Die groß angelegten Stadtneuerschließungsprojekte im Zentrum Tokios erneuern Funktion und Erscheinungsbild der Stadt radikal und verändern die Immobilienwerte erheblich. Wie entwickeln sich die Neuerschließungen in Gebieten wie Toranomon/Azabudai, Shibuya und Shinagawa, und welche Vorteile und Risiken bringen sie Investoren? Wir beleuchten das Wesen der Neuerschließung aus der Perspektive der Wertsteigerung von Immobilien.
Wie weit ist die Neuerschließung im Toranomon/Azabudai-Gebiet vorangeschritten?
Das Toranomon/Azabudai-Gebiet befindet sich unter der Führung von Mori Building in einer groß angelegten Neuerschließung, die über etwa 35 Jahre andauert, und wandelt sich zum am meisten beachteten internationalen Geschäftsstützpunkt im Herzen Tokios. Im November 2023 wurde es teilweise als „Azabudai Hills" eröffnet.
Das Planungsgebiet umfasst etwa 8,1 Hektar, mit einem Gesamtprojektkostenvolumen von ca. 580 Mrd. Yen – ein Mega-Projekt. Der Hauptturm Mori JP Tower ist 64 Stockwerke hoch und ca. 330 m groß und wird bei Fertigstellung Japans höchster Wolkenkratzer sein. Er bietet nur im Bürobereich ca. 210.000 m² Vermietungsfläche für 20.000 Beschäftigte sowie vielfältige Funktionen wie Wohnungen, Luxushotel (Janu Tokyo), internationale Schule und ein Präventivmedizinzentrum der Keio-Universität.
Die Auswirkungen der Neuerschließung spiegeln sich deutlich in den Grundstückspreisen der Umgebung wider. Die kommerziellen Grundstückspreise in der Nähe des Bahnhofs Toranomon Hills stiegen von 2012 bis 2021 auf etwa das Doppelte (+110%). Auch der Bericht des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus zeigt, dass das Toranomon-Gebiet in den letzten zwölf Monaten einen hohen Grundstückspreisanstieg von +17,1% verzeichnete.
Wie hat sich der Immobilienmarkt rund um den Bahnhof Shibuya durch die Neuerschließung verändert?
Rund um den Bahnhof Shibuya schreiten groß angelegte Neuerschließungen voran, die als „einmal in 100 Jahren" bezeichnet werden, und Shibuya festigt sich als IT- und Kreativbranchenzentrum. Im November 2023 wurde der Shibuya Sakura Stage fertiggestellt, der als letzter Teil der Neuerschließung gilt.
Der Standardlandwert am Hachiko-Vorplatz des Bahnhofs Shibuya erreichte 29,44 Mio. Yen/m² und damit im Jahr 2023 den zweithöchsten Wert bundesweit. In den letzten 5 Jahren sind die Standardlandwerte im Zentrum von Shibuya um mehr als 50% gestiegen. Auch bei den öffentlich bekannt gemachten Grundstückspreisen 2023 war Shibuya-ku bei der Steigerungsrate kommerzieller Grundstücke in der Spitzenklasse der 23 Bezirke.
Unternehmen aus dem In- und Ausland, darunter Google, sind in neue Büros eingezogen, und neben seiner früheren Rolle als Jugenddkulturviertel hat Shibuya eine neue Seite als Geschäftsstützpunkt für Spitzenunternehmen gewonnen. Die Fußgängerführung und Katastrophenresistenz wurden durch den Bau großer Gewerbeeinrichtungen und Platzflächen direkt am Bahnhof drastisch verbessert.
Warum wird das Shinagawa/Tamachi-Gebiet als „zweites Marunouchi" bezeichnet?
Das Shinagawa-Gebiet befindet sich in einer groß angelegten Neuerschließung, die sich in den nationalen Einstiegspunkt für internationale Besucher Tokios wandelt, als geplanter Anfangsbahnhof der Linearbahn (Maglev). Die Eröffnung des Bahnhofs Takanawa Gateway und die Entwicklung von Takanawa Gateway City schaffen ein neues Bürozentrum.
Der Bahnhof Takanawa Gateway, der erste neue Bahnhof auf der Yamanote-Linie seit etwa 50 Jahren, wurde 2020 eröffnet, und das Shinagawa-Entwicklungsprojekt (Takanawa Gateway City) mit einer kulturellen Einrichtung im Design von Architekt Kengo Kuma und einem großen Platzbereich schreitet voran. Die Neueröffnung des Viertels ist für den Verlauf des Geschäftsjahrs 2025 geplant.
