM Resorts und Orix als Kernakteuren agiert als Betreiber.

Wie ist der aktuelle Stand von Grand Green Osaka zu bewerten?

Grand Green Osaka ist eines der größten privatwirtschaftlichen Stadtentwicklungsprojekte Japans und wird von einem großen Konsortium aus Mitsubishi Estate, Sekisui House, Takenaka Corporation und weiteren Unternehmen umgesetzt. Es handelt sich nicht nur um eine einfache Neuentwicklung, sondern um ein „Mixed-Use“-Stadtumfeld, das unter dem Konzept „Wald in der Stadt“ die Funktionen Arbeiten, Wohnen und Erholen integriert.

Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt zeigten sich sofort. In den angrenzenden Bezirken Kita und Chuo stiegen die Abschlusspreise hochwertiger Eigentumswohnungen, und bei einzelnen Objekten wurden bereits Preisniveaus von über 8 Millionen Yen pro Tsubo erreicht. Auch das Mietniveau ist parallel gestiegen, und die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen konzentriert sich auf das Kita-Gebiet.

Allerdings gibt es auch Punkte, die nüchtern betrachtet werden müssen. Grand Green Osaka befindet sich noch in einer frühen Phase „ein bis zwei Jahre nach der Eröffnung“. Für die Belegungsquote der Mieter, die Auslastung und die Etablierung des umliegenden Einzelhandels sind noch einige Jahre belastbarer Erfolgsnachweise erforderlich. Es steht außer Frage, dass „die Nachfrage frühzeitig entstanden ist“, aber es lässt sich noch nicht abschließend sagen, dass „der Wert bereits gefestigt ist“.

Wie weit ist Yumeshima IR auf dem Weg zur Eröffnung im Jahr 2030?

Die Gebietsgenehmigung für das Osaka IR wurde im April 2023 vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus bekannt gegeben, und das Projekt ist offiziell in die Entwicklungsphase eingetreten. Die Baukosten werden auf etwa 930 Milliarden Yen geschätzt, und die Eröffnung ist für den Herbst 2030 vorgesehen.

Die wirtschaftlichen Effekte werden von der Präfektur und der Stadt Osaka auf rund 1,1 Billionen Yen pro Jahr geschätzt, doch ich halte es für geboten, diese Zahl nicht unkritisch zu übernehmen. Die Wirkung der Eröffnung eines integrierten Resorts hängt stark vom Ausbau der umliegenden Infrastruktur, der Verkehrsanbindung und der Situation konkurrierender Einrichtungen ab. Der Ausbaustand von BRT und U-Bahn-Verlängerung für den Zugang nach Yumeshima ist eine entscheidende Variable, die die Obergrenze des Eröffnungseffekts des IR bestimmt.

Worauf ich Investoren vielmehr hinweisen möchte, ist Folgendes: „Von den Vorteilen nach der Eröffnung des IR profitieren nicht diejenigen, die erst danach aufspringen.“ Dass sich Immobilienpreise bereits vor und rund um die Eröffnung eines IR vorlaufend bewegen, ist historisch belegt. Gerade die Vorbereitung mit Blick auf die „zweite Welle“ von 2028 bis 2029 ist eine rationale Strategie.

Vergleich mit Tokio: Worin liegen die strukturellen Stärken Osakas als „Stadt der realen Nachfrage“?

Die Sorge, dass „Osaka in Tokios Fußstapfen tritt“, ist nicht unbegründet. Seit 2023 zeigt sich in Tokio vor allem in den Uferzonen eine Polarisierung infolge eines Überangebots an Büroflächen, und das Anpassungsrisiko nach dem Rückzug globalen Kapitals ist zu einer realen Entwicklung geworden.

Allerdings unterscheidet sich die „Qualität des Marktes“ in Osaka und Tokio grundlegend.

Getragen wurde der Preisanstieg in Tokio von ausländischen Fonds, ausländischen Investitionen in J-REITs und der Renditekompression unter ultraniedrigen Zinsen. Wenn sich das Zinsumfeld verändert und die Bewegung des globalen Kapitals dreht, gerät die Struktur ins Wanken, die hohe Preise stützt. Darin liegt das Wesen des Blasenrisikos.

Im Gegensatz dazu wird Osaka von inländischen institutionellen Investoren und Nutzern mit realer Nachfrage getragen. Die Stadt profitiert zwar von der Zunahme des Inbound-Tourismus, ist aber deutlich weniger von globalem Kapital abhängig, sodass sich die Preisbildung stärker „mit den Füßen auf dem Boden“ vollzieht. Ich nenne dies eine „Plateau-Stadt“ — die Preise steigen nicht abrupt, aber es gibt auch nur wenige strukturelle Faktoren für einen plötzlichen Einbruch.

