Was sind Kenpeiritsu und Yosekiritsu? Berechnung und Investitionsprüfung bei Grundstückskauf, Neubauersatz und Vermietung in Japan

Kenpeiritsu (建ぺい率, Gebäudebedeckungsgrad) und Yosekiritsu (容積率, Geschossflächenzahl im japanischen Baurecht) sind keine bloßen Fachbegriffe aus der Architektur. In Japan gehören sie zu den ersten Restriktionen, die beim Kauf eines Grundstücks, beim Ersatzneubau eines älteren Gebäudes, bei einer Erweiterung eines Mietobjekts und bei der Wirtschaftlichkeitsprüfung einer Renditeimmobilie geprüft werden müssen.

Auch bei demselben Grundstück von 100 Quadratmetern unterscheiden sich die mögliche Gebäudeform, die Zahl der vermietbaren Einheiten und der Geschäftsplan erheblich, je nachdem ob Kenpeiritsu 60 % und Yosekiritsu 200 % oder Kenpeiritsu 80 % und Yosekiritsu 400 % betragen. Wer jedoch allein aus den Zahlen schließt, dass „groß gebaut werden kann“, kann an der Breite der Vorderstraße, der Nutzungszone, Höhenbegrenzungen, Verschattungsregeln oder am Status eines bestehenden nicht konformen Gebäudes scheitern.

Für Investoren aus dem DACH-Raum ist wichtig: Diese Kennzahlen ähneln zwar auf den ersten Blick bekannten Konzepten wie Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, werden in Japan aber innerhalb eines eigenen Systems aus Baugesetz, Stadtplanung, Straßenrecht und lokalen Verwaltungsentscheidungen angewendet. Anders als in vielen deutschsprachigen Märkten entscheidet nicht nur ein Bebauungsplan im vertrauten Sinn, sondern häufig eine Kombination aus nationalen Standards, kommunaler Stadtplanung und konkreter Straßenerschließung über die tatsächlich nutzbare Baumasse.

Dieser Artikel erklärt die Grundlagen und Berechnung von Kenpeiritsu und Yosekiritsu und ordnet ein, wie diese Werte bei Grundstücksnutzung und Immobilientransaktionen praktisch eingesetzt werden sollten.

Kenpeiritsu und Yosekiritsu sind Obergrenzen für die „Nutzung des Grundstücks“

Kenpeiritsu bezeichnet den Anteil der Gebäudefläche an der Grundstücksfläche und zeigt, wie weit ein Gebäude das Grundstück in der Fläche überdecken darf. Yosekiritsu bezeichnet den Anteil der gesamten Geschossfläche an der Grundstücksfläche und zeigt, wie viel Nutzvolumen über die Geschosse aufgebaut werden darf.

Beide Werte werden im Rahmen der japanischen Stadtplanung und des Building Standards Act (建築基準法, Kenchiku Kijun Ho, japanisches Baugesetz) festgelegt und können über städtebauliche Pläne der Kommunen oder bei der zuständigen Bauaufsicht geprüft werden. Praktisch lässt sich Kenpeiritsu als Grenze für den „Footprint“ des Gebäudes und Yosekiritsu als Grenze für das gesamte Gebäudevolumen verstehen.

Punkt	Kenpeiritsu	Yosekiritsu
Was betrachtet wird	Anteil der Gebäudefläche an der Grundstücksfläche	Anteil der gesamten Geschossfläche an der Grundstücksfläche
Formel	Gebäudefläche ÷ Grundstücksfläche × 100	Gesamtgeschossfläche ÷ Grundstücksfläche × 100
Typische Auswirkung auf Entscheidungen	Größe des Erdgeschosses, Stellplätze, Garten, Freiflächen	Geschosszahl, Gesamtfläche, Zahl der Mieteinheiten, Rendite
Hauptzweck	Brandschutz, Belüftung, Belichtung, ausreichende Freiräume	Steuerung von Infrastrukturbelastung, Bevölkerungsdichte und Stadtumfeld
Achtung	Kann etwa bei Eckgrundstücken oder in Brandschutzgebieten erleichtert werden	Kann durch die Breite der Vorderstraße niedriger ausfallen

Entscheidend ist, dass Kenpeiritsu und Yosekiritsu jeweils separat eingehalten werden müssen. Auch wenn beim Yosekiritsu noch Spielraum besteht, kann ein breites Erdgeschoss nicht geplant werden, wenn Kenpeiritsu bereits ausgeschöpft ist. Umgekehrt hilft ein ausreichender Kenpeiritsu nicht, wenn Yosekiritsu oder Höhenbegrenzungen eine zusätzliche Geschossfläche verhindern.

