Al considerar la gestión de un edificio de apartamentos mediante el aprovechamiento del terreno, el primer obstáculo suele ser la previsión del costo de construcción. “¿Cuánto cuesta por tsubo?” y “¿Cómo se puede reducir el costo?” En este artículo explicamos desde los precios de referencia por tipo de estructura hasta métodos prácticos de reducción de costos y los puntos de atención en la planificación financiera.
¿Cuánto cuesta construir un edificio de apartamentos? Precio de referencia por tsubo según la estructura
El costo de construcción puede estimarse de forma aproximada con la fórmula precio por tsubo × superficie construida (número de tsubo). Los precios de referencia por tsubo según la estructura son los siguientes.
| Estructura | Precio de referencia por tsubo | Características |
| Madera | 400.000 a 600.000 yenes | Bajo costo y plazo corto de obra. Hasta unas 3 o 4 plantas |
| Estructura de acero | 500.000 a 800.000 yenes | Mayor resistencia sísmica y durabilidad que la madera |
| RC (hormigón armado) | 700.000 a 1.000.000 yenes | Excelente aislamiento acústico y resistencia sísmica, lo que permite fijar alquileres más altos |
| Estructura pesada de acero | 800.000 a 1.100.000 yenes | Apta para edificios de apartamentos de gran altura |
| Hormigón prefabricado de muros (PC) | 900.000 a 1.000.000 yenes | Fabricación en planta para una calidad uniforme y reducción del plazo de obra |
Las diferencias regionales también son importantes, y hay casos en los que, incluso con la misma estructura RC, Tokio resulta entre 200.000 y 300.000 yenes por tsubo más caro que Osaka. En el caso de un edificio RC de 5 plantas, el costo de construcción orientativo es de 200 millones de yenes o más.
Principales factores que influyen en el costo de construcción
- Forma del edificio: una forma compleja incrementa el costo al aumentar la superficie de muros
- Número de plantas y escala: cuanto más aumenta el número de plantas, más refuerzo estructural se necesita
- Distribución y nivel de equipamiento: un equipamiento de alta gama puede contribuir a subir el alquiler, pero incrementa el costo inicial
- Ubicación y coeficiente de ocupación del suelo: la superficie construible real queda limitada por el coeficiente de edificabilidad y el de ocupación
Cinco claves para reducir el costo de construcción de un edificio de apartamentos
1. Simplificar la forma del edificio
Al optar por una forma rectangular simple, conocida como “yokan-giri”, es posible reducir los muros y los materiales de acabado. Las formas complejas incrementan el costo de construcción y dificultan la ocupación por inquilinos.
2. Ajustar adecuadamente la distancia entre columnas
Si la distancia entre columnas es excesiva, se necesitan vigas más robustas, lo que encarece la obra. Definir una luz adecuada en la etapa de diseño es fundamental.
3. Ajustar el número de ascensores al número de viviendas
La referencia es 1 ascensor por cada 50 viviendas. El costo de instalación y mantenimiento de los ascensores influye tanto en el costo de construcción como en el costo operativo.
4. Optar por pasillos exteriores en las zonas comunes
Al utilizar pasillos exteriores, se evita el aumento de muros y no se requiere climatización, lo que permite reducir costos.
5. No incorporar plantas subterráneas
La construcción de plantas subterráneas aumenta de forma considerable el costo de obra. Instalar un aparcamiento mecánico en un nivel intermedio permite contener mejor el gasto.
También es necesario comprender los costos que surgen además del costo de construcción
Además del costo de construcción (costo principal de obra), se generan los siguientes gastos.
- Costos de obras complementarias: entre el 10 % y el 20 % del costo principal (agua, gas, estudio del terreno, nivelación, etc.)
- Gastos varios: medición, diseño, distintos seguros, gastos registrales, impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles, etc.
- Costos operativos durante la explotación: gastos de gestión, fondo de reparaciones e impuestos
Es indispensable elaborar un plan financiero de largo plazo teniendo en cuenta la estrategia de salida en una era de inflación y aumento de los costos de construcción.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Entre la estructura RC y la estructura PC, ¿cuál tiene un costo de construcción más bajo?
El precio por tsubo es prácticamente similar (en torno a 700.000 a 1.000.000 de yenes), pero en la estructura PC, al fabricarse en planta, cabe esperar una reducción de costos indirectos gracias a un plazo de obra más corto. Depende de la escala y del diseño.
¿Dónde se puede obtener financiación para el costo de construcción de un edificio de apartamentos?
Las principales opciones son los megabancos, los bancos regionales, las cooperativas de crédito y las entidades no bancarias. La simulación de ingresos y gastos del plan de negocio y la proporción de capital propio (referencia del 20 % al 30 %) son claves en la evaluación crediticia.
Con el continuo aumento de los costos de construcción, ¿es ahora un buen momento para construir?
El alza de los costos de materiales y mano de obra continúa, pero también avanza la vinculación con el aumento de los alquileres, por lo que la decisión de inversión varía según la ubicación, la estructura y el cálculo de rentabilidad. Recomendamos consultar con un especialista.
