Der Immobiliengutachter (fudōsan kanteishi, 不動産鑑定士) ist in Japan die einzige staatliche Qualifikation, die den wirtschaftlichen Wert einer Immobilie feststellen und dieses Ergebnis in einem rechtlich verbindlichen Gutachten (鑑定評価書, kantei hyōka-sho) ausweisen darf. Bei der Kurzprüfung (短答式試験) im Jahr Reiwa 8 (2026) traten 2.407 Personen an, 900 bestanden – eine Erfolgsquote von 37,4 %. Bei der Aufsatzprüfung (論文式試験) im Jahr Reiwa 7 (2025) traten 981 Personen an, 173 bestanden (17,6 %). Und bei der abschließenden mündlich-schriftlichen Prüfung der Praxisausbildung, der 19. Abschlussprüfung (第19回修了考査), traten 185 Personen an, 114 bestanden – eine Quote von 61,6 %.
Dieser Artikel richtet sich an zwei Lesergruppen. Die erste sind Personen, die selbst prüfen möchten, ob sich der Einstieg in diesen Beruf noch lohnt und was er kostet – auch international, denn die Prüfung steht ausländischen Staatsangehörigen offen. Die zweite sind Immobilieneigentümer, insbesondere im Ausland lebende Eigentümer japanischer Immobilien, die bei Erbfällen, Miteigentumsauflösungen oder Verkäufen an Angehörige entscheiden müssen, ob eine kostenlose Preiseinschätzung eines Maklers reicht oder ob es ein rechtsverbindliches Gutachten braucht. Dieser Artikel ist bewusst als Japan-Explainer angelegt: Ein staatlich geprüfter, an ein Bundesministerium angebundener Gutachterberuf mit landesweit einheitlicher Zulassung existiert in dieser Form in Deutschland, Österreich oder der Schweiz nicht – dort ist die Sachverständigenbestellung regional bei den Industrie- und Handelskammern (IHK) organisiert und es gibt kein bundesweites Staatsexamen mit anschließender zwei- bis dreijähriger Praxisausbildung unter Ministeriumsaufsicht. Wer als DACH-Investor mit japanischem Grundbesitz zu tun hat, trifft mit dem kanteishi auf eine Institution, die strenger reguliert, aber auch enger an eine einzige Methodik gebunden ist als das deutsche Gutachterwesen. Alle Zahlen zu Erfolgsquoten, Gesamtkosten der Qualifikation, Honorargröße der Branche und marktüblichen Gebühren bei Beauftragung stammen ausschließlich aus Primärquellen: dem japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), dem Verband der japanischen Immobiliengutachter (日本不動産鑑定士協会連合会, JAREA) und der Organisation zur Förderung fairer Immobilientransaktionen (不動産適正取引推進機構, RETIO).
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- Kurzprüfung 2026 37,4 %, Aufsatzprüfung 2025 17,6 %, 19. Abschlussprüfung 61,6 % – multipliziert man alle drei Quoten eines einzelnen Prüfungsjahrgangs, ergibt sich eine Gesamterfolgsquote von rund 4,1 %.
- Die offiziell ausgewiesenen Gesamtkosten der Qualifikation belaufen sich auf 1.128.500 JPY (ca. 6.638 EUR): 12.800 JPY (ca. 75 EUR) Prüfungsgebühr plus 1.115.700 JPY (ca. 6.563 EUR) Praxisausbildungsgebühr.
- In der amtlichen japanischen Lohnstatistik existiert keine eigene Berufskategorie „Immobiliengutachter“. Belegbar ist stattdessen ein reales Honorar von 11.059.000 JPY (ca. 65.053 EUR) pro Gutachter und Jahr (Basis: Bürohonorare, Reiwa 7 / 2025).
- Bei der Aufsatzprüfung klafft die Erfolgsquote nach Alter weit auseinander: 31,6 % bei 20- bis unter 25-Jährigen, 11,5 % bei 40- bis unter 45-Jährigen, nur 2,7 % bei über 60-Jährigen.
- Die Wertermittlung einer Immobilie in Japan kennt drei rechtlich unterschiedliche Stufen – das Gutachten (鑑定評価書), die Wertuntersuchung (価格等調査) und die kostenlose Maklerpreiseinschätzung (媒介価格査定). Vor Gericht und beim Finanzamt (Erbschaftsteuer) zählt grundsätzlich nur die erste Stufe.
- Die Zahl der bei Gutachterbüros angestellten Immobiliengutachter ist von 5.057 (2011) auf 4.496 (2024) gesunken; unter 40-Jährige stellen nur noch 7 % der Berufsgruppe.
Was ist ein fudōsan kanteishi? Der einzige Beruf, der Immobilienwerte rechtsverbindlich feststellen darf
Der fudōsan kanteishi (不動産鑑定士) ist eine staatliche Qualifikation nach dem japanischen Gesetz über die Immobilienbewertung (不動産の鑑定評価に関する法律). Er stellt den wirtschaftlichen Wert von Grundstücken und Gebäuden fest und drückt ihn als Preis oder Miete in einem sogenannten „Immobilien-Gutachten" (不動産の鑑定評価) aus. Nach Angaben des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) muss dafür die staatliche Prüfung – bestehend aus Kurzprüfung und Aufsatzprüfung, durchgeführt vom Bodenbewertungsausschuss – bestanden und eine mehrjährige Praxisausbildung vollständig abgeschlossen werden, bevor eine Registrierung beim Minister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus erfolgen kann (MLIT, „Wie man Immobiliengutachter wird" (不動産鑑定士になるには)).
Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum lohnt sich hier eine kurze Einordnung: In Deutschland gibt es keine einzelne, bundesweit einheitliche Berufsbezeichnung mit vergleichbarem Monopol. Wer dort Immobilien professionell bewertet, ist meist entweder öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (bestellt durch die jeweilige IHK, regional begrenzt gültig) oder zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch private Zertifizierungsstellen, arbeitet aber ohne bundesweites Staatsexamen und ohne einheitliches Bundesministerium als Aufsichtsbehörde. Der japanische kanteishi dagegen ist ein einziger, national einheitlicher Titel mit einer einzigen Zulassungsstelle (dem Bundesministerium MLIT) und einer einzigen amtlichen Bewertungsmethodik im ganzen Land – das macht seine Gutachten für ausländische Investoren tendenziell leichter vergleichbar als eine Sammlung regional unterschiedlicher deutscher Sachverständigengutachten.
Das Kernmonopol: die Wertermittlung (鑑定評価) – und was sie von der Preisangabe eines Maklers unterscheidet
Die Kernaufgabe des Immobiliengutachters ist die Wertermittlung (鑑定評価, kantei hyōka). Dies ist ein gesetzliches Monopol: Weder Personen ohne Qualifikation noch Inhaber anderer Berufsqualifikationen dürfen diese Tätigkeit ausüben. Maßstab dafür sind die Immobilienbewertungsstandards des Ministeriums (MLIT, Immobilienbewertungsstandards (不動産鑑定評価基準), PDF), die je nach Art der Immobilie drei Verfahren kombinieren: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.
| Bewertungsverfahren | Wie der Wert ermittelt wird | Hauptsächlicher Einsatzbereich |
|---|---|---|
| Sachwertverfahren (原価法) | Es wird ermittelt, was ein Neubau der gleichen Art heute kosten würde (Wiederbeschaffungskosten), abzüglich Wertminderung durch Alter und funktionale Abnutzung | Gebäude sowie erschlossene Baugrundstücke, bei denen sich die Herstellungskosten der Angebotsseite ermitteln lassen |
| Vergleichswertverfahren (取引事例比較法) | Vergleichbare Transaktionen in der Umgebung werden gesammelt und nach Zeitpunkt, Lage und individuellen Bedingungen angepasst | Baugrundstücke für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und andere Immobilien mit ausreichender Vergleichsdatenbasis |
| Ertragswertverfahren (収益還元法) | Der künftige Reinertrag der Immobilie wird mit einem Kapitalisierungszinssatz auf den heutigen Wert abgezinst | Renditeobjekte wie vermietete Bürogebäude, Mietwohngebäude und verbriefte Immobilien |
Bei einem Mietbürogebäude nahe einem Bahnhof läuft die Bewertung beispielsweise so ab: Zunächst wird der Wert per Ertragswertverfahren ermittelt, dann wird anhand des Vergleichswertverfahrens geprüft, ob dieser Wert dem tatsächlichen Marktgefühl entspricht, und schließlich wird das Sachwertverfahren genutzt, um den Anteil von Grundstück und Gebäude aufzuschlüsseln. Das Vergleichswertverfahren ist von den drei Methoden dabei auch für Eigentümer greifbar, die einen Verkauf erwägen. Wie es konkret funktioniert, erläutert unser Beitrag zum Vergleichswertverfahren bei der Bewertung von Eigentumswohnungen im Detail.
