2025년도(令和7年度)에 착공한 임대 맨션(マンション, 일본에서 철근콘크리트 등으로 지은 중고층 공동주택을 가리키는 말로, 한국의 아파트에 해당하는 상품군)의 건축공사비는 전국 평균으로 철근콘크리트조(RC조) ㎡당 36.2만엔(약 326만원), 평당 약 120만엔(약 1,080만원)이며, 도쿄도에서는 ㎡당 45.6만엔(약 410만원), 평당 약 151만엔(약 1,359만원)입니다. 총액은 「대지 면적×용적률=연면적」을 구한 뒤, 여기에 구조별 단가를 곱해 산출합니다. 일본 국토교통성(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT)의 건축착공통계조사(建築着工統計調査)에 근거한 실적치입니다.
이 글은 보유한 대지에 맨션을 지을지 판단하려는 오너와, 금융기관에 제출할 사업계획의 초기 수치를 스스로 조립하고 싶은 투자자를 위해 썼습니다. 「4층 건물이면 얼마인가」「25평 대지에서도 지을 수 있는가」「철골조와 RC조 중 어느 쪽이 저렴한가」라는 구체적인 질문에 1차 통계 수치와 계산 절차로 답합니다. 막연한 시세 감각이 아니라, 내일 미팅에서 바로 쓸 수 있는 숫자를 남깁니다.
이 글을 읽기 전에 확인해 두셔야 할, 한국과 일본의 근본적인 차이가 하나 있습니다. 한국의 임대사업에서는 전세(傳貰) 보증금을 무이자 레버리지로 활용해 건축비의 상당 부분을 조달하는 방식이 일반적이지만, 일본에는 전세라는 제도 자체가 없습니다. 일본의 임대차는 매달 월세(家賃)를 내는 계약이 표준이며, 입주 시 받는 보증금(敷金)도 원상회복비를 충당하기 위한 소액 예치금에 불과해 건축자금의 재원이 되지 못합니다. 즉 일본에서 맨션을 지을 때 대지 매입비를 제외한 건축비는 사실상 전액을 자기자금과 금융기관 융자로 조달해야 하며, 이 글에서 다루는 숫자들은 그대로 「자기자금+대출금」의 총액이 됩니다. 전세 보증금을 지렛대로 삼는 한국식 감각으로 사업비를 계산하면 필요 자금을 과소평가하게 되므로, 이 점을 먼저 짚어두겠습니다.
이 글의 핵심
- 임대 맨션의 공사비는 전국 평균으로 RC조 ㎡당 36.2만엔(약 326만원), 철골조 35.2만엔(약 317만원), 목조 22.2만엔(약 200만원)입니다(2025년도・임대・공동주택 기준).
- RC조 단가는 최근 5년간 ㎡당 24.9만엔(약 224만원)에서 36.2만엔(약 326만원)으로 약 1.45배가 되었습니다. 계획을 미룰수록 공사비 부담은 커지고 있습니다.
- 총액을 결정하는 것은 층수가 아니라 연면적입니다. 연면적의 상한은 대지 면적과 용적률, 그리고 전면도로의 폭원(幅員, 도로 너비)으로 정해집니다.
- 공사비 내역은 건축공사 69.4%, 전기설비공사 12.9%, 기계설비공사 17.7%라는 구성이 관공서 표준단가에서 확인됩니다.
- 구조 선택은 평당 단가뿐 아니라 법정내용연수(法定耐用年数, 세법상 정해진 감가상각 기간. RC조 47년・중량철골조 34년・목조 22년)를 통해 매년의 감가상각비와 실수령액을 좌우합니다.
일본 맨션 건축비 시세는 얼마인가｜구조별 평당 단가【2026년 최신】
결론부터 말씀드립니다. 임대 맨션의 공사비는 전국 평균으로 RC조 ㎡당 36.2만엔(약 326만원), 평당 단가로는 약 120만엔(약 1,080만원)입니다. 이는 추정치나 체감이 아니라, 일본 국토교통성이 착공 시점의 공사비 예정액을 집계한 실적치입니다. 먼저 이 숫자를 기준으로 삼아 주십시오.
구조별・㎡당 공사비와 평당 단가(2025년도・임대・공동주택／전국)
아래 표는 일본 국토교통성 「건축착공통계조사 주택착공통계 제34표(着工新築住宅 利用関係別、構造別、建て方別)」의 2025년도(令和7年度) 계에서, 이용관계가 「임대(貸家)」, 건축 방식이 「공동주택(共同住宅)」인 ㎡당 공사비 예정액을 뽑은 것입니다. 평당 단가는 1평(坪)=3.30578㎡로 환산했습니다.
