Der Betrieb eines Mietwohnhauses – in Japan spricht man von apāto-keiei (アパート経営, der Bau und die Vermietung eines mehrgeschossigen Mietobjekts) – gilt im japanischen Steuerrecht als eine anerkannte und wirksame Strategie zur Senkung der Erbschaftsteuer. Selbst bei identischem Vermögenswert entsteht ein erheblicher Unterschied im erbschaftsteuerlichen Bewertungsansatz, je nachdem, ob Sie Bargeld direkt vererben oder dieses Bargeld zuvor in ein Mietwohnhaus umschichten. Für Leserinnen und Leser im DACH-Raum ist das zunächst ungewohnt: Anders als in Deutschland, Österreich und der Schweiz, wo Immobilien für Erbschaftsteuerzwecke grundsätzlich am Verkehrswert (in Deutschland über das Bewertungsgesetz am gemeinen Wert) angesetzt werden, kennt Japan ein System aus pauschalen Abschlägen, das den steuerlichen Wert einer vermieteten Immobilie strukturell unter ihre tatsächlichen Anschaffungskosten drückt. Ich selbst habe – als jemand, der den gesamten Prozess vom Immobilienerwerb bis zur laufenden Verwaltung aus einer Hand begleitet – zahlreiche Eigentümer erlebt, die diesen Bewertungsunterschied nicht richtig verstanden hatten, vorschnell handelten und ihr Vermögen dadurch eher beschädigten als schützten. In diesem Beitrag erläutere ich den Mechanismus und die praktischen Kernpunkte ehrlich – nicht nur die Vorteile, sondern ausdrücklich auch die Risiken.
Warum der Betrieb eines Mietwohnhauses in Japan die Erbschaftsteuer senkt
Dass ein Mietwohnhaus zu einer Steuerersparnis führt, beruht nicht auf einem vagen Gefühl von „irgendwie günstiger“, sondern hat seine Grundlage in den konkreten Regeln der japanischen Erbschaftsteuerbewertung. Bargeld wird zum Nennwert angesetzt: Ein Betrag steht mit exakt diesem Betrag im Nachlass. Immobilien hingegen werden nach einem eigenen, formelgebundenen Verfahren bewertet, das Spielraum lässt, den Wert unter die tatsächlichen Anschaffungskosten zu drücken. Genau dieser Bewertungsunterschied ist der eigentliche Kern der Erbschaftsteuerstrategie über ein Mietwohnhaus. Für DACH-Investoren ist dies das erste „typisch Japanische“ Element: Während in Deutschland vermietete Wohnimmobilien lediglich einen moderaten pauschalen Abschlag von zehn Prozent auf den Grundbesitzwert erhalten (§ 13d ErbStG), staffelt Japan gleich mehrere Abschläge übereinander. Im Folgenden ordne ich die drei tragenden Mechanismen der Reihe nach.
Bewertungsabschlag beim Grundstück als „kashiya-tatetsuke-chi“
Das Grundstück, auf dem ein Mietwohnhaus steht, wird als kashiya-tatetsuke-chi (貸家建付地, wörtlich „mit einem Mietgebäude bebautes Grundstück“) bewertet. Der Bewertungsansatz ergibt sich im Grundsatz aus der Formel „Wert als selbstgenutztes Grundstück nach rosenka (路線価, dem amtlichen Straßenrichtwert der Steuerbehörde) × (1 − Erbbaurechtsanteil × Mietrechtsanteil × Vermietungsquote)“ und liegt damit niedriger als bei einem unbebauten Grundstück. Der shakuchiken-wariai (借地権割合, Erbbaurechtsanteil) ist je Grundstück in einer Spanne von 30 bis 90 % festgelegt – in Wohngebieten sind 60 bis 70 % ein üblicher Richtwert –, während der shakkaken-wariai (借家権割合, Mietrechtsanteil) bundesweit einheitlich grundsätzlich 30 % beträgt. Die Logik dahinter: Weil Mieter im Objekt wohnen, ist der Eigentümer in seiner freien Verfügung über das Grundstück eingeschränkt, und genau für diese Einschränkung sinkt der steuerliche Wert. Im Vergleich zum DACH-Raum ist das bemerkenswert: In Deutschland kennt das Bewertungsgesetz keinen vergleichbaren, formelhaften Abschlag allein dafür, dass ein Grundstück vermietet ist – der starke deutsche Mieterschutz (Kündigungsschutz, Mietpreisbremse) wirkt zwar wirtschaftlich wertmindernd, findet aber keinen so schematischen Niederschlag in der Erbschaftsteuerbewertung wie das japanische rosenka-System.