Drei Wege, den Preis einer Immobilie zu bestimmen – und welcher vor Gericht und beim Finanzamt zählt
Die Frage „Braucht eine Immobilienbewertung eine Qualifikation?" lässt sich nicht pauschal beantworten – die Antwort hängt vom Zweck ab. In der japanischen Praxis gibt es drei rechtlich unterschiedliche Stufen, um den Preis einer Immobilie gegenüber Dritten darzulegen.
| Merkmal | ① Immobilien-Gutachten (鑑定評価書) | ② Wertuntersuchung – nicht nach Bewertungsstandard (価格等調査) | ③ Maklerpreiseinschätzung (媒介価格査定) |
|---|---|---|---|
| Wer es erstellen darf | Immobiliengutachter (Monopol) | Immobiliengutachter | Lizenzierter Immobilienmakler (宅地建物取引業者) |
| Rechtsgrundlage | Immobilienbewertungsstandards | Richtlinie zur Wertuntersuchung (verkürztes Verfahren gegenüber dem Standard) | Vermittlungstätigkeit nach dem Maklergesetz |
| Kosten | Kostenpflichtig (Honorar nach Bewertungshöhe und Immobilientyp) | Kostenpflichtig (meist günstiger als das vollständige Gutachten) | Üblicherweise kostenlos |
| Verwendbarkeit vor Gericht / bei Erbschaftsteuererklärung | Wird als Beweismittel eingereicht | Pflichtangabe, dass das Ergebnis vom vollständigen Gutachten abweichen kann; Einsatzbereich eingeschränkt | Dient als Verkaufsrichtwert, ist nicht als Beweismittel vorgesehen |
| Typischer Einsatz | Erbfall, Miteigentumsauflösung, Verkauf unter Familienangehörigen, Räumungsentschädigung, Gerichtsgutachten | Interne Entscheidungsfindung, erstes Screening bei Investitionsentscheidungen | Grobe Preisorientierung vor einem geplanten Verkauf |
Für Stufe ② schreibt die Richtlinie des Ministeriums vor, dass im Ergebnisbericht ausdrücklich vermerkt werden muss, dass das Resultat vom Ergebnis eines vollständigen, standardkonformen Gutachtens abweichen kann (MLIT-Richtlinie zu Zweck, Umfang und Berichtsinhalt bei Wertuntersuchungen durch Immobiliengutachter, PDF). Auch wenn derselbe Gutachter beide Dokumente erstellt, unterscheiden sich ① und ② in ihrem rechtlichen Charakter grundlegend.
Die kostenlose Preiseinschätzung nach Stufe ③ reicht für eine reine Verkaufsentscheidung meist völlig aus. In den vergangenen Jahren haben sich zudem automatisierte KI-Preisschätzungen verbreitet; deren Genauigkeit und sinnvolle Einsatzgebiete haben wir in unserem Beitrag zur KI-Immobilienbewertung eingeordnet. Sobald es aber darum geht, unter Erben eine Aufteilung zu vereinbaren, gegenüber dem Finanzamt zu argumentieren oder vor Gericht Beweismittel vorzulegen, wird Stufe ① – das rechtsverbindliche Gutachten – benötigt. Für in Deutschland, Österreich oder der Schweiz ansässige Eigentümer japanischer Immobilien ist genau das der Punkt, an dem dieses Thema praktisch relevant wird: Wer eine Immobilie in Japan erbt oder unter Familienmitgliedern verkauft, braucht ein kantei hyōka-sho, kein Maklerexposé – unabhängig davon, wie lange die Immobilie bereits gehalten wurde oder welche Regeln im Heimatland gelten.
[Stand 2026] Wie hoch ist die Erfolgsquote der Immobiliengutachterprüfung? Die drei Stufen in echten Zahlen
Auf dem Weg zum Immobiliengutachter liegen drei Hürden: die Kurzprüfung, die Aufsatzprüfung und – am Ende der Praxisausbildung – die Abschlussprüfung. Häufig kursiert die Zahl „Erfolgsquote 5 bis 6 %"; das ist jedoch nur das Produkt aus Kurz- und Aufsatzprüfung. Die Abschlussprüfung ist darin nicht enthalten.
| Hürde | Prüfungsjahr | Teilnehmer | Bestanden | Erfolgsquote | Bestehensgrenze |
|---|---|---|---|---|---|
| Kurzprüfung | Reiwa 8 (2026) | 2.407 | 900 | 37,4 % | mind. 70,0 % der Gesamtpunktzahl (Durchschnitt 123,3 von 200 Punkten, Höchstwert 190,0) |
| Aufsatzprüfung | Reiwa 7 (2025) | 981 | 173 | 17,6 % | mind. 380 von 600 Punkten (Durchschnitt 278,9, Höchstwert 514) |
| Abschlussprüfung (19. Durchgang) | Reiwa 8 (2026) | 185 | 114 | 61,6 % | Bestehensgrenze 60,0 Punkte |
Quellen: MLIT, Ergebnis der Kurzprüfung Reiwa 8 (令和8年不動産鑑定士試験短答式試験の結果について), MLIT, Ergebnis der Aufsatzprüfung Reiwa 7 (令和7年不動産鑑定士試験論文式試験の結果について), JAREA, Bekanntgabe der Erfolgreichen der 19. Abschlussprüfung (第19回修了考査合格者の発表について). Die Entwicklung über die Jahre lässt sich bei den Prüfungsergebnissen des MLIT nachvollziehen.
Gesamterfolgsquote eines einzelnen Jahrgangs: rund 4,1 % – und warum das von „5 bis 6 %" abweicht
Multipliziert man die drei Erfolgsquoten direkt miteinander, ergibt sich Folgendes:
- Kurzprüfung 37,4 % × Aufsatzprüfung 17,6 % = rund 6,6 % (dieser Wert wird gemeinhin als „finale Erfolgsquote" bezeichnet)
- Multipliziert man zusätzlich die Abschlussprüfung mit 61,6 %, ergeben sich rund 4,1 %
Diese Rechnung verknüpft Erfolgsquoten unterschiedlicher Jahrgänge und unterschiedlicher Grundgesamtheiten als groben Richtwert – sie verfolgt keine konkrete Kandidatengruppe über die Zeit. Wichtig festzuhalten ist trotzdem die Struktur dahinter: Auch nach bestandener Prüfung liegt vor der Registrierung noch eine weitere Hürde. Bei der 19. Abschlussprüfung fielen 71 Personen durch, von denen nur 36 zur Nachprüfung zugelassen wurden. Die verbreitete Annahme „Wer die Praxisausbildung abschließt, wird automatisch registriert" ist also nicht korrekt.