| 구조 | ㎡당 공사비 | 평당 단가(환산) | 1세대당 공사비 | 1세대당 면적(역산) |
|---|---|---|---|---|
| 목조 | 22.2만엔(약 200만원) | 약 73.4만엔(약 661만원) | 787.3만엔(약 7,086만원) | 약 35.5㎡ |
| 철골조 | 35.2만엔(약 317만원) | 약 116.4만엔(약 1,048만원) | 1,942.4만엔(약 1억 7,482만원) | 약 55.2㎡ |
| 철근콘크리트조(RC조) | 36.2만엔(약 326만원) | 약 119.7만엔(약 1,077만원) | 1,654.2만엔(약 1억 4,888만원) | 약 45.7㎡ |
| 철골철근콘크리트조(SRC조) | 33.8만엔(약 304만원) | 약 111.7만엔(약 1,005만원) | 1,517.6만엔(약 1억 3,658만원) | 약 44.9㎡ |
출처: 일본 국토교통성(国土交通省, MLIT) 「건축착공통계조사 주택착공통계」 2025년도(令和7年度) 계 제34표(e-Stat)
여기서 많은 분들이 의외로 여기시는 지점이, 철골조와 RC조의 차이가 ㎡당 1만엔(약 9만원)밖에 안 된다는 점입니다. 평당 단가로 환산해도 약 3.3만엔(약 30만원) 차이에 그칩니다. 「철골조라면 RC조보다 20~30% 저렴하게 지을 수 있다」는 이야기를 들으신 적이 있을지 모르지만, 공동주택의 실적치에서는 그런 차이가 나타나지 않습니다. 맨션 규모의 철골조는 중량철골과 데크플레이트, 내화피복이 필요해져 RC조와의 가격차가 줄어들기 때문입니다.
한편 목조는 ㎡당 22.2만엔(약 200만원)으로 확실히 저렴하며, RC조의 약 60% 수준입니다. 다만 목조로 성립하는 것은 주로 2~3층 건물이며, 뒤에서 다룰 층수별 실적을 보면 4층 이상의 공동주택은 RC조와 철골조가 거의 전부를 차지합니다. 구조 선택은 사실상 목표 층수와 용적률 소진 정도가 결정합니다.
분양 맨션과 임대 맨션은 단가가 어떻게 다른가
같은 RC조 공동주택이라도, 분양주택(분양 맨션)의 ㎡당 공사비는 40.2만엔(약 362만원), 평당 단가로는 약 132.9만엔(약 1,196만원)입니다. 임대(貸家)의 ㎡당 36.2만엔(약 326만원)과 비교하면 약 11% 높은 수준입니다.
차이가 나는 이유는 사양 등급만이 아닙니다. 1세대당 공사비와 단가에서 세대 면적을 역산하면, 임대 RC조는 약 45.7㎡, 분양 RC조는 약 68.3㎡입니다. 분양은 세대가 넓고, 현관 주변이나 물이 닿는 공간의 마감, 공용부 마감에 비용이 들기 때문에 단가 자체가 올라갑니다. 임대사업 계획에 분양 맨션의 평당 단가를 참조하면 과대한 견적이 됩니다.
1동・1세대 기준으로 보면 얼마인가
1세대당 공사비 예정액은 전국 RC조 임대에서 1,654.2만엔(약 1억 4,888만원), 도쿄도에서는 2,042.9만엔(약 1억 8,386만원)입니다. 20세대짜리 RC조 임대 맨션이라면 전국 평균으로 약 3.3억엔(약 29억 7,000만원), 도쿄도에서는 약 4.1억엔(약 36억 9,000만원) 규모가 됩니다.
세대수에서 역산하는 이 시각은 사업계획 초기 단계에서 유효합니다. 예상 임대료×세대수로 연간 수입을 잡고, 1세대당 공사비로 총투자액을 잡으면 대략적인 수익률이 몇 분 만에 나옵니다. 다만 세대당 면적이 평균(임대 RC조 기준 약 46㎡)에서 크게 벗어나는 계획이라면, ㎡당 단가로 돌아가 다시 계산해 주십시오.
건축비는 최근 5년간 얼마나 올랐는가
임대 맨션의 RC조 공사비는 2020년도(令和2年度) ㎡당 24.9만엔(약 224만원)에서 2025년도(令和7年度) 36.2만엔(약 326만원)으로, 5년 만에 약 1.45배가 되었습니다. 금액으로는 ㎡당 11.3만엔(약 102만원), 평당 약 37만엔(약 333만원)의 상승입니다. 연면적 1,000㎡ 규모의 계획이라면, 같은 건물이 5년 전보다 약 1억 1,300만엔(약 10억 1,700만원) 비싸진 셈입니다.
구조별・연도별 ㎡당 공사비 추이(임대・공동주택／전국)
| 구조 | 2020년도 | 2022년도 | 2024년도※ | 2025년도 | 5년간 상승률 |
|---|---|---|---|---|---|
| 철근콘크리트조(전국) | 24.9만엔(약 224만원) | 27.2만엔(약 245만원) | 32.4만엔(약 292만원) | 36.2만엔(약 326만원) | +45.4% |
| 철골조(전국) | 24.5만엔(약 221만원) | 26.7만엔(약 240만원) | 32.5만엔(약 293만원) | 35.2만엔(약 317만원) | +43.7% |
| 목조(전국) | 17.0만엔(약 153만원) | 17.6만엔(약 158만원) | 21.2만엔(약 191만원) | 22.2만엔(약 200만원) | +30.6% |
| 철근콘크리트조(도쿄도) | 33.5만엔(약 302만원) | 34.8만엔(약 313만원) | 42.9만엔(약 386만원) | 45.6만엔(약 410만원) | +36.1% |
출처: 일본 국토교통성 「건축착공통계조사 주택착공통계」 각 연도 계 제34표(e-Stat). ※2024년도(令和6年度)는 통계표가 「2024년 4월~12월분」과 「2025년 1월~3월분」 두 기간으로 나뉘어 공표되어 있어, 두 기간의 공사비 예정액과 바닥면적을 합산해 ㎡당 단가를 산출했습니다.