Weitere Minderung durch die „shōkibo-takuchi-tō“-Sonderregelung für kleine Wohngrundstücke
Das Grundstück eines Mietobjekts kann zusätzlich als kashitsuke-jigyō-yō takuchi-tō (貸付事業用宅地等, „Grundstück für ein Vermietungsgewerbe“) unter die shōkibo-takuchi-tō no tokurei (小規模宅地等の特例, Sonderregelung für kleine Wohn- und Gewerbegrundstücke) fallen. Werden bestimmte Voraussetzungen erfüllt, lässt sich der Bewertungswert für den Teil bis 200 m² um 50 % mindern. Allerdings gibt es feingliedrige Anwendungsvoraussetzungen: So sind Grundstücke, auf denen innerhalb von grob drei Jahren vor dem Erbfall neu ein Vermietungsgewerbe aufgenommen wurde, grundsätzlich ausgeschlossen. Ein „Erwerb auf den letzten Drücker“ kann also dazu führen, dass die Sonderregelung gar nicht greift – frühzeitige Planung ist daher unverzichtbar. Für DACH-Leser ist der Kontrast lehrreich: Wo Deutschland Betriebsvermögen über die §§ 13a, 13b ErbStG (Verschonungsabschlag) begünstigt, aber vermietete Wohnimmobilien gerade nicht als begünstigtes Vermögen behandelt, gewährt Japan mit dieser 200-m²-Regel eine ausdrückliche flächenbezogene Vergünstigung speziell für vermietete Grundstücke – ein Instrument, das im deutschen Erbschaftsteuerrecht kein direktes Gegenstück hat.
Schuldenabzug durch Fremdfinanzierung
Wird das Mietwohnhaus mit einem Kredit errichtet, gehört der zum Zeitpunkt des Erbfalls noch offene Darlehensstand grundsätzlich zu den vom Nachlass abziehbaren Verbindlichkeiten (saimu-kōjo, 債務控除, Schuldenabzug). Das Gebäude wird mit dem gegenüber dem Verkehrswert niedrigeren kotei-shisanzei hyōkagaku (固定資産税評価額, dem Einheitswert für die Grundsteuer) angesetzt, während der Kredit in voller Höhe des Restsaldos abgezogen wird – und genau dieser Unterschied wirkt wertkomprimierend. Dies ist jedoch kein Aufruf nach dem Motto „Schulden machen lohnt sich“. Die Tilgung erfolgt aus den Mieteinnahmen; die Fremdfinanzierung ist zugleich Mittel der Steuerersparnis und eine Verantwortung, die man über lange Zeit trägt. Anders als deutsche Anleger es vielleicht erwarten – wo der Nachlasswert schlicht Aktiva minus Passiva ist –, entfaltet der Schuldenabzug in Japan seine besondere Hebelwirkung erst dadurch, dass die Aktivseite (das Gebäude) künstlich niedrig bewertet, die Passivseite (der Kredit) aber voll angesetzt wird. Dieser strukturelle Keil zwischen Bewertung und Nennwert ist das eigentlich Japan-spezifische Element.
Vergleichssimulation: Bargeld erben versus Mietwohnhaus betreiben
Weil der reine Mechanismus schwer greifbar bleibt, verschaffen wir uns anhand eines vereinfachten Vergleichs ein Gefühl für den Bewertungsunterschied. Angenommen sei ein Fall mit einem Kind, ohne Ehepartner, bei dem ein Vermögen von 5.000 Man-Yen (5.000万円, 50 Mio. JPY, ca. 295.000 € bei 170 JPY/EUR) vererbt wird. Dies ist ausdrücklich nur eine überschlägige Rechnung, die das Prinzip veranschaulicht; die tatsächliche Steuer hängt stark vom rosenka des Grundstücks, von der Fläche und von den Voraussetzungen der Sonderregelungen ab. Zur Einordnung für DACH-Leser: Der Begriff man (万) bezeichnet in Japan die Zähleinheit 10.000, sodass „5.000 Man-Yen“ 50 Millionen Yen entspricht – eine Zählweise, an die man sich bei japanischen Immobilienzahlen gewöhnen muss.
| Position | 5.000 Man-Yen (ca. 295.000 €) als Bargeld erben | In ein Mietwohnhaus umgeschichtet erben (überschlägig) |
|---|---|---|
| Richtwert des erbschaftsteuerlichen Werts | 5.000 Man-Yen (ca. 295.000 €, zum Nennwert) | durch Gebäude- und Grundstücksabschläge komprimiert |
| Grundfreibetrag | 3.000 Man-Yen (ca. 177.000 €) + 600 Man-Yen (ca. 35.000 €) × 1 gesetzlicher Erbe = 3.600 Man-Yen (ca. 212.000 €) | |
| Richtwert des steuerpflichtigen Nachlasses | ca. 1.400 Man-Yen (ca. 83.000 €) | kann auch unter dem Grundfreibetrag liegen |
| Richtwert der Erbschaftsteuer | ca. 160 Man-Yen (ca. 9.400 €) | deutlich reduziert, je nach Bedingungen sogar 0 € |
Man erkennt: Bei identischen 5.000 Man-Yen (ca. 295.000 €) kann sich die Steuerlast danach unterscheiden, ob man das Vermögen als Bargeld hält oder in eine Immobilie umschichtet. Doch ein sinkender Bewertungswert bedeutet zugleich, dass man in genau diesem Umfang Liquidität und Veräußerbarkeit aufgibt. Entscheiden Sie nicht allein anhand des Ersparnisbetrags, sondern beziehen Sie die Frage ein, ob Ihre Familie die Immobilie tatsächlich fortführen kann. Für DACH-Investoren ist dabei ein struktureller Unterschied zu beachten: Der japanische Grundfreibetrag ist objektbezogen und vergleichsweise niedrig, während Deutschland großzügige persönliche Freibeträge kennt (etwa 400.000 € je Kind, § 16 ErbStG) – der japanische Steuervorteil aus der Immobilienumschichtung wiegt daher relativ schwerer als eine vergleichbare Gestaltung im DACH-Raum, wo hohe Freibeträge die Belastung ohnehin oft auf null drücken.
Vorteile der Erbschaftsteuerstrategie über ein Mietwohnhaus
Auf vielen Grundstückstypen leicht umsetzbar
Mietwohnhäuser dürfen – abgesehen von reinen Industriegebieten und Teilen der sogenannten shigaika-chōsei-kuiki (市街化調整区域, Gebiete mit eingeschränkter Bebauung zur Zersiedelungskontrolle) – in vielen Nutzungszonen errichtet werden. Wählt man Holz- oder Leichtstahlbauweise, lassen sich die Baukosten leichter im Rahmen halten, und selbst vergleichsweise kleine Grundstücke werden zu einer realistischen Option der Grundstücksverwertung. Ein aus einer Erbschaft übernommenes Grundstück brachliegen zu lassen, statt es in einen ertragbringenden Vermögenswert zu überführen, ist ein deutlicher Nachteil – hier liegt ein klarer Vorzug. Anders als in weiten Teilen des DACH-Raums, wo Baurecht und Denkmalschutz die Verdichtung häufig stark begrenzen, erlaubt Japans Zonensystem oft eine flexiblere Nachverdichtung – für ausländische Investoren eine Chance, kleinteilige Grundstücke effizient zu aktivieren.
Steuerersparnis und Mieteinnahmen zugleich
Während Erbschaftsteuerstrategien meist mit Ausgaben verbunden sind, bietet der Betrieb eines Mietwohnhauses den doppelten Effekt, gleichzeitig Steuern zu sparen und monatliche Mieteinnahmen zu erwarten. Leitet man die vereinnahmten Mieten in eine Instandhaltungsrücklage oder in die finanzielle Vorsorge für die nächste Generation, wird die Strategie selbst zum Baustein des Vermögensaufbaus. Für DACH-Anleger, die eine langfristige, ertragsorientierte Haltung gewohnt sind, ist das ein anschlussfähiger Gedanke: Nicht die einmalige Steueroptimierung steht im Zentrum, sondern ein über Jahrzehnte tragfähiger Cashflow – ein Ansatz, der zur konservativen Anlagementalität im deutschsprachigen Raum passt.
Nachfrage besser einschätzbar als bei gewerblicher Grundstücksnutzung
Bei gewerblicher Verwertung wie Läden oder Büros hängt der Ertrag stark davon ab, wie geschickt Mieter gewonnen werden; die Wohnnachfrage dagegen ist konjunkturunempfindlicher und lässt sich, sofern man die Lage richtig einschätzt, relativ stabiler kalkulieren. Dennoch ist es gefährlich, sich in dem Glauben zu wiegen, „Wohnraumnachfrage gibt es immer“ – gefragt ist ein nüchterner Blick auf Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Mikrolage. Anders als in Deutschland, wo strukturell angespannte Wohnungsmärkte in Ballungsräumen als Dauerzustand gelten, ist Japan durch demografischen Rückgang und regional stark auseinanderlaufende Nachfrage geprägt: In Tokio oder Osaka mag die Wohnnachfrage robust sein, in schrumpfenden Regionen kann sie dagegen wegbrechen. Für internationale Investoren heißt das: Die Lageanalyse wiegt in Japan noch schwerer als im DACH-Raum.
Risiken und Fallstricke, die man nicht übersehen darf
Uns sind Vertrauen und Ehrlichkeit wichtiger als alles andere. Gerade deshalb kommunizieren wir die Nachteile mit derselben Intensität wie die Vorteile. Dass eine Erbschaftsteuerstrategie über ein Mietwohnhaus scheitert, liegt meist daran, dass man allein auf den Steuerbetrag schaut und die Tragfähigkeit als Geschäft geringschätzt.
Leerstandsrisiko und sinkende Mieten
Der Effekt des Bewertungsabschlags ist an den Vermietungsstand gekoppelt: Steht viel leer, sinkt die Vermietungsquote und damit schwächt sich auch die Steuerersparnis ab. Hinzu kommt, dass die Mieten mit zunehmendem Gebäudealter fallen und der Tilgungsplan aus dem Tritt gerät – das ist keine Seltenheit. „Die Erbschaftsteuer sank, aber die monatliche Bilanz ist rot“ – das wäre eine Verkehrung von Mittel und Zweck. Grundvoraussetzung ist, in einer nachgefragten Lage ein Gebäude zu besitzen, das über lange Zeit gewählt wird. Für DACH-Leser wichtig: Anders als der weitgehende deutsche Kündigungsschutz, der Vermietern lange Bindung an einmal geschlossene Verträge auferlegt, sind japanische Mietverhältnisse zwar in gewisser Weise ebenfalls mieterfreundlich, doch die eigentliche Gefahr liegt hier weniger im Kündigungsrecht als im demografisch bedingten Leerstand – ein Risiko, das im deutschsprachigen Raum in dieser Schärfe kaum bekannt ist.
Übermäßige Verschuldung und Tilgungslast nach dem Erbfall
Nimmt man zum Zweck der Steuerersparnis Kredite auf, die das eigene Maß übersteigen, leidet die erbende Familie unter der Tilgung. Die Fremdfinanzierung ist zugleich Werkzeug der Steuerersparnis und eine Schuld, die an die nächste Generation weitergegeben wird. In Phasen steigender Zinsen wächst die Tilgungslast, weshalb ein Finanzierungsplan mit ausreichendem Puffer unverzichtbar ist. Gerade DACH-Investoren, die jahrzehntelange Niedrigzinsen gewohnt waren, sollten dies beachten: Japan hat lange eine extreme Niedrigzinspolitik verfolgt, doch eine Zinswende verändert die Rechnung fundamental – und anders als in Deutschland, wo lange Zinsbindungen üblich sind, sind in Japan variable Konditionen im Mietwohnungsbau weit verbreitet, was das Zinsänderungsrisiko unmittelbarer auf den Kreditnehmer durchschlagen lässt.
Sublease-Verträge kritisch prüfen
Aus Sorge vor Leerstand entscheiden sich viele für ein sablease (サブリース, einen Generalmietvertrag, bei dem ein Verwalter das gesamte Objekt anmietet und garantierte Mieten zahlt). Die Garantiemiete wird jedoch üblicherweise um einen festen Prozentsatz unter dem Marktniveau angesetzt, sodass die Ertragskraft sinkt. Zudem ist eine Klausel üblich, nach der die garantierte Miete während der Vertragslaufzeit angepasst – also gesenkt – werden kann. Prüfen Sie den Vertrag sorgfältig und entscheiden Sie mit klarem Blick darauf, wie viel Ertrag Sie als Gegenleistung für gefühlte Sicherheit aufgeben. Für DACH-Leser ohne direktes Gegenstück: Ein solches sablease-Modell ähnelt entfernt einer Mietgarantie über einen Zwischenvermieter, hat aber in Japan zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten geführt, weil Anbieter die Garantiemieten nachträglich absenkten – ein warnendes Beispiel, das man als ausländischer Investor kennen sollte.