Berechnung und Lesart des Kenpeiritsu

Die Formel für Kenpeiritsu lautet:

Kenpeiritsu = Gebäudefläche ÷ Grundstücksfläche × 100

Bei einem Grundstück von 100 Quadratmetern und einem festgesetzten Kenpeiritsu von 60 % liegt die Obergrenze der Gebäudefläche grundsätzlich bei 60 Quadratmetern.

100 Quadratmeter × 60 % = 60 Quadratmeter

Die hier gemeinte Gebäudefläche entspricht näherungsweise der horizontal projizierten Fläche, wenn man das Gebäude von oben betrachtet. Die Behandlung von Dachvorsprüngen, Vordächern, Balkonen, Außentreppen, Carports und ähnlichen Bauteilen kann sich jedoch je nach Form, Auskragung und Konstruktion unterscheiden. Bei Grundstücksentwicklung oder Erweiterungen sollte man daher nicht selbst annehmen, dass ein bestimmtes Bauteil „wohl nicht zur Gebäudefläche zählt“, sondern dies mit einem Architekten oder der Kommune klären.

Kenpeiritsu wirkt sich unmittelbar auf die Freiflächen innerhalb des Grundstücks aus. In Gebieten mit niedrigem Kenpeiritsu lassen sich Garten, Wege, Abstände zu Nachbargrundstücken und Stellplätze leichter sichern, während die Zahl der Mieteinheiten und die Erdgeschossfläche begrenzt werden. In Gebieten mit hohem Kenpeiritsu kann das Grundstück effizienter genutzt werden, gleichzeitig sind Belichtung, Fluchtwege, Wartungszugänge und die Beziehung zu Nachbargrundstücken sorgfältiger zu prüfen.

Berechnung des Yosekiritsu und die Falle der Vorderstraße

Die Formel für Yosekiritsu lautet:

Yosekiritsu = Gesamtgeschossfläche ÷ Grundstücksfläche × 100

Bei einem Grundstück von 100 Quadratmetern und einem festgesetzten Yosekiritsu von 200 % liegt die Obergrenze der Gesamtgeschossfläche grundsätzlich bei 200 Quadratmetern.

100 Quadratmeter × 200 % = 200 Quadratmeter

Beim Yosekiritsu reicht es jedoch nicht, nur den in der Stadtplanung ausgewiesenen Wert zu betrachten. Wenn die Breite der Vorderstraße unter 12 Metern liegt, greift eine Begrenzung durch die Straßenbreite, sodass ein niedrigerer Wert als der festgesetzte Yosekiritsu zur tatsächlichen Obergrenze werden kann.

Als grobe Orientierung wird in Wohnnutzungszonen die Breite der Vorderstraße mit 4/10 und in anderen Gebieten mit 6/10 multipliziert. Die konkrete Behandlung kann jedoch je nach Gebiet und Festsetzung abweichen; sie muss daher immer anhand der städtebaulichen Informationen der Kommune und bei der Bauaufsicht geprüft werden.

Bei einem Grundstück mit festgesetztem Yosekiritsu von 300 %, einer Vorderstraße von 4 Metern und Lage in einem Wohngebiet wird die straßenbreitenbedingte Obergrenze beispielsweise so betrachtet:

4 Meter × 4/10 = 160 %

In diesem Fall kann nicht der ausgewiesene Yosekiritsu von 300 %, sondern der strengere Wert von 160 % die faktische Obergrenze bilden. In der Wirtschaftlichkeitsrechnung für Renditeobjekte wirkt sich diese Differenz direkt auf Einheitenzahl, Bruttomiete und Rendite aus.