Erfolgsquote nach Altersgruppe: Was sich zwischen den 30ern und den 40er-Jahren ändert
Die Erfolgsquote unterscheidet sich deutlich nach Alter – besonders ausgeprägt bei der Aufsatzprüfung.
| Altersgruppe | Reiwa 7 Aufsatzprüfung (Teilnehmer→Bestanden／Quote) | Reiwa 8 Kurzprüfung (Teilnehmer→Bestanden／Quote) |
|---|---|---|
| Unter 20 Jahre | 3→0／0,0 % | 41→18／43,9 % |
| 20 bis unter 25 Jahre | 98→31／31,6 % | 399→169／42,4 % |
| 25 bis unter 30 Jahre | 159→41／25,8 % | 491→225／45,8 % |
| 30 bis unter 35 Jahre | 151→38／25,2 % | 369→148／40,1 % |
| 35 bis unter 40 Jahre | 129→27／20,9 % | 268→105／39,2 % |
| 40 bis unter 45 Jahre | 104→12／11,5 % | 241→74／30,7 % |
| 45 bis unter 50 Jahre | 106→8／7,5 % | 161→43／26,7 % |
| 50 bis unter 55 Jahre | 79→6／7,6 % | 158→40／25,3 % |
| 55 bis unter 60 Jahre | 77→8／10,4 % | 145→47／32,4 % |
| 60 Jahre und älter | 75→2／2,7 % | 134→31／23,1 % |
| Gesamt | 981→173／17,6 % | 2.407→900／37,4 % |
Bei der Kurzprüfung bestehen selbst über 60-Jährige noch zu 23,1 % – der altersbedingte Rückgang ist hier moderat. Deutlich größer ist der Unterschied bei der Aufsatzprüfung: Bis Anfang 30 liegt die Quote bei rund 25 %, sinkt Anfang 40 auf 11,5 % und Ende 40 auf 7,5 %. Das Durchschnittsalter der erfolgreichen Aufsatzprüflinge lag bei 33,6 Jahren, der jüngste war 20, der älteste 65 Jahre alt.
Das bedeutet nicht „Mit 40 ist es unmöglich" – auch über 60-Jährige bestehen die Prüfung. Entscheidend ist vielmehr: Die Aufsatzprüfung verlangt in vier schriftlichen Aufsatzfächern (Zivilrecht, Volkswirtschaftslehre, Rechnungswesen, Bewertungstheorie) fundiertes Wissen, und ob genug zusammenhängende Lernzeit zur Verfügung steht, entscheidet maßgeblich über das Ergebnis. Berufstätige, die diesen Weg einschlagen wollen, planen realistischerweise zuerst, wie sie sich verlässliche Lernzeit freihalten.
Der Weg zum Immobiliengutachter: vier Schritte von der Prüfung bis zur Registrierung – der Zeitplan 2026
Der Weg zum Immobiliengutachter verläuft linear: Kurzprüfung → Aufsatzprüfung → Praxisausbildung → Abschlussprüfung → Registrierung beim Minister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus. Im Folgenden die einzelnen Schritte.
SCHRITT 1 – Kurzprüfung: keine Zulassungsvoraussetzungen, offen für jeden
Die Kurzprüfung fand am 17. Mai Reiwa 8 (2026) statt und umfasst zwei Multiple-Choice-Fächer: „Verwaltungsrecht mit Immobilienbezug" und „Theorie der Immobilienbewertung". Die offizielle Prüfungsanleitung Reiwa 8 (令和8年不動産鑑定士試験受験案内) stellt ausdrücklich klar: „Unabhängig von Alter, Bildungsabschluss, Staatsangehörigkeit oder Berufserfahrung kann jeder teilnehmen." Die Bestehensgrenze liegt bei rund 70 % der Gesamtpunktzahl.
Für internationale Leser ist das ein wichtiger Punkt: Die japanische Staatsangehörigkeit ist keine Voraussetzung. Anders als bei manchen Sachverständigen-Bestellungsverfahren in Deutschland, bei denen Ansässigkeit im IHK-Bezirk oder langjährige Berufspraxis im Inland eine faktische Hürde bilden, verlangt Japan formal weder Wohnsitz noch Staatsbürgerschaft – die Prüfung selbst findet allerdings auf Japanisch statt, was in der Praxis exzellente Japanischkenntnisse voraussetzt. Der Themenbereich Verwaltungsrecht umfasst unter anderem das Bodengrundgesetz, das Bodenrichtwertgesetz, das Stadtplanungsgesetz, das Baugesetz, das Immobilienregistergesetz und das Enteignungsgesetz. Da sich diese Inhalte teilweise mit dem Lernstoff des japanischen Immobilienmaklers (宅地建物取引士, takken) überschneiden, haben Personen mit dieser Vorqualifikation im Fach Verwaltungsrecht einen Vorteil.
SCHRITT 2 – Aufsatzprüfung: Befreiung von der Kurzprüfung gilt für „Bestehensjahr plus 2 Jahre", maximal drei Versuche
Die Aufsatzprüfung fand vom 1. bis 3. August Reiwa 8 (2026) über drei Tage statt und umfasst vier Fächer: Zivilrecht, Volkswirtschaftslehre, Rechnungswesen sowie Theorie der Immobilienbewertung (inklusive Übungsaufgaben). Die Bestehensgrenze liegt bei rund 60 % der Gesamtpunktzahl.
Bei der Befreiung von der Kurzprüfung lohnt sich genaues Lesen, da die Formulierungen leicht variieren. Die offizielle Anleitung legt fest: „Zur Aufsatzprüfung zugelassen sind Personen, die die diesjährige Kurzprüfung bestanden haben, sowie Personen, die die Kurzprüfung Reiwa 6 (2024) oder Reiwa 7 (2025) bestanden haben und bei der diesjährigen Anmeldung einen Befreiungsantrag für die Kurzprüfung gestellt haben." Praktisch bedeutet das: Die Befreiung gilt bis zum Ablauf von zwei Jahren nach dem Tag der Bekanntgabe des Kurzprüfungserfolgs – inklusive des Bestehensjahres kann die Aufsatzprüfung also dreimal versucht werden. Die Befreiung wird nicht automatisch gewährt, sondern muss bei der Anmeldung aktiv beantragt werden.
SCHRITT 3 – Praxisausbildung: Wahl zwischen 1-Jahres- und 2-Jahres-Programm
Nach bestandener Aufsatzprüfung folgt die Praxisausbildung, die vom Verband der japanischen Immobiliengutachter (日本不動産鑑定士協会連合会, JAREA) durchgeführt wird. Sie besteht aus drei Bausteinen: Vorlesungen, Grundlagenübungen und praktischen Übungen. Bei den allgemeinen praktischen Übungen müssen insgesamt 13 vollständige Gutachtenberichte eingereicht werden. Die 20. Praxisausbildung läuft im 1-Jahres-Programm vom 1. Dezember Reiwa 7 (2025) bis 30. November Reiwa 8 (2026), im 2-Jahres-Programm bis 30. November Reiwa 9 (2027) (JAREA, Anmeldeleitfaden zur 20. Praxisausbildung, PDF).
Bei der Wahl des Programms gibt es drei Punkte zu beachten. Erstens: Ein Wechsel des Programms nach der Anmeldung ist nicht möglich. Zweitens: Eine Verlängerung der Ausbildungszeit ist in jedem Programm nur einmal möglich. Drittens: Für eine Wiederholung innerhalb der Frist oder nach einer Verlängerung fallen zusätzliche Gebühren an. Wer berufsbegleitend lernt, ist mit dem 2-Jahres-Programm meist besser bedient, weil es mehr Spielraum für Wiederholungen bietet.
SCHRITT 4 – Abschlussprüfung und Registrierung beim Ministerium: Hier scheitert rund ein Drittel
Nach vollständigem Abschluss der Praxisausbildung folgt die Abschlussprüfung mit schriftlichem und mündlichem Teil. Beim 19. Durchgang fand der schriftliche Teil am 17. Januar Reiwa 8 (2026) statt, der mündliche Teil vom 26. bis 30. Januar. Von 185 Teilnehmern bestanden 114 – eine Quote von 61,6 %. Das Durchschnittsalter der Erfolgreichen lag bei 36,4 Jahren, der jüngste war 23, der älteste 60 Jahre alt. Unter den Frauen bestanden 20 von 28 Teilnehmerinnen, eine Quote von 71,4 %.
Wer die Abschlussprüfung besteht, erhält vom Minister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus die Bestätigung des vollständigen Abschlusses der Praxisausbildung und wird anschließend in das beim Ministerium geführte Register der Immobiliengutachter eingetragen. Erst mit dieser Eintragung ist man offiziell Immobiliengutachter.
