Wohnungstausch: Erst verkaufen oder erst kaufen? Strategien fuer Finanzierung und Ueberbrueckung

Der Austausch einer Eigentumswohnung im Zuge veränderter Lebensphasen ist eine wichtige strategische Entscheidung, bei der die Kombination aus Verkaufs- und Kaufzeitpunkt unmittelbare Auswirkungen auf Finanzierungseffizienz, Steuern und Risikomanagement hat. In diesem Beitrag erläutern wir praxisnah die Kriterien für die Wahl zwischen „erst verkaufen“ und „erst kaufen“ sowie die dabei nutzbaren Finanzierungsinstrumente.

Welche zwei Grundstrategien gibt es beim Wohnungstausch?

Was bedeutet „erst verkaufen“?

„Erst verkaufen“ bedeutet, die aktuelle Wohnung zunächst zu veräußern und danach die neue Immobilie zu kaufen. Da sich das Budget für das neue Zuhause erst nach Bestätigung des Verkaufserlöses festlegen lässt, ist die Finanzplanung einfacher und die Sicherheit höher.

Vorteile:

• Die Kaufplanung kann erst nach Feststehen des Verkaufskapitals aufgestellt werden
• Ein überhasteter Verkauf ist nicht nötig, wodurch ein marktgerechter Preis leichter erreichbar ist
• Es entstehen weder Doppelhypotheken noch doppelte laufende Wohnkosten

Nachteile: Es besteht das Risiko, dass für die Übergangszeit zwischen Verkauf und Kauf eine Zwischenunterkunft erforderlich wird und innerhalb kurzer Zeit zwei Umzüge anfallen.

Was bedeutet „erst kaufen“?

„Erst kaufen“ bedeutet, zunächst das neue Zuhause zu sichern und danach die aktuelle Wohnung zu verkaufen. Da keine Wohnlücke entsteht, ist keine Zwischenunterkunft nötig, und die neue Immobilie kann in Ruhe ausgewählt werden.

Vorteile:

• Keine Zwischenunterkunft nötig, daher genügt ein Umzug
• Ein Verkauf im leerstehenden Zustand ist möglich (Besichtigungen, Reinigung usw. lassen sich leichter organisieren)
• Es bleibt mehr zeitlicher Spielraum bei der Auswahl des neuen Zuhauses

Nachteile: Wenn sich der Verkauf der bisherigen Wohnung verzögert, besteht das Risiko einer Doppelbelastung durch zwei Darlehen. Außerdem kann ein Finanzierungsengpass entstehen, wenn der Verkaufspreis niedriger ausfällt als erwartet.

Warum ist „erst kaufen“ oft empfehlenswert?

In der Praxis gibt es sowohl für Investoren als auch für Selbstnutzer viele Fälle, in denen „erst kaufen“ vorteilhaft ist:

1. Ein leerstehendes Objekt lässt sich leichter verkaufen: Es gibt viele Interessenten für Besichtigungen, und der Zustand lässt sich einfach prüfen
2. Grundreinigung und Reparaturen sind leichter umsetzbar: Im leerstehenden Zustand können Maßnahmen gebündelt durchgeführt werden
3. Der Verkaufspreis lässt sich eher steigern: Käufer bevorzugen tendenziell leerstehende Immobilien gegenüber bewohnten Objekten

Zwei Darlehensprodukte zur Lösung von Liquiditätsfragen

Was ist ein Umzugsdarlehen (Ersatzkaufdarlehen)?

Ein Umzugsdarlehen ist ein Darlehen, mit dem die Restschuld der alten Wohnung und die Mittel für den Kauf der neuen Wohnung zusammen finanziert werden können. Dadurch wird ein Wohnungstausch auch dann möglich, wenn die verfügbaren Eigenmittel nicht ausreichen. Voraussetzung ist jedoch, dass Verkaufs- und Kaufübergabe auf denselben Tag gelegt werden; zudem ist die Prüfung tendenziell strenger.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, bei dem vorübergehend ein Betrag in Höhe des erwarteten Verkaufserlöses der alten Wohnung aufgenommen und nach Abschluss des Verkaufs in einer Summe zurückgezahlt wird. Dieses Angebot wird häufig von Immobilienunternehmen bereitgestellt und ist von klassischen Bank-Wohnungsbaudarlehen zu unterscheiden. Zwar fallen Zinsen und Gebühren an, dennoch ist es ein wirksames Mittel, um bei der Strategie „erst kaufen“ Finanzierungslücken zu schließen.

Steuerliche Punkte beim Wohnungstausch

Beim Wohnungstausch sollten die folgenden steuerlichen Regelungen geprüft werden:

• Besonderer Freibetrag von 30 Millionen Yen für selbstgenutztes Wohneigentum (Abzug vom Veräußerungsgewinn)
• Sonderregelung für Ersatzkäufe bei selbstgenutztem Wohneigentum (Steuerstundung)
• Sonderregelung für den ermäßigten Steuersatz (bei einer Haltedauer von mehr als 10 Jahren)

※ Diese Regelungen können grundsätzlich nicht gleichzeitig angewendet werden. Daher empfehlen wir, die Optionen vorab mit einem Steuerberater zu prüfen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Was ist steuerlich vorteilhafter: erst verkaufen oder erst kaufen?

Steuerliche Vergünstigungen wie der Freibetrag von 30 Millionen Yen hängen mit dem Zeitpunkt des Verkaufs zusammen. Für die Anwendung der Sonderregelungen für selbstgenutztes Wohneigentum gilt jedoch die Voraussetzung, dass die neue Wohnung innerhalb von zwei Jahren vor oder nach dem Verkaufsjahr erworben wird. Legen Sie den Zeitplan daher in Abstimmung mit einem Steuerberater fest.

F2. Ist die Prüfung für ein Umzugsdarlehen streng?

Da die Darlehenssumme häufig über dem Objektpreis liegt, sind die Prüfungskriterien strenger als bei einem gewöhnlichen Wohnungsbaudarlehen. In der Regel werden ein stabiles Einkommen, eine gute Bonität und ein gewisser Eigenkapitalanteil verlangt.

F3. Was kann man tun, wenn sich die alte Wohnung nur schwer verkaufen lässt?

Wirksam sind etwa eine Überprüfung des Angebotspreises (Anpassung auf einen marktgerechten Preis), eine Auffrischung durch Reinigung und Reparaturen sowie ein Wechsel des Immobilienunternehmens. Wenn sich bei der Strategie „erst kaufen“ die Doppelbelastung durch zwei Darlehen verlängert, kann auch ein Ankauf durch ein Immobilienunternehmen eine Option sein.