Wenn Sie die Bewirtschaftung eines Mehrfamilienhauses durch die Nutzung von Land in Betracht ziehen, ist die erste Hürde oft die Einschätzung der Baukosten. "Wie viel kostet es pro Tsubo?" und "Wie lassen sich die Kosten senken?" In diesem Artikel erläutern wir die marktüblichen Preise nach Bauweise, praktische Methoden zur Kostensenkung und wichtige Punkte der Finanzierungsplanung.
Wie viel kostet der Bau eines Mehrfamilienhauses? Marktübliche Kosten pro Tsubo nach Bauweise
Die Baukosten lassen sich grob als "Kosten pro Tsubo × Geschossfläche (Anzahl der Tsubo)" berechnen. Die marktüblichen Kosten pro Tsubo nach Bauweise sind wie folgt.
| Bauweise | Übliche Kosten pro Tsubo | Merkmale |
| Holzbau | 400.000–600.000 Yen | Niedrige Kosten und kurze Bauzeit. Geeignet bis etwa 3 bis 4 Geschosse |
| Stahlbau | 500.000–800.000 Yen | Bessere Erdbebensicherheit und Haltbarkeit als Holzbau |
| RC (Stahlbeton) | 700.000–1.000.000 Yen | Gute Schalldämmung und Erdbebensicherheit, wodurch höhere Mieten angesetzt werden können |
| Schwerer Stahlbau | 800.000–1.100.000 Yen | Geeignet für Hochhaus-Mietobjekte |
| Wandbauweise mit Fertigteilbeton (PC) | 900.000–1.000.000 Yen | Werksfertigung sorgt für gleichbleibende Qualität und kürzere Bauzeit |
Auch regionale Unterschiede sind groß, und selbst bei derselben RC-Bauweise kann Tokio pro Tsubo um 200.000 bis 300.000 Yen teurer sein als Osaka . Bei einem fünfgeschossigen RC-Mehrfamilienhaus liegt der Richtwert für die Baukosten bei 200 Millionen Yen oder mehr.
Wichtige Faktoren, die die Baukosten beeinflussen
- Gebäudeform: Komplexe Formen vergrößern die Wandflächen und erhöhen die Kosten
- Anzahl der Geschosse und Umfang: Je mehr Geschosse, desto stärker muss die Struktur verstärkt werden
- Grundriss und Ausstattungsniveau: Hochwertigere Ausstattung kann höhere Mieten ermöglichen, erhöht aber die Anfangskosten
- Lage und Bebauungsquote: Geschossflächenzahl und Bebauungsquote begrenzen die tatsächlich bebaubare Fläche
Fünf praktische Tipps zur Senkung der Baukosten für Mehrfamilienhäuser
1. Die Gebäudeform einfach halten
Durch eine einfache rechteckige Form, die als "Yokan-giri" bezeichnet wird, lassen sich Wandflächen und Ausbaumaterialien reduzieren. Komplexe Formen erhöhen die Baukosten und erschweren häufig die Vermietung.
2. Den Stützenabstand optimieren
Wenn der Abstand zwischen den Stützen zu groß ist, werden stärkere Träger erforderlich, was die Kosten erhöht. Eine angemessene Spannweite bereits in der Planungsphase ist entscheidend.
3. Die Anzahl der Aufzüge an die Zahl der Wohneinheiten anpassen
Ein Aufzug pro 50 Wohneinheiten gilt als Richtwert. Die Installations- und Wartungskosten von Aufzügen wirken sich sowohl auf die Baukosten als auch auf die laufenden Kosten aus.
4. Gemeinschaftsflure als Außenflure ausführen
Durch Außenflure entfallen zusätzliche Wandflächen und Klimaanlagen, was die Kosten senkt.
5. Kein Untergeschoss vorsehen
Ein Untergeschoss erhöht die Baukosten erheblich. Die Installation eines mechanischen Parksystems auf einer Zwischenebene kann die Kosten stärker begrenzen.
Auch die Kosten außerhalb der Baukosten verstehen
Zusätzlich zu den Baukosten (Rohbau- bzw. Hauptbaukosten) fallen die folgenden Kosten an.
- Baunebenkosten: 10 % bis 20 % der Hauptbaukosten (Wasser, Gas, Bodengutachten, Geländevorbereitung usw.)
- Sonstige Kosten: Vermessung, Planung, verschiedene Versicherungen, Registrierungskosten, Grunderwerbsteuer usw.
- Laufende Betriebskosten: Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklagen und Steuern
Exit-Strategie im Zeitalter von Inflation und steigenden Baukosten sollte ebenfalls berücksichtigt werden, und es ist unerlässlich, einen langfristigen Finanzplan aufzustellen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Bauweise ist günstiger, RC oder PC?
Die Kosten pro Tsubo liegen in etwa auf demselben Niveau (ungefähr im Bereich von 700.000 bis 1.000.000 Yen), doch bei PC-Bauweise ist aufgrund der Werksfertigung mit indirekten Kostenvorteilen durch kürzere Bauzeiten zu rechnen. Das hängt von Umfang und Planung ab.
Wo kann eine Finanzierung für die Baukosten eines Mehrfamilienhauses aufgenommen werden?
Großbanken, Regionalbanken, Genossenschaftsbanken und Non-Bank-Finanzierer sind die wichtigsten Optionen. Ertragssimulationen im Geschäftsplan und die Eigenkapitalquote (als Richtwert etwa 20 % bis 30 %) sind entscheidende Faktoren bei der Kreditprüfung.
Jetzt, da die Baukosten weiter steigen, ist dies ein guter Zeitpunkt zum Bauen?
Die Material- und Arbeitskosten steigen weiter, aber auch die Kopplung an steigende Mieten schreitet voran, sodass sich die Investitionsentscheidung je nach Lage, Bauweise und Wirtschaftlichkeitsberechnung verändert. Eine Beratung durch Fachleute ist zu empfehlen.