주목해 주셨으면 하는 것은 2022년도에서 2024년도에 걸친 급등입니다. RC조는 2년 사이 27.2만엔에서 32.4만엔으로 19% 올랐습니다. 자재 가격 상승이 이 시기에 한꺼번에 공사비로 전가되었습니다. 건축비 급등이 임대 오너의 수지에 미치는 영향은, 이 2년 사이에 구조적인 것이 되었다고 저희는 보고 있습니다.
상승 요인을 1차 정보로 확인한다
건축비가 오르는 이유는 자재, 노무비, 그리고 제도라는 세 가지로 정리할 수 있습니다. 모두 1차 정보로 확인할 수 있는 내용입니다.
첫째는 노무비입니다. 일본 국토교통성은 2026년 3월(令和8年3月)부터 적용하는 공공공사 설계노무단가에 대해, 전국 전 직종 단순평균으로 전년도 대비 4.5% 인상, 전국 전 직종 가중평균값 25,834엔(약 23만 3,000원)이라고 발표했습니다. 2013년도(平成25年度) 개정 이후 14년 연속 인상이며, 가중평균값이 25,000엔을 넘은 것은 이번이 처음입니다. 기능공의 인건비는 앞으로도 완만히 계속 오른다는 전제로 계획을 세우는 것이 현실적일 것입니다.
둘째는 제도입니다. 2025년(令和7年) 4월부터, 모든 신축 주택・비주택에 성에너지 기준 적합이 의무화되었습니다(건축물성에너지법, 建築物省エネ法). 단열재, 창호, 급탕・공조설비의 사양이 전반적으로 상향되고, 성에너지 적합성 판정 절차도 추가됩니다. 2025년 4월 이후 착공하는 건축물이 대상입니다. 같은 시기에 목조 단독주택의 건축확인 절차와 벽량 계산 재검토도 시행되었지만, 임대 맨션 계획에 직접 영향을 미치는 것은 성에너지 기준 적합 의무화 쪽입니다. 사양기준으로 평가하는 경우에는 성에너지 적합성 판정이 불필요하다는 점도 설계 진행 방식을 정할 때의 판단 재료가 됩니다.
이 그림이 보여주듯, 이제까지 규모에 따라 취급이 갈렸던 주택이 모두 적합의무 대상이 되었습니다. 임대 맨션 계획에서는 단열 사양과 설비 사양을 기준에 맞추는 만큼의 공사비와, 성에너지 적합성 판정에 걸리는 절차 기간 양쪽을 초기 견적과 일정에 넣어 두십시오.
셋째는 시장 전체의 축소입니다. 2025년도(令和7年度)의 신설 주택 착공 호수는 711,171호로 전년도 대비 12.9% 감소, 그중 임대주택은 308,906호로 13.5% 감소했습니다. 건축물 전체의 공사비 예정액은 30조 234억엔(약 270조 2,000억원, 전년도 대비 1.2% 감소)이며, 구조별로는 철골조 12조 7,683억엔(약 114조 9,000억원), RC조 7조 2,781억엔(약 65조 5,000억원)입니다. 착공량은 줄어드는데 단가는 오르고 있다는 상황이, 지금 일본 건축시장의 실상입니다.
지역별로 평당 단가는 얼마나 다른가｜도도부현별 RC조 맨션 건축비
같은 RC조 임대 맨션이라도, 도쿄도는 ㎡당 45.6만엔(약 410만원, 평당 약 151만엔・약 1,359만원), 후쿠오카현은 ㎡당 28.2만엔(약 254만원, 평당 약 93만엔・약 837만원)으로 평당 약 58만엔(약 522만원)의 차이가 납니다. 연면적 300평이면 총액으로 1.7억엔(약 15억 3,000만원) 이상의 차이입니다. 지역차는 「조금 비싼」 정도의 이야기가 아닙니다.
주요 도부현의 RC조・임대 공동주택 평당 단가 비교
| 도도부현 | ㎡당 공사비(RC조・임대・공동주택) | 평당 단가(환산) | 전국 평균과의 차(평당) |
|---|---|---|---|
| 지바현 | 46.7만엔(약 420만원) | 약 154.4만엔(약 1,390만원) | +34.7만엔(약 312만원) |
| 도쿄도 | 45.6만엔(약 410만원) | 약 150.7만엔(약 1,356만원) | +31.0만엔(약 279만원) |
| 사이타마현 | 41.5만엔(약 374만원) | 약 137.2만엔(약 1,235만원) | +17.5만엔(약 158만원) |
| 가나가와현 | 41.2만엔(약 371만원) | 약 136.2만엔(약 1,226만원) | +16.5만엔(약 149만원) |
| 전국 | 36.2만엔(약 326만원) | 약 119.7만엔(약 1,077만원) | (기준) |
| 오사카부 | 34.7만엔(약 312만원) | 약 114.7만엔(약 1,032만원) | −5.0만엔(약 45만원) |
| 아이치현 | 31.4만엔(약 283만원) | 약 103.8만엔(약 934만원) | −15.9만엔(약 143만원) |
| 후쿠오카현 | 28.2만엔(약 254만원) | 약 93.2만엔(약 839만원) | −26.5만엔(약 239만원) |
| 홋카이도 | 23.3만엔(약 210만원) | 약 77.0만엔(약 693만원) | −42.7만엔(약 384만원) |
출처: 일본 국토교통성 「건축착공통계조사 주택착공통계」 2025년도(令和7年度) 계 제34표(e-Stat)
도쿄와 오사카의 차는 평당 약 36만엔(약 324만원)입니다. 예전에 흔히 말하던 「20만~30만엔(약 180만~270만원) 차이」보다 벌어진 상태입니다. 지바현이 도쿄도를 웃도는 것은 집계 연도의 착공 안건 구성(대형・고사양 안건의 비율)에 좌우되기 때문으로, 지바현 전체의 시세가 도쿄보다 높다는 뜻은 아닙니다. 연도 단위 통계를 읽을 때는 이 구성 요인의 영향을 염두에 두시기 바랍니다.
