Im Herbst 2024 wurde vor dem JR-Saikyō-Linien-Bahnhof Jūjō das 39-stöckige, 146 Meter hohe Gebäude „J&TERRACE" fertiggestellt. Als erstes Hochhaus-Mischnutzungsprojekt im Bezirk Kita vereint es 578 Wohneinheiten, Einzelhandelsflächen und öffentliche Einrichtungen des Bezirks Kita unter einem Dach. Durchgeführt wurde das Projekt von der Stadterneuerungsgenossenschaft Jūjō-Westausgang, mit Nippon Steel Kowa Real Estate und Tokyu Land Corporation als beteiligte Genossenschaftsmitglieder. Über ein Jahr nach der Fertigstellung sind die umliegenden Grundstückspreise um nahezu 10 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Gleichzeitig bestehen bei der Mietergewinnung für die Einzelhandelsfläche „J&MALL" weiterhin Herausforderungen. Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über das Sanierungsprojekt, den aktuellen Stand und die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.
Projektübersicht – Was ist die Stadtsanierung Jūjō-Westausgang?
Rollen von Bauträger, Genossenschaftsmitgliedern und Generalunternehmer
Das Stadterneuerungsprojekt erster Kategorie im Bezirk Jūjō-Westausgang wurde im Mai 2017 mit der Genehmigung des Gouverneurs von Tokio als Genossenschaft gegründet. Bauträger ist die Stadterneuerungsgenossenschaft Jūjō-Westausgang (Vorsitzender: Toshiyoshi Tozaki), als beteiligte Genossenschaftsmitglieder fungierten Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. und Tokyu Land Corporation. Die Planung und Bauausführung übernahm Maeda Corporation als Generalunternehmer und realisierte den 39-stöckigen Stahlbetonbau in seiner Gesamtheit.
Nippon Steel Kowa Real Estate übernahm die Führungsrolle bei der Akquisition und dem Vertrieb der Wohnflächen und trieb das Projekt seit der Gründung der Genossenschaft voran. Tokyu Land Corporation spielte neben dem gemeinsamen Wohnungsvertrieb auch eine wichtige Rolle bei der Gewinnung von Einzelhandelsmietern. Das Zusammenspiel beider Unternehmen bei diesem Mischnutzungs-Sanierungsprojekt gilt als eines der typischen Modelle moderner Stadtentwicklung.
Dimensionen des Projekts: 1,7 ha Planungsgebiet und 81.000 m² Bruttogeschossfläche
Das Planungsgebiet umfasst rund 1,7 ha bei einer Grundstücksfläche von 7.071,32 m². Die Bruttogeschossfläche des Gebäudes „J&TERRACE" beträgt 81.067,16 m², die geschossflächenrelevante Nutzfläche 56.176,85 m². Der Standort befindet sich in Kami-Jūjō 2-27-1, Bezirk Kita, Tokio – einem als Gewerbegebiet, Hochnutzungszone und Brandschutzgebiet ausgewiesenen Areal.
Diese Dimensionen nutzen das Standortpotenzial vor dem Bahnhof Jūjō optimal aus – nur zwei Stationen und etwa sieben Minuten bis Ikebukuro. Dass ein derart großes Mischnutzungsprojekt ausgerechnet in Jūjō realisiert wurde – einem Viertel, das als „günstige Lage in Tokio" Aufmerksamkeit erregte –, war auch für den Immobilienmarkt ein bemerkenswertes Ereignis.
J&TERRACE im Detail – Was umfasst die Mischnutzung aus Wohnen, Handel und öffentlichen Einrichtungen?