In Bezug auf Verkehr wird mit der Eröffnung der Linearbahn (Maglev) im Jahr 2027 die Strecke Shinagawa–Nagoya in minimal 40 Minuten verbunden, und langfristig könnten die drei Metropolregionen als ein großes Wirtschaftsgebiet „Super-Mega-Region" funktionieren. Im gesamten Minato-ku stiegen die Standardgrundstückspreise 2024 um +9,0% gegenüber dem Vorjahr, und die Wohngebietspreise in der Konan-Gegend östlich des Bahnhofs Shinagawa verzeichneten 2025 eine Steigerung von +18,6% gegenüber dem Vorjahr – Spitzenwerte unter den 23 Bezirken.
Was passiert rund um den Bahnhof Tokio bei der Neuerschließung?
Rund um den Bahnhof Tokio laufen mehrere Hochhausprojekte einschließlich des Baus des Torch Towers (ca. 390 m hoch), der Japans höchster Wolkenkratzer werden soll. Nach Fertigstellung wird er zu einem neuen Wahrzeichen Tokios und von einem Kern erwartet, der in- und ausländisches Investmentkapital anzieht.
Im TOKYO TORCH Plan von Mitsubishi Estate wird der Torch Tower (63 Stockwerke, ca. 540.000 m² Gesamtnutzfläche, geplante Fertigstellung 2028) ein Luxushotel (Dorchester Collection), eine Bühnenhalle mit 2.000 Sitzplätzen und eine Ausichtsplattform der höchsten Klasse Tokios beherbergen. Auch der ca. 7.000 m² große große Platz „Tokyo Torch Park" wird angelegt.
Auf der Yaesuguchi-Seite schreiten auch Neuerschließungen wie Tokyo Midtown Yaesu (45 Stockwerke, eröffnet 2022) voran, und die Verwandlung in ein neues Stadtviertel, in dem Büros, Gewerbe und Busterminal integriert sind, setzt sich fort. Marunouchi und Otemachi halten Top-Mietpreise und niedrige Leerstandsquoten auf bundesweitem Spitzenniveau.
Welchen Einfluss hat die Neuerschließung auf Immobilieninvestitionen?
Groß angelegte Neuerschließungen steigern die Grundstücks- und Mietpreise in umliegenden Gebieten und verschaffen Investoren Vorteile durch Wertsteigerungen. In Toranomon, Shibuya und Shinagawa stiegen die Grundstückspreise im Vergleich zur Zeit vor der Neuerschließung um Zehner von Prozent bis hin zur Verdopplung, was das Bild Neuerschließung = Immobilienwertssteigerung bestätigt.
In Tokios Innenstadt ist die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen stark, und neueste Gebäude sind bei der Mietergewinnung im Vorteil. Nach der Corona-Pandemie ist die Tendenz zur Bürorückkehr japanischer Unternehmen im Vergleich zu westlichen Ländern deutlich ausgeprägt, und viele sehen den Abwärtsdruck auf Mieten durch erhöhtes Angebot als begrenzt an.
Auch auf dem Wohnungsmarkt verzeichnete das ultra-hochwertige Residenzgebäude „Aman Residences Tokyo" (91 Einheiten) in den Hochhauswohnungen von Azabudai Hills starkes Interesse von wohlhabenden Personen aus dem In- und Ausland und zeigt, dass Neuerschließungsobjekte als Trophy Assets Investitionsgelder aufnehmen. In letzter Zeit häufen sich auch Akquisitionen erstklassiger innerstädtischer Vermögenswerte durch ausländische Gelder.
Welche Veränderungen bringt die Neuerschließung für die lokale Gemeinschaft?
Groß angelegte Neuerschließungen bringen nicht nur eine Erneuerung der Hardwareseite, sondern auch vielfältige Veränderungen für die lokale Gemeinschaft, einschließlich verbesserter Verkehrsanbindung, bereicherter Gewerbeumgebung und verbesserter Katastrophenresistenz.
Durch neue Bahnhofseröffnungen und Fußgängerbrücken verbessert sich die Erkundbarkeit drastisch. In Azabudai Hills wurde der erste Risikokapital-Konzentrationsort Japans „Tokyo Venture Capital Hub" eingerichtet, mit ca. 70 VCs, die Start-up-Fördermaßnahmen verfolgen.
In umweltlicher Hinsicht streben alle Projekte nach Umweltzertifizierungen und ergreifen Maßnahmen zur Reduzierung der Umweltbelastung wie CO2-Emissionsreduzierung und Regenwassernutzung. Azabudai Hills hat sich das Ziel gesetzt, 100% erneuerbare Energie (RE100) für das gesamte Stadtgebiet zu beziehen, und strebt die Realisierung einer dekarbonisierten Stadt an.