Für DACH-Investoren ist dies ein zentraler Unterschied zur gewohnten Prüfung vieler europäischer Objekte: Ein scheinbar hoher Ausnutzungswert in der Anzeige kann in Japan durch eine schmale Erschließungsstraße wirtschaftlich stark entwertet werden. Die Straßenbreite ist daher nicht nur ein Erreichbarkeitsmerkmal, sondern ein baurechtlicher Renditefaktor.

Über die Nutzungszone werden „Größe“ und „Nutzung“ des Gebäudes sichtbar

Yoto chiiki (用途地域, Nutzungszone) bezeichnet die städtebauliche Gebietskategorie, mit der die Landnutzung in Japan geordnet wird. Die heutigen japanischen Nutzungszonen umfassen 13 Arten und lassen sich grob in Wohn-, Geschäfts- und Industriegebiete einteilen.

Kenpeiritsu und Yosekiritsu sind eng mit der Nutzungszone verbunden. In Gebieten, die vor allem für niedrige Wohnbebauung vorgesehen sind, fallen Kenpeiritsu und Yosekiritsu tendenziell niedriger aus, und Höhenbegrenzungen sind strenger. In Geschäftsgebieten und Nachbarschaftsgeschäftsgebieten werden Kenpeiritsu und Yosekiritsu häufig höher festgesetzt, was Planungen wie Wohn- und Geschäftshäuser, Mietwohngebäude oder Büro- und Gewerbebauten erleichtert.

Gefährlich ist jedoch, die Bebaubarkeit allein aus der Nutzungszone abzuleiten. Selbst innerhalb derselben Nutzungszone können kommunale Festsetzungen, Vorderstraße, Abstands- und Schräglinienregeln, Höhenbezirke, Brandschutzgebiete und Gebietspläne dazu führen, dass tatsächlich unterschiedliche Gebäude möglich sind.

Bei der Prüfung eines Grundstücks ist folgende Reihenfolge praxisnah:

Nutzungszone prüfen
Festgesetzten Kenpeiritsu und festgesetzten Yosekiritsu prüfen
Yosekiritsu-Begrenzung durch die Breite der Vorderstraße prüfen
Höhenbegrenzungen, Schräglinienbegrenzungen, Verschattungsregeln und Höhenbezirke prüfen
Einen Architekten mit einer Volumenprüfung beauftragen

Insbesondere bei Mietwohngebäuden oder kombinierten Wohn- und Geschäftshäusern müssen sowohl die „zulässige Nutzung“ als auch die „wirtschaftlich tragfähige Größe“ geprüft werden.

Gebäudebilder nach Kennzahlen

Kenpeiritsu und Yosekiritsu lassen sich leichter beurteilen, wenn man sie in konkrete Flächen übersetzt. Die folgenden stark vereinfachten Beispiele gehen von einem Grundstück mit 100 Quadratmetern aus.

Festsetzung	Obergrenze Gebäudefläche	Obergrenze Gesamtgeschossfläche	Beispiele für passende Planungen	Achtung
Kenpeiritsu 50 %・Yosekiritsu 100 %	50 Quadratmeter	100 Quadratmeter	Zweigeschossiges Einfamilienhaus, kleines Mietobjekt, Zweifamilienhaus	Eher wohnqualitätsorientiert als auf viele Einheiten ausgelegt
Kenpeiritsu 60 %・Yosekiritsu 200 %	60 Quadratmeter	200 Quadratmeter	Zwei- bis dreigeschossiges Mietwohnhaus, Wohn- und Geschäftshaus	200 % können wegen Vorderstraßenbegrenzung eventuell nicht ausgeschöpft werden
Kenpeiritsu 80 %・Yosekiritsu 400 %	80 Quadratmeter	400 Quadratmeter	Mittelhohes Mietgebäude, Geschäftsgebäude, gemischte Nutzung	Prüfung von Höhe, Fluchtwegen, Struktur, Stellplätzen und Nachbarschaft wird anspruchsvoller

Diese Tabelle ist nur eine Orientierung zu Flächenobergrenzen. Tatsächlich werden Treppen, Gemeinschaftsflure, Aufzüge, Fluchtwege, Technikflächen, Fahrradstellplätze und Müllplätze benötigt. Bei Mietwohngebäuden bedeutet eine Ausnutzung des Yosekiritsu bis zur Grenze nicht automatisch, dass die vermietbare Fläche im gleichen Verhältnis steigt.

