Wenn ein Büroumzug feststeht, stehen viele Unternehmen vor dem Problem der Wiederherstellungskosten bei der Rückgabe der Räumlichkeiten. Anders als bei der Wohnraummiete trägt der Mieter bei Gewerberäumen einen weitaus größeren Verantwortungsbereich, was häufig zu hohen Kostenforderungen führt. Um den Umzug reibungslos abzuwickeln, sollten Sie die Wiederherstellungspflichten und deren Mechanismus genau verstehen.
Was ist die Wiederherstellungspflicht bei Büros?
Die Wiederherstellungspflicht bezeichnet die Verpflichtung, das Mietobjekt in den Zustand zurückzuversetzen, in dem es sich bei Einzug befand. Diese Pflicht wurde durch die 2020 in Kraft getretene Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Artikel 621) kodifiziert. Gewöhnliche Abnutzung (Alterung und normaler Verschleiß) durch übliche Nutzung ist ausdrücklich von der Wiederherstellungspflicht ausgenommen.
Bei gewerblich genutzten Objekten (Büros) enthalten praktisch 100 % der Mietverträge Sonderklauseln, die eine vollständige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vorschreiben. In der Praxis werden häufig auch Elemente, die eigentlich als Alterungserscheinungen gelten — Tapeten, Böden, Leuchten — dem Mieter in Rechnung gestellt.
Wie wird der Umfang der Wiederherstellungspflicht bei Büros bestimmt?
Schäden, die der Mieter zu tragen hat
Schäden und Verschmutzungen, die durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit entstanden sind, gehen zu Lasten des Mieters. Dazu gehören aus der Entfernung sichtbare Wandschäden, versehentlich verursachte Löcher oder Schimmel aufgrund unzureichender Pflege.
Schäden, die nicht dem Mieter anzulasten sind
Alterung — Verblassen der Tapete durch Sonnenlicht, Lockerwerden von Gummidichtungen durch Feuchtigkeit usw. — sowie normaler Verschleiß — Eindrücke im Boden durch Möbel, Brandspuren hinter Elektrogeräten usw. — sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Sonderklauseln können jedoch Ausnahmen vorsehen.
Wiederherstellungspositionen, die für Büros typisch sind
- Demontage von Trennwänden und Partitionen
- Austausch von Glühlampen und Leuchtstoffröhren
- Abtransport von Mobiliar und Einrichtungsgegenständen (alles Installierte muss entfernt werden)
- Rückbau der EDV-Verkabelung (OA-Verkabelung)
3 wichtige Punkte bei der Wiederherstellung
Den Mietvertrag vorab prüfen
Wenn ein Auftragnehmer vertraglich vorgeschrieben ist, verringert sich der Spielraum für Preisverhandlungen. Klären Sie vorab, ob Angebote von mehreren Anbietern eingeholt werden können. Ist kein Auftragnehmer vorgeschrieben, ermöglicht ein Preisvergleich eine Kostensenkung.
Vorab mit dem Vermieter Rücksprache halten
Wenn die Räumlichkeiten kaum abgenutzt sind und keine Erneuerung von Tapeten oder Böden notwendig ist, kann der Vermieter von bestimmten Arbeiten absehen. Bitten Sie den Vermieter vor der Rückgabe um eine Besichtigung, um unnötige Arbeiten zu vermeiden und Kosten zu sparen.
Ausreichend Zeit einplanen
Werden die Arbeiten nicht bis zum Vertragsende abgeschlossen, werden tägliche Mieten fällig. Beginnen Sie 6 Monate vor der Rückgabe mit der Planung und steuern Sie Auftragnehmerauswahl, Bauzeitplan und Umzugsvorbereitungen parallel.
Kostenschätzung und Einsparungsmöglichkeiten
| Art der Arbeit | Kostenrahmen (pro Tsubo) |
|---|---|
| Tapetenaustausch | 3.000 bis 8.000 Yen |
| Austausch von Bodenbelägen (Teppichfliesen) | 5.000 bis 15.000 Yen |
| Demontage von Partitionen | 10.000 bis 30.000 Yen/Einheit |
| Austausch von Leuchten | 5.000 bis 20.000 Yen/Stück |
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Unterscheidet sich der Umfang der Wiederherstellungspflicht zwischen Wohnraummiete und Büros?
Er unterscheidet sich erheblich. Bei Wohnräumen trägt der Vermieter den überwiegenden Teil der Alterungs- und Verschleißschäden. Bei Büros wird dem Mieter durch Sonderklauseln in der Regel ein deutlich weiterer Verantwortungsbereich auferlegt.
F. Kann man sich gegen überhöhte Wiederherstellungsforderungen wehren?
Prüfen Sie zunächst sorgfältig den Vertragsinhalt: Kosten, die von den Sonderklauseln nicht erfasst werden, sind verhandelbar. Erwägen Sie auch, einen Rechtsanwalt oder Immobilienexperten hinzuzuziehen.
F. Bis wann muss die Wiederherstellung bei einem Büroumzug abgeschlossen sein?
Grundsätzlich müssen die Arbeiten bis zum Vertragsende abgeschlossen sein. Bei Überschreitung werden tägliche Mieten fällig, weshalb eine frühzeitige und realistische Zeitplanung entscheidend ist.
F. Was ist zu tun, wenn kein eigener Auftragnehmer gewählt werden kann?
Auch bei vorgeschriebenem Auftragnehmer lässt sich durch ein detailliertes Angebot mit Aufschlüsselung der Einzelposten sowie Verhandlungen über das Weglassen unnötiger Arbeiten eine Kostensenkung erzielen.