Der Jahresablauf Reiwa 8 (2026)
| Zeitraum | Inhalt |
|---|---|
| 5. Februar – 6. März 2026 | Annahme der Anmeldungen (bei elektronischer Anmeldung; Zahlungsfrist für die Prüfungsgebühr: 11. März) |
| 17. Mai 2026 | Kurzprüfung |
| 24. Juni 2026 | Bekanntgabe der Kurzprüfungsergebnisse (voraussichtlich 10:00 Uhr) |
| 1. – 3. August 2026 | Aufsatzprüfung |
| 16. Oktober 2026 | Bekanntgabe der Aufsatzprüfungsergebnisse (voraussichtlich 10:00 Uhr) |
| 1. Dezember 2025 – 30. November 2026 | 20. Praxisausbildung, 1-Jahres-Programm (2-Jahres-Programm bis 30. November 2027) |
Rechnet man von diesem Zeitplan den schnellstmöglichen Weg zurück: Wer im Mai 2026 mit der Kurzprüfung startet, absolviert im August die Aufsatzprüfung, erhält im Oktober das Ergebnis, beginnt im Dezember desselben Jahres die Praxisausbildung, schließt sie im 1-Jahres-Programm im November des Folgejahres ab, legt zu Jahresbeginn die Abschlussprüfung ab und wird um März herum registriert. Vom Prüfungsstart bis zur vollständigen Qualifikation vergehen bei reibungslosem Verlauf also rund zwei Jahre. Da Startzeitpunkt der Praxisausbildung und Termine der Abschlussprüfung jedoch von Durchgang zu Durchgang neu festgelegt werden, sollten die tatsächlichen Termine jeweils in der aktuellen Ausschreibung des Verbands geprüft werden.
Wie viel kostet die Qualifikation? Gesamtkosten: 1.128.500 JPY (ca. 6.638 EUR)
Die offiziell ausgewiesenen Gesamtkosten für die Qualifikation zum Immobiliengutachter betragen 1.128.500 JPY (ca. 6.638 EUR): 12.800 JPY (ca. 75 EUR) Prüfungsgebühr plus 1.115.700 JPY (ca. 6.563 EUR) Praxisausbildungsgebühr. Kursgebühren privater Vorbereitungsanbieter oder Lernmaterialien sind darin nicht enthalten.
| Kostenposten | Betrag | Anmerkung |
|---|---|---|
| Prüfungsgebühr (elektronische Anmeldung) | 12.800 JPY (ca. 75 EUR) | Bei Papieranmeldung: Stempelmarke über 13.000 JPY (ca. 76 EUR). Bei Befreiungsantrag derselbe Betrag |
| Praxisausbildung – Vorlesungen | 98.700 JPY (ca. 581 EUR) | Jeweils inkl. Verbrauchsteuer. Gebühr für die Abschlussprüfung nicht enthalten |
| Praxisausbildung – Grundlagenübungen | 174.800 JPY (ca. 1.028 EUR) | |
| Praxisausbildung – praktische Übungen (Objektbesichtigung) | 24.500 JPY (ca. 144 EUR) | |
| Praxisausbildung – praktische Übungen (allgemein) | 817.700 JPY (ca. 4.810 EUR) | |
| Praxisausbildung gesamt | 1.115.700 JPY (ca. 6.563 EUR) | Ohne Befreiung oder Ermäßigung durch anerkannte Vorleistungen |
| Gesamtsumme | 1.128.500 JPY (ca. 6.638 EUR) | Prüfungsgebühr + Praxisausbildungsgebühr |
Die Zahlung teilt sich auf zwei Empfänger auf: ein pauschaler Betrag von 365.700 JPY (ca. 2.151 EUR) geht an den Verband JAREA, ein Betrag von bis zu 750.000 JPY (ca. 4.412 EUR) an das Gutachterbüro oder die Hochschule, die die praktischen Übungen betreut. Letzteres ist ein Betreuungshonorar, das sich je nach anerkannten Vorleistungen und der konkreten Ausgestaltung der praktischen Übungen bei der jeweiligen Ausbildungsstelle reduzieren kann. Wo die praktischen Übungen absolviert werden, beeinflusst also die tatsächliche finanzielle Belastung.
Drei Variablen bestimmen die tatsächlichen Kosten. Erstens der Antrag auf Anerkennung von Vorleistungen: Je nach Prüfungsergebnis können beantragte Punkte teilweise oder vollständig abgelehnt werden. Zweitens Unterschiede beim Betreuungshonorar der jeweiligen Ausbildungsstelle. Drittens Wiederholungen oder Fristverlängerungen, für die jeweils zusätzliche Gebühren anfallen. Das 1-Jahres-Programm ist am schnellsten abgeschlossen, verlangt aber in kurzer Zeit viele praktische Übungen und bietet im Vergleich zum 2-Jahres-Programm weniger Gelegenheiten zur Wiederholung. Ob Kosten oder Zeit Priorität haben, entscheidet letztlich, welches Programm die richtige Wahl ist.
Gehalt und Honorar von Immobiliengutachtern: Was die amtliche Statistik wirklich zeigt
Im Internet kursieren zahlreiche Angaben zu einem angeblichen „Durchschnittsgehalt" von Immobiliengutachtern. Die meisten davon werden jedoch ohne klare Quelle und ohne Jahresangabe zitiert. In der grundlegenden amtlichen Lohnstruktur-Erhebung Japans (賃金構造基本統計調査) existiert von vornherein keine eigene Berufskategorie „Immobiliengutachter". Die Berufsauswertung der Lohnstruktur-Erhebung Reiwa 7 (令和7年賃金構造基本統計調査の職種別集計) listet 126 Berufe auf, aber Immobiliengutachter erscheint dort nicht als eigenständiger Posten, sondern fällt unter Sammelkategorien wie „sonstige Fach- und Führungskräfte in Management, Finanzen und Versicherung".
Ein durchschnittliches Jahresgehalt lässt sich also für diesen Beruf schlicht nicht aus einer Primärquelle belegen. Dieser Artikel nutzt stattdessen die tatsächlichen Geschäftszahlen, die das Ministerium MLIT jährlich veröffentlicht. Das zeigt zwar nicht das individuelle Nettoeinkommen, aber die reale Größenordnung der Honorare, die in der Branche tatsächlich anfallen, sowie deren Verteilung.
Marktgröße und Honorar pro Gutachter
Der Gesamtumfang der Branche wird vom Ministerium in den Geschäftszahlen der Immobiliengutachterbüros (Reiwa 7, 不動産鑑定業者の事業実績) wie folgt veröffentlicht:
| Kennzahl | Reiwa 7 (2025) |
|---|---|
| Zahl der Gutachterbüros | 2.999 Unternehmen (67 mit Ministerregistrierung, 2.932 mit Präfekturregistrierung) |
| Zahl der Büros | 3.160 Büros |
| Bei Büros angestellte Immobiliengutachter | 4.628 Personen (Stand: 1. Januar 2026) |
| Bearbeitete Fälle | 232.634 Fälle (+9,0 % ggü. Vorjahr) |
| Honorarsumme gesamt | 51.178.993.000 JPY (ca. 301,1 Mio. EUR; +8,5 % ggü. Vorjahr) |
| Honorar pro Gutachter | 11.059.000 JPY (ca. 65.053 EUR) |
| Honorar pro Fall | 220.000 JPY (ca. 1.294 EUR) |
Die jeweils aktuelle Fassung wird auf der Seite „Geschäftszahlen der Immobiliengutachterbüros" des MLIT veröffentlicht. Das Honorar pro Gutachter liegt bei rund 11.059.000 JPY (ca. 65.053 EUR) – dieser Wert ergibt sich aber, indem das Bürohonorar durch die Zahl der angestellten Personen geteilt wird, und entspricht nicht direkt dem persönlichen Einkommen. Davon werden Büromiete, Untersuchungskosten, Systemkosten und der Unternehmensanteil abgezogen. Das Gehalt eines angestellten Gutachters liegt naturgemäß deutlich unter diesem Wert. Wer sich dagegen selbstständig macht und Aufträge direkt akquiriert, erhält einen Betrag nahe an diesen 11.059.000 JPY (ca. 65.053 EUR) als Umsatz. Je nachdem, in welcher Rolle man nach der Qualifikation arbeitet, unterscheidet sich das Nettoeinkommen bei ein und demselben Titel also erheblich.