Für die Rendite ist neben dem Yosekiritsu auch die vermietbare Flächenquote wichtig. Zum Verhältnis zwischen vermietbarer Fläche und Gemeinschaftsflächen siehe auch Was ist die Rentable Ratio? Berechnung und Nutzung zur Maximierung der Investitionseffizienz von Renditeimmobilien.

Beim Grundstückskauf zählt nicht der „freie Yosekiritsu“, sondern der nutzbare Yosekiritsu

In Verkaufsunterlagen für Grundstücke werden Kenpeiritsu und Yosekiritsu häufig prominent genannt. Investoren und Projektentwickler sollten jedoch nicht auf den ausgewiesenen Yosekiritsu schauen, sondern auf den tatsächlich nutzbaren Yosekiritsu.

Auch wenn ein Yosekiritsu von 300 % angegeben ist, kann eine schmale Vorderstraße den tatsächlich nutzbaren Wert auf etwa 160 % begrenzen. In niedrigen Wohngebieten kann es vorkommen, dass Höhenbegrenzungen oder die nördliche Schräglinienbegrenzung eine vollständige Ausnutzung verhindern. Auch bei langgezogenen Grundstücken, schwacher Straßenanbindung, Höhenunterschieden zur Straße oder komplexen Nachbargrenzen sinkt die Planungseffizienz.

Vor dem Grundstückskauf sollten unter anderem folgende Punkte geprüft werden:

Festgesetzter Kenpeiritsu und festgesetzter Yosekiritsu
Breite und rechtliche Art der Vorderstraße
Erfüllung der Erschließungsanforderung
Nutzungszone und zulässige Nutzungen
Höhenbezirk, Schräglinienbegrenzungen, Verschattungsregeln
Festsetzung als Brandschutzgebiet oder quasi Brandschutzgebiet
Bei Bestandsgebäuden: Vorhandensein von Baugenehmigungsbestätigung und Schlussabnahmebescheinigung
Kapazität von Wasser, Abwasser, Gas, Strom und weiterer Infrastruktur
Abrisskosten, Erschließungs- oder Geländekosten, Stützmauern, Überbauungen

Gerade bei Grundstücken für Renditeobjekte reicht es nicht aus, den Grundstückspreis durch den Yosekiritsu zu teilen und daraus „günstig“ abzuleiten. Man muss die tatsächlich realisierbare Gesamtgeschossfläche, die vermietbare Fläche, die Baukosten, das Mietniveau und die Finanzierungskonditionen bis zur EUR-basierten Investitionsrechnung zusammenführen.

Beim Neubauersatz ist „größer als heute“ nicht garantiert

Wenn ein älteres Gebäude ersetzt wird, kann nicht automatisch in derselben Größe neu gebaut werden. Ein Gebäude kann zum Zeitpunkt seiner Errichtung rechtmäßig gewesen sein, später aber durch Gesetzesänderungen oder Änderungen der Stadtplanung nach heutigen Maßstäben Kenpeiritsu oder Yosekiritsu überschreiten.

Solche Gebäude werden allgemein als kizon futekikaku kenchikubutsu (既存不適格建築物, bestehendes nicht konformes Gebäude) bezeichnet. Das bedeutet: Das Gebäude war bei Errichtung legal, entspricht aber aufgrund späterer Regeländerungen nicht mehr den aktuellen Standards. Es wird nicht sofort wie ein illegal errichtetes Gebäude behandelt, doch bei Neubauersatz oder größeren Umbauten kann die Einhaltung der heutigen Standards verlangt werden.

Wenn dagegen bereits zur Bauzeit abweichend von der Genehmigungsbestätigung gebaut wurde, ungenehmigte Erweiterungen vorgenommen wurden oder Kenpeiritsu beziehungsweise Yosekiritsu überschritten wurden, kann das Gebäude als i han kenchikubutsu (違反建築物, rechtswidriges Gebäude) behandelt werden. Dieser Unterschied wirkt sich stark auf Verkauf, Finanzierung, Versicherung, Erbschaft und Neubauersatz aus.