한국 투자자에게는 이 지역차의 성격이 서울권과는 다르게 느껴질 수 있습니다. 서울의 건축비는 강남권과 외곽 간 지가 차이가 공사비에도 어느 정도 연동되는 경향이 있지만, 일본의 도도부현별 공사비 차이는 뒤에서 보시듯 실제로는 노무단가와 자재 운반 등 원가 요인에 의한 것이 ±6% 정도에 불과하고, 통계상 나타나는 큰 차이의 대부분은 그 지역에서 실제로 지어지는 건물의 사양・규모 차이를 반영한 것입니다. 즉 「지방이니까 싸게 지어진다」는 발상은 성립하지 않으며, 사양을 낮추지 않는 한 지방에서도 도쿄의 94~100% 정도의 비용이 듭니다.
관공서 영선의 지역별 공사비 지수로 보는 지역차
착공통계의 지역차에는 안건 구성의 영향이 섞여 있습니다. 순수하게 「같은 건물을 지었을 때의 지역차」를 보고 싶다면, 일본 국토교통성 대신관방 관공서영선부(大臣官房官庁営繕部)가 매년 공표하는 「신영예산단가(新営予算単価)」의 지역별 공사비 지수가 참고가 됩니다. 도쿄를 100으로 한 RC조 지수는 다음과 같습니다.
- 홋카이도(도호쿠 지역) 102／홋카이도(도오 지역) 100／미야기현 98
- 도쿄・사이타마・지바・가나가와・야마나시 100
- 아이치 97／교토 96／오사카 96／효고 95
- 히로시마 94／후쿠오카 94／오키나와 96
출처: 일본 국토교통성 대신관방 관공서영선부 「2027년도(令和9年度) 신영예산단가」(국토교통성)
같은 사양의 건물을 짓는 한, 지역에 따른 공사비 차이는 대체로 ±6% 범위에 들어갑니다. 착공통계에서 나타난 큰 지역차는, 지역별 물가 차이라기보다 그 지역에서 지어지는 건물의 사양・규모 차이를 반영한 것으로 읽는 편이 타당합니다. 따라서 지방이니까 싸게 지어진다고 생각하는 것은 성급합니다. 사양을 낮추지 않는다면 비용은 도쿄의 94~100% 정도가 듭니다.
4층・5층・6층・10층 건물｜층수별 맨션 건축비 목안
층수별 건축비를 알고 싶으신 분께 먼저 결론을 말씀드립니다. 총액을 정하는 것은 층수 그 자체가 아니라 연면적입니다. 실제로 착공된 건물의 평균 연면적에서 총액을 역산하면, RC조로 4~5층이면 약 3.8억엔(약 34억 2,000만원), 6~9층이면 약 9.9억엔(약 89억 1,000만원), 10~15층이면 약 13.5억엔(약 121억 5,000만원)이 목안이 됩니다.
층수별 1동 평균 연면적과 개산 건축비
아래 표는 일본 국토교통성 「건축착공통계조사 건축물착공통계 제4표-1(용도별・지상 층수별・구조별／신축공사)」 2025년도(令和7年度) 계에서, 전국・거주전용주택의 1동 평균을 산출하고 앞서 다룬 구조별 단가(RC조 36.2만엔/㎡, 철골조 35.2만엔/㎡)를 곱한 것입니다.
| 층수 | 구조 | 동수 | 1동 평균 연면적 | 1동 평균 대지면적 | 개산 건축비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3층 | RC조 | 732동 | 689㎡(약 208평) | 668㎡(약 202평) | 약 2.5억엔(약 22억 5,000만원) |
| 3층 | 철골조 | 4,872동 | 493㎡(약 149평) | 415㎡(약 126평) | 약 1.7억엔(약 15억 3,000만원) |
| 4~5층 | RC조 | 1,692동 | 1,039㎡(약 314평) | 576㎡(약 174평) | 약 3.8억엔(약 34억 2,000만원) |
| 4~5층 | 철골조 | 740동 | 722㎡(약 218평) | 361㎡(약 109평) | 약 2.5억엔(약 22억 5,000만원) |
| 6~9층 | RC조 | 740동 | 2,724㎡(약 824평) | 1,273㎡(약 385평) | 약 9.9억엔(약 89억 1,000만원) |
| 6~9층 | 철골조 | 53동 | 770㎡(약 233평) | 223㎡(약 67평) | 약 2.7억엔(약 24억 3,000만원) |
| 10~15층 | RC조 | 1,120동 | 3,732㎡(약 1,129평) | 1,117㎡(약 338평) | 약 13.5억엔(약 121억 5,000만원) |
| 10~15층 | 철골조 | 31동 | 1,907㎡(약 577평) | 581㎡(약 176평) | 약 6.7억엔(약 60억 3,000만원) |
출처: 일본 국토교통성 「건축착공통계조사 건축물착공통계」 2025년도(令和7年度) 계 제4표-1(e-Stat). 개산 건축비는 연면적에 구조별 ㎡당 공사비를 곱한 본체공사비 목안입니다.