THE TOWER JUJO (578 Einheiten, 39 Stockwerke) – Wohnungsübersicht
Die Eigentumswohnanlage „THE TOWER JUJO" erstreckt sich über die Etagen 5 bis 39 und umfasst insgesamt 578 Einheiten (davon 184 Einheiten für Projektbeteiligte). Die Grundrisse reichen von 1LDK bis 4LDK mit Wohnflächen von 41,41 m² bis 127,37 m² – passend für unterschiedlichste Lebensstile. Die Verkaufspreise lagen zwischen 80,5 Millionen Yen und bis zu 300 Millionen Yen. Die Entstehung von Luxuswohnungen in der „100-Millionen-Yen-Klasse" im Bezirk Kita hat den Immobilienwert des Gebiets grundlegend verändert.
Der Vertrieb erfolgte zwischen 2022 und 2023 und verlief sehr erfolgreich. Dass Jūjō – einst vor allem als traditionelles Arbeiterviertel wahrgenommen – sowohl von Investoren als auch von Eigennutzern als preisgünstiger Innenstadtstandort geschätzt wird, belegt die Standortattraktivität, die dieses hohe Preisniveau trägt.
J&MALL (Einzelhandelsfläche) – Mieterstruktur
Die Einzelhandelsfläche „J&MALL" in den Etagen 1 und 2 eröffnete am 22. November 2024. Im zweiten Obergeschoss befinden sich unter anderem der erste Queen's Isetan-Supermarkt im Bezirk Kita, ein Fitnessstudio und medizinische Praxen. Die Eröffnung des ersten Queen's Isetan in Kita sorgte für große Aufmerksamkeit und stärkte die Einzelhandelskraft des Viertels.
Allerdings werden ein Jahr nach der Eröffnung weiterhin Leerstände als Problem benannt. Als Ursachen gelten unter anderem die von außen schwer einsehbare Ladenstruktur, ungünstige Wegeführung innerhalb der Anlage sowie ein Mietpreisgefälle zu den umliegenden Einkaufsstraßen. Maßnahmen zur Stabilisierung des Einzelhandelsbetriebs werden weiter vorangetrieben. Vor diesem Hintergrund wurde im März 2025 eine regionale Handelskooperationsvereinbarung geschlossen, deren weitere Entwicklung im Folgenden erläutert wird.
J&L (Öffentliche Einrichtung des Bezirks Kita) – Funktion und Bedeutung
Die öffentliche Einrichtung des Bezirks Kita „J&L" in den Etagen 3 und 4 wurde am 1. Dezember 2024 eröffnet. Im dritten Obergeschoss befinden sich eine Lounge (mit Bücherregalen und Lesebereichen), ein Kreativraum und eine Galerie. Das vierte Obergeschoss beherbergt einen Musik- und Videobearbeitungsraum, einen Mehrzweckraum, einen teilbaren Veranstaltungssaal sowie einen Vorbereitungsraum.
Die Integration öffentlicher Einrichtungen in private Sanierungsprojekte nimmt bei städtischen Erneuerungsmaßnahmen in den letzten Jahren zu. Durch die Zusammenarbeit von Verwaltung und Privatwirtschaft entstehen Begegnungsorte, die die Attraktivität des gesamten Viertels steigern. J&L ist ein Paradebeispiel dafür und soll als alltäglicher Treffpunkt für die Anwohner dienen.
Infrastrukturmaßnahmen am Bahnhofsvorplatz – Warum sind Verkehrsflächen, Straßen und Fahrradstellplätze so wichtig?
Zusammenhang mit dem Projekt zur Beseitigung höhengleicher Bahnübergänge
Im Bereich des Bahnhofs Jūjō läuft derzeit das von der Tokioter Baubehörde vorangetriebene Projekt zur Beseitigung höhengleicher Bahnübergänge der JR-Saikyō-Linie. Dabei werden Bahnübergänge beseitigt und die Gleise auf Hochtrassen verlegt – ein integraler Bestandteil der Stadtentwicklung gemeinsam mit dem Sanierungsprojekt. Wichtig zu wissen: Das Gebäude J&TERRACE selbst wurde bereits im September/Oktober 2024 fertiggestellt.