Zu Verkaufsrisiken bei Überschreitung des Yosekiritsu siehe ausführlich Verkaufsstrategie für Objekte mit Yosekiritsu-Überschreitung: Rechtsrisiken bei rechtswidrigen und bestehenden nicht konformen Gebäuden.

Bei Erweiterungen von Mietobjekten müssen Baurecht und Rendite gleichzeitig geprüft werden

Wer bei einem Mietapartment oder Mehrfamilienhaus „auf freier Grundstücksfläche zusätzliche Zimmer schaffen“ oder „Dachfläche beziehungsweise einen Teil des Parkplatzes nutzen“ möchte, muss zuerst Kenpeiritsu und Yosekiritsu prüfen.

Ein häufiger Fehler bei Erweiterungen besteht darin, physisch vorhandenen Platz mit rechtlicher Bebaubarkeit zu verwechseln. Auch wenn auf dem Grundstück scheinbar Freiraum besteht, ist keine Erweiterung möglich, wenn Kenpeiritsu bereits ausgeschöpft ist. Auch wenn beim Yosekiritsu Spielraum besteht, kann eine Aufstockung an Höhenbegrenzungen oder strukturellen Einschränkungen scheitern. Fehlt für das Bestandsgebäude eine Schlussabnahmebescheinigung, kann auch der Genehmigungsantrag für die Erweiterung schwierig werden.

In der Vermietung ist nicht nur wichtig, ob erweitert werden kann, sondern auch, ob sich die Erweiterung rechnet. Zu berücksichtigen sind zusätzliche Mieteinnahmen durch weitere Einheiten, Baukosten, Kosten der Genehmigungsbestätigung, Auswirkungen auf Bestandsmieter, Leerstandsrisiken während der Bauzeit, Grundsteuer und höhere Instandhaltungskosten.

Auch kleinere Erweiterungen können Kenpeiritsu, Yosekiritsu, Nutzungszone, Fluchtwegregeln und Brandschutzausstattung berühren. Die Reihenfolge sollte daher lauten: zuerst prüfen, ob der Plan rechtlich tragfähig ist, dann die Rendite rechnen.

Erleichterungen und Nichtanrechnung sollten als „bedingt“ verstanden werden.

Bei Kenpeiritsu und Yosekiritsu können unter bestimmten Voraussetzungen Erleichterungen oder Nichtanrechnungen zugelassen sein. Typische Beispiele sind Erleichterungen für Eckgrundstücke, Erleichterungen für feuerbeständige Gebäude in Brandschutz- oder quasi Brandschutzgebieten, Nichtanrechnung von Garagenflächen beim Yosekiritsu oder Erleichterungen für Kellergeschosse.

Diese Regeln sind jedoch nicht pauschal nutzbar. Bei Eckgrundstücken müssen die von der zuständigen Verwaltungsbehörde festgelegten Eckgrundstücksbedingungen erfüllt sein. Auch Erleichterungen in Brandschutz- und quasi Brandschutzgebieten hängen von Gebäudestruktur und Gebietsfestsetzung ab. Bei Garagen, Kellern, Balkonen und Lofts richtet sich die Flächenanrechnung ebenfalls nach den konkreten Bedingungen.

Ein Carport wird etwa häufig als „einfaches Dach“ verstanden, das nicht zur Gebäudefläche zählt. Je nach Struktur und Größe kann er jedoch als Gebäude behandelt werden und Kenpeiritsu beeinflussen. Siehe dazu auch Vorsicht beim Carport: Kenpeiritsu, Genehmigungsbestätigung, Berechnung und Erleichterungen.

Erleichterungen und Nichtanrechnungen sind wichtige Instrumente, um Spielräume in der Grundstücksnutzung zu erweitern. Wenn sie jedoch Grundlage eines Geschäftsplans werden sollen, sollte nicht nur die Einschätzung des Planers vorliegen; bei Bedarf ist auch eine Abstimmung mit der Verwaltung einzubeziehen.