Zum Vergleich für den deutschsprachigen Raum: In Deutschland gibt es seit der Deregulierung der HOAI-Honorarordnung im Jahr 2009 keine verbindliche gesetzliche Gebührenordnung mehr für Wertgutachten – Honorare werden frei zwischen Sachverständigem und Auftraggeber verhandelt, meist auf Stunden- oder Pauschalbasis. Japan geht den entgegengesetzten Weg: Die Honorare für die reguläre, standardkonforme Wertermittlung folgen größtenteils veröffentlichten Gebührentabellen der einzelnen Büros, die sich an Bewertungshöhe und Immobilientyp orientieren (siehe unten). Das schafft für Auftraggeber – auch für ausländische Investoren – von vornherein mehr Preistransparenz, als es im freien deutschen Markt üblich ist.
Durchschnittshonorar pro Auftragszweck: Wo die höchsten Stundensätze liegen
Aus derselben Geschäftszahlen-Tabelle lässt sich für standardkonforme Wertgutachten das Durchschnittshonorar je Auftragszweck berechnen (Honorarsumme ÷ Fallzahl).
| Auftragszweck | Fallzahl | Honorarsumme (Tsd. JPY) | Durchschnitt pro Fall (Tsd. JPY) |
|---|---|---|---|
| Verbriefung | 20.984 | 10.952.187 (ca. 64,4 Mio. EUR) | 521,9 (ca. 3.070 EUR) |
| Jahresabschluss | 5.384 | 2.585.460 (ca. 15,2 Mio. EUR) | 480,2 (ca. 2.825 EUR) |
| Vermögensbewertung | 9.878 | 4.341.830 (ca. 25,5 Mio. EUR) | 439,5 (ca. 2.585 EUR) |
| Kauf/Verkauf | 22.186 | 8.542.743 (ca. 50,3 Mio. EUR) | 385,1 (ca. 2.265 EUR) |
| Entschädigung | 6.706 | 2.389.166 (ca. 14,1 Mio. EUR) | 356,3 (ca. 2.096 EUR) |
| Beleihung | 10.388 | 2.779.922 (ca. 16,4 Mio. EUR) | 267,6 (ca. 1.574 EUR) |
| Sonstiges | 1.894 | 1.070.843 (ca. 6,3 Mio. EUR) | 565,4 (ca. 3.326 EUR) |
| Gesamt | 77.420 | 32.662.151 (ca. 192,1 Mio. EUR) | 421,9 (ca. 2.482 EUR) |
Das Durchschnittshonorar bei Verbriefungsfällen liegt bei 521,9 Tsd. JPY (ca. 3.070 EUR) – fast doppelt so hoch wie bei Beleihungsbewertungen mit 267,6 Tsd. JPY (ca. 1.574 EUR). Bei der Aufschlüsselung nach Fallzahl zeigt sich: Von 20.984 Verbriefungsfällen entfallen 18.744 auf Büros mit Ministerregistrierung, während bei den eher in der Provinz verbreiteten Büros mit Präfekturregistrierung Kauf-/Verkaufsbewertungen mit 17.953 Fällen den Schwerpunkt bilden. Je nachdem, in welchem Bereich man arbeitet, unterscheiden sich Honorarhöhe und Auftragscharakter erheblich – eine Größe, die bei der Überlegung zur Selbstständigkeit realistisch mit einzukalkulieren ist.
Zukunftsaussichten: Der Berufsstand schrumpft, die öffentliche Bewertungsarbeit bleibt
Der konkreteste Beleg für die Zukunftsperspektive des Berufs ist der Rückgang des Nachwuchses. Das Ministerium MLIT und der Verband JAREA veröffentlichten am 24. März Reiwa 7 (2025) das Papier „Für die Sicherung des Nachwuchses bei Immobiliengutachtern durch Erweiterung des Tätigkeitsfelds – Diskussionspapier" (業務領域の拡大等を通じた不動産鑑定士の担い手確保に向けて〜論点整理〜) mit folgenden Zahlen:
| Kennzahl | Wert | Vergleich |
|---|---|---|
| Bei Büros angestellte Immobiliengutachter | Reiwa 6 (2024): 4.496 | Rückgang von 5.057 (2011) um 561 bzw. rund 11 % |
| davon bei Büros mit Ministerregistrierung | Reiwa 6: 990 | Rückgang von 1.025 (2011) um rund 3,4 % |
| davon bei Büros mit Präfekturregistrierung | Reiwa 6: 3.506 | Rückgang von 4.032 (2011) um rund 13 % |
| Anteil der Gutachter unter 40 Jahren | 7 % (2023) | 2003: 25 %, 2013: 18 % |
| Anteil der 40- bis 60-Jährigen | 74 % (2023) | – |
| Gutachter für die Bodenrichtwertfestsetzung | Reiwa 6: 2.264 | Rückgang von 2.477 (2017) um rund 8,6 % |
| Anteil der über 50-Jährigen unter diesen Gutachtern | 43,4 % (Reiwa 6) | 2017: 29,7 %. Durchschnittsalter Ende 50 |
Der Rückgang verläuft regional unterschiedlich stark. Bei den städtisch geprägten, ministerregistrierten Büros beträgt er nur rund 3,4 %, bei den auch ländliche Gebiete abdeckenden, präfekturregistrierten Büros dagegen rund 13 %. Der Nachwuchsmangel auf dem Land fällt in den Zahlen also deutlich gravierender aus.
Unterschiedliche Honorarstruktur in Stadt und Provinz
Dasselbe Diskussionspapier zeigt auch, welchen Anteil öffentliche Bewertungsaufträge (Gerichtsgutachten, Bodenrichtwertfestsetzung, präfekturale Bodenwerterhebung, Erbschaftsteuerbewertung, Grundsteuerbewertung) am geschätzten Honorar pro Gutachter ausmachen. Im Jahr Reiwa 4 (2022) waren es 13,4 % in Städten gegenüber 37,4 % auf dem Land. Im Jahr Reiwa 5 (2023), in dem auch die Bewertung von Standardgrundstücken für die Grundsteuer enthalten ist, springt der Anteil auf 27,7 % in Städten und sogar 69,5 % auf dem Land.
Auch bei den absoluten Beträgen zeigt sich dies im Diskussionspapier: Der Dreijahresdurchschnitt (Reiwa 3–5 / 2021–2023) des geschätzten Honorars pro Gutachter liegt bei 12.365.000 JPY (ca. 72.735 EUR) in Städten und 12.716.000 JPY (ca. 74.800 EUR) auf dem Land – nahezu gleichauf. Beschränkt man sich jedoch auf Reiwa 5 (2023), das Jahr mit Grundsteuerbewertung, liegt das Honorar auf dem Land mit 18.948.000 JPY (ca. 111.459 EUR) sogar über dem städtischen Wert von 15.143.000 JPY (ca. 89.076 EUR). Provinz bedeutet also keineswegs automatisch weniger Verdienst.
Dieser Unterschied bedeutet: Das Arbeitsvolumen eines auf dem Land tätigen Gutachters hängt stark vom Zyklus der öffentlichen Bewertungsaufträge ab. In Jahren mit turnusmäßiger Neubewertung der Grundsteuer (alle drei Jahre) verändert sich die Einkommensstruktur spürbar. In den Städten dagegen ist der Anteil privater Aufträge für Verbriefung und Jahresabschlüsse höher, was die Einnahmen stärker an die allgemeine Marktlage koppelt. Keine der beiden Varianten ist grundsätzlich „besser" – die Art der Einkommensschwankung unterscheidet sich lediglich.
Das Arbeitsvolumen bei öffentlichen Bewertungen sinkt nicht
Bei der Bodenrichtwertfestsetzung Reiwa 8 (2026) wurden landesweit an 26.000 Standardgrundstücken Preise festgestellt; im Durchschnitt aller Nutzungsarten stiegen die Werte um 2,8 % gegenüber dem Vorjahr, Wohngebiete um 2,1 %, Gewerbegebiete um 4,3 % – bereits das fünfte Jahr in Folge mit Anstieg (MLIT, „Überblick über die Bodenrichtwertfestsetzung Reiwa 8" (令和8年地価公示の概要)). Diese Feststellung wird von den Gutachtern für die Bodenrichtwertfestsetzung durchgeführt. Die Zahl der zu bewertenden Standorte bleibt Jahr für Jahr nahezu konstant, während die Zahl der Gutachter sinkt – die Arbeitslast pro Kopf steigt also tendenziell. Was diese Zahlen für Eigentümer bedeuten, erläutern wir in unserem Beitrag zur Bodenrichtwertfestsetzung Reiwa 8 und ihren Auswirkungen für Eigentümer.
