Mit der Verbreitung von Homeoffice steigt der Bedarf, eine Mietwohnung als Sitz einer Gesellschaft eintragen zu lassen. Allerdingshängt die Zulässigkeit einer Firmeneintragung in einer Mietwohnung vom Vertragsinhalt und von der Hausordnung ab, und eine eigenmächtige Umsetzung birgt erhebliche Risiken.Wir erläutern die rechtlichen Punkte, die sowohl Vermieter als auch Mieter kennen sollten.
Ist eine Firmeneintragung in einer Mietwohnung rechtlich möglich?
Die Firmeneintragung selbst ist gesetzlich nicht verboten. Allerdingsrichtet sich die Entscheidung über die Zulässigkeit nach dem Mietvertrag und der Hausordnung.
Bei Wohnobjekten kann ein Vertragsverstoß vorliegen
Viele Mietwohnungen werden als „nur zu Wohnzwecken“ vermietet, und mitunter ist ausdrücklich festgehalten, dass „der Mieter die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen darf“.In diesem Fall stellen Büronutzung und Firmeneintragung einen Vertragsverstoß dar.
Mit Erlaubnis des Vermieters ist eine Eintragung möglich
Auch bei Wohnobjektengibt es Fälle, in denen eine Firmeneintragung mit Zustimmung des Vermieters zulässig ist.Da durchaus Verhandlungsspielraum bestehen kann, ist ein vorheriges Gespräch wichtig.
Was passiert bei einer Firmeneintragung ohne Erlaubnis?
Der Gedanke „Solange es nicht auffällt, ist es in Ordnung“ ist riskant.Bei einer Firmeneintragung wird die Adresse auf der Suchseite der Nationalen Steuerbehörde für Unternehmensnummern veröffentlichtund kann vom Vermieter überprüft werden. Das Risiko einer Entdeckung besteht jederzeit.
Risiken bei unerlaubter Büronutzung einer Mietwohnung
Einseitige Kündigung des Mietvertrags
Wird die unerlaubte Büronutzung in einem ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Objekt bekannt,kann wegen Verstoßes gegen die Pflicht zur vertragsgemäßen Nutzung die Kündigung des Vertrags und der Auszug verlangt werden.
Schadensersatzforderung
Kommt es durch die Büronutzung zu Nachbarschaftsproblemen oder zum Auszug anderer Mieter,besteht das Risiko, dass der Vermieter Schadensersatz verlangt.
Die Wohnadresse wird im Internet veröffentlicht
Bei einer Firmeneintragungwerden Name des Vertreters, Adresse und Stammkapital für jedermann recherchierbarDaher muss auch das Risiko berücksichtigt werden, dass Kunden oder Geschäftspartner unangekündigt erscheinen.
Möglicherweise werden Genehmigungsanträge nicht bewilligt
In Branchen, die Genehmigungen erfordern, etwa im Gebrauchtwarenhandel oder in der Immobilienvermittlung,kann es sein, dass mit der Adresse einer Wohnimmobilie keine Genehmigung erteilt wird.Für die Immobilienvermittlung sind ein eigener Eingang und eine klar abgegrenzte Fläche Voraussetzung.
Welche legalen Optionen gibt es für Bürostandort und Firmeneintragung?
Gemietetes Büro
Eine Immobilie, die für gewerbliche Nutzung vermietet wird. Sie eignet sich für Kundenempfang, Beschilderung und Genehmigungsanträge, aberdie Anfangskosten und laufenden Monatskosten steigenwas einen Nachteil darstellt.
Coworking-Space
Er ist für etwa 10.000 bis 30.000 Yen pro Monat nutzbar,und manche Einrichtungen bieten eine Adresse für die Firmeneintragung, Postempfang und die Nutzung von Besprechungsräumen.Landesweit gibt es mehr als 2.000 Einrichtungen, davon liegen über 40 % im südlichen Kanto-Gebiet.
Shared Office
Diese Form bietet eher private oder halbprivate Bereiche als ein Coworking-Space.Sie bietet den Vorteil geringerer Kosten als ein gemietetes Büro und ermöglicht eine Geschäftsadresse in guter LageAllerdings muss bei jeder Einrichtung einzeln geprüft werden, ob eine Firmeneintragung zulässig ist.
Virtuelles Büro
Ein Service, bei dem nur eine Adresse ohne physischen Arbeitsraum gemietet wird.Er kann ab einigen Tausend Yen pro Monat genutzt werden und ist kosteneffizient.Allerdings kann er in genehmigungspflichtigen Branchen ungeeignet sein.
SOHO-geeignete Immobilie
Eine Wohnimmobilie, in der auch Büronutzung erlaubt ist.Beschilderung ist zwar nicht möglich, aber es gibt Objekte, in denen eine Firmeneintragung erlaubt ist.Eine vorherige Prüfung ist zwingend erforderlich.
Differenzierungsstrategie in der MietobjektbewirtschaftungAuch aus dieser Perspektive ist die Verwaltung von Objekten mit zulässiger Büronutzung unmittelbar mit der Rentabilität verbunden.
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FAQ
- F. Wenn ich eine Firma in einer Wohnwohnung eintrage, merkt der Vermieter das sofort?
- Durch die Suche nach der Unternehmensnummer bei der Nationalen Steuerbehörde oder durch Einsicht beim Rechtsamt besteht auch bei wenig Besucherverkehr das Risiko, dass es auffällt. Es dauerhaft zu verbergen, ist schwierig.
- F. Kann ich als Einzelunternehmer ohne Firmeneintragung von zu Hause aus arbeiten?
- Einzelunternehmer benötigen keine Firmeneintragung, aber schon die Ausübung einer geschäftlichen Tätigkeit in einer Wohnimmobilie kann gegen den zulässigen Nutzungszweck verstoßen. Bei häufigem Kundenverkehr ist besondere Vorsicht geboten.
- F. Hat es für Vermieter Vorteile, Büronutzung zu erlauben?
- Wird Büronutzung erlaubt, kann dies Vorteile haben, etwa dass auf die Miete Verbrauchssteuer anfällt und der Nutzungszweck des Mieters klarer wird. Zugleich ist aber auch ein Management der Risiken durch Lärm und mehr Besucher erforderlich.
- F. Wie finde ich eine SOHO-geeignete Immobilie?
- Auf Immobilienportalen können Sie nach Kriterien wie „SOHO erlaubt“ oder „Büronutzung erlaubt“ filtern. Klären Sie vor Vertragsabschluss unbedingt, ob eine Firmeneintragung zulässig ist.
- F. Kann die Adresse eines virtuellen Büros zur Eröffnung eines Bankkontos verwendet werden?
- Das hängt vom jeweiligen Finanzinstitut ab. Großbanken prüfen in der Regel strenger, daher sollte die Nutzung vorab mit dem Finanzinstitut abgestimmt werden.