Auch andere Beschränkungen als Kenpeiritsu und Yosekiritsu beeinflussen den Geschäftsplan

Selbst wenn Kenpeiritsu und Yosekiritsu eingehalten werden, ist der Bauplan damit nicht automatisch genehmigungsfähig. Für Gebäudehöhe, Form, Nutzung und Auswirkungen auf die Umgebung gelten weitere Beschränkungen.

Typische Beispiele sind Straßen-Schräglinienbegrenzung, Nachbargrundstück-Schräglinienbegrenzung, nördliche Schräglinienbegrenzung, Verschattungsregeln, absolute Höhenbegrenzung, Höhenbezirke, Gebietspläne, Brandschutzgebiete und quasi Brandschutzgebiete sowie Landschaftssatzungen.

In niedrigen Wohngebieten kann trotz ausreichendem Yosekiritsu ein dreigeschossiges Gebäude wegen Höhenbegrenzungen oder nördlicher Schräglinienbegrenzung schwierig sein. Bei mittel- und hochgeschossigen Gebäuden kann die Verschattungsregel die Platzierung und Form des Gebäudes begrenzen. In Geschäftsgebieten kann der Yosekiritsu hoch sein, während Kosten für Fluchtwege, Brandschutz, Tragwerk, Aufzug und Stellplatzpflichten steigen.

Im Unterschied zu vielen DACH-Prüfungen, bei denen Investoren oft zuerst auf Mietspiegel, Mikrolage und technische Due Diligence schauen, sollte in Japan die baurechtliche Volumenprüfung sehr früh erfolgen. Kenpeiritsu und Yosekiritsu sind Einstiegskennzahlen, aber keine abschließenden Entscheidungskennzahlen. Bei Grundstückskauf oder Neubauersatz ist es wichtig, früh eine einfache Volumenprüfung durchzuführen und nicht nur Fläche, sondern auch Höhe, Anordnung, Erschließung im Gebäude und Kosten zu betrachten.

Bei überhöhten Objekten muss zwischen „rechtswidrig“ und „bestehend nicht konform“ unterschieden werden

Wenn ein Objekt Kenpeiritsu oder Yosekiritsu überschreitet, muss zuerst unterschieden werden, ob es sich um ein rechtswidriges Gebäude oder um ein bestehendes nicht konformes Gebäude handelt.

Ein rechtswidriges Gebäude ist ein Gebäude, das zum Zeitpunkt der Errichtung oder Erweiterung nicht den Vorschriften entsprach. Typisch sind ungenehmigte Erweiterungen, Bauausführung abweichend von der Genehmigungsbestätigung oder nicht angemeldete Nutzungsänderungen. Dies kann zu behördlichen Korrekturanordnungen, fehlender Finanzierbarkeit, niedrigeren Verkaufspreisen sowie Problemen bei Versicherung und Vermietungsbetrieb führen.

Ein bestehendes nicht konformes Gebäude war zum Zeitpunkt der Errichtung rechtmäßig, entspricht aber wegen späterer Gesetzes- oder Stadtplanungsänderungen nicht mehr den aktuellen Standards. Die fortgesetzte Nutzung ist nicht zwangsläufig sofort illegal, doch bei Neubauersatz oder großen Sanierungen werden die heutigen Standards relevant.

Für die Investitionsentscheidung sollten folgende Unterlagen geprüft werden:

Baugenehmigungsbestätigung
Schlussabnahmebescheinigung
Zusammenfassung des Bauplans
Im Grundbuch eingetragene Geschossfläche
Grundsteuer-Bewertungsunterlagen
Bestandspläne
Historie von Erweiterungen und Umbauten
Aufzeichnungen zu Behördenabstimmungen

Wenn Flächenangaben zwischen den Unterlagen voneinander abweichen, muss ein Fachberater klären, welche Fläche für die rechtliche Beurteilung maßgeblich ist. Zum Verkauf und zur Erkennung von Kenpeiritsu-Überschreitungen siehe auch Verkauf von Objekten mit Kenpeiritsu-Überschreitung: Unterscheidung zwischen rechtswidrig und bestehend nicht konform.