이 표에서는 층수 외의 정보도 읽어낼 수 있습니다. 6층 이상의 공동주택에서는 철골조 동수가 극단적으로 적어집니다. 6~9층의 거주전용주택은 RC조 740동에 대해 철골조 53동, 10~15층에서는 RC조 1,120동에 대해 철골조 31동입니다. 중고층 임대 맨션은 실무상 거의 RC조로 지어진다고 이해해 주십시오.
왜 층수보다 연면적으로 정해지는가
공사비는 바닥을 몇 ㎡ 만드는가로 거의 결정됩니다. 같은 연면적 1,000㎡라면, 5층 건물이든 8층 건물이든 본체공사비의 자릿수는 바뀌지 않습니다. 층수가 늘면 1층당 바닥이 작아지고 외벽 면적과 엘리베이터 정지층이 늘어나므로 단가는 약간 오르지만, 총액을 결정하는 주요인은 아닙니다.
층수별 표의 대지면적을 봐 주십시오. RC조 4~5층 건물의 평균 대지는 576㎡(약 174평)이고 연면적은 1,039㎡입니다. 연면적÷대지는 약 180%, 즉 용적률 200% 전후의 토지에 지어지고 있다는 것을 알 수 있습니다. 6~9층 건물은 대지 1,273㎡에 연면적 2,724㎡로 약 214%, 10~15층 건물은 대지 1,117㎡에 연면적 3,732㎡로 약 334%입니다. 층수는 용적률과 대지의 넓이가 정한 연면적을 쌓아 올린 결과에 지나지 않습니다.
층수가 올라가면 비용이 뛰는 4가지 법적 임계값
그렇다고 해도 층수와 높이에는 단가가 단계적으로 뛰는 지점이 있습니다. 설계를 확정하기 전에 다음 임계값을 넘는지 여부를 확인해 두면 재작업이 줄어듭니다.
| 임계값 | 요구되는 사항 | 근거 | 대략적인 해당 층수 |
|---|---|---|---|
| 높이 20m 초과 | 피뢰설비 설치 | 건축기준법 33조 | 7층 건물 전후 |
| 지하층 제외 층수 4 이상인 철골조／높이 20m 초과인 RC조・SRC조 | 구조계산 요구 수준 상향(허용응력도 등 계산 이상) | 건축기준법 20조 1항 2호 | 4층 건물 이상 |
| 높이 31m 초과 | 비상용 승강기(비상용 엘리베이터) 설치 | 건축기준법 34조 2항 | 11층 건물 전후 |
| 11층 이상의 층 | 스프링클러 설비 설치 | 소방법 시행령 12조 1항 12호 | 11층 건물 이상 |
| 높이 60m 초과 | 시각력응답해석에 의한 국토교통대신 인정 | 건축기준법 20조 1항 1호 | 20층 건물 전후 |
출처: 일본 법령검색 e-Gov 건축기준법(建築基準法, Building Standards Act), 일본 법령검색 e-Gov 소방법 시행령(消防法施行令)
실무에서 효과가 큰 것은 10층 건물과 11층 건물의 경계입니다. 11층 이상의 층에는 스프링클러 설비가 필요해지고, 높이 31m를 넘으면 비상용 엘리베이터도 추가됩니다. 설비투자액과 이후의 점검비용이 크게 달라지기 때문에, 용적률을 다 쓰기 위해서만 11층으로 올리는 판단은 수지를 악화시킬 수 있습니다. 저희는 10층으로 수렴하는 계획과 11층으로 올리는 계획을 나란히 비교해 볼 것을 권해 드립니다.
대지에서 맨션 건축비를 계산하는 3단계
여기서부터는 보유하신 토지의 숫자를 넣으면 총액이 나오는 절차를 보여드립니다. 사용하는 것은 「대지면적」「용적률」「전면도로 폭원」「구조별 단가」, 이 네 가지뿐입니다.
1단계: 대지면적×용적률로 연면적 상한을 구한다
용적률(容積率)이란 건축물의 연면적이 대지면적에서 차지하는 비율의 상한으로, 건축기준법 52조에 정해져 있습니다. 용도지역별로 도시계획에서 10분의5(50%)부터 10분의130(1,300%) 범위로 지정됩니다. 상업지역에서는 10분의20(200%)부터 10분의130(1,300%), 제1종주거지역 등에서는 10분의10(100%)부터 10분의50(500%)이 지정될 수 있는 범위입니다.
여기서 놓치기 쉬운 것이 전면도로 폭원에 의한 제한입니다. 전면도로의 폭원이 12m 미만인 경우, 용적률은 「도로폭원(m)×일정 수치」이하로 억제됩니다(건축기준법 52조 2항). 주거계 용도지역에서는 10분의4(0.4), 그 외 용도지역에서는 10분의6(0.6)이 원칙입니다.
