Tokios Stadterneuerungsrausch des Jahrhunderts | Wandel der 5 zentralen Stadtbezirke und die Zukunft der Vermögenswerte

Tokio steht vor einem Umbruch. Nach den „verlorenen 30 Jahren" seit dem Platzen der Spekulationsblase erlebt die japanische Hauptstadt im Jahr 2026 einen Wendepunkt: eine beispiellose Welle städtebaulicher Neuentwicklung. In den fünf zentralen Bezirken Chiyoda, Chūō, Minato, Shinjuku und Shibuya laufen derzeit gleichzeitig mehrere Dutzend Großprojekte, deren gesamte Geschossflächen sich auf mehrere Millionen Quadratmeter summieren. Diese Welle aus „Zerstörung und Schöpfung" verändert nicht nur das Stadtbild, sondern schreibt die Wertstruktur des Immobilienvermögens selbst neu. Der vorliegende Beitrag ordnet die wichtigsten Projekte und ihre Auswirkungen auf die Bodenpreise ein und erläutert, worauf vermögende Eigentümerinnen und Eigentümer beim Investitionszeitpunkt achten sollten.

Warum konzentriert sich die Neuentwicklung ausgerechnet jetzt so stark?

Der gegenwärtigen Entwicklungswelle in Tokio liegen drei sich gegenseitig verstärkende Faktoren zugrunde.

Der erste Faktor ist die Alterung des Gebäudebestands. Große Bürogebäude und Gebäudekomplexe, die während der Bubble-Ära (etwa 1985 bis 1992) errichtet wurden, erreichen derzeit gleichzeitig das Ende ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Nach Schätzungen des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) wird ein erheblicher Teil des Bürobestands in den zentralen Bezirken in den 2030er-Jahren den Höhepunkt seiner Alterung erreichen. Dass dieser „Zeitpunkt, an dem ein Abriss unausweichlich wird" bei zahlreichen Gebäuden zusammenfällt, erklärt, warum so viele Neuentwicklungen gleichzeitig anlaufen.

Der zweite Faktor ist die Stärkung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit. Durch die Ausweisung nationaler strategischer Sonderzonen und städtebaulicher Erneuerungsgebiete (Toshi Saisei Tokubetsu Chiku) lassen sich Bauhöhen und Geschossflächenzahlen realisieren, die zuvor undenkbar waren. Die von der Präfekturregierung Tokio verfolgte Vision eines „internationalen Finanzzentrums Tokio" sowie die städtebauliche Vision mit Blick auf das Jahr 2040 treiben diese Entwicklung zusätzlich voran.

Der dritte Faktor ist der städtische Katastrophenschutz. Die Auflösung dicht bebauter Holzhausviertel, die Verbreiterung von Rettungswegen für den Notfalleinsatz und die Erneuerung unterirdischer Infrastruktur gelten als dringliche Aufgaben. Als Vorsorge gegen das Risiko eines Erdbebens direkt unter der Hauptstadt beschleunigen Maßnahmen zur Brandschutzertüchtigung und Erdbebensicherheit die groß angelegte Neuentwicklung.

Ein Wort zum rechtlichen Rahmen: Viele dieser innerstädtischen Großprojekte werden als sogenanntes shigaichi saikaihatsu jigyō (Stadterneuerungsprojekt) durchgeführt. Kernstück dieses Verfahrens ist das Prinzip der kenri henkan („Rechteumwandlung"): Die bisherigen Grundstücks- und Gebäuderechte der beteiligten Eigentümerinnen und Eigentümer werden nicht enteignet, sondern automatisch in Miteigentumsanteile an den neu geschaffenen Flächen des fertigen Großgebäudes umgewandelt – wer vorher ein Grundstück besaß, besitzt nachher Stockwerksflächen im Neubau. Träger ist häufig eine von den Grundeigentümerinnen und -eigentümern selbst gebildete Genossenschaft, die das Projekt in Eigenregie durchführt (kumiai sekō, „genossenschaftliche Trägerschaft"). Für Leserinnen und Leser aus dem deutschsprachigen Raum lässt sich dieses Instrument am ehesten mit zwei getrennten Verfahren des deutschen Baugesetzbuchs (BauGB) vergleichen: der Umlegung (§§ 45 ff. BauGB), bei der Grundstücke innerhalb eines Gebiets neu geordnet und nach Wert zugeteilt werden, ohne dass neue Gebäude entstehen müssen, und dem Sanierungsgebiet (§§ 136 ff. BauGB), das eine förmlich festgelegte Zone für eine umfassende städtebauliche Erneuerung schafft, in der besondere Genehmigungs- und Förderregeln gelten. Die japanische Rechteumwandlung geht insofern über beide Instrumente hinaus, als sie Bodeneigentum unmittelbar in Anteile an einem neu errichteten Hochhauskomplex überführt und die eigentliche Bautätigkeit sowie die Neuordnung der Eigentumsrechte in einem einzigen genossenschaftlich getragenen Verfahren verschmilzt – ein Mechanismus, der im deutschen Planungsrecht kein direktes Gegenstück hat.