Nach Abschluss der Gleisanhebung wird der Wegfall der Bahnübergänge den Fußgänger- und Fahrzeugverkehr erheblich verbessern. Die bessere Erreichbarkeit des Bahnhofsumfelds wirkt sich direkt auf die Kundenfrequenz der Einzelhandelsflächen aus. Die Beobachtung der städtebaulichen Veränderungen nach Projektabschluss ist daher auch für künftige Investitionsentscheidungen ein wichtiger Faktor.
Bahnhofsvorplatz und städtebauliche Straßenplanung
Im Rahmen des Sanierungsprojekts wurden ein Bahnhofsvorplatz (ca. 4.360 m²) und ein unterirdischer öffentlicher Fahrradstellplatz (ca. 2.500 m²) errichtet. Bei der städtebaulichen Straßenplanung sind die Nebenstraße Nr. 73 (Breite 20 m), die Nebenstraße Nr. 85 (Breite 15 m) sowie die Erschließungsstraße Nr. 7 (Breite 20 m) vorgesehen. Details zu diesen Infrastrukturmaßnahmen sind auch auf der offiziellen Website des Bezirks Kita, Tokio einsehbar.
Durch die Gestaltung des Bahnhofsvorplatzes wurden Haltebereiche für Busse und Taxis geschaffen, was die Erreichbarkeit des Bahnhofs deutlich verbessert hat. Die Optimierung der Fußwege beeinflusst auch die Besucherzahlen der Einzelhandelsflächen – der Fortschritt der Infrastrukturmaßnahmen ist daher ein unverzichtbarer Faktor für die Prognose der Gebietswertentwicklung.
Status ein Jahr nach Fertigstellung – Herausforderungen und Maßnahmen nach der Eröffnung
Leerstandsproblematik in der J&MALL und deren Hintergründe
Bei der Mietergewinnung für die J&MALL bestehen auch ein Jahr nach der Eröffnung weiterhin Herausforderungen. Als Hintergründe werden genannt: ① geringe Sichtbarkeit der Geschäfte von außen aufgrund der Gebäudestruktur, ② Probleme bei der internen Wegeführung sowie ③ ein im Vergleich zu den umliegenden Einkaufsstraßen höheres Mietniveau (erkennbar an der Differenz der Quadratmeterpreise).
Es ist keineswegs ungewöhnlich, dass große Einzelhandelsflächen, die im Zuge von Stadtsanierungen entstehen, anfangs nicht vollständig vermietet sind. Vielmehr ist es ein typisches Muster, dass sich der Mietermix in den ersten Jahren nach der Eröffnung stabilisiert. Eine endgültige Bewertung der Anlage allein auf Basis der aktuellen Leerstandssituation wäre daher verfrüht – entscheidend ist die kontinuierliche Beobachtung der weiteren Vermietungsentwicklung.
Die Bedeutung der im März 2025 geschlossenen regionalen Handelskooperationsvereinbarung
Im März 2025 wurde zwischen dem Bezirk Kita, der Stadterneuerungsgenossenschaft Jūjō-Westausgang, Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. und Tokyu Land Corporation eine „Grundsatzvereinbarung zur regionalen Handelskooperation" unterzeichnet. Details hierzu sind der offiziellen Bekanntmachung des Bezirks Kita zu entnehmen.
Ziel der Vereinbarung ist die Förderung der Zusammenarbeit und gemeinsamer Veranstaltungen zwischen J&MALL und bestehenden Einzelhändlern wie der Einkaufsstraße Jūjō Ginza. Wenn Einzelhandelsfläche und umliegende Einkaufsstraßen nicht als Konkurrenten, sondern als sich ergänzende Partner agieren, stärkt dies die Handelskraft des gesamten Gebiets. Daher werden die konkreten Ergebnisse dieser Vereinbarung ein wichtiger Indikator für die künftige Belebung der J&MALL sein.
Auswirkungen auf den Immobilienwert – Wie haben sich Grundstückspreise und Marktdaten verändert?