- 제1종주거지역・용적률 200%・전면도로 6m → 6×0.4＝2.4(240%). 지정된 200%가 적용됩니다.
- 제1종주거지역・용적률 200%・전면도로 4m → 4×0.4＝1.6(160%). 160%로 제한됩니다.
- 상업지역・용적률 400%・전면도로 6m → 6×0.6＝3.6(360%). 360%로 제한됩니다.
대지 100평・용적률 200%의 토지라도, 전면도로가 4m라면 연면적은 660㎡가 아니라 528㎡입니다. 본체공사비로 환산하면 약 4,800만엔(약 4억 3,200만원)의 차이가 됩니다. 건폐율과 용적률의 기본과 계산방법을 파악한 뒤, 전면도로의 폭원도 함께 확인해 주십시오.
2단계: 연면적×구조별 평당 단가로 본체공사비를 구한다
연면적 상한이 나왔다면, 앞서 다룬 구조별 단가를 곱합니다. 전국 기준으로 계획한다면 RC조 36.2만엔/㎡(약 326만원), 도쿄도라면 45.6만엔/㎡(약 410만원)을 씁니다. 더 정확을 기하시려면 도도부현별 표에서 해당 지역 수치를 사용해 주십시오.
이 단계에서 나오는 것은 본체공사비입니다. 관공서 표준단가에서는 건축공사에 전기설비공사・기계설비공사를 더한 합계가 제시되어 있으며, 착공통계의 공사비 예정액도 이를 포함한 공사비입니다. 다만 설계감리료, 지반개량, 외부구조, 해체, 근린대책 등은 포함되지 않습니다.
3단계: 부대공사비・제반비용을 더해 총사업비로 만든다
본체공사비에 더해지는 항목은 대지 조건에 따라 크게 달라집니다. 지반이 나쁘면 파일공사만으로 수천만엔, 기존 건물이 있으면 해체비, 도로 접면이 나쁘면 가설・반입비가 늘어납니다. 「본체의 몇%」라는 비율로 어림잡지 말고, 항목별로 견적을 받아 쌓아 올려 주십시오. 비율로 잡은 개산이 가장 크게 빗나가는 부분이 바로 여기입니다.
한편 세금과 등기비용은 세율이 법령으로 정해져 있어, 계획 단계에서도 정확히 계산할 수 있습니다. 다음 장에서 세율과 계산방법을 정리합니다.
계산예 A｜대지 100평・용적률 200%로 RC조 5층 건물을 짓는 경우
제1종주거지역, 대지면적 100평(330㎡), 용적률 200%, 전면도로 6m인 토지를 상정합니다.
- 연면적 상한: 330㎡×200%＝660㎡(약 200평). 전면도로 6m에 의한 제한은 240% 상당이므로, 지정된 200%가 적용됩니다.
- 본체공사비(전국평균): 660㎡×36.2만엔＝약 2억 3,892만엔(약 21억 5,028만원)
- 본체공사비(도쿄도): 660㎡×45.6만엔＝약 3억 96만엔(약 27억 864만원)
- 세대수 목안: 임대 RC조의 평균 세대면적(약 46㎡)으로 나누면, 공용부를 제외하고 11~12세대 정도
- 건설공사도급계약서의 인지세: 계약금액 1억엔 초과 5억엔 이하이므로, 경감 후 6만엔(약 54만원)
만약 전면도로가 4m였다면, 연면적 상한은 528㎡로 내려가고, 본체공사비는 전국평균으로 약 1억 9,114만엔(약 17억 2,026만원)이 됩니다. 같은 100평 토지라도, 도로가 2m 좁을 뿐인데 사업 규모가 약 20% 줄어든다는 것입니다. 토지를 고르는 단계에서 이 확인을 미루지 마십시오.
계산예 B｜대지 25평・용적률 400%의 상업지에서 RC조 6층 건물을 짓는 경우
「25평 대지에서 6층 맨션을 지을 수 있는가」라는 상담은 적지 않습니다. 상업지역, 대지면적 25평(82.6㎡), 건폐율 80%, 용적률 400%, 전면도로 8m인 토지로 계산합니다.
- 건축면적 상한: 82.6㎡×80%＝66.1㎡(약 20평)
- 연면적 상한: 82.6㎡×400%＝330.4㎡(약 100평). 전면도로 8m에 의한 제한은 480% 상당이므로, 지정된 400%가 적용됩니다.
- 본체공사비(전국평균): 330.4㎡×36.2만엔＝약 1억 1,960만엔(약 10억 7,640만원)
- 본체공사비(도쿄도): 330.4㎡×45.6만엔＝약 1억 5,066만엔(약 13억 5,594만원)
여기서 중요한 것은, 66.1㎡의 건축면적으로 330.4㎡의 연면적을 소진하면 딱 5개 층 분량밖에 되지 않는다는 사실입니다. 6층 건물로 만드는 것 자체는 가능하지만, 상층을 작게 하거나 각 층 면적을 줄이게 되어, 연면적의 합계는 용적률에서 상한에 부딪힙니다. 즉 총액은 6층 건물로 해도 늘지 않습니다.
협소지에서는 층수를 하나 늘리는 발상보다 용적률 소진율을 높이는 설계 쪽이 효과적입니다. 계단・엘리베이터・공용복도가 연면적에서 차지하는 비율이 커지기 때문에 임대면적의 효율도 떨어집니다. 25평 대지에서 총액을 정하는 것은 층수가 아니라 용적률입니다. 그리고 전면도로가 6m라면 용적률은 360%로 제한되어, 연면적 상한은 297㎡, 본체공사비는 전국평균으로 약 1억 766만엔(약 9억 6,894만원)까지 내려갑니다.
