Tokio steht vor einer historischen Transformation. Nach den „Verlorenen dreißig Jahren" nach dem Zusammenbruch der Wirtschaftsblase befindet sich Japans Hauptstadt nun an einem historischen Wendepunkt: einem beispiellosen Stadterneuerungsrausch. Im Jahr 2026 laufen in den fünf zentralen Stadtbezirken Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku und Shibuya gleichzeitig Dutzende von Großprojekten, deren kombinierte Bruttogeschossfläche Millionen von Quadratmetern erreicht.
Warum konzentriert sich die Stadterneuerung gerade jetzt so stark?
Tokios aktueller Stadterneuerungsrausch wird von drei sich gegenseitig verstärkenden Faktoren angetrieben.
Der erste ist die Alterung der Gebäude. Große Bürogebäude und Mehrzweckanlagen, die während der Blasenzeit (ca. 1985-1992) fertiggestellt wurden, erreichen gleichzeitig das Ende ihrer Nutzungsdauer.
Der zweite ist die Stärkung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit. Die Ausweisung als Nationale Strategische Sonderzonen hat Gebäude mit bisher undenkbaren Höhen und Geschossflächenzahlen ermöglicht.
Der dritte ist der urbane Katastrophenschutz. Die Beseitigung dicht besiedelter Holzbauviertel, die Verbreiterung von Notfalltransportwegen und die Modernisierung der unterirdischen Infrastruktur sind dringend erforderlich.
Hauptprojekte in den 5 zentralen Stadtbezirken
Chiyoda — Otemachi und die Weiterentwicklung des Finanzzentrums
Im Bereich Otemachi/Marunouchi schreitet ein Mischgebäudekomplex von über 200 Metern Höhe unter Leitung der Mitsubishi Estate Group auf eine Fertigstellung im Geschäftsjahr 2027 zu.
Chuo — Nihonbashi Torch Tower: 390m, nach Fertigstellung Japans höchstes Gebäude
Der Torch Tower des Projekts „TORCH TOKYO" wird 390 Meter hoch sein, mit geplanter Fertigstellung im Geschäftsjahr 2035 und ca. 680.000 m² Bruttogeschossfläche als Japans höchstes Gebäude.
Minato — Was die vollständige Eröffnung von Takanawa Gateway City signalisiert
Takanawa Gateway City, geleitet von JR East, ist eine große gemischt genutzte Stadtentwicklung auf dem 11 Hektar großen ehemaligen Eisenbahndepotgelände nördlich des Bahnhofs Shinagawa. Phase 1 wurde im März 2025 eröffnet, vier Hochhäuser (max. 175m) eröffnen sukzessive.
Shinjuku — Großprojekt am südwestlichen Ausgang und Urban Lobby-Konzept
Im westlichen Bezirk Nishi-Shinjuku 3-chome zielt ein Komplex mit Zwillingstürmen von 230m und über 3.200 Wohnungen auf eine Fertigstellung im Geschäftsjahr 2029.
Shibuya — Bezirke Shibuya 2-chome West und Miyamasaka
Der Bezirk Shibuya 2-chome West mit ca. 320.000 m² und über 220m zielt auf GJ2029; der Bezirk Miyamasaka mit über 180m und Baukosten von ca. 243,1 Mrd. Yen zielt auf die 2030er Jahre.
Der „Gravitationseffekt", durch den Stadterneuerung Grundstückspreise erhöht
Den Einfluss großer Stadterneuerungen auf umliegende Grundstückspreise nennt man „Gravitationseffekt". Gewerbe- und Wohngrundstückspreise sind fünf Jahre in Folge gestiegen, besonders im Bereich um Takanawa Gateway City.
Überlegungen zum Investitionszeitpunkt
Rückblickend auf frühere Tokioter Großstadterneuerungen besteht die Tendenz, dass 2-3 Jahre vor Fertigstellung das beste Gleichgewicht zwischen Anschaffungskosten und Wertsteigerungspotenzial bietet. Projektqualität, Gebietskontext und Angebotsrisiko müssen jedoch sorgfältig geprüft werden.
INAs Perspektive
Wir bei INA&Associates Co., Ltd. betrachten diesen Stadterneuerungsrausch als eine Phase, in der der wahre Wert des die Vermögenswerte schützenden Humankapitals auf die Probe gestellt wird. Was ich vermögenden Kunden vorschlage, ist nicht „auf welches Projekt man springen soll", sondern gemeinsam zu vertiefen, welche Immobilie am besten zum Portfolio passt.
Zusammenfassung
- Tokios Stadterneuerungsrausch entstand durch die Konvergenz von Gebäudealterung, internationalem Wettbewerb und Katastrophenschutz.
- Mehrere Großprojekte laufen gleichzeitig in den 5 zentralen Stadtbezirken und verwandeln die Stadt bis 2035.
- Großstadterneuerungen erhöhen umliegende Grundstückspreise durch den Gravitationseffekt.
- 2-3 Jahre vor Fertigstellung ist oft ein guter Investitionszeitpunkt, aber Projektqualität, Gebietskontext und Angebotsrisiko müssen rigoros geprüft werden.