Bereiche, die auch mit fortschreitender KI-Bewertung bestehen bleiben
KI-gestützte Preisschätzungen werden Jahr für Jahr präziser und haben bei Eigentumswohnungen mit vielen Vergleichstransaktionen bereits ein praxistaugliches Niveau erreicht. Dennoch dürften folgende Bereiche vorerst von menschlicher Beurteilung geprägt bleiben:
- Die standardkonforme Wertermittlung selbst: Der Bewertungsstandard verlangt eine nachvollziehbare Darlegung von Vorgehen und Begründung – ein System, das nur ein Ergebnis ausgibt, kann das nicht ersetzen.
- Die Tätigkeit als Gerichtsgutachter: Hier steht die Arbeit im Vordergrund, unter Berücksichtigung der Argumente beider Parteien die Bewertungsprämissen festzulegen.
- Fälle bei der Erbschaftsteuererklärung, in denen der nach der Vermögensbewertungsrichtlinie ermittelte Wert stark von der Realität abweicht. Nationale Steuerbehörde (国税庁), Grundlegende Vermögensbewertungsrichtlinie, Kapitel 1, Allgemeine Bestimmungen, Ziffer 6 legt fest: „Vermögenswerte, deren Bewertung als deutlich unangemessen gilt, werden nach Weisung des Generaldirektors der Nationalen Steuerbehörde bewertet" – hier dient das Gutachten als Entscheidungsgrundlage.
- Die Bewertung ländlicher Immobilien mit wenigen Vergleichstransaktionen, von Spezialnutzungen sowie von Objekten mit komplexen Rechtsverhältnissen.
Genau das erleben auch wir bei INA&Associates Co., Ltd. täglich in der Immobilienpraxis: Technologie beschleunigt Recherche und Berechnung, aber die Festlegung der Bewertungsprämissen, die Erklärung gegenüber dem Auftraggeber und die eigenverantwortliche Unterschrift bleiben Aufgaben von Menschen. Genau deshalb schafft Investition in Menschen (人財, jinzai – wörtlich „Menschen als Vermögenswert", ein Begriff, der bei uns bewusst statt des neutraleren 人材 verwendet wird, um Mitarbeitende als Wertschöpfungsquelle statt als austauschbare Ressource zu verstehen) in diesem Bereich dauerhaft Wert.
Immobiliengutachter im Vergleich zum Immobilienmakler (takken)
Zum Vergleich lohnt sich ein Blick auf den mit Abstand am häufigsten angetretenen Berufsprüfung der japanischen Immobilienbranche, den Immobilienmakler (宅地建物取引士, takken). Bei der Maklerprüfung des Geschäftsjahres Reiwa 7 (2025) meldeten sich 306.099 Personen an, 245.462 traten an, 45.821 bestanden – eine Erfolgsquote von 18,7 % (RETIO, „Überblick über die Prüfungsdurchführung (letzte zehn Jahre bis Reiwa 7)", PDF).
| Merkmal | Immobiliengutachter | Immobilienmakler (takken) |
|---|---|---|
| Teilnehmerzahl | Kurzprüfung 2.407 / Aufsatzprüfung 981 | 245.462 (Reiwa 7) |
| Erfolgreiche | Kurzprüfung 900 / Aufsatzprüfung 173 | 45.821 |
| Erfolgsquote | Kurzprüfung 37,4 % / Aufsatzprüfung 17,6 % | 18,7 % |
| Prüfungsform | Kurzprüfung: Multiple Choice; Aufsatzprüfung: 4 schriftliche Aufsatzfächer | 50 Fragen im Multiple-Choice-Format (vier Antwortmöglichkeiten) |
| Prüfungsgebühr | 12.800 JPY (ca. 75 EUR, elektronische Anmeldung) | – |
| Berufsmonopol | Immobilienwertermittlung (Gutachten) | Erläuterung wichtiger Vertragsangaben, Unterzeichnung der gesetzlich vorgeschriebenen Dokumente (§35- und §37-Dokumente) |
| Voraussetzungen nach bestandener Prüfung | Praxisausbildung (1.115.700 JPY / ca. 6.563 EUR) und Abschlussprüfung, danach Registrierung beim Minister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus | Registrierungslehrgang, danach Registrierung bei der Präfektur und Ausstellung des Maklerausweises |
Mit 17,6 % bei der Aufsatzprüfung und 18,7 % beim Maklerexamen wirken die Zahlen auf den ersten Blick ähnlich. Die Grundgesamtheiten unterscheiden sich jedoch grundlegend. Für die Maklerprüfung gibt es keine Zulassungsvoraussetzungen, rund 245.500 Personen treten an – darunter auch Personen, die nur „zum Ausprobieren" teilnehmen. Zur Aufsatzprüfung dagegen sind ausschließlich die 981 Personen zugelassen, die zuvor die Kurzprüfung bestanden haben – und unter diesen bereits vorselektierten Kandidaten liegt die Quote bei 17,6 %. Zudem ist die Aufsatzprüfung eine vierfächrige schriftliche Prüfung, während die Maklerprüfung im Multiple-Choice-Format läuft – ein grundlegend anderes Anforderungsprofil. Ein Schwierigkeitsvergleich lässt sich also nicht allein anhand der Erfolgsquote führen.
Vom Makler zum Gutachter, vom Gutachter in weitere Fachbereiche
Der Lernstoff des Immobilienmaklers überschneidet sich mit dem Fach „Verwaltungsrecht mit Immobilienbezug" der Kurzprüfung zum Gutachter. Da sich Themen wie das Maklergesetz, das Stadtplanungsgesetz, das Baugesetz, das Immobilienregistergesetz und kommunale Steuergesetze überschneiden, haben Personen mit Maklerlizenz beim Einstieg über die Kurzprüfung einen Vorteil. Die Rolle des Maklers in der Objektverwaltung haben wir in unserem Beitrag zur Bedeutung der Maklerlizenz in der Immobilienverwaltung eingeordnet.
Umgekehrt eröffnen sich nach der Gutachterqualifikation zahlreiche Spezialisierungen: Verbriefungsbewertung, Marktwertbewertung von Unternehmensimmobilien, Gerichtsgutachten, Entschädigungsbewertung bei Grundstücksinanspruchnahme – je nach Auftragszweck ist unterschiedliche Fachkompetenz gefragt. Wie die Durchschnittshonorare pro Auftragsart zeigen, unterscheiden sich Arbeitsweise und Einkommensstruktur stark danach, in welchem Bereich man schwerpunktmäßig tätig ist.