일본 맨션 건축비의 내역｜건축공사・전기설비공사・기계설비공사
공사비 내역은 건축공사가 약 7할, 전기설비공사가 약 13%, 기계설비공사가 약 18%라는 구성입니다. 이는 일본 국토교통성 대신관방 관공서영선부가 공표하는 「신영예산단가(新営予算単価)」에서 확인할 수 있습니다.
관공서영선의 표준단가로 보는 공사구분별 내역
아래 표는 「2027년도(令和9年度) 신영예산단가」의 기숙사(RC조 3층 건물・개략 연면적 3,000㎡) 표준예산단가입니다. 도쿄(지역별 공사비지수 100)에서의 ㎡당 단가로, 공통비 상당분을 포함하고 소비세 상당분은 제외했습니다. 집합주택형 건물로서 맨션의 공사비 구성을 읽는 데 실용적인 지표입니다.
| 공사구분 | ㎡당 단가 | 구성비 | 주요 내역 |
|---|---|---|---|
| 건축공사 | 265,210엔(약 239만원) | 69.4% | 골조 152,010엔(약 137만원)／마감 113,200엔(약 102만원)(지업・기타는 별도 계상) |
| 전기설비공사 | 49,500엔(약 44만 6,000원) | 12.9% | 전력설비 43,240엔(약 39만원)／통신설비 6,260엔(약 5만 6,000원) |
| 기계설비공사 | 67,670엔(약 60만 9,000원) | 17.7% | 공조 등 설비 43,600엔(약 39만 2,000원)／급배수위생설비 24,070엔(약 21만 7,000원) |
| 합계 | 382,380엔(약 344만원) | 100% | 평당 단가로 환산하면 약 126.4만엔(약 1,138만원) |
출처: 일본 국토교통성 대신관방 관공서영선부 「2027년도(令和9年度) 신영예산단가」(국토교통성). 동 단가표에서 「○」로 표시된 항목(지업, 수변전・자가발전설비, 소화설비 등)은 통상 그 건물에 필요하다고 여겨지면서도 실정에 따라 별도 계상하는 취급이므로, 위 표의 금액에는 포함되어 있지 않습니다.
이 내역이 보여주는 실무상의 시사점은 세 가지입니다.
첫째, 설비공사만으로 전체의 30.6%를 차지한다는 점입니다. 평당 단가 협상이라고 하면 골조나 마감에 눈이 가지만, 금액의 3할은 전기와 기계입니다. 공조・급탕・급배수의 사양을 한 등급 움직이는 것만으로 총액이 수천만엔 움직입니다.
둘째, 골조(152,010엔)와 마감(113,200엔)은 거의 6대4입니다. 건물 형상을 단순화해 외벽 면적을 줄이는 효과는 이 마감 부분에 작용합니다. 요철이 많은 형상은 마감 수량과 발코니・방수 마감을 늘립니다.
셋째, 이 단가가 소비세를 포함하지 않는다는 점입니다. 2억엔(약 18억원)의 본체공사비라면 소비세는 2,000만엔(약 1억 8,000만원)입니다. 융자액을 설정할 때 이를 놓치면 자기자금이 부족해집니다.
본체공사비 이외에 드는 비용
본체공사비에 포함되지 않는 주요 비용은 다음과 같습니다. 모두 대지 고유의 조건에 따라 금액이 달라지므로, 비율이 아니라 견적으로 파악해 주십시오.
- 설계감리료: 설계사무소에 의뢰하는 경우, 설계와 공사감리는 별도 요금입니다.
- 지반조사・지반개량・파일공사: 연약지반에서는 총액을 크게 끌어올립니다. 토지 매매 전에 보링 데이터의 유무를 확인해 주십시오.
- 해체비・석면조사: 기존 건물이 있는 경우 필요합니다.
- 외부구조・조성・옹벽: 고저차가 있는 대지에서는 예상 밖의 금액이 되기 쉽습니다.
- 근린대책・전파장해대책・가설: 중고층이 될수록 비중이 늘어납니다.
- 소비세: 본체・부대공사 모두에 부과됩니다.
건축비 외에 드는 세금과 제반비용【2026년 시점】
맨션을 지으면 부동산취득세・등록면허세・인지세가 부과됩니다. 세율은 법령으로 정해져 있으므로 사업계획 단계에서 계산할 수 있습니다. 여기는 대략적으로 넘기지 말고 금액을 산출해 둘 가치가 있습니다.