Die wichtigsten Projekte in den fünf zentralen Bezirken im Überblick

Im Folgenden ein Überblick über die wichtigsten Projekte, die in den fünf zentralen Bezirken Tokios derzeit laufen oder bereits verbindlich geplant sind.

Chiyoda: Das Ōtemachi-Gate-Building und die Weiterentwicklung des Finanzstandorts

Im Gebiet Ōtemachi-Marunouchi setzt sich die von der Mitsubishi-Estate-Gruppe angeführte Großentwicklung fort. Eines dieser Projekte, das „Ōtemachi Gate Building", wurde am 31. Juli 2026 in Uchikanda 1-chōme im Bezirk Chiyoda als gemischt genutzter Komplex mit 26 Ober- und 3 Untergeschossen und einer Geschossfläche von rund 85.398 Quadratmetern fertiggestellt. Es ist als Bindeglied zwischen den Gebieten Ōtemachi-Marunouchi-Yūrakuchō und Kanda positioniert; die Einrichtung „MINORIWA" zur Unterstützung von Unternehmen aus Landwirtschaft und Ernährung wurde am 31. August 2026 eröffnet, der Handelsbereich und die Touristeninformation folgten ab dem 7. September 2026. Unter dem Gesichtspunkt der Bündelung internationaler Finanzfunktionen ist dies eine wichtige Infrastrukturmaßnahme, damit Tokio im Wettbewerb mit Hongkong und Singapur bestehen kann.

Chūō: Der Torch Tower in Nihonbashi wird nach Fertigstellung das höchste Gebäude Japans

Im Gebiet Tokiwabashi vor dem Nihonbashi-Ausgang des Bahnhofs Tokio läuft das von Mitsubishi Estate geführte Projekt „TOKYO TORCH". Kernstück ist der Torch Tower mit 62 Ober- und 4 Untergeschossen, einer Höhe von rund 385 Metern und einer Geschossfläche von rund 553.000 Quadratmetern; die Fertigstellung ist für Ende März 2028 vorgesehen. Der Baubeginn erfolgte im September 2023, im September 2025 begann die Stahlmontage der oberirdischen Geschosse. Zum Zeitpunkt der Fertigstellung wird er das höchste Gebäude Japans sein und als gemischt genutzter Komplex aus Büros, Hotel, Wohnungen und Handel dienen. Das städtebauliche Konzept, das den rund 7.000 Quadratmeter großen zentralen Platz „TOKYO TORCH Park" in den Mittelpunkt stellt, dürfte zur Wertsteigerung des gesamten umliegenden Nihonbashi-Viertels beitragen.

Minato: Was die vollständige Eröffnung von Takanawa Gateway City zeigt

Die von JR East geführte Takanawa Gateway City ist eine große gemischt genutzte Stadtentwicklung auf dem rund elf Hektar großen ehemaligen Gelände eines Bahnbetriebswerks nördlich des Bahnhofs Shinagawa. Im März 2025 wurde die erste Bauphase eröffnet, seither gehen nach und nach vier Hochhaustürme mit einer Höhe von bis zu 175 Metern in Betrieb. Die Entstehung dieses neuen Stadtviertels, in dem internationaler Austausch, Technologieindustrie, Wohnen und Handel miteinander verschmelzen, definiert den Immobilienwert im südlichen Teil des Bezirks Minato grundlegend neu. Wie im Beitrag „Die Neuentwicklung nördlich des Bahnhofs Shinagawa: Was bedeuten die 115 Meter hohen Zwillingstürme für den Immobilienwert?" ausführlicher dargestellt wird, sticht die Steigerungsrate der Bodenpreise rund um dieses Viertel selbst innerhalb des Bezirks Minato deutlich hervor.