Es gibt noch einen weiteren Punkt, der leicht übersehen wird: die hohe Bevölkerungsdichte und Verkehrsanbindung im Zentrum Osakas. Die urbane Struktur mit Umeda und Namba als Kernen besitzt weiterhin eine reale Anziehungskraft, in der sich Wohnen und Arbeiten bündeln. Dadurch bestehen geografische und gesellschaftliche Voraussetzungen, unter denen ein Phänomen wie in Tokio „Rückströme nach der Ausdehnung in die Vororte“ nur schwer entsteht.

Wie die Renditedaten des Immobilienmarkts in Osaka zu lesen sind

Betrachten wir die tatsächliche Marktlage anhand der Zahlen.

Für Anlageimmobilien in den sechs innerstädtischen Bezirken Osakas (Kita, Chuo, Naniwa, Nishi, Fukushima und Tennoji) liegt die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite bei rund 4,72 % (Stand 2025). Damit liegt sie klar über dem Durchschnitt von rund 3,8 % in den fünf zentralen Bezirken Tokios (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku und Shibuya).

Diese Zahl deutet darauf hin, dass Osaka möglicherweise noch ein „vergleichsweise günstiger Markt“ ist. Während die Renditekompression in Tokio weit fortgeschritten ist, besteht in Osaka weiterhin Spielraum, Objekte zu relativ höheren Cap Rates zu erwerben. Auch aus Sicht wohlhabender Privatpersonen und Vermögensinhaber ist Osaka unter dem Aspekt der Sicherung laufender Erträge eine Portfoliooption, die nicht ignoriert werden sollte.

Allerdings reicht eine hohe Rendite allein nicht aus. Auch in Osaka schreitet die Polarisierung nach Lage, Baujahr und Verwaltungszustand voran. Gefragt ist kein grobes Szenario, wonach „ganz Osaka steigt“, sondern ein präziser Blick darauf, was in Kita, Minami und Bay jeweils steigt und was zurückbleibt.

Strategie für das Investitions-Timing | Von der Anpassung nach der Expo zur zweiten IR-Welle

Wie sollte also das Timing für Investitionen in Osakas Immobilienmarkt eingeschätzt werden? Ich möchte meine Sicht offen darlegen.

Phase 1 (Oktober 2025 bis 2026): Anpassungsphase nach dem Abschluss der Expo

Nach dem Ende der Expo im Oktober 2025 könnte eine Phase eintreten, in der sich die Nachfrage in Bauwirtschaft und Tourismus vorübergehend beruhigt und der Markt von der Euphorie zu mehr Nüchternheit zurückfindet. Diese Zeit ist ein Moment, in dem „das Rauschen geringer wird und die echte Nachfrage leichter sichtbar wird“. Die Selektion von Objekten, bei denen überzogene Erwartungen bereits eingepreist sind, schreitet voran, und Investitionsentscheidungen lassen sich fundierter treffen.

Phase 2 (2027 bis 2029): Vorbereitungsphase für die zweite IR-Welle

Etwa drei Jahre vor der Eröffnung des IR (Ziel: Herbst 2030) beginnt der Kapitalzufluss in die umliegenden Gebiete. Die Entwicklungserwartungen für Yumeshima, Konohana und Sakurajima sowie die damit verbundene Neubewertung des gesamten Bay Area werden zunehmen. In dieser Phase ist es entscheidend, in etablierten Gebieten bereits Positionen aufgebaut zu haben.

Rationales Handeln bedeutet eine zweistufige Strategie: „nach der Expo ruhig die Marktberuhigung abwarten, eine Anpassung als gute Gelegenheit zum Nachkauf begreifen und vor der Eröffnung des IR auf die zweite Welle setzen“. Entscheidend ist eine Haltung, die weder in Eile zu Höchstpreisen kauft noch durch bloßes Abwarten Chancen verliert, sondern „mit begründetem Timing einsteigt“.

Die Sicht von INA | Das lokale Marktgefühl, das wir gerade wegen unseres Hauptsitzes in Osaka verstehen

Wir bei INA sind ein Immobilienunternehmen mit Hauptsitz in Osaka. Wir sprechen nicht wie in Tokio „über Osaka aus externer Perspektive“, sondern spüren die Temperatur des Osakas Marktes im täglichen Geschäft aus nächster Nähe.

Ich möchte einen Eindruck aus der Praxis nennen. Seit 2024 hat sich die Qualität der Immobilienanfragen wohlhabender Kunden in Osaka verändert. Zugenommen haben weniger spekulative Fragen wie „Welche Standorte steigen wegen des IR?“, sondern vielmehr nachfrageorientierte Fragen wie „Welche Gebiete sollten wir wählen, um langfristig Vermögen in Osaka zu halten?“. Ich werte das als ein positives Zeichen für die Reifung des Marktes.

Zwar kehrt die Inbound-Welle nach Osaka eindeutig zurück, doch professionelle Investoren beginnen bereits, Abstand von „einseitigen Inbound-Investitionen“ zu nehmen. Sie nutzen die Vorteile der touristischen Nachfrage, bevorzugen jedoch Vermögenswerte, die auf realer Nachfrage im Wohn- und Bürosegment aufbauen. Diese Veränderung richtig zu lesen, ist aus meiner Sicht der wesentliche Blickwinkel, um bei Investitionen in Osaka langfristig zu bestehen.