Grundstückspreissteigerung im Umfeld des Bahnhofs Jūjō (Niveau von +10 % gegenüber dem Vorjahr)
Wie auch in der Projektübersicht der Tokioter Stadtentwicklungsbehörde dargelegt, hat das Sanierungsprojekt erhebliche Auswirkungen auf die umliegenden Immobilienwerte. Laut den offiziellen Bodenpreisdaten für 2025 liegt der durchschnittliche Grundstückspreis im Umfeld des Bahnhofs Jūjō bei 736.875 Yen/m² – ein Anstieg von +9,74 % gegenüber dem Vorjahr. Der durchschnittliche Referenzgrundstückspreis beträgt 766.000 Yen/m² mit einer besonders hohen Steigerungsrate von +11,05 % gegenüber dem Vorjahr. Der Höchstwert (Kita-ku, Nakahara 1-3-26) erreicht 1.540.000 Yen/m².
Eine jährliche Grundstückspreissteigerung von rund 10 % gehört auch innerhalb Tokios zu den Spitzenwerten. Die Verbesserung des Bahnhofsumfelds durch die Sanierung, die Entstehung eines Hochhaus-Wohnturms und die Neubewertung der Verkehrsanbindung wirken dabei zusammen und treiben die Preise nach oben. Die erneute Aufmerksamkeit für die Lage – nur zwei Stationen und sieben Minuten bis Ikebukuro – hat die Einschätzung von Jūjō als „preisgünstiger Innenstadtstandort in Tokio" deutlich aufgewertet.
Preisniveau des Wohnturms und Ausstrahlung auf den umliegenden Mietmarkt
Die Verkaufspreise von THE TOWER JUJO (80,5 Millionen bis 300 Millionen Yen) beeinflussen auch die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen in der Umgebung. Wenn hochpreisige Neubauwohntürme auf den Markt kommen, steigen auch die Preise bestehender Objekte im Umfeld – getragen von der Erwartung weiterer Wertsteigerungen. Darüber hinaus erhöht der Zuzug der Wohnturm-Bewohner die lokale Kaufkraft und belebt den gesamten Einzelhandels- und Mietmarkt der Umgebung.
Auch im Vergleich mit Projekten wie der Stadtsanierung am Bahnhof Tachikawa und deren Auswirkung auf die Grundstückspreise oder der Sanierung des Westausgangs am Bahnhof Ikebukuro ist die Grundstückspreisentwicklung in Jūjō bemerkenswert. Zudem läuft im gleichen Bezirk Kita auch die Sanierung des Bahnhofsvorplatzes Nishi-Nippori, was die Wertsteigerung im gesamten Bezirk Kita beschleunigt.
Handlungsempfehlungen für Eigentümer
Für Eigentümer mit Immobilienbesitz im Gebiet Jūjō sowie für Investitionsinteressierte fassen wir praxisorientierte Perspektiven auf Basis der aktuellen Lage zusammen.
Neubewertung bestehender Objekte: Angesichts der jährlichen Grundstückspreissteigerung von über 10 % dürften stille Reserven in bestehenden Objekten gewachsen sein. Jetzt ist ein guter Zeitpunkt, die Vermögensoptimierung zu prüfen – einschließlich Verkauf oder Umfinanzierung.
Anpassung an veränderte Mietnachfrage: Durch den Zuzug der Wohnturm-Bewohner verändert sich die Mieterstruktur im Gebiet. Der steigende Bedarf an Familienwohnungen und Objekten für einkommensstarke Singles macht eine Überprüfung von Renovierungsmaßnahmen und Mietpreisanpassungen sinnvoll.
Den Blick über die Fertigstellung der Gleisanhebung hinaus richten: Sobald die Bahnübergänge beseitigt sind, werden sich die Fußgängerströme erheblich verbessern und das Einzelhandelsgebiet am Bahnhof beleben. Es ist wichtig, eine mittel- bis langfristige Bestandsstrategie zu entwickeln, die den Abschluss der Infrastrukturmaßnahmen ab dem Fiskaljahr 2026 (Reiwa 8) einbezieht.