Praktischer Prüfungsablauf

Wenn Kenpeiritsu und Yosekiritsu in der Praxis geprüft werden, reduziert folgende Reihenfolge Auslassungen:

Objektadresse eindeutig bestimmen
Nutzungszone, Kenpeiritsu und Yosekiritsu im städtebaulichen Plan der Kommune prüfen
Breite und rechtliche Art der Vorderstraße prüfen
Yosekiritsu-Begrenzung durch Straßenbreite berechnen
Höhenbezirke, Schräglinienbegrenzungen, Verschattungsregeln und Brandschutzfestsetzungen prüfen
Bei Bestandsgebäuden Genehmigungsbestätigung, Schlussabnahmebescheinigung und Umbauhistorie prüfen
Einen Architekten mit einer Volumenprüfung beauftragen
Bei Renditeobjekten Miete, Einheitenzahl, Baukosten und Finanzierungskonditionen in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen

In der Ankaufsprüfung ist noch kein vollständiger Entwurfsplan erforderlich. Mindestens sollte jedoch geklärt werden, welche Gesamtgeschossfläche realistisch errichtet werden kann und ob der Geschäftsplan mit dieser Fläche funktioniert.

Kenpeiritsu und Yosekiritsu sind nicht die einzigen Faktoren, die den Grundstückswert bestimmen. Erst in Kombination mit Entfernung zum Bahnhof, Mietnachfrage, Straßenanbindung, Grundstücksform, Rechtsverhältnissen, Baukosten und Exit-Strategie werden sie zu brauchbaren Kennzahlen für die Grundstücksnutzung.

FAQ

Wo kann man Kenpeiritsu und Yosekiritsu prüfen?

Sie können im städtebaulichen Plan der Kommune, über kommunale Webdienste für Stadtplanungsinformationen sowie bei Bauaufsichts- oder Stadtplanungsabteilungen geprüft werden. Sie werden auch in Immobilienanzeigen genannt, doch sollte man sich nicht allein auf Anzeigen verlassen, sondern die kommunalen Informationen gegenprüfen. Bedingungen wie Yosekiritsu-Begrenzungen durch die Vorderstraße oder Höhenbezirke sind in Anzeigen oft nicht ausreichend beschrieben.

Was beeinflusst die Rendite stärker: Kenpeiritsu oder Yosekiritsu?

Beide beeinflussen die Rendite. Kenpeiritsu wirkt auf die Größe des Erdgeschosses und die Grundstücksnutzung, Yosekiritsu auf Gesamtgeschossfläche und Einheitenzahl. In der Vermietung kann die Rendite aber auch bei hohem Yosekiritsu sinken, wenn Gemeinschaftsflächen zunehmen, Baukosten steigen oder die Miete pro Quadratmeter nicht entsprechend wächst. Wichtig ist, den nutzbaren Yosekiritsu von der tatsächlich vermietbaren Fläche zu trennen.

Ist es problematisch, Kenpeiritsu oder Yosekiritsu geringfügig zu überschreiten?

Grundsätzlich ja. Eine Überschreitung von Kenpeiritsu oder Yosekiritsu kann dazu führen, dass das Gebäude als rechtswidrig behandelt wird. Dies kann Preisabschläge beim Verkauf, Auswirkungen auf die Finanzierungsprüfung, Korrekturrisiken und Unmöglichkeit von Erweiterungen oder Umbauten nach sich ziehen. Da die Behandlung davon abhängt, ob es sich um bestehende Nichtkonformität oder Rechtswidrigkeit handelt, müssen Unterlagen und Bauzeitpunkt geprüft werden.

Sind bei gleicher Nutzungszone auch dieselben Gebäude möglich?

Nicht unbedingt. Auch bei gleicher Nutzungszone können sich die tatsächlich möglichen Gebäude durch festgesetzten Kenpeiritsu und Yosekiritsu, Breite der Vorderstraße, Höhenbezirke, Brandschutzgebiete, Schräglinienbegrenzungen, Verschattungsregeln, Gebietspläne und Grundstücksform unterscheiden. Die Nutzungszone ist ein wichtiger Einstieg, aber die abschließende Beurteilung erfolgt anhand der konkreten Grundstücksbedingungen.