Zusammenfassung

• In Osaka schreiten die drei Pole „Kita“, „Minami“ und „Bay“ gleichzeitig voran, und die Neuschreibung der Stadt hat real begonnen
• Beim Osaka IR laufen die Hauptbauarbeiten mit dem Ziel einer Eröffnung im Herbst 2030. Die Gebietsgenehmigung wurde bereits im April 2023 abgeschlossen
• Tokio und Osaka unterscheiden sich in der „Qualität des Marktes“. Osaka ist ein von inländischer realer Nachfrage geprägter „Plateau-Markt“ und strukturell anders als eine von globalem Kapital getriebene Tokio-Blase
• Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite in den sechs innerstädtischen Bezirken Osakas liegt bei rund 4,72 %. Damit übertrifft Osaka die fünf zentralen Bezirke Tokios, und es bleibt ein Gefühl relativer Unterbewertung
• Für das Investitions-Timing ist eine zweistufige Strategie rational: „die Anpassung nach der Expo ruhig abwarten und sich auf die zweite IR-Welle vorbereiten“
• INA unterstützt mit dem Blick eines Unternehmens mit Hauptsitz in Osaka Investitionsentscheidungen aus einer langfristigen Perspektive mit Fokus auf Vermögenswerte, die von realer Nachfrage getragen werden

FAQ（Häufig gestellte Fragen）

Q1. Wird das IR (integriertes Resort) in Osaka wirklich im Jahr 2030 eröffnet?

A. Im April 2023 wurde vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus die Gebietsgenehmigung bekannt gemacht, und Osaka IR Co., Ltd. (getragen von MGM Resorts und Orix) führt als Entwicklungsträger die Hauptbauarbeiten durch. Ziel ist die Eröffnung im Herbst 2030, doch bei großen Infrastrukturprojekten besteht immer ein Verzögerungsrisiko. Wir empfehlen daher Investitionspläne, die beim Eröffnungszeitpunkt einen gewissen zeitlichen Spielraum einkalkulieren.

Q2. Bietet das Umfeld von Grand Green Osaka auch jetzt noch Investitionspotenzial?

A. Mit der vorgezogenen Eröffnung von Grand Green Osaka sind die Immobilienpreise rund um den Bezirk Kita bereits gestiegen. Das Risiko, zu teuer einzusteigen, lässt sich nicht ausschließen, doch Investitionen in hochwertige Residenzen mit langfristiger Haltedauer bleiben weiterhin ein wirksamer Stabilitätsanker im Portfolio. Wenn sich in den kommenden Jahren belastbare Erfolgsnachweise durch Vollauslastung und Wertstabilisierung aufbauen, ist auch eine weitere Aufwertung denkbar.

Q3. Ist das Risiko von Immobilieninvestitionen in Osaka im Vergleich zu Tokio geringer?

A. Es wäre nicht angemessen, pauschal zu sagen, das Risiko sei „geringer“, aber die Formulierung „die Art des Risikos ist unterschiedlich“ trifft es genauer. Tokio weist ein höheres Volatilitätsrisiko auf, da der Markt stärker mit Zu- und Abflüssen globalen Kapitals verknüpft ist. Osaka wird stärker von realer Nachfrage getragen, weshalb das Risiko starker Einbrüche relativ geringer ist. Allerdings können auch in Osaka Fehlentscheidungen bei der Standortwahl oder Investitionen in Gebiete mit Überangebot zu Verlusten führen.

Q4. Werden die Immobilienpreise in Osaka nach der Expo fallen?

A. Nach dem Ende der Expo ist es möglich, dass mit dem Gefühl „nach dem Festival“ die Aufmerksamkeit vorübergehend nachlässt oder sich die Preise spekulativer Objekte anpassen. Allerdings laufen die mittel- bis langfristigen Treiber des urbanen Wandels wie Grand Green Osaka und die IR-Entwicklung unabhängig von der Expo weiter. Ein Szenario, in dem hochwertige Objekte in innerstädtischen Lagen zum jetzigen Zeitpunkt deutlich fallen, halten wir für wenig wahrscheinlich.

Zitate und Referenzmaterialien

• Japan Association for the 2025 World Exposition, Public Interest Incorporated Association „Offizielle Website“（https://www.expo2025.or.jp/）
• Stadt Osaka, Bureau of Economic Strategy（https://www.city.osaka.lg.jp/keizaisenryaku/）
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, Stadtentwicklungsbüro, Stadtplanung（https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_tk_000092.html）
• INA&Associates „【2025】Aktuelle Entwicklungen bei den wichtigsten Neuentwicklungsprojekten in Osaka“（https://media.ina-gr.com/ja/archives/column/osaka-major-redevelopment-projects-2025-overview）