Entwicklung der regionalen Handelskooperation beobachten: Je nach Ergebnis der Kooperationsvereinbarung zwischen J&MALL und den lokalen Einkaufsstraßen könnte die Handelskraft des Gebiets erheblich gestärkt werden. Wenn sich die Leerstände reduzieren, wirkt sich dies positiv auf die Werte umliegender Gewerbeimmobilien aus – eine kontinuierliche Beobachtung ist daher empfehlenswert.
Einschätzung von INA&Associates
Was mich an der Stadtsanierung am Jūjō-Westausgang am meisten beschäftigt, sind die Herausforderungen rund um die Einzelhandelsfläche „J&MALL" und der Lösungsansatz durch die regionale Kooperationsvereinbarung.
Es ist kein Einzelfall, dass große Einzelhandelsflächen aus Stadtsanierungsprojekten in den ersten Jahren nach der Eröffnung Schwierigkeiten bei der Mietergewinnung haben. Eine grundlegende Ursache liegt in der Natur von Sanierungsprojekten: Es ist schwierig, Einzelhandelsmieter verbindlich zu gewinnen, bevor die Anlage fertiggestellt ist. Äußeres Erscheinungsbild, Wegeführung und endgültiges Mietniveau stehen erst kurz vor der Fertigstellung fest, während die Mieterakquise bereits ein bis zwei Jahre vorher beginnt. Diese zeitliche Diskrepanz begünstigt strukturell bedingte Fehlbesetzungen.
Die im März 2025 geschlossene regionale Handelskooperationsvereinbarung könnte jedoch einen wichtigen Wendepunkt darstellen. Gemeinsame Veranstaltungen von Großanlage und lokalen Einkaufsstraßen, die die gegenseitige Anziehungskraft stärken, gehen über ein reines Konkurrenzverhältnis hinaus und schaffen ein „Gebietsbranding" für das gesamte Viertel. Tatsächlich bilden die „lebendige Atmosphäre eines traditionellen Viertels" der Einkaufsstraße Jūjō Ginza und der „urbane Lebensstil", den J&TERRACE verkörpert, einen reizvollen Kontrast – ein wertvolles Kapital, das die vielfältige Attraktivität von Jūjō nach außen tragen kann.
Aus Investitionssicht erscheinen die Leerstände in der Einzelhandelsfläche kurzfristig als Nachteil. Doch Anlagen, die diese Phase überwinden und in einen stabilen Betrieb übergehen, tragen langfristig erheblich zur Wertsteigerung des gesamten Gebiets bei. Wir gehen davon aus, dass sich Jūjō nach einer ein- bis zweijährigen Phase der Problemlösung als führender Immobilien-Investitionsstandort im Bezirk Kita etablieren wird. Gerade deshalb ist es wichtig, die aktuellen Herausforderungen nicht übermäßig pessimistisch zu bewerten und das Gebiet mit mittel- bis langfristigem Blick einzuschätzen.
Zusammenfassung
Das Stadterneuerungsprojekt erster Kategorie am Jūjō-Westausgang „J&TERRACE" wurde im Herbst 2024 als erstes 39-stöckiges Hochhaus-Mischnutzungsgebäude im Bezirk Kita fertiggestellt. Die integrierte Entwicklung mit 578 Wohneinheiten, Einzelhandelsflächen und öffentlichen Einrichtungen hat die umliegenden Grundstückspreise um jährlich über 10 % gesteigert und durch die Neubewertung der Anbindung – nur zwei Stationen bis Ikebukuro – den Immobilienwert des Gebiets Jūjō grundlegend verändert.