Shinjuku: Die Großentwicklung im Südwestbereich und das Konzept der „Urban Lobby"

In Shinjuku laufen mehrere Neuentwicklungen gleichzeitig. Im Gebiet Nishi-Shinjuku 3-chōme West sind Zwillingstürme mit einem Nordturm von rund 229 Metern und einem Südturm von rund 228 Metern Höhe sowie rund 3.200 Wohneinheiten geplant, doch der Zeitplan hat sich nach hinten verschoben. Nach den Angaben des Bezirks Shinjuku (Stand 2. April 2026) sind für das Geschäftsjahr 2027 die Genehmigung des Plans zur Umwandlung der Rechte und der Beginn der Abrissarbeiten, für das Geschäftsjahr 2028 der Baubeginn und für das Geschäftsjahr 2035 die Fertigstellung vorgesehen. Das vom Bezirk Shinjuku vorangetriebene Konzept der „Urban Lobby" wiederum gestaltet die Sockelbereiche der Hochhausgruppen als fußgängerfreundliche, öffentlich zugängliche Freiräume und verfolgt das Ziel, das Gebiet bis zum Jahr 2040 zu einem Standort für „internationales Geschäft und Kulturtourismus" zu entwickeln.

Shibuya: Das Gebiet Shibuya 2-chōme West und das Gebiet Miyamasuzaka

Im Gebiet Shibuya 2-chōme West entsteht ein Komplex mit einer Geschossfläche von rund 322.200 Quadratmetern, dessen Fertigstellung für das Geschäftsjahr 2029 vorgesehen ist; der höchste Block B umfasst 4 Untergeschosse und 41 Obergeschosse bei rund 208 Metern, der überwiegend dem Wohnen dienende Block C 2 Untergeschosse und 41 Obergeschosse bei rund 175 Metern und der auf Läden ausgerichtete Block A 1 Untergeschoss und 5 Obergeschosse bei rund 50 Metern; im Gebiet Miyamasuzaka wird ein Projekt mit einer Höhe von über 180 Metern und Baukosten von rund 243,1 Milliarden Yen verfolgt, das in den 2030er-Jahren fertiggestellt werden soll. Die Neuentwicklung rund um den Bahnhof Shibuya schreitet kontinuierlich voran, und die Verdichtung von Handel, Kultur und Wohnen stützt den Immobilienwert des gesamten Bezirks.

Was ist der „Gravitationseffekt", durch den Neuentwicklungen die Bodenpreise steigen lassen?

Die Wirkung großer Neuentwicklungsprojekte auf die umliegenden Bodenpreise wird als „Gravitationseffekt" (gravity effect) bezeichnet. So wie die Schwerkraft (Gravitation) Objekte mit großer Masse anzieht, ziehen gewaltige Neuentwicklungsprojekte Menschen, Kapital und Information an sich und heben dadurch den Immobilienwert des umliegenden Gebiets.

Wie im Beitrag „Die Ergebnisse der amtlichen Bodenpreisveröffentlichung 2026 im Detail: Hintergründe des fünften Anstiegs in Folge und Auswirkungen für Eigentümerinnen und Eigentümer" ausführlich dargestellt, setzt sich der Anstieg sowohl bei Gewerbe- als auch bei Wohngrundstücken bereits im fünften Jahr in Folge fort. Besonders in den Gebieten Kōnan und Takanawa im Bezirk Minato strahlt der Effekt der Eröffnung von Takanawa Gateway City auf die Umgebung aus und führt dort zu Steigerungsraten, die im Vergleich mit anderen Bezirken auffallend hoch ausfallen. Das Gebiet Ōtemachi-Marunouchi im Bezirk Chiyoda hält weiterhin das landesweite Spitzenniveau bei Gewerbegrundstücken, wobei die Erwartungen an das Projekt TOKYO TORCH die Bodenpreise stützen.

Der Gravitationseffekt verläuft im Wesentlichen in zwei zeitlichen Phasen. Die erste Phase ist der Erwartungseffekt vor Fertigstellung, bei dem die Bodenpreise bereits zwei bis drei Jahre vor Baubeginn beziehungsweise Fertigstellung im Vorgriff auf das Projekt zu steigen beginnen. Die zweite Phase ist der Verdichtungseffekt nach Fertigstellung, bei dem durch die Zunahme von Handels- und Erwerbstätigenzahlen das umliegende Mietniveau sowie die Transaktionspreise kontinuierlich weiter angehoben werden.

