Lorsque l’on envisage d’exploiter un terrain pour développer un immeuble locatif, le premier obstacle est souvent la visibilité sur le coût de construction. « Combien cela coûte-t-il par tsubo ? » « Comment réduire les coûts ? » Dans cet article, nous expliquons les prix de référence selon la structure, les méthodes concrètes de réduction des coûts, ainsi que les points de vigilance liés au plan de financement.
Combien coûte la construction d’un immeuble d’habitation ? Prix indicatifs au tsubo selon la structure
Le coût de construction peut être estimé de manière approximative avec la formule prix au tsubo × surface de plancher (nombre de tsubo). Les prix indicatifs au tsubo selon la structure sont les suivants.
| Structure | Prix indicatif au tsubo | Caractéristiques |
| Bois | 400 000 à 600 000 yens | Coût faible et délai de construction court. Jusqu’à environ 3 à 4 étages |
| Structure en acier | 500 000 à 800 000 yens | Meilleure résistance sismique et durabilité que le bois |
| RC (béton armé) | 700 000 à 1 000 000 yens | Excellentes performances acoustiques et sismiques, permettant de fixer des loyers plus élevés |
| Structure lourde en acier | 800 000 à 1 100 000 yens | Adaptée aux immeubles de grande hauteur |
| Béton préfabriqué à murs porteurs (PC) | 900 000 à 1 000 000 yens | Fabrication en usine pour une qualité homogène et un délai de chantier réduit |
Les écarts régionaux sont également importants, et il existe des cas où, même pour une structure RC identique, Tokyo affiche un prix au tsubo supérieur de 200 000 à 300 000 yens à celui d’Osaka. Pour un immeuble RC de 5 étages, le coût de construction de référence est de 200 millions de yens ou plus.
Principaux facteurs qui influencent le coût de construction
- Forme du bâtiment : une forme complexe augmente les coûts en raison de l’augmentation des surfaces murales
- Nombre d’étages et envergure : plus le nombre d’étages augmente, plus le renforcement structurel devient nécessaire
- Plan et niveau d’équipement : des équipements haut de gamme peuvent contribuer à augmenter le loyer, mais accroissent le coût initial
- Emplacement et coefficient d’occupation des sols : la surface réellement constructible est limitée par le coefficient d’occupation et le coefficient de surface de plancher
5 conseils pour réduire le coût de construction d’un immeuble d’habitation
1. Simplifier la forme du bâtiment
En adoptant une forme rectangulaire simple, appelée « yokan-giri », il est possible de réduire les surfaces murales et les matériaux de finition. Les formes complexes augmentent le coût de construction et compliquent la commercialisation locative.
2. Ajuster correctement l’espacement entre les colonnes
Si l’écart entre les colonnes est trop important, des poutres plus robustes deviennent nécessaires, ce qui entraîne une hausse des coûts. Définir une portée appropriée dès la phase de conception est essentiel.
3. Adapter le nombre d’ascenseurs au nombre de logements
Le repère est de 1 ascenseur pour 50 logements. Les coûts d’installation et d’entretien des ascenseurs influencent à la fois le coût de construction et les charges d’exploitation.
4. Opter pour des couloirs extérieurs pour les parties communes
Le recours à des couloirs extérieurs permet d’éviter l’augmentation des parois et de se passer d’équipements de climatisation, ce qui réduit les coûts.
5. Ne pas créer de sous-sol
La création d’un sous-sol augmente fortement le coût de construction. Installer un parking mécanique à un étage intermédiaire permet de mieux maîtriser les dépenses.
Il faut aussi maîtriser les coûts qui s’ajoutent au coût de construction
En plus du coût de construction (coût principal des travaux), les dépenses suivantes s’ajoutent.
- Coûts des travaux annexes : 10 à 20 % du coût principal (eau, gaz, étude de sol, nivellement du terrain, etc.)
- Frais divers : bornage, conception, diverses assurances, frais d’enregistrement, taxe d’acquisition immobilière, etc.
- Charges d’exploitation en cours d’activité : frais de gestion, provision pour réparations et impôts
Il est indispensable d’établir un plan de financement à long terme en intégrant la stratégie de sortie immobilière à l’ère de l’inflation et de la hausse des coûts de construction.
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Questions fréquentes (FAQ)
Entre la structure RC et la structure PC, laquelle est la moins coûteuse à construire ?
Le prix au tsubo est presque équivalent (environ 700 000 à 1 000 000 de yens), mais avec la structure PC, la fabrication en usine peut permettre de réduire les coûts indirects grâce à un délai de chantier plus court. Cela dépend de la taille du projet et de sa conception.
Où peut-on obtenir un financement pour le coût de construction d’un immeuble d’habitation ?
Les principales options sont les mégabanques, les banques régionales, les caisses de crédit et les établissements non bancaires. La simulation du compte d’exploitation du projet ainsi que la part d’apport personnel (repère de 20 à 30 %) sont déterminantes dans l’examen du financement.
Alors que la hausse des coûts de construction se poursuit, est-ce le bon moment pour construire ?
La hausse du coût des matériaux et de la main-d’œuvre se poursuit, mais la corrélation avec la hausse des loyers progresse également, de sorte que la décision d’investissement varie selon l’emplacement, la structure et le calcul de rentabilité. Nous recommandons de consulter un professionnel.