Gleichzeitig bestehen bei der Mietergewinnung für die Einzelhandelsfläche „J&MALL" weiterhin Herausforderungen, denen mit der im März 2025 geschlossenen regionalen Handelskooperationsvereinbarung begegnet wird. Auf der Infrastrukturseite schreitet das Projekt zur Beseitigung höhengleicher Bahnübergänge der JR-Saikyō-Linie mit geplanter Fertigstellung im Fiskaljahr 2026 (Reiwa 8) voran – die städtebauliche Transformation nach Wegfall der Bahnübergänge wird mit Spannung erwartet.
Um die Vorteile der Stadtsanierung für Immobilieninvestitionen zu nutzen, ist neben der oberflächlichen Bewertung unmittelbar nach Fertigstellung eine mittel- bis langfristige Perspektive unerlässlich – mit Blick auf den Abschluss der Infrastrukturmaßnahmen und die Stabilisierung der Mieterstruktur. Ein Vergleich mit anderen bedeutenden Sanierungsprojekten in Tokio wie der Sanierung des Westausgangs am Bahnhof Ikebukuro empfiehlt sich, um das Potenzial des Gebiets Jūjō fortlaufend einzuschätzen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1: Wann wurde die Stadtsanierung am Jūjō-Westausgang abgeschlossen?
Das Gebäude „J&TERRACE" wurde im September/Oktober 2024 fertiggestellt. Die Einzelhandelsfläche „J&MALL" eröffnete am 22. November 2024, die öffentliche Einrichtung „J&L" am 1. Dezember 2024.
F2: In welcher Preisspanne lagen die Eigentumswohnungen im THE TOWER JUJO?
Die Verkaufspreise reichten von 80,5 Millionen Yen bis maximal 300 Millionen Yen – einschließlich Luxuswohnungen in der 100-Millionen-Klasse. Insgesamt umfasst die Anlage 578 Einheiten (davon 184 für Projektbeteiligte) mit Grundrissen von 1LDK bis 4LDK.
F3: Wie haben sich die Grundstückspreise im Umfeld von Jūjō nach der Sanierung entwickelt?
Laut den offiziellen Bodenpreisdaten für 2025 stieg der Durchschnittswert im Bahnhofsumfeld um +9,74 % gegenüber dem Vorjahr, der Referenzgrundstückspreis sogar um +11,05 %. Die Verbesserung des Bahnhofsumfelds durch die Sanierung und die Neubewertung der Verkehrsanbindung treiben den Preisanstieg.
F4: Wie ist der aktuelle Stand der Einzelhandelsfläche „J&MALL"?
In der im November 2024 eröffneten J&MALL sind einige Mieter wie Queen's Isetan im Betrieb, gleichzeitig werden Leerstände als Problem benannt. Im März 2025 wurde zwischen dem Bezirk Kita, der Sanierungsgenossenschaft, Nippon Steel Kowa Real Estate und Tokyu Land Corporation eine „Grundsatzvereinbarung zur regionalen Handelskooperation" geschlossen, um die Zusammenarbeit mit der Einkaufsstraße Jūjō Ginza und anderen lokalen Händlern zu stärken.
Weiterführende Artikel
Quellen und Referenzen
- Tokioter Stadtentwicklungsbehörde „Stadterneuerungsprojekt erster Kategorie Jūjō-Westausgang"
- Bezirk Kita, Tokio „Stadterneuerungsprojekt erster Kategorie Jūjō-Westausgang (Projektübersicht)"
- Bezirk Kita, Tokio „Abschluss der Grundsatzvereinbarung zur regionalen Handelskooperation" (12. März 2025)
- Tokioter Baubehörde „JR-Saikyō-Linie (Bereich Bahnhof Jūjō) – Projekt zur Beseitigung höhengleicher Bahnübergänge"
- Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. „Fertigstellung des Stadterneuerungsprojekts Jūjō-Westausgang" (29. November 2024)
- Tokyu Land Corporation „THE TOWER JUJO – Projektübersicht"
- PR TIMES „Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. – Fertigstellung des Stadterneuerungsprojekts Jūjō-Westausgang" (29. November 2024)