Der richtige Investitionszeitpunkt: die Faustregel „zwei Jahre vor Fertigstellung" – und ihre Tücken

Blickt man auf frühere Großentwicklungen in Tokio zurück – Roppongi Hills (2003), Tokyo Midtown (2007), Toranomon Hills (2014) –, zeigt sich, dass zwei bis drei Jahre vor Fertigstellung meist das beste Verhältnis zwischen Erwerbskosten und verbleibendem Wertsteigerungspotenzial bietet. Zu diesem Zeitpunkt gewinnt das Projekt bereits spürbar an Realität, sodass die Bodenpreise zu steigen beginnen, während die Preise im Vergleich zum Höhepunkt nach Fertigstellung noch verhältnismäßig moderat sind.

Diese „Faustregel" hat jedoch wichtige Vorbehalte.

Erstens muss man die Qualität des Projekts genau beurteilen. Die finanzielle Solidität des Projektträgers, die Angemessenheit der Nutzungsmischung sowie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr entscheiden darüber, wie stark sich nach Fertigstellung tatsächlich Menschen und Aktivitäten im Gebiet konzentrieren. Selbst ein groß dimensioniertes Projekt kann unter Leerstand bei Büro- und Ladenflächen leiden, wenn die gewählte Nutzung nicht zum tatsächlichen Bedarf der Region passt.

Zweitens ist es notwendig, den „Kontext" des jeweiligen Gebiets zu verstehen. Je nachdem, ob Büro-, Wohn- oder Handelsnutzung den zentralen Wertträger einer Region bildet, verändert sich, welche Art von Immobilie am stärksten von der Entwicklung profitiert. Rund um Takanawa Gateway dürften eher Wohnnutzung und hochwertige Mietwohnungen unmittelbar profitieren, rund um Ōtemachi eher Büronutzung.

Drittens darf das Angebotsrisiko nicht übersehen werden. Nach der Fertigstellung eines Großprojekts folgen häufig weitere konkurrierende Projekte in der Umgebung, wodurch Mieten und Preise vorübergehend unter Druck geraten können. Wie auch im „Untersuchungsbericht zu den wichtigsten Neuentwicklungsprojekten in Tokios Innenstadtgebieten" dargelegt wird, ist eine sorgfältige Prüfung des Angebots-Nachfrage-Gleichgewichts je Gebiet unverzichtbar.

Die Einschätzung von INA

Wir von INA&Associates verstehen die gegenwärtige Neuentwicklungswelle als eine Phase, „in der sich zeigt, welches jinzai wirklich in der Lage ist, Vermögen zu bewahren" – gemeint sind damit die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die als kostbarstes Kapital und nicht als bloße Arbeitskraft verstanden werden. Nicht jede Immobilie gewinnt allein deshalb an Wert, weil sie „in der Nähe eines Neuentwicklungsgebiets" liegt. Vielmehr trennt sich zunehmend deutlich, welche Objekte vom Nutzen der Neuentwicklung profitieren und welche nach Abschluss der Entwicklung relativ an Bedeutung verlieren.

Was wir vermögenden Eigentümerinnen und Eigentümern vorschlagen, ist nicht die Frage, „auf welches Projekt man sich stürzen sollte", sondern gemeinsam die Frage zu vertiefen, „welches Gebiet, welche Nutzungsart und welcher Zeitpunkt am besten zum individuellen Portfolio passt". Eine Vermögensplanung mit langfristiger Perspektive ist der Schlüssel, um diese städtebauliche Umbruchphase, die sich einmal in hundert Jahren ereignet, erfolgreich zu bestehen.