Mit welcher Strategie gehen in- und ausländische Investoren vor?
Die Neuerschließung in Tokios Innenstadt fördert den Wiederzufluss grenzüberschreitender Investitionsgelder, und die Strategie der Investoren verändert sich von „stabiler Ertragsorientierung" zu „Value-up-Orientierung".
Ab der zweiten Hälfte 2024 fließen ausländische Investitionsgelder wieder in den japanischen Markt. Große Fondsverwalter wie Morgan Stanley und Brookfield haben Japan-spezifische Fonds gegründet und treiben Kapitalaufnahmen von 100 Mrd. Yen vor.
Bei Investitionsstrategien wird die Value-up-Orientierung stärker, die durch Renovierungen und Mietpreiserhöhungen auf Ertragsverbesserung abzielt. ESG-Investitionen nehmen zu, und es gibt Fälle wie Mori Buildings Green-Bond-Emission für das Toranomon/Azabudai-Projekt.
Auch für wohlhabende Privatpersonen haben erstklassige Tokioter Immobilien langfristig attraktiven Charakter sowohl unter dem Aspekt der Vermögenserhaltung als auch des Status, und Käufe ausländischer Wohlhabender in günstigen Yen-Phasen nehmen zu.
Wie beeinflusst Tokios Neuerschließung die Stadtstruktur und den Wirtschaftsbereich?
Die Gruppe der Neuerschließungsprojekte hat langfristige Auswirkungen, die Tokio zu einer polyzentrischen Stadt weiterentwickeln und in Verbindung mit der Linearbahn-Eröffnung zur Bildung einer Mega-Region von 100 Mio. Menschen beitragen.
Durch die Bildung von Industrieansammlungen mit eigenem Charakter in jeder Einheit – Shibuya (IT/Kreativbranche), Toranomon (internationales Geschäft), Shinagawa (Advanced Technology/Knotenpunkt) – wächst ein vielfältiges Wirtschaftsökosystem in Tokio insgesamt heran. Dies trägt auch zur Risikostreuung bei Katastrophen und zur Ausgeglichenheit des Pendlerverkehrs bei.
Auch unter Berücksichtigung des japanischen Rechtsrahmens verwandelt sich der Immobilienwert zu einem Wert, der nicht nur wirtschaftliche Rentabilität, sondern auch Umweltwert und gesellschaftlichen Wert umfasst. Tokios Neuerschließung investiert sowohl auf der Hard- als auch auf der Softwareseite in die Zukunft und erhöht weiterhin den Mehrwert der gesamten Stadt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F: Wie stark sind die Grundstückspreise in Tokioter Neuerschließungsgebieten gestiegen?
Die kommerziellen Grundstückspreise in der Nähe des Bahnhofs Toranomon Hills stiegen von 2012 bis 2021 auf das Doppelte. Die Standardlandwerte im Zentrum von Shibuya stiegen in 5 Jahren um mehr als 50%, und die Wohngebietspreise in der Konan-Gegend östlich des Bahnhofs Shinagawa verzeichneten 2025 eine Steigerungsrate von +18,6% – Spitzenwerte unter den 23 Bezirken.
F: Welche Risiken sollte man bei Investitionen in Neuerschließungsgebiete beachten?
Da der Büroanlieferungsansturm von 2023 bis 2025 voraussichtlich zu einem vorübergehenden Leerstandsanstieg führt, ist Aufmerksamkeit erforderlich. Allerdings ist die Nachfrage nach Gebäuden mit neuester Ausstattung stark, und mittelfristig gilt der Abwärtsdruck durch Angebotserhöhung auf Mieten als begrenzt.
F: Welche Gebiete beachten ausländische Investoren?
Besonders Toranomon/Azabudai, Shinagawa und der Bereich um den Bahnhof Tokio stehen im Fokus. Vor dem Hintergrund der Yen-Schwächung und günstiger Bewertungen beschleunigt sich der Investitionsgeldzufluss, zum Beispiel mit Japan-spezifischen Fonds großer US-amerikanischer Fondsverwalter und asiatischer Staatsfonds.
F: Wie beeinflusst die Linearbahn den Immobilienmarkt?
Mit der Eröffnung der Linearbahn (Maglev) mit dem Startbahnhof Shinagawa (geplant 2027) wird die Strecke Shinagawa–Nagoya in minimal 40 Minuten verbunden. Es wird erwartet, dass die drei Metropolregionen Tokio, Nagoya und Osaka einen großen Wirtschaftsbereich bilden und der Immobilienwert im Shinagawa-Gebiet weiter steigt.
