Im Vermietungsmanagement ist es sowohl für die Kostenkontrolle als auch zur Vermeidung von Konflikten wichtig, die Lebensdauer von Bodenbelägen, den richtigen Zeitpunkt für einen Austausch und die Aufteilung der Wiederherstellungskosten korrekt zu verstehen.
Gibt es für Bodenbeläge eine gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer?
Für Bodenbeläge ist keine gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer vorgesehen. Nach den Leitlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus ist grundsätzlich nur der vom Mieter beschädigte Bereich wiederherzustellen, unabhängig von den verstrichenen Jahren. Wird jedoch ein vollständiger Austausch vorgenommen, lebt der Wert wieder auf, sodass die verstrichene Nutzungszeit entsprechend der Gebäudestruktur berücksichtigt wird.
Richtwerte zur Haltbarkeit je Bodenmaterial
Auch wenn es keine gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer gibt, gelten in der Praxis die folgenden Haltbarkeitswerte als Orientierung.
- Mehrschichtparkett: 10 bis 15 Jahre (Träger aus Sperrholz + aufgeklebtes Naturholzfurnier)
- Massivholzboden: 30 Jahre oder mehr (Da es sich um ein Naturmaterial handelt, können Kratzer durch Schleifen repariert werden)
Massivholzböden können bei einer Oberflächenbehandlung mit Naturöl in Kombination mit Wartung der Abdichtung langfristig genutzt werden. Bei Mehrschichtparkett kommt zusätzlich die Alterung des Klebstoffs hinzu, wodurch die Haltbarkeit vergleichsweise geringer ausfällt.
Woran lässt sich der richtige Zeitpunkt für den Austausch von Bodenbelägen erkennen?
Die Haltbarkeit ist nur ein Richtwert; die tatsächliche Entscheidung für einen Austausch sollte anhand des Zustands der Immobilie getroffen werden.
Anzeichen, bei denen ein Austausch geprüft werden sollte
- Wenn Kratzer oder Verschmutzungen ein Ausmaß erreichen, das den Alltag beeinträchtigt: Wird dies vernachlässigt, steigt das Risiko von Problemen oder Verletzungen
- Verfärbungen durch Sonneneinstrahlung und Ausbleichen: Wenn sich Bretter bereits heben oder ablösen, entstehen auch funktionale Probleme
- Wenn quietschende Geräusche auftreten: Da neben den Dielen auch eine Verschlechterung der tragenden Struktur in Betracht kommt, ist eine Beratung durch einen Fachbetrieb erforderlich
Wiederherstellungskosten für Bodenbeläge: Abgrenzung zwischen Vermieter und Mieter
Dies ist einer der Bereiche, in denen es bei Auszug aus einer Mietimmobilie besonders häufig zu Konflikten kommt. Durch eine konsequente Prüfung vor Einzug lassen sich Probleme im Vorfeld vermeiden.
Fälle, die vom Vermieter zu tragen sind
- Dellen und Spuren durch das Aufstellen von Möbeln (im Rahmen des normalen Gebrauchs)
- Verfärbungen und Schwärzungen durch Baumängel oder Kondensation
- Kratzer und Ausbleichungen durch Alterung und natürlichen Verschleiß
Fälle, die vom Mieter zu tragen sind
- Flecken und Verschmutzungen durch unzureichende Pflege
- Kratzer und Dellen durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit (zum Beispiel tiefe Kratzer durch das Verschieben von Möbeln ohne Schutzunterlage)
- Flecken durch Flüssigkeiten infolge von Unachtsamkeit
Wenn die Kosten vom Mieter zu tragen sind, werden sie bei Auszug mit der gezahlten Kaution verrechnet. Übersteigen die Kosten die Kaution, wird der Differenzbetrag zusätzlich in Rechnung gestellt.
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Warum Parkett bei der Abschreibung anders behandelt wird
Vielleicht haben Sie gehört, dass Vinyltapete (クロス, kurosu) nach sechs Jahren praktisch nichts mehr wert ist. Parkett (フローリング) wird nicht so behandelt. Der „Leitfaden zu Streitigkeiten um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン, genjō kaifuku) des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省 / MLIT) zieht eine klare Linie: Parkett ist ein Gegenstand, „bei dem die abgelaufenen Jahre nicht berücksichtigt werden“. Anders als in vielen deutschen Mietverträgen, wo normale Abnutzung des Bodens beim Vermieter bleibt, kann in Japan eine punktuelle Reparatur durch Verschulden des Mieters vollständig zu seinen Lasten gehen.
Der Leitfaden begründet das so: Auch nach einer Teilreparatur wird Parkett später in der Praxis ganz ausgetauscht, und eine Teilreparatur steigert den Wert des Parketts insgesamt nicht (es bleibt ein geflicktes Bild). Wenn der Mieter die vollen Kosten der Flickstelle trägt, erhält der Vermieter dadurch keinen Vorteil über den damaligen Wert des Parketts hinaus.
| Umfang der Reparatur | Berücksichtigung der abgelaufenen Jahre (Abschreibung) | Anteil des Mieters |
|---|---|---|
| Teilreparatur (nur beschädigte Stellen) | Nicht berücksichtigt | Volle Kosten der Teilreparatur |
| Schaden über die ganze Fläche, vollständiger Austausch | Berücksichtigt | Anteil auf der Geraden, die den Restwert über die Nutzungsdauer des Gebäudes auf 1 JPY (ca. 0,01 EUR) führt |
Quelle: MLIT (国土交通省), 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 (August 2011 / Heisei 23)
Das ist der Punkt, der in der Praxis falsch gelesen wird. Die Vorstellung „ich wohne seit sechs Jahren hier, also muss ich Parkettkratzer nicht zahlen“ gilt nicht für Teilreparaturen. Selbst im zehnten Nutzungsjahr trägt der Mieter die Reparatur eines durch Fahrlässigkeit verursachten Kratzers grundsätzlich vollständig.
Dieselbe Logik gilt für Fusuma-Papier (襖紙), Shōji-Papier (障子紙) und Tatami-Oberfläche (畳表). Sie haben Verbrauchscharakter; der Wertverlust ist unabhängig von der Schwere des Schadens groß, daher passt ein Abschreibungsansatz nicht.
Zwei verschiedene Bedeutungen von „Abschreibung" bei Parkett｜Wiederherstellungs-Abwertung und steuerliche Abschreibung
Wer im Internet nach „Parkett Abschreibung" (フローリング 減価償却) sucht, bekommt zwei völlig unterschiedliche Themen vermischt präsentiert: die Abwertung, die bestimmt, wie viel der Mieter beim Auszug zahlt, und die steuerliche Abschreibung, die bestimmt, wie der Eigentümer die Kosten in der Steuererklärung verteilt. Beide beruhen auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen und regeln unterschiedliche Dinge – auch wenn am Ende manchmal dieselbe Jahreszahl herauskommt, was die Verwirrung noch verstärkt.
| Abwertung bei der Wiederherstellung | Steuerliche Abschreibung | |
|---|---|---|
| Zweck | Legt fest, welchen Anteil der Kosten der Mieter beim Auszug trägt | Legt fest, wann der Eigentümer die Kosten steuerlich als Aufwand geltend machen kann |
| Rechtsgrundlage | Leitfaden des MLIT „原状回復をめぐるトラブルとガイドライン" (unverbindliche Richtlinie, kein Gesetz) | Ministerialverordnung über Nutzungsdauern abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter; Einkommensteuer- bzw. Körperschaftsteuer-Durchführungsverordnung |
| Behandlung von Parkett | Teilreparatur: abgelaufene Jahre werden nicht berücksichtigt. Vollständiger Austausch: Nutzungsdauer des Gebäudes | Instandhaltungsaufwand (修繕費, shūzenhi): sofort abzugsfähig im laufenden Jahr. Herstellungsaufwand (資本的支出, shihon-teki shishutsu): Abschreibung über die Nutzungsdauer des Gebäudes |
| Wo es relevant wird | Kautionsabrechnung beim Auszug | Steuererklärung / Jahresabschluss |
| Gegenüber wem | dem Mieter | dem Finanzamt |
Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum lohnt sich hier ein kurzer Vergleich: Die linke Spalte hat in Deutschland, Österreich und der Schweiz keine direkte Entsprechung, da die Kaution dort in aller Regel nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf abzüglich normaler Abnutzung abgerechnet wird, ohne feste behördliche Abwertungstabelle. Die rechte Spalte dagegen hat ein sehr vertrautes Gegenstück: die AfA (Absetzung für Abnutzung) nach § 7 EStG beziehungsweise das Schweizer und österreichische Pendant der linearen Abschreibung von Gebäuden und Einbauten. Genau wie in Deutschland zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und über Jahre zu verteilendem Herstellungsaufwand unterschieden wird, unterscheidet das japanische Steuerrecht zwischen 修繕費 und 資本的支出 – dazu mehr im Abschnitt weiter unten.
Dass die Jahreszahlen sich manchmal decken, macht die Verwechslung noch wahrscheinlicher. Wenn beim Auszug von „22 Jahren, weil das Haus aus Holz ist" die Rede ist, bezieht sich das auf die Wiederherstellungs-Abwertung – also den Anteil, den der Mieter trägt. Steht dieselbe Zahl „22 Jahre bei Holzbauten" in der Steuererklärung, ist damit die steuerliche Abschreibung des Eigentümers gemeint. Die Zahl ist identisch, der Adressat und der Zweck sind es nicht.
In diesem Beitrag haben wir bislang ausschließlich die Wiederherstellungsseite behandelt. Die steuerliche Seite folgt weiter unten im Abschnitt „Steuerliche Behandlung für Eigentümer｜Ist der Austausch 'Instandhaltungsaufwand' oder 'Herstellungsaufwand'?".
Nutzungsdauern nach Ausstattung — was sechs Jahre ist und was nicht
Der Leitfaden nennt Nutzungsdauern (耐用年数, taiyō nensū) der wichtigsten Einrichtungen. Der Vergleich mit anderen Gebäudeteilen macht die Parkettregel klarer.
| Nutzungsdauer | Gegenstände |
|---|---|
| 5 Jahre | Spülenschrank |
| 6 Jahre | Kühl- und Heizgeräte (Klimaanlagen, Raumkühler, Öfen usw.), Elektrokühlschränke, Gasgeräte (Herde), Sprechanlagen, Teppich, Tapete (クロス) |
| 8 Jahre | Überwiegend nicht metallische Möbel (Regale, Kommoden, Schränke, Teeschränke) |
| 15 Jahre | WCs, Waschbecken und sonstige Sanitär-/Wassertechnik; überwiegend metallische Geräte und Ausstattung |
| Nutzungsdauer des Gebäudes | Fertigbäder, Badewannen, Schuhschränke (fest mit dem Gebäude verbunden), vollständiger Parkettaustausch |
| Nicht berücksichtigt | Teilreparatur von Parkett, Fusuma-Papier, Shōji-Papier, Tatami-Oberfläche, Austausch eines verlorenen Schlüssels, Reinigung |
Quelle: MLIT (国土交通省), 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」
Hinter dem Restwert von „1 Yen“ (1 JPY, rein nomineller Rest, ca. 0,01 EUR) steht eine Geschichte. Früher rechnete man nach Abschreibung mit 10 %; die Steuerreform 2007 (Heisei 19) schaffte den Restwert ab und erlaubte die Abschreibung bis auf einen Buchwert von 1 Yen am Ende der Nutzungsdauer. Der Leitfaden wurde angepasst. Ältere Artikel schreiben oft „nach sechs Jahren bleiben 10 %“; das ist nicht mehr der aktuelle Ansatz.
Übersicht nach Bodenmaterial｜Beim gleichen „Boden" kommt oft das gegenteilige Ergebnis heraus
Die Anlage 2 des MLIT-Leitfadens fasst Böden zunächst als Oberbegriff „Tatami, Parkett, Teppich und Ähnliches" zusammen, unterscheidet dann aber je Material, ob die abgelaufenen Jahre berücksichtigt werden und in welcher Einheit der Mieter haftet. Von allen Bodenmaterialien werden die abgelaufenen Jahre nur bei der Teilreparatur von Parkett und bei der Tatami-Oberfläche (畳表, tatami-omote) nicht berücksichtigt. Bei jedem anderen Material – auch bei Tatami selbst, sobald es um den Unterbau geht – spielt die Wohndauer eine Rolle.
| Bodenmaterial | Berücksichtigung der abgelaufenen Jahre | Haftungseinheit des Mieters |
|---|---|---|
| Tatami-Oberfläche (畳表, tatami-omote) | Nicht berücksichtigt (nahe am Verbrauchsgut, passt nicht zum Abschreibungsgedanken) | Anzahl der beschädigten Matten (ob gewendet oder neu bezogen wird, hängt vom Schadensgrad ab) |
| Tatami-Unterbau (畳床, tatami-doko) | Gerade (oder Kurve) auf 1 Yen Restwert nach 6 Jahren | Mindestens 1 Matte |
| Teppich | 1 Yen Restwert nach 6 Jahren | Ganzer Raum |
| Cushion Floor (Vinylbelag) | 1 Yen Restwert nach 6 Jahren | Ganzer Raum |
| Parkett (Teilreparatur) | Nicht berücksichtigt | Grundsätzlich pro m². Bei mehreren beschädigten Stellen der gesamte Wohnraum |
| Parkett (vollständiger Austausch) | Nutzungsdauer des Gebäudes, Restwert 1 Yen am Ende | Gesamter Wohnraum |
Diese Tabelle ist in zwei Situationen nützlich.
Erstens, um zu erkennen, wie weit die „sechs Jahre" tatsächlich tragen. Wohnte jemand sechs Jahre in einer Wohnung mit Teppich oder Cushion Floor, ist der Mieteranteil rechnerisch fast aufgebraucht. Bei identischem Grundriss und identischem Schaden gilt das jedoch nicht, sobald der Boden aus Parkett besteht und es sich um eine Teilreparatur handelt – dann spielen die sechs Jahre keine Rolle. Allein das Material entscheidet, ob das Ergebnis in die eine oder die andere Richtung kippt. Die verbreitete Faustregel „nach sechs Jahren Miete zahlt man für Bodenschäden nichts mehr" scheitert in der Praxis meist genau an diesem Punkt.
Zweitens geht es um die Haftungseinheit. Parkett wird grundsätzlich pro Quadratmeter abgerechnet, weitet sich aber auf den gesamten Raum aus, sobald der Schaden an mehreren Stellen auftritt. Teppich und Cushion Floor gelten von vornherein pro Raum, Tatami pro Matte. Die häufige Beschwerde „ich hatte nur an einer Stelle einen Kratzer und musste trotzdem für das ganze Zimmer zahlen" entsteht meist, weil diese Einheiten vorab nicht besprochen wurden.
Ein letzter Punkt betrifft die Untergrenze des Mieteranteils. Der Leitfaden legt ausdrücklich fest: „Der endgültige Restwert wird mit 1 Yen angesetzt, der Mieteranteil beträgt mindestens 1 Yen." Mit steigender Wohndauer wird der Anteil rechnerisch immer kleiner, erreicht aber niemals genau null.
Für Leserinnen und Leser aus dem deutschsprachigen Raum: Eine derart materialgenaue, staatlich formulierte Abwertungstabelle für Wohnungsböden gibt es weder im deutschen noch im österreichischen oder schweizerischen Mietrecht. Dort wird beim Auszug in der Regel im Einzelfall beurteilt, ob eine Abnutzung „vertragsgemäß" ist – gestützt auf Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen und normaler Abnutzung, nicht auf eine tabellarische Restwertformel. Der japanische Leitfaden ist zwar ebenfalls rechtlich unverbindlich, wird von Gerichten und Schlichtungsstellen aber so regelmäßig herangezogen, dass er in der Praxis wie ein Standard wirkt.
Für die Vertragsverhandlung vor Ort bedeutet das: Wer als Vermieter beim Einzug festhält, mit welchem Bodenmaterial welcher Raum ausgestattet ist, kann spätere Streitigkeiten über die Haftungseinheit von vornherein vermeiden. Wird beispielsweise beim Übergabeprotokoll notiert, dass das Wohnzimmer Parkett und das Schlafzimmer Teppich hat, lässt sich beim Auszug sofort nachvollziehen, welche Zeile der Tabelle greift – ohne dass erst nachträglich über Material und Zuständigkeit gestritten werden muss.
Mieteranteil beim vollständigen Austausch — Rechenbeispiele nach Bauweise
Wird der gesamte Boden ersetzt, berechnet man den Mieteranteil mit der Nutzungsdauer dieses Gebäudes. Annahme: der Boden war beim Einzug neu; eine Gerade führt den Restwert am Ende der Nutzungsdauer auf 1 Yen, die bereits abgelaufenen Jahre werden abgezogen.
Mieteranteil = (1 − abgelaufene Jahre ÷ gesetzliche Nutzungsdauer des Gebäudes) × 100
| Bauweise | Gesetzliche Nutzungsdauer | Anteil nach 6 Jahren Nutzung | Nach 12 Jahren Nutzung |
|---|---|---|---|
| Holz oder Kunstharz | 22 Jahre | ca. 73 % | ca. 45 % |
| Holzständer mit Mörtel | 20 Jahre | ca. 70 % | ca. 40 % |
| Metall (Skelett ≤ 3 mm) | 19 Jahre | ca. 68 % | ca. 37 % |
| Metall (Skelett > 3 mm bis 4 mm) | 27 Jahre | ca. 78 % | ca. 56 % |
| Metall (Skelett > 4 mm) | 34 Jahre | ca. 82 % | ca. 65 % |
| Ziegel, Stein oder Block | 38 Jahre | ca. 84 % | ca. 68 % |
| Stahlbeton | 47 Jahre | ca. 87 % | ca. 74 % |
Quelle: gesetzliche Nutzungsdauern für Wohngebäude in der Ministerialverordnung über Nutzungsdauern abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter (減価償却資産の耐用年数等に関する省令, e-Gov); Berechnung nach dem MLIT-Leitfaden
Die Tabelle zeigt: je robuster das Gebäude, desto höher bleibt der Mieteranteil. In einem Holzhaus sinkt der Anteil nach zwölf Jahren unter die Hälfte; in einer Stahlbetonwohnung bleiben nach zwölf Jahren noch rund 74 %. Die längere Nutzungsdauer bedeutet eine kleinere jährliche Abschreibung.
Eine Prämisse darf nicht vergessen werden. Diese Rechnung erscheint nur, wenn der Schaden die ganze Fläche betrifft und der ganze Boden ersetzt wird. Einige Kratzer oder Dellen sind Teilreparatur, ohne Berücksichtigung der Jahre. Wird beim Auszug ein vollständiger Austausch ohne Jahresabzug berechnet, prüfen Sie, ob der Schaden wirklich die ganze Fläche betrifft. Umgekehrt hält die Behauptung „sechs Jahre sind um, mein Anteil ist null“ bei einer Flickstelle vor dem Leitfaden nicht stand.
Außerdem erlischt die Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Verwalters (善管注意義務, zenkan chūi gimu) nicht, nur weil eine Einrichtung die Nutzungsdauer überschritten hat. Der Leitfaden hält fest, dass selbst dann, wenn der Mieter sie durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit unbrauchbar macht, die Kosten der Wiederherstellung des noch funktionsfähigen Zustands (Bau, Lohn usw.) ihm zur Last fallen können.
Steuerliche Behandlung für Eigentümer｜Ist der Austausch „Instandhaltungsaufwand" oder „Herstellungsaufwand"?
Ab hier geht es um die Steuererklärung. Kann der Eigentümer die Kosten für den Bodenaustausch, die bei jedem Auszug erneut anfallen, sofort im laufenden Jahr als Betriebsausgabe absetzen, oder muss er sie über Jahrzehnte verteilt abschreiben? Das entscheidet direkt darüber, wie viel Geld tatsächlich in der Kasse bleibt, und lässt sich in der Vermietungspraxis nicht umgehen.
Ausgangspunkt ist der Gesetzestext. § 181 der japanischen Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (所得税法施行令, shotokuzei-hō sekōrei) bestimmt, dass der Anteil der Ausgaben für ein Wirtschaftsgut, der die Nutzungsdauer verlängert oder den Wert des Wirtschaftsguts erhöht, nicht sofort als Betriebsausgabe abgezogen werden darf. Das ist der sogenannte Herstellungsaufwand (資本的支出, shihon-teki shishutsu). Umgekehrt gilt als Instandhaltungsaufwand (修繕費, shūzenhi), was der gewöhnlichen Erhaltung dient oder ein beschädigtes Wirtschaftsgut lediglich in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzt (Rundschreiben der Steuerverwaltung, 所得税基本通達37-11 bzw. 法人税基本通達7-8-2).
Für Leserinnen und Leser mit einer Immobilie in Deutschland, Österreich oder der Schweiz ist diese Zweiteilung sofort vertraut: Sie entspricht fast eins zu eins der Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig) und Herstellungsaufwand (nur über die AfA verteilt abzugsfähig), wie sie im deutschen Einkommensteuerrecht seit Langem etabliert ist. Was in Japan über Rundschreiben der Steuerbehörde konkretisiert wird, ist in Deutschland zusätzlich über eine gesetzliche Sonderregel verschärft, die weiter unten zur Sprache kommt.
Ein hoher Betrag bedeutet nicht automatisch Herstellungsaufwand
Die japanische Steuerbehörde (国税庁, Kokuzeichō) hat in ihren Antworten auf häufige Fachfragen ein Beispiel veröffentlicht, das genau hierher passt: Für Tapeziererneuerung in einer Mietwohnung im Wert von 2.000.000 Yen (rund 12.500 EUR) heißt es dort, „es bestehen keine Bedenken, den Betrag als Instandhaltungsaufwand abzusetzen". Begründet wird das so: Die Anschaffungskosten der ursprünglichen Tapete beim Erwerb des Gebäudes sind zwar Teil der Anschaffungskosten des Gebäudes; die vorliegende Neutapezierung dient jedoch der gewöhnlichen Erhaltung des Gebäudes beziehungsweise der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands eines beschädigten Gebäudes, weshalb es angemessen ist, die gesamten Kosten als Instandhaltungsaufwand zu behandeln.
Für den Bodenaustausch gilt dieselbe Logik. 2.000.000 Yen können Instandhaltungsaufwand sein, während 200.000 Yen (rund 1.250 EUR) für einen Umbau zwecks Nutzungsänderung durchaus Herstellungsaufwand sein können. Entscheidend ist nicht die Höhe des Betrags, sondern ob es sich um eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands handelt oder ob dadurch der Wert gesteigert beziehungsweise die Haltbarkeit erhöht wird. Auch hier ein Blick über die Grenze: Im deutschen Steuerrecht gilt dieselbe Trennlinie – ein Austausch „wie zuvor" ist Erhaltungsaufwand, unabhängig vom Rechnungsbetrag; erst eine Standarderhöhung (zum Beispiel der Umbau eines einfachen zu einem hochwertigen Boden verbunden mit einer Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten) macht daraus Herstellungsaufwand.
Formale Abgrenzungskriterien, wenn die Einordnung unklar ist
Weil die Grenze in der Praxis oft schwer zu ziehen ist, existieren formale Kriterien, an denen man sich orientieren kann.
| Kriterium | Inhalt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Geringer Betrag | Der Betrag für eine einzelne Reparatur- oder Verbesserungsmaßnahme liegt unter 200.000 Yen (rund 1.250 EUR) | 所基通37-12(1) / 法基通7-8-3(1) |
| Kurzer Zyklus | Aus bisherigen Erfahrungswerten ist ersichtlich, dass die Maßnahme in einem Zyklus von ungefähr 3 Jahren wiederkehrt | 所基通37-12(2) / 法基通7-8-3(2) |
| Formales Kriterium (600.000 Yen) | Ist unklar, ob Herstellungs- oder Instandhaltungsaufwand vorliegt, und liegt der Betrag unter 600.000 Yen (rund 3.750 EUR) | 所基通37-13(1) / 法基通7-8-4(1) |
| Formales Kriterium (10 %) | Der Betrag liegt bei ungefähr 10 % oder weniger der Anschaffungskosten des betreffenden Wirtschaftsguts zum 31. Dezember des Vorjahres (bei Kapitalgesellschaften: zum Ende des Vorjahres) | 所基通37-13(2) / 法基通7-8-4(2) |
Quelle: Nationale Steuerbehörde Japans (国税庁), Tax Answer Nr. 1379 „Beurteilung dessen, was nicht als Instandhaltungsaufwand gilt", Körperschaftsteuer-Grundlagenrundschreiben, Abschnitt 8 „Herstellungsaufwand und Instandhaltungsaufwand"
Daraus ergibt sich eine praktische Konsequenz: Wird nach jedem Auszug jeweils ein einzelner Raum saniert, fällt das eher unter diese Schwellenwerte. Liegt die Sanierung eines einzelnen Zimmers bei einigen Zehntausend bis gut hunderttausend Yen, bleibt sie unter der 200.000-Yen-Grenze und kann im laufenden Jahr als Instandhaltungsaufwand verbucht werden. Wartet man dagegen mehrere Auszüge ab und beauftragt dann eine Sammelmaßnahme – etwa den Umbau mehrerer Tatami-Zimmer zu Parkett in einem Zug –, steigt der Betrag der „einzelnen Reparatur- oder Verbesserungsmaßnahme" deutlich, und die Arbeiten rücken näher an einen Umbau zwecks Nutzungsänderung (所基通37-10(2)), was die Wahrscheinlichkeit erhöht, als Herstellungsaufwand eingestuft zu werden. Bei identischer Gesamtsumme entscheidet also mit, wann und in welcher Einheit die Arbeiten beauftragt werden.
Deutsche Eigentümer kennen ein noch strengeres Pendant zur 10-%-Schwelle: die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb einer Immobilie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (netto, ohne Grundstücksanteil), werden sie unabhängig von ihrer eigentlichen Natur zwingend den Herstellungskosten zugerechnet und nur über die Gebäude-AfA verteilt abgesetzt – selbst wenn es sich inhaltlich um reine Instandhaltung handelt. Der japanische Ansatz kennt eine solche Drei-Jahres-Frist ab Erwerb nicht; er stellt allein auf Betrag, Wiederholungszyklus und Charakter der einzelnen Maßnahme ab. Wer eine japanische Bestandsimmobilie kurz nach dem Kauf umfassend saniert, unterliegt also nicht automatisch der deutschen 15-%-Falle – die Einordnung richtet sich unabhängig vom Kaufzeitpunkt nach den oben genannten Kriterien.
Wird es Herstellungsaufwand, über wie viele Jahre wird abgeschrieben?
Hier kommt die eigentliche Antwort auf die Frage „Parkett, Abschreibung, wie viele Jahre?". Vorweg das Ergebnis: Für den Bodenbelag allein gibt es in der Nutzungsdauertabelle keine eigene, kurze Abschreibungskategorie.
Anlage 1 der Ministerialverordnung über Nutzungsdauern abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter listet unter „Gebäudeeinbauten" (建物附属設備, tatemono fuzoku setsubi) folgende zehn Kategorien auf: Elektroanlagen (einschließlich Beleuchtung), Wasserver- und -entsorgung sowie Sanitäranlagen und Gasanlagen, Kühl-, Heiz-, Lüftungs- oder Kesselanlagen, Aufzugsanlagen, Brandmelde-, Rauchabzugs- oder Katastrophenwarnanlagen sowie Fluchthilfeeinrichtungen, Luftschleier- oder automatische Türanlagen, Arkaden- oder Markisenanlagen, einfache Ladeneinrichtungen, mobile Trennwände sowie eine Sammelkategorie „Sonstiges". Eine Kategorie „Boden" oder „Bodenbelag" existiert darin nicht. Zusammen mit der bereits erwähnten Einordnung, dass die Anschaffungskosten des ursprünglichen Bodenbelags Teil der Anschaffungskosten des Gebäudes selbst sind, folgt daraus: Der Boden wird als Bestandteil des Gebäudekörpers behandelt. Parkett ist steuerlich weder „Verbrauchsgut" noch „Einbauten" – es gehört zum Gebäude.
§ 127 Abs. 1 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (für Kapitalgesellschaften: § 55 der Körperschaftsteuer-Durchführungsverordnung) bestimmt entsprechend, dass ein als Herstellungsaufwand eingestufter Betrag so behandelt wird, „als sei ein neues abschreibungsfähiges Wirtschaftsgut derselben Art und mit derselben Nutzungsdauer wie das bereits vorhandene angeschafft worden". Das heißt: Herstellungsaufwand für den Boden einer Holzwohnung wird mit der Nutzungsdauer für Holzwohngebäude abgeschrieben, bei einer Stahlbeton-Eigentumswohnung mit der Nutzungsdauer für Stahlbeton-Wohngebäude.
| Gebäudestruktur (Wohnnutzung) | Gesetzliche Nutzungsdauer | Abschreibungsdauer für Herstellungsaufwand am Boden |
|---|---|---|
| Holz- oder Kunstharzbau | 22 Jahre | 22 Jahre |
| Holzständer mit Mörtel | 20 Jahre | 20 Jahre |
| Metall (Skelett ≤ 3 mm) | 19 Jahre | 19 Jahre |
| Metall (Skelett > 3 mm bis 4 mm) | 27 Jahre | 27 Jahre |
| Metall (Skelett > 4 mm) | 34 Jahre | 34 Jahre |
| Ziegel-, Stein- oder Blockbau | 38 Jahre | 38 Jahre |
| Stahlbeton- oder Stahlskelettbetonbau | 47 Jahre | 47 Jahre |
Quelle: Ministerialverordnung über Nutzungsdauern abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter, Anlage 1 (e-Gov Gesetzesdatenbank); die Behandlung von Herstellungsaufwand ergibt sich aus § 127 Abs. 1 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung
Die „sechs Jahre", die für Teppich oder Klimageräte gelten, lassen sich auf den Boden nicht übertragen. So wie beim Wiederherstellungsrecht allein Parkett anders behandelt wird als andere Böden, wird auch steuerlich Parkett dem Gebäude zugeschlagen. Dass beide Systeme in dieselbe Richtung zeigen, ist kein Zufall – beide gehen davon aus, dass der Boden untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist und ein bloßer Teilaustausch keinen neuwertigen Zustand des Gesamtbodens herstellt.
Zum Vergleich für deutsche Leser: Die deutsche AfA für Wohngebäude ist deutlich gröber gestaffelt als das japanische System, das nach Bauweise bis auf die Wandstärke des Skeletts differenziert. Nach § 7 Abs. 4 EStG gilt für die meisten vermieteten Wohngebäude unabhängig von der Bauweise ein linearer AfA-Satz von 2 % pro Jahr, also eine pauschale Abschreibungsdauer von 50 Jahren (bei Fertigstellung vor 1925: 2,5 % beziehungsweise 40 Jahre; für Neubauten mit Bauantrag ab 2023 unter bestimmten Voraussetzungen 3 %). Ob eine Immobilie aus Holz, Stahlbeton oder Mauerwerk errichtet ist, spielt für die deutsche AfA keine Rolle – anders als in Japan, wo die Bauweise die Abschreibungsdauer unmittelbar bestimmt.
Ein letzter Punkt für Eigentümer älterer Objekte: Auch wenn die Nutzungsdauer des Gebäudes bereits abgelaufen ist, ändert sich die Art der Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Herstellungsaufwand nicht. Das Körperschaftsteuer-Grundlagenrundschreiben 7-8-9 bestimmt, dass selbst bei Reparatur- oder Verbesserungsmaßnahmen an einem Wirtschaftsgut, dessen Nutzungsdauer bereits abgelaufen ist, die Abgrenzung zwischen Herstellungsaufwand und Instandhaltungsaufwand nach den allgemeinen Regeln erfolgt. Wird bei einer bereits vollständig abgeschriebenen Holzwohnung ein Umbau als Herstellungsaufwand eingestuft, beginnt von diesem Zeitpunkt an erneut eine Abschreibung über 22 Jahre.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Wie viele Jahre beträgt die Nutzungsdauer eines Bodenbelags?
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer. Als praktische Richtwerte gelten 10 bis 15 Jahre für Mehrschichtparkett und 30 Jahre oder mehr für Massivholzböden. In manchen Fällen wird dies auch im Zusammenhang mit der Nutzungsdauer des gesamten Gebäudes betrachtet (zum Beispiel 22 Jahre bei Holzbau, 47 Jahre bei Stahlbetonbau).
Q2. Fällt bei einem vollständigen Austausch der Kostenanteil des Mieters auf null?
Bei einem vollständigen Austausch aufgrund flächendeckender Schäden wird die verstrichene Nutzungszeit berücksichtigt, sodass der Kostenanteil des Mieters mit der Wohndauer sinkt. Auf null fällt er jedoch nicht: Der Leitfaden legt ausdrücklich fest, dass der Restwert am Ende mit 1 Yen (rund 0,01 EUR) angesetzt wird und der Mieteranteil damit mindestens 1 Yen beträgt. Zudem bleibt die Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Verwalters (善管注意義務, zenkan chūi gimu) auch nach Ablauf der Nutzungsdauer bestehen: Macht der Mieter die Einrichtung vorsätzlich oder fahrlässig unbrauchbar, können ihm die Kosten der Wiederherstellung des zuvor funktionsfähigen Zustands weiterhin auferlegt werden.
Q3. Muss der Mieter quietschende Geräusche im Boden selbst beheben?
Knarrgeräusche infolge altersbedingter Abnutzung sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Beruhen sie jedoch auf einer unsachgemäßen Nutzung durch den Mieter (zum Beispiel durch das Aufstellen schwerer Gegenstände), kann eine Kostenpflicht des Mieters entstehen.
Q4. Muss der Mieter Dellen durch Stühle mit Rollen tragen?
Der Katalog der Leitlinien nennt „Stühle mit Rollen" nicht ausdrücklich. In der Rubrik der vom Vermieter zu tragenden Fälle wird lediglich „Dellen und Abdrücke durch das Aufstellen von Möbeln" genannt, und ein bloßer Abdruck durch ein stehendes Möbelstück gilt als normale Abnutzung. Tiefe Kratzer, die durch das Rollen eines Stuhls ohne Schutzunterlage entstehen, sind dagegen keine reinen Aufstell-Abdrücke; ob sie über die normale Abnutzung hinausgehen und damit die Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Verwalters (善管注意義務, zenkan chūi gimu) verletzen, wird im Einzelfall beurteilt. Die pauschale Aussage „laut Leitlinie trägt das der Mieter" lässt sich damit nicht halten. Unabhängig davon lässt sich das Risiko von vornherein mit Bodenmatten oder Schutzfolien vermeiden.
Q5. Wie sollte ich als Vermieter den richtigen Zeitpunkt für den Austausch von Bodenbelägen beurteilen?
Der beste Zeitpunkt ist die Renovierung nach dem Auszug. Da dies Einfluss auf die Gewinnung des nächsten Mieters hat, sollte bei auffälligen Kratzern oder Verfärbungen aktiv über einen Austausch nachgedacht werden. Ebenso wichtig ist es, Rücklagen als Teil einer geplanten Instandhaltung unter Berücksichtigung der Haltbarkeit zu bilden.
Q. Über wie viele Jahre wird der Austausch von Parkett steuerlich abgeschrieben?
Wird die Maßnahme als Instandhaltungsaufwand eingestuft, ist sie im laufenden Jahr in voller Höhe abzugsfähig, eine Abschreibung entfällt. Gilt sie als Herstellungsaufwand, wird sie so behandelt, als sei ein Wirtschaftsgut derselben Art und Nutzungsdauer wie das Gebäude neu angeschafft worden (§ 127 Abs. 1 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung, für Kapitalgesellschaften § 55 Körperschaftsteuer-Durchführungsverordnung): bei einem Holzhaus also 22 Jahre, bei einem Stahlbetonbau 47 Jahre. Da die Nutzungsdauertabelle unter „Gebäudeeinbauten" keine eigene Kategorie „Boden" kennt, scheiden kurze Abschreibungszeiträume von 10 oder 15 Jahren aus.
Q. Ändert sich die Behandlung je nach Bodenmaterial?
Ja. Nach Anlage 2 des MLIT-Leitfadens werden bei Tatami-Unterbau, Teppich und Cushion Floor die Beträge so berechnet, dass der Restwert nach sechs Jahren bei 1 Yen liegt; bei der Tatami-Oberfläche und bei der Teilreparatur von Parkett werden die abgelaufenen Jahre dagegen gar nicht berücksichtigt. Nur beim vollständigen Austausch von Parkett wird die Nutzungsdauer des gesamten Gebäudes herangezogen. Beim selben Wort „Boden" ergeben sich damit drei unterschiedliche Systeme: sechs Jahre, keine Berücksichtigung der Jahre, oder Nutzungsdauer des Gebäudes.
Q. Lohnt es sich steuerlich, mehrere Renovierungen zu sammeln und gemeinsam zu beauftragen?
Rein preislich lässt sich mit einer Sammelbeauftragung oft ein besserer Stückpreis erzielen, steuerlich kann sich das jedoch ins Gegenteil verkehren. Da eine formale Schwelle greift, nach der eine einzelne Reparatur- oder Verbesserungsmaßnahme unter 200.000 Yen als Instandhaltungsaufwand gilt (所基通37-12(1) / 法基通7-8-3(1)), lässt sich eine raumweise Sanierung nach jedem Auszug leichter als Instandhaltungsaufwand einordnen. Wird stattdessen groß angelegt in einem Zug saniert, steigt das Risiko, dass die Finanzverwaltung Herstellungsaufwand annimmt, mit einer über die Gebäude-Nutzungsdauer gestreckten Abschreibung als Folge.
Q. Sinkt der Mieteranteil am Parkett nach sechs Jahren auf null?
Nein. Der MLIT-Leitfaden stuft Teilreparaturen am Parkett als Gegenstände ein, „bei denen die abgelaufenen Jahre nicht berücksichtigt werden“. Eine Flickstelle steigert den Gesamtwert nicht (geflicktes Bild); selbst im zehnten Jahr trägt der Mieter die Reparatur eines durch Fahrlässigkeit verursachten Kratzers grundsätzlich vollständig. Jahre werden nur berücksichtigt, wenn der Schaden die ganze Fläche betrifft und der ganze Boden ersetzt wird.
Q. Wie berechnet man den Anteil beim vollständigen Austausch?
Mit der gesetzlichen Nutzungsdauer des Gebäudes: „(1 − abgelaufene Jahre ÷ gesetzliche Nutzungsdauer) × 100“. Bei Holz sind es 22 Jahre, also etwa 73 % nach sechs Nutzungsjahren und etwa 45 % nach zwölf. Stahlbeton hat 47 Jahre, daher bleiben selbst nach zwölf Jahren etwa 74 %. Achtung: Der Maßstab selbst unterscheidet sich von den sechs Jahren bei Tapete und Teppich.