Zusammenfassung

Die gegenwärtige Neuentwicklungswelle ist weit mehr als ein bloßer Gebäudeneubau. Sie stellt eine Neudefinition der Wettbewerbsfähigkeit, Sicherheit und Attraktivität der Stadt Tokio dar, verbunden mit einer entsprechenden Neuverteilung des Immobilienvermögens. Die wichtigsten Punkte lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Die Neuentwicklungswelle in Tokio ist ein historischer Wendepunkt, der aus dem Zusammentreffen dreier Erfordernisse entstanden ist: Alterung des Bestands, internationaler Wettbewerb und Katastrophenschutz.
• In den fünf zentralen Bezirken laufen mehrere äußerst große Projekte gleichzeitig, sodass sich Stadtbild und Funktion bis zum Jahr 2035 erheblich verändern werden.
• Große Neuentwicklungen heben über den „Gravitationseffekt" die umliegenden Bodenpreise an. Auch die amtliche Bodenpreisveröffentlichung 2026 zeigt einen auffälligen Anstieg in den Neuentwicklungsgebieten.
• In vielen Fällen erweisen sich zwei bis drei Jahre vor Fertigstellung als wirksamer Investitionszeitpunkt, doch sind eine Prüfung der Projektqualität, des regionalen Kontexts und des Angebotsrisikos unverzichtbar.
• In einer Zeit, in der sich „Immobilien, die von der Neuentwicklung profitieren" und „Immobilien, die zurückbleiben" zunehmend trennen, ist eine auf langfristiger Perspektive beruhende Urteilsfähigkeit gefragt.

FAQ (häufig gestellte Fragen)

F1. Steigt der Wert jeder Immobilie in der Nähe eines Neuentwicklungsgebiets?

A1. Das lässt sich nicht pauschal bejahen. Wie weit der Gravitationseffekt einer Neuentwicklung reicht, hängt stark von Umfang und Nutzung des Projekts sowie von der Entfernung zu wichtigen Verkehrsknotenpunkten ab. Selbst innerhalb desselben Neuentwicklungsgebiets zeigt sich häufig ein deutlicher Unterschied in der Steigerungsrate der Bodenpreise zwischen Objekten innerhalb von fünf Gehminuten zum Bahnhof und solchen mit mehr als zehn Gehminuten Entfernung.

F2. Die Fertigstellung des Torch Tower in Nihonbashi ist für Ende März 2028 vorgesehen – lohnt es sich schon jetzt, Objekte in der Umgebung in Betracht zu ziehen?

A2. Ja, das kann sich lohnen. Allerdings sind die Voraussetzungen zu prüfen. Die Fertigstellung ist für Ende März 2028 vorgesehen; der Baubeginn erfolgte bereits im September 2023, und im September 2025 begann die Stahlmontage der oberirdischen Geschosse. Der Zeitraum „zwei bis drei Jahre vor Fertigstellung", in dem das Verhältnis von Erwerbskosten und Steigerungspotenzial als günstig gilt, entspricht damit den Jahren 2025 bis 2026 und ist bereits weitgehend verstrichen. Wer jetzt einsteigt, sollte deshalb nicht mehr den Erwartungseffekt vor Fertigstellung vorwegnehmen, sondern als Beurteilungsmaßstab heranziehen, wie weit sich der Verdichtungseffekt nach Fertigstellung – die durch die wachsende Erwerbstätigenzahl gestützten Mietniveaus und Auslastungsraten – erwarten lässt. Nach einer Prüfung, wie stark die Eröffnungserwartungen bereits in den umliegenden Marktpreisen enthalten sind, ist es wichtig, das Verhältnis zwischen den Haltekosten (Kosten des Haltens der Investition über die Zeit) und der erwarteten Rendite sorgfältig abzuwägen.

F3. Wo lassen sich Informationen zu Neuentwicklungsprojekten einsehen?

A3. Die verlässlichsten Primärquellen sind die städtebaulichen Informationen des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/) sowie die offizielle Website des Amts für Stadtentwicklung der Präfektur Tokio (https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/). Ergänzend empfiehlt sich, auch die offiziellen Ankündigungen und Pressemitteilungen der jeweiligen Projektträger zu verfolgen.

F4. Welches Gebiet in Minato profitiert durch die Eröffnung von Takanawa Gateway City am stärksten?

A4. Am stärksten und unmittelbarsten profitieren die Gebiete Kōnan und Takanawa im fußläufigen Bereich (rund zehn Minuten) der Bahnhöfe Takanawa Gateway und Shinagawa. Die durch die Zunahme der Erwerbstätigenzahl wachsende Nachfrage nach Dienstleistungen belebt den umliegenden Markt für Handel, Gastronomie und Wohnungsvermietung. Angrenzende Gebiete wie Tennōzu oder Shibaura profitieren dagegen in vielen Fällen nur indirekt.

Zum Weiterlesen

Quellen und weiterführende Materialien

• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: „Stadtplanung und Stadtentwicklung"
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus: „Über Stadterneuerungsprojekte"
• Amt für Stadtentwicklung der Präfektur Tokio
• Amtliche Bodenpreisveröffentlichung 2026 (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus)