Rund um den Bahnhof Koiwa im Tokioter Bezirk Edogawa läuft derzeit ein groß angelegtes Stadterneuerungsprojekt. Am Südausgang sind die Erneuerungsgebäude fertiggestellt, und am Nordausgang schreiten die Hochbauarbeiten voran; es wird eine Ausweitung der Mietnachfrage erwartet. Dieser Beitrag analysiert die Details der Erneuerung sowie das Zukunftspotenzial aus der Sicht von Mietinvestitionen.
Was für eine Stadt ist Koiwa?
Koiwa ist mit dem Bahnhof Tokio in nur etwa 17 Minuten hervorragend angebunden und gilt als nostalgisches Shitamachi-Viertel, das durch sein günstiges Preisniveau besticht. In den überdachten Einkaufspassagen reihen sich zahlreiche Restaurants und Geschäfte aneinander, sodass die Lebensqualität sehr hoch ist. Eine schicke Atmosphäre für junge Menschen fehlte jedoch bislang.
Warum hat in Koiwa eine Stadterneuerung begonnen?
Die Schwäche der Verkehrsinfrastruktur am Nordausgang war der Auslöser für die Stadterneuerung. Während sich am Südausgang ein Kreisverkehr und Buslinien aus acht Richtungen bündeln, gab es am Nordausgang nur eine schmale Einbahnstraße, was die Ansammlung von Menschen erschwerte. Bereits 2011 begannen die Überlegungen zur Stadterneuerung.
Wie sehen die Erneuerungspläne nach Gebieten aus?
Südausgang Bahnhof Koiwa
In den Stadtteilen Minami-Koiwa 7-chōme und 6-chōme schreitet die Erneuerung schrittweise voran. Durch die Anlage einer Ring Road wird die Begehbarkeit verbessert, und es entstehen gemischt genutzte Komplexe mit Geschäften und Wohnungen.
Nordausgang Bahnhof Koiwa
Die Hauptstraße am Nordausgang wird von 9 m auf 18 m verbreitert, und ein Bahnhofsvorplatz wird angelegt. Es entstehen Zufahrten für Linienbusse und Taxis, und der Bau eines Komplexes aus Geschäften, Wohnungen, einer Kindertagesstätte und Parkplätzen schreitet voran. Für das erste Stadterneuerungsprojekt im Gebiet am Nordausgang des JR-Bahnhofs Koiwa wurde im Juli 2021 der Plan zur Umwandlung von Rechten genehmigt, im Januar 2023 begannen die Hochbauarbeiten. Nach Angaben des Bureau of Urban Development der Stadt Tokio betragen die Projektkosten rund 73,5 Mrd. JPY, die Gesamtgeschossfläche der Anlage rund 94.590 Quadratmeter und die Zahl der Wohnungen rund 731; die Fertigstellung der Hochbauarbeiten ist für das Geschäftsjahr 2026 vorgesehen.
Gebiet Minami-Koiwa 6-chōme
Im Januar 2021 wurde im Block I (10 oberirdische Geschosse) „FIRSTA Koiwa" fertiggestellt; Restaurants, eine Apotheke und medizinische Einrichtungen zogen ein. Es folgten im Mai 2022 der Block II (22 oberirdische Geschosse) und im März 2026 der Block III (33 oberirdische Geschosse); damit ist die Entwicklung aller drei Blöcke abgeschlossen.
Wie wird sich die Mietnachfrage in Koiwa künftig verändern?
Durch die Stadterneuerung verbessert sich das Wohnumfeld, und es wird eine Ausweitung der Mietnachfrage erwartet. Im Bezirk Edogawa machen Single-Haushalte rund 40 % der Bevölkerung aus, und Daten zeigen, dass 90 % der unter 30-Jährigen in Mietwohnungen leben. Zusammen mit den Markttrends erstklassiger Immobilien in Tokio betrachtet, ist dies ein Gebiet, dem große Aufmerksamkeit gebührt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wann wird die Stadterneuerung in Koiwa abgeschlossen sein?
Im Gebiet am Nordausgang begannen die Hochbauarbeiten im Januar 2023; nach Angaben des Bureau of Urban Development der Stadt Tokio ist die Fertigstellung der Hochbauarbeiten für das Geschäftsjahr 2026 vorgesehen. Im Gebiet am Südausgang wurde in Minami-Koiwa 6-chōme im März 2026 der Block III fertiggestellt; damit ist die Entwicklung aller drei Blöcke abgeschlossen.
F. Wann ist der richtige Zeitpunkt, um in Koiwa mit Mietinvestitionen zu beginnen?
Die aktuelle Phase – also vor Abschluss der Stadterneuerung – bietet vergleichsweise günstige Einstiegsbedingungen. Nach der Fertigstellung ist mit steigenden Bodenpreisen und Mieten zu rechnen.
F. Wird sich die Sicherheitslage in Koiwa verbessern?
Durch die Aufwertung des Stadtbilds und den Wandel der Bewohnerstruktur infolge der Erneuerung wird eine Verbesserung der Sicherheitslage erwartet.
