Ao considerar o aproveitamento de um terreno para administrar um condomínio residencial, o primeiro obstáculo costuma ser a previsibilidade dos custos de construção. “Quanto custa por tsubo?” “Como reduzir os custos?” Neste artigo, explicamos desde os valores de referência por tipo estrutural até métodos práticos de redução de custos e pontos de atenção no planejamento financeiro.
Quanto custa construir um condomínio residencial? Faixa de custo por tsubo conforme a estrutura
O custo de construção pode ser estimado de forma aproximada por “custo por tsubo × área total do piso (número de tsubo)”. A faixa de mercado do custo por tsubo para cada tipo estrutural é a seguinte.
| Estrutura | Faixa de custo por tsubo | Características |
| Madeira | 400 mil a 600 mil ienes | Baixo custo e prazo curto de obra. Até cerca de 3 a 4 andares |
| Estrutura metálica | 500 mil a 800 mil ienes | Oferece melhor resistência sísmica e durabilidade do que a madeira |
| RC (concreto armado) | 700 mil a 1 milhão de ienes | Excelente isolamento acústico e resistência sísmica, permitindo aluguel mais alto |
| Estrutura metálica pesada | 800 mil a 1,1 milhão de ienes | Adequada para edifícios residenciais altos |
| PC (concreto pré-moldado de parede) | 900 mil a 1 milhão de ienes | Produção em fábrica, qualidade uniforme e redução do prazo de obra |
As diferenças regionais também são grandes, e há casos em que, mesmo em RC, o custo por tsubo em Tóquio fica de 200 mil a 300 mil ienes acima de Osaka. No caso de um condomínio residencial RC de 5 andares, o custo de construção de referência é de 200 milhões de ienes ou mais.
Principais fatores que influenciam o custo de construção
- Formato do edifício: formatos complexos elevam o custo devido ao aumento das superfícies de parede
- Número de andares e porte: quanto mais andares, maior a necessidade de reforço estrutural
- Planta e padrão dos equipamentos: equipamentos de padrão elevado podem aumentar o aluguel, mas também elevam o custo inicial
- Localização e taxa de ocupação do terreno: o coeficiente de aproveitamento e a taxa de ocupação limitam a área efetivamente construível
5 dicas para reduzir o custo de construção de um condomínio residencial
1. Simplifique o formato do edifício
Ao adotar um formato retangular simples, conhecido como “yokan-giri”, é possível reduzir paredes e materiais de acabamento. Formatos complexos tendem a aumentar o custo de construção e dificultar a ocupação das unidades.
2. Ajuste adequadamente a distância entre pilares
Se o vão entre pilares for excessivo, serão necessárias vigas mais robustas, o que aumenta o custo. Definir um vão adequado já na fase de projeto é essencial.
3. Ajuste o número de elevadores ao número de unidades
1 elevador para cada 50 unidades é uma referência. O custo de instalação e manutenção dos elevadores afeta tanto o investimento de construção quanto o custo operacional.
4. Adote corredor externo nas áreas comuns
Com corredores externos, não há necessidade de aumentar paredes nem instalar ar-condicionado, o que ajuda a reduzir custos.
5. Não crie subsolo
Ao construir um subsolo, o custo de construção aumenta significativamente. Instalar um estacionamento mecânico em um piso intermediário tende a ser mais econômico.
Entenda também os custos que surgem além da obra
Além do custo de construção (custo principal da obra), surgem as despesas abaixo.
- Custos de obras complementares: 10% a 20% do custo principal (água, gás, investigação do solo, terraplenagem etc.)
- Despesas diversas: levantamento topográfico, projeto, diversos seguros, registro imobiliário, imposto de aquisição imobiliária etc.
- Custos operacionais durante a gestão: taxa de administração, fundo de reparos, impostos
É indispensável elaborar um plano financeiro de longo prazo, considerando também a estratégia de saída em uma era de inflação e alta dos custos de construção.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Entre a estrutura RC e a PC, qual tem menor custo de construção?
O custo por tsubo é praticamente o mesmo (na faixa de 700 mil a 1 milhão de ienes), mas a estrutura PC, por ser produzida em fábrica, pode reduzir custos indiretos por encurtar o prazo de obra. Isso varia conforme a escala e o projeto.
Onde é possível obter financiamento para a construção de um condomínio residencial?
Os principais caminhos são megabancos, bancos regionais, cooperativas de crédito e non-banks. A simulação financeira do plano de negócio e a proporção de capital próprio (referência de 20% a 30%) são pontos centrais na análise de crédito.
Com a alta contínua dos custos de construção, este é o momento certo para construir?
O aumento do custo de materiais e mão de obra continua, mas o movimento de alta dos aluguéis também está avançando, e a decisão de investimento muda conforme localização, estrutura e cálculo de rentabilidade. Recomendamos consultar um especialista.