Der Immobiliengutachter aus Sicht des Auftraggebers: Honorarrahmen und typische Einsatzfälle
Der folgende Abschnitt richtet sich an Immobilieneigentümer. Das Honorar für ein Gutachten bemisst sich üblicherweise nach einer Gebührentabelle, die sich aus Bewertungshöhe und Immobilientyp zusammensetzt. Die Beträge unterscheiden sich von Büro zu Büro; ein veröffentlichtes Beispiel einer Gebührenordnung sieht wie folgt aus:
| Bewertungshöhe | Eigentum an Grundstück oder Gebäude | Eigentum an Gebäude und dazugehörigem Grundstück | Erbbaurecht / belastetes Grundstück |
|---|---|---|---|
| Bis 15 Mio. JPY (ca. 88.000 EUR) | 196.000 JPY (ca. 1.153 EUR) | 316.000 JPY (ca. 1.859 EUR) | 256.000 JPY (ca. 1.506 EUR) |
| Bis 50 Mio. JPY (ca. 294.000 EUR) | 316.000 JPY (ca. 1.859 EUR) | 497.000 JPY (ca. 2.924 EUR) | 437.000 JPY (ca. 2.571 EUR) |
| Bis 100 Mio. JPY (ca. 588.000 EUR) | 439.000 JPY (ca. 2.582 EUR) | 620.000 JPY (ca. 3.647 EUR) | 559.000 JPY (ca. 3.288 EUR) |
| Bis 300 Mio. JPY (ca. 1,8 Mio. EUR) | 705.000 JPY (ca. 4.147 EUR) | 832.000 JPY (ca. 4.894 EUR) | 771.000 JPY (ca. 4.535 EUR) |
| Bis 1.000 Mio. JPY (ca. 5,9 Mio. EUR) | 988.000 JPY (ca. 5.812 EUR) | 1.221.000 JPY (ca. 7.182 EUR) | 1.157.000 JPY (ca. 6.806 EUR) |
Die obigen Beträge stammen als Beispiel aus der von Muramoto Immobiliengutachterbüro veröffentlichten Grundhonorartabelle für Immobiliengutachten (不動産鑑定報酬基準の基本鑑定報酬額表), PDF, und dienen lediglich als Orientierung. Das tatsächliche Honorar hängt vom jeweils beauftragten Büro ab; ein Kostenvoranschlag sollte in jedem Fall eingeholt werden. Verbrauchsteuer und Reisekosten kommen üblicherweise separat hinzu.
Für Auf- und Abschläge gibt es auch offizielle Regeln. Der Honorarstandard für Immobiliengutachten bei öffentlichen Bauprojekten (gültig ab 1. April 2020, PDF) legt unter anderem fest:
- Werden mehrere Standorte in derselben oder einer vergleichbaren Nachbarschaft mit gemeinsamer Datengrundlage bewertet, gilt für den 2. und 3. Standort ein Abschlag von 20 %, für den 4. bis 6. Standort 30 %, für den 7. bis 10. Standort 40 %, ab dem 11. Standort 50 %
- Für besonders anspruchsvolle Bewertungen, etwa zu einem mehr als ein Jahr zurückliegenden Stichtag, gilt ein Aufschlag von 30 %
- Bei Übernachtungspflicht in entlegenen Gebieten sind bis zu 30 % Aufschlag möglich, bei kurzfristig geforderter Lieferung ebenfalls bis zu 30 %
- Beträge unter 1.000 JPY (ca. 6 EUR) werden abgerundet; Verbrauchsteuer und Reisekosten kommen separat hinzu
Wer mehrere Grundstücke gemeinsam geerbt hat, kann durch eine gebündelte Beauftragung desselben Gutachters die Gesamtkosten gegenüber Einzelaufträgen unter Umständen deutlich senken.
Wann ein Gutachten wirklich gebraucht wird – und wann eine einfache Einschätzung genügt
Ob sich der Aufwand für ein kostenpflichtiges Gutachten lohnt, hängt davon ab, wem das Dokument vorgelegt werden soll.
- Erbteilung: Sind mehrere Erben beteiligt und lässt sich über den Wert keine Einigkeit erzielen, bildet das Gutachten eines unabhängigen Dritten die Grundlage für eine Einigung.
- Auflösung von Miteigentum: Wenn ein Anteil abgekauft oder verkauft werden soll, ist eine von subjektiven Interessen unabhängige Grundlage erforderlich.
- Verkauf unter Familienangehörigen oder verbundenen Unternehmen: Da ein steuerlich angemessener Preis nachgewiesen werden muss, dient das Gutachten als Beleg gegenüber dem Finanzamt.
- Räumungsentschädigung sowie Verhandlungen über Boden- oder Mietzins: Die Bewertung laufender Mietverhältnisse ist ein Spezialgebiet des Gutachters.
- Erbschaftsteuererklärung: Bei Grundstücken, deren Wert nach der Vermögensbewertungsrichtlinie deutlich vom Marktwert abweicht, kann ein Gutachten sinnvoll sein. Ob es im Einzelfall zulässig und ratsam ist, hängt jedoch von den konkreten Umständen ab – eine vorherige Abstimmung mit einem Steuerberater (in Japan: zeirishi) ist notwendig.
Für deutschsprachige Eigentümer mit japanischem Grundbesitz ist gerade der letzte Punkt von unmittelbarer Bedeutung – und hier liegt einer der größten strukturellen Unterschiede zum deutschen Steuerrecht. In Deutschland sind private Veräußerungsgewinne aus Immobilien nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) vollständig steuerfrei, sobald zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen – die sogenannte Spekulationsfrist. Nach Ablauf dieser Frist entfällt die Steuer komplett, unabhängig von der Höhe des Gewinns. Japans System funktioniert grundlegend anders: Die Veräußerungsertragsteuer (譲渡所得税, jōto shotoku-zei) unterscheidet nur zwischen „kurzfristigem" Besitz (5 Jahre oder weniger, Steuersatz kombiniert rund 39,63 %) und „langfristigem" Besitz (mehr als 5 Jahre, Steuersatz kombiniert rund 20,315 %). Eine vollständige Steuerbefreiung wie in Deutschland gibt es in Japan zu keinem Zeitpunkt – selbst nach 20 oder 30 Jahren Haltedauer bleibt der Veräußerungsgewinn mit rund einem Fünftel steuerpflichtig. Für deutsche Investoren, die aus Erfahrung mit § 23 EStG eine „Zehn-Jahres-Freigrenze" als mentales Modell mitbringen, ist das ein wichtiger Unterschied: Die Haltedauer verbessert in Japan nur die Steuerquote, sie beseitigt die Steuerpflicht nicht. Gerade deshalb braucht es bei Erbfällen, Schenkungen oder Verkäufen unter Angehörigen in Japan ein belastbares, unabhängiges Gutachten – als Grundlage für Erbschaftsteuererklärung, Veräußerungsgewinnberechnung und die Abstimmung mit einem japanischen Steuerberater, nicht nur als „Preisschätzung".
Umgekehrt reicht in der Phase, in der lediglich ein Verkauf erwogen wird oder ein grober interner Überblick benötigt wird, die kostenlose Einschätzung eines Maklers oder eine einfache Wertuntersuchung völlig aus. Wer sich zunächst selbst ein Marktgefühl verschaffen möchte, informiert sich sinnvollerweise zunächst über die Unterschiede zwischen Bodenrichtwert, tatsächlichem Marktpreis und Straßenwert (rosenka) und wendet sich bei Bedarf anschließend an unseren Praxisbeitrag zu Honorarhöhe und Gutachterauswahl am Beispiel Ogikubo.
Fazit: Der Immobiliengutachter in Japan – eine Bestandsaufnahme in Zahlen
Der Immobiliengutachter ist ein Beruf, der hinter drei Hürden liegt: Kurzprüfung Reiwa 8 mit 37,4 %, Aufsatzprüfung Reiwa 7 mit 17,6 %, 19. Abschlussprüfung mit 61,6 %. Die Gesamterfolgsquote eines einzelnen Jahrgangs liegt bei rund 4,1 %, die offiziell ausgewiesenen Kosten bei 1.128.500 JPY (ca. 6.638 EUR), die schnellstmögliche Gesamtdauer bei rund zwei Jahren. Ein Durchschnittsgehalt lässt sich mangels eigener Berufskategorie in der amtlichen Lohnstatistik nicht belegen – belegbar ist jedoch ein branchenweites Honorar von 11.059.000 JPY (ca. 65.053 EUR) pro Gutachter und Jahr (Bürobasis, Reiwa 7 / 2025).
Gleichzeitig schrumpft der Berufsstand: von 5.057 Personen (2011) auf 4.496 (2024); unter 40-Jährige machen nur noch 7 % aus. Auch bei den Gutachtern für die Bodenrichtwertfestsetzung liegt das Durchschnittsalter bereits Ende 50. Wer über den Berufseinstieg nachdenkt, kann das auch als Chance lesen: ein Feld mit wenigen Neueinsteigern.