Praktische Erfolgsfaktoren einer gelungenen Erbschaftsteuerstrategie
Ein hochwertiges Mietwohnhaus mit haltbarer Vermietungsquote wählen
Der Bewertungsabschlag zum Erbzeitpunkt entfaltet seine Wirkung gerade in einem nahezu vollvermieteten Zustand. Nicht die kurzfristig niedrigen Baukosten, sondern eine Lage, ein Grundriss und ein Verwaltungssystem, die langfristig gewählt werden, zu gewichten, schützt am Ende sowohl die Steuerersparnis als auch den Ertrag. Das ist die Wertehaltung „langfristiger Blick“, für die INA steht. Für internationale Investoren, die eine Immobilie aus der Ferne halten, ist die Qualität der Verwaltung dabei besonders entscheidend – anders als im DACH-Raum, wo Eigentümer oft nah am Objekt agieren, entscheidet in Japan ein zuverlässiger Verwalter über den realen Vermietungsstand und damit über den Bestand des Steuervorteils.
Grundstück aus Eigenkapital, Gebäude über Kredit – die Bausteinlogik
Verlässt man sich auch beim ertragsschwachen Grundstückserwerb auf einen Kredit, wird die Tilgungslast tendenziell erdrückend. Eine Struktur, bei der das Grundstück aus Eigenkapital und das Gebäude über Fremdkapital finanziert wird, erleichtert die Balance zwischen Tilgung aus Mieteinnahmen und Steuerersparnis – eine bewährte Faustregel. Das Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital wird je nach Zinsniveau und Ertragsprognose individuell ausgelegt. Diese Logik dürfte konservativen DACH-Anlegern vertraut vorkommen: Sie entspricht dem Grundsatz, ertragloses Vermögen (den Grund) nicht zu hebeln und den Kredit nur für den ertragbringenden Teil (das Gebäude) einzusetzen – ein Prinzip solider Finanzierung, das über Ländergrenzen hinweg trägt.
Die Aufteilung vorab per Testament und ähnlichen Mitteln festlegen
Weil Immobilien sich nicht so einfach teilen lassen wie Bargeld, werden sie bei mehreren Erben zum Zündstoff für Aufteilungsstreitigkeiten. Wer die Immobilie übernimmt, im yuigon-sho (遺言書, dem japanischen Testament) klar zu bestimmen, ist die beste Vorsorge zum Schutz des Familienfriedens. Wer das Glück aller Beteiligten im Blick hat, dem ist es wert, ebenso viel Zeit in die Gestaltung einer einvernehmlichen Nachfolge zu investieren wie in die Optimierung des Steuerbetrags. Zur Einordnung für DACH-Leser: Anders als in Deutschland, wo das Pflichtteilsrecht (§ 2303 BGB) nahen Angehörigen selbst gegen ein Testament einen Mindestanspruch sichert, kennt Japan mit dem iryūbun (遺留分) zwar ein ähnliches Institut des Pflichtteils, doch die praktische Ausgestaltung – etwa die Fristen zur Geltendmachung – unterscheidet sich, weshalb ein sorgfältig aufgesetztes Testament in Japan besonders bedeutsam ist.
Der Ablauf bis zur Umsetzung und die Rolle der Fachleute
Eine Erbschaftsteuerstrategie über ein Mietwohnhaus ist nichts, was man aus einem Impuls heraus sofort in Angriff nimmt. Vertauscht man die Reihenfolge, kann die Sonderregelung entfallen oder die Bilanz kippen. Der grobe Ablauf sieht wie folgt aus:
- Bestandsaufnahme des gesamten Vermögens und überschlägige Berechnung der Erbschaftsteuer (Ist-Analyse)
- Untersuchung von Lage, Angebot/Nachfrage und rechtlichen Auflagen des in Betracht kommenden Grundstücks
- Bauplanung sowie langfristige Ertrags- und Tilgungssimulation
- Prüfung, ob und unter welchen Voraussetzungen die Sonderregelungen anwendbar sind
- Gestaltung der Aufteilungs- und Nachfolgestrategie (Testament u. Ä.)