Aus Sicht von Immobilieneigentümern gilt: Das Gutachten ist kein Dokument, um „den Preis zu erfahren", sondern eines, um „den Preis gegenüber Dritten zu belegen". Solange nur ein möglicher Verkauf erwogen wird, reicht die kostenlose Einschätzung eines Maklers. Sobald der Wert gegenüber Miterben, dem Finanzamt oder einem Gericht belegt werden muss, kommt das Gutachten ins Spiel. Wer diese Grenze von vornherein versteht, vermeidet sowohl unnötige Kosten als auch das Fehlen eines tatsächlich benötigten Dokuments – ein Punkt, der für ausländische Eigentümer mit japanischem Grundbesitz angesichts von Sprachbarriere und abweichenden Rechtssystemen umso wichtiger ist.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Gibt es Zulassungsvoraussetzungen für die Immobiliengutachterprüfung?
Nein, es gibt keine Zulassungsvoraussetzungen. Die offizielle Prüfungsanleitung Reiwa 8 stellt ausdrücklich klar: „Unabhängig von Alter, Bildungsabschluss, Staatsangehörigkeit oder Berufserfahrung kann jeder teilnehmen." Die Prüfungsgebühr Reiwa 8 beträgt 12.800 JPY (ca. 75 EUR) bei elektronischer Anmeldung bzw. eine Stempelmarke über 13.000 JPY (ca. 76 EUR) bei Papieranmeldung. Die Anmeldefrist lief vom 5. Februar bis 6. März 2026.
F2. Kann man die Prüfung auch berufsbegleitend bestehen?
Ja, berufsbegleitende Erfolge kommen tatsächlich vor. Die Erfolgreichen der Aufsatzprüfung Reiwa 7 hatten ein Durchschnittsalter von 33,6 Jahren, der Älteste war 65. Allerdings zeigt die Erfolgsquote nach Altersgruppe einen deutlichen Rückgang: Bis Anfang 30 liegt sie bei rund 25 %, sinkt Anfang 40 auf 11,5 % und Ende 40 auf 7,5 %. Bei der Praxisausbildung stehen ein 1-Jahres- und ein 2-Jahres-Programm zur Wahl; wer Beruf und Ausbildung verbinden möchte, hat mit dem 2-Jahres-Programm mehr Gelegenheiten zur Wiederholung.
F3. Wird man nach bestandener Prüfung automatisch Immobiliengutachter?
Nein, die bestandene Prüfung allein reicht nicht aus. Nach der Aufsatzprüfung folgt die Praxisausbildung (Gebühr: 1.115.700 JPY, ca. 6.563 EUR), danach die Abschlussprüfung, und erst nach Bestehen erfolgt die Registrierung im beim Ministerium geführten Register der Immobiliengutachter. Bei der 19. Abschlussprüfung traten 185 Personen an, 114 bestanden – eine Quote von 61,6 %. Rund vier von zehn Teilnehmern scheiterten also an dieser letzten Hürde.
F4. Was ist schwieriger: Immobiliengutachter oder Immobilienmakler (takken)?
Mit 17,6 % (Aufsatzprüfung, Reiwa 7) und 18,7 % (Maklerprüfung, Geschäftsjahr Reiwa 7) liegen die Erfolgsquoten nah beieinander, doch Grundgesamtheit und Prüfungsform unterscheiden sich grundlegend. Zur Maklerprüfung treten rund 245.500 Personen im Multiple-Choice-Format mit vier Antwortmöglichkeiten an. Zur Aufsatzprüfung des Gutachters sind dagegen nur die 981 Personen zugelassen, die zuvor die Kurzprüfung bestanden haben, und die Prüfung besteht aus vier schriftlichen Aufsatzfächern. Zusätzlich verlangt der Gutachterweg Praxisausbildung und Abschlussprüfung – Gesamtdauer und Gesamtkosten bis zur Registrierung unterscheiden sich entsprechend deutlich.
F5. Was kostet die Beauftragung eines Gutachtens?
Auf Basis der Geschäftszahlen Reiwa 7 des Ministeriums liegt das Durchschnittshonorar für standardkonforme Wertgutachten insgesamt bei 421,9 Tsd. JPY (ca. 2.482 EUR); nach Auftragszweck: Kauf/Verkauf 385,1 Tsd. JPY (ca. 2.265 EUR), Beleihung 267,6 Tsd. JPY (ca. 1.574 EUR), Verbriefung 521,9 Tsd. JPY (ca. 3.070 EUR). Der individuelle Kostenvoranschlag richtet sich nach einer Gebührentabelle, die Bewertungshöhe und Immobilientyp berücksichtigt. Die Beträge unterscheiden sich von Büro zu Büro – ein Angebot sollte vor Beauftragung stets eingeholt werden.
Quellen und weiterführende Informationen
- MLIT, „Bekanntgabe der Erfolgreichen der Kurzprüfung Reiwa 8" (令和8年不動産鑑定士試験短答式試験合格者の発表)
- MLIT, „Ergebnis der Kurzprüfung Reiwa 8" (令和8年不動産鑑定士試験短答式試験の結果について) (PDF)
- MLIT, „Erfolgreiche der Immobiliengutachterprüfung Reiwa 7 stehen fest" (令和7年不動産鑑定士試験の合格者が決定しました)
- MLIT, „Ergebnis der Aufsatzprüfung Reiwa 7" (令和7年不動産鑑定士試験論文式試験の結果について) (PDF)
- MLIT, „Immobiliengutachterprüfung – Prüfungsergebnisse" (不動産鑑定士試験 試験結果情報)
- MLIT, „Prüfungsanleitung Immobiliengutachterprüfung Reiwa 8" (令和8年不動産鑑定士試験受験案内) (PDF)
- MLIT, „Wie man Immobiliengutachter wird" (不動産鑑定士になるには)
- JAREA (日本不動産鑑定士協会連合会), „Anmeldeleitfaden zur 20. Praxisausbildung" (第20回実務修習受講申請案内書) (PDF)
- JAREA, „Bekanntgabe der Erfolgreichen der 19. Abschlussprüfung" (第19回修了考査合格者の発表について) (PDF)
- Ministerium für Gesundheit, Arbeit und Soziales (厚生労働省), „Lohnstruktur-Erhebung Reiwa 7, reguläre Arbeitnehmer, nach Beruf" (令和7年賃金構造基本統計調査 一般労働者 職種) (e-Stat)
- MLIT / JAREA, „Für die Sicherung des Nachwuchses bei Immobiliengutachtern durch Erweiterung des Tätigkeitsfelds – Diskussionspapier" (業務領域の拡大等を通じた不動産鑑定士の担い手確保に向けて〜論点整理〜, 24. März 2025) (PDF)
- MLIT, „Geschäftszahlen der Immobiliengutachterbüros (Reiwa 7)" (不動産鑑定業者の事業実績) (PDF)
- MLIT, „Geschäftszahlen der Immobiliengutachterbüros" (不動産鑑定業者の事業実績)
- RETIO (不動産適正取引推進機構), „Überblick über die Prüfungsdurchführung (letzte zehn Jahre bis Reiwa 7)" (PDF)
- MLIT, „Immobilienbewertungsstandards" (不動産鑑定評価基準) (PDF)
- MLIT, „Richtlinie zu Zweck, Umfang und Berichtsinhalt bei Wertuntersuchungen durch Immobiliengutachter" (不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン) (PDF)
- „Honorarstandard für Immobiliengutachten bei öffentlichen Bauprojekten" (公共事業に係る不動産鑑定報酬基準, East Nippon Expressway Co., veröffentlicht Oktober 2024) (PDF)
- MLIT, „Überblick über die Bodenrichtwertfestsetzung Reiwa 8" (令和8年地価公示の概要, März 2026) (PDF)
- Nationale Steuerbehörde (国税庁), „Grundlegende Vermögensbewertungsrichtlinie, Kapitel 1, Allgemeine Bestimmungen" (財産評価基本通達 第1章 総則)
Wenn bei einer Erbschaft, einer Miteigentumsauflösung oder einem Verkauf unter Familienangehörigen in Japan eine belastbare Begründung für den angemessenen Preis benötigt wird, sprechen Sie uns bei INA&Associates Co., Ltd. an. Wir unterstützen zunächst bei der Einschätzung, ob eine kostenlose Preiseinschätzung ausreicht oder ein förmliches Gutachten erforderlich ist, und vermitteln bei Bedarf einen qualifizierten Immobiliengutachter – auch für international ansässige Eigentümer japanischer Immobilien.