- Baubeginn, Mietersuche und Aufnahme des Betriebs
In diesem Prozess ist das Fachwissen aus Steuerberatung, Immobilienwirtschaft, Bauwesen und Finanzierung übergreifend erforderlich. Entscheidet man allein aus einer einzigen Fachdisziplin heraus, entsteht leicht eine Schieflage – steuerlich optimal, als Geschäft aber gescheitert. Weil wir den Weg vom Erwerb bis zur Verwaltung im eigenen Haus durchgängig verantworten, können wir aus der Perspektive des Gesamtoptimums beraten, nicht nur des Teiloptimums. Für DACH-Investoren, die diese Gewerke in Deutschland meist bei getrennten Dienstleistern (Steuerberater, Makler, Bauträger, Bank) einkaufen, ist ein solcher integrierter Ansatz aus einer Hand ein zentraler Unterschied – und gerade bei einer grenzüberschreitenden Investition ein erheblicher Vorteil.
Die Sichtweise von INA&Associates und Fazit
Eine Erbschaftsteuerstrategie über ein Mietwohnhaus wird, richtig gestaltet, zu einem starken Mittel, Vermögen zu schützen und an die nächste Generation weiterzugeben. Ihre Wirkung setzt jedoch voraus, dass „eine gute Vermietung dauerhaft gelingt“. Steuerersparnis ist kein Selbstzweck, sondern etwas, das sich als Ergebnis einer gesunden Vermögensnachfolge einstellt – so sehe ich es.
Gerade deshalb machen wir bei Angeboten nicht mit, die allein mit der Komprimierung des Steuerbetrags werben. Im festen Glauben daran, dass Menschen das größte Kapital sind, gehen wir auf die Familienkonstellation und die Wünsche jedes einzelnen Kunden ein, teilen Vor- wie Nachteile ehrlich mit und entwerfen gemeinsam eine Vermögensform, die man lange und beruhigt halten kann. Für ein Gesamtbild von Immobilienmarkt und Steuersystem in Japan werfen Sie gern auch einen Blick auf die Kategorieübersicht von ina-network.
Häufig gestellte Fragen
Warum senkt der Betrieb eines Mietwohnhauses die Erbschaftsteuer?
Das Grundstück, auf dem ein Mietwohnhaus steht, wird als kashiya-tatetsuke-chi niedriger bewertet als ein unbebautes Grundstück, und bei Erfüllung der Voraussetzungen ist über die shōkibo-takuchi-tō-Sonderregelung eine Minderung um 50 % bis 200 m² möglich. Zudem wird das Gebäude mit dem Einheitswert für die Grundsteuer angesetzt und der offene Kreditsaldo ist als Schuld abziehbar, sodass sich der erbschaftsteuerliche Wert leichter komprimieren lässt als beim Halten von Bargeld.
Worin unterscheiden sich Erbbaurechtsanteil und Mietrechtsanteil?
Der shakuchiken-wariai (Erbbaurechtsanteil) ist ein gebietsspezifischer Anteil, der je Grundstück im Straßenrichtwert-Kartenwerk der Erbschaftsteuer in einer Spanne von 30 bis 90 % festgelegt wird, während der shakkaken-wariai (Mietrechtsanteil) grundsätzlich bundesweit einheitlich 30 % beträgt. Beim Bewertungsabschlag für das kashiya-tatetsuke-chi werden diese beiden zusammen mit der Vermietungsquote in die Berechnung einbezogen.
In welchen Fällen lässt sich die shōkibo-takuchi-tō-Sonderregelung nutzen?
Für das Grundstück eines Mietobjekts als kashitsuke-jigyō-yō takuchi-tō lässt sich bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen eine Minderung um 50 % bis 200 m² erreichen. Es gibt Ausnahmen – etwa ist ein innerhalb von grob drei Jahren vor dem Erbfall aufgenommenes Vermietungsgewerbe grundsätzlich ausgeschlossen –, und die Erklärung mit Angabe der Sonderregelung muss bis zur Abgabefrist innerhalb von zehn Monaten nach dem Erbfall eingereicht werden. Einzelheiten klären Sie bitte mit einem Steuerberater (zeirishi, 税理士).
Ist ein Sublease-Modell als Erbschaftsteuerstrategie beruhigend sicher?
Auch bei einem sablease wird der Effekt des Bewertungsabschlags an sich erzielt, sofern der Vermietungsstand gehalten wird. Allerdings wird die Garantiemiete üblicherweise unter dem Marktniveau angesetzt, sodass die Ertragskraft sinkt, und es bestehen Klauseln zur Anpassung der garantierten Miete. Verstehen Sie, welchen Ertrag Sie im Tausch gegen Sicherheit aufgeben, und wägen Sie Ertrag und Steuerersparnis sorgfältig gegeneinander ab.