부동산취득세・등록면허세・인지세의 세율과 경감조치
| 세목 | 본칙세율 | 특례・경감 | 임대 맨션에서의 주의점 |
|---|---|---|---|
| 부동산취득세 | 표준세율 4% | 주택 및 토지는 3%(2027년 3월 31일(令和9年3月31日)까지). 신축주택은 1세대당 과세표준에서 1,200만엔(약 1억 800만원) 공제 | 공제는 공동주택의 각 세대마다 적용됩니다. 면세점은 가옥(건축분) 66만엔(약 594만원) |
| 등록면허세(소유권보존등기) | 부동산 가액×1,000분의4 | 주택용 가옥의 경감 1,000분의1.5는 개인이 자기 거주용으로 제공하는 경우가 요건 | 임대 맨션에는 경감이 적용되지 않으며, 본칙인 1,000분의4입니다 |
| 등록면허세(저당권설정등기) | 채권금액×1,000분의4 | 주택취득자금 대출에 관한 경감 1,000분의1은 자기거주용이 요건 | 2억엔(약 18억원)을 빌리는 경우, 80만엔(약 720만원) |
| 인지세(건설공사도급계약서) | 계약금액에 따라 단계적으로 정해집니다 | 경감 후: 5,000만엔(약 4억 5,000만원) 초과 1억엔(약 9억원) 이하는 3만엔(약 27만원), 1억엔 초과 5억엔(약 45억원) 이하는 6만엔(약 54만원), 5억엔 초과 10억엔(약 90억원) 이하는 16만엔(약 144만원)(2027년 3월 31일(令和9年3月31日)까지) | 계약서를 2통 작성하면 각각에 과세됩니다 |
출처: 일본 총무성(総務省, Ministry of Internal Affairs and Communications, MIC) 「부동산취득세」, 일본 국세청(国税庁, National Tax Agency, NTA) 택스앤서 No.7191, 일본 국세청 택스앤서 No.7108
임대 맨션 계획에서 놓치기 쉬운 점을 두 가지 보충합니다.
하나는 부동산취득세의 1,200만엔(약 1억 800만원) 공제가 「1세대당」 적용된다는 점입니다. 지방세법 73조의14 제1항은 공동주택 등에 대해 「거주용으로 제공하기 위해 독립적으로 구획된 하나의 부분」마다 1,200만엔을 공제한다고 정하고 있습니다. 20세대짜리 맨션이라면 공제 한도는 최대 2억 4,000만엔(약 21억 6,000만원)입니다. 요건은 공용부분을 안분한 각 세대의 바닥면적이 40㎡ 이상 240㎡ 이하일 것(지방세법 시행령 37조의16 제2호)입니다. 이 특례는 도도부현에 신고가 있었을 경우에 한해 적용하는 것이 원칙입니다(지방세법 73조의14 제4항). 신고가 없어도 요건에 해당한다고 도도부현이 인정하면 적용할 수 있는 규정은 있지만(같은 조 제5항), 실무에서는 신고를 전제로 절차를 진행해 주십시오. 원룸 중심으로 각 세대가 40㎡에 미치지 못하는 계획에서는 이 공제를 쓸 수 없다는 점에도 유의하시기 바랍니다.
또 하나는 등록면허세의 주택용 가옥 경감이 임대에는 쓸 수 없다는 점입니다. 1,000분의1.5라는 경감세율은 개인이 주택용 가옥을 신축해 자기 거주용으로 제공한 경우의 조치입니다. 임대사업용 건물은 본칙인 1,000분의4로 계산해 주십시오. 여기를 경감세율로 어림잡으면 자금계획이 어긋납니다. 또한 등록면허세의 과세표준은 공사비가 아니라 고정자산과세대장에 등록된 가격(신축 시에는 등기관이 인정한 가액)입니다. 공사비에 세율을 곱하지 않도록 주의해 주십시오.
총사업비로 봤을 때 자기자금과 융자의 사고방식
총사업비는 「본체공사비＋소비세＋부대공사비＋설계감리료＋세금・등기비용＋융자관련비용」으로 구성됩니다. 계산예 A의 도쿄도 케이스(본체 약 3억엔・약 27억원)라면, 소비세만으로 3,000만엔(약 2억 7,000만원)이 얹힙니다.
금융기관 심사에서는 사업계획의 수지와 자기자금 비율이 검토됩니다. 여기서 중요한 것은 건축비가 오른 만큼을 그대로 차입액 증가로 흡수하지 않는 것입니다. 5년 만에 1.45배가 된 공사비에 대해 임대료가 같은 폭으로 오른다는 보장은 없습니다. 상환비율과 공실률에 스트레스를 준 수지로 버틸 수 있는지를 먼저 확인해 주십시오.
앞서 말씀드린 「일본에는 전세가 없다」는 전제가 바로 이 대목에서 실무적으로 효력을 발휘합니다. 한국의 임대인은 신축 시점에 전세 보증금을 미리 받아 자기자금 비율을 낮추는 설계가 가능하지만, 일본의 임대 맨션 사업에서는 준공 후 입주자를 모집해 월세 수입이 발생하기 전까지 그런 선지급 재원이 전혀 존재하지 않습니다. 따라서 총사업비 전액을 「자기자금＋금융기관 융자」만으로 준공 시점까지 조달해야 하며, 자기자금 비율은 통상 총사업비의 20~30% 정도가 금융기관 심사의 기준이 됩니다. 해외 거주 투자자가 일본에서 융자를 받는 경우에는 이 자기자금 비율이 더 높게 요구되는 경향도 있으므로, 전세 재원을 전제로 한 자금계획은 일본에서는 그대로 적용할 수 없다는 점을 미리 계산에 넣어 주십시오.
구조 선택은 내용연수를 통해 수지에도 영향을 미친다
구조 비교를 평당 단가만으로 하면 판단을 그르칩니다. 구조는 법정내용연수를 정하고, 법정내용연수는 매년의 감가상각비, 즉 과세소득과 실수령액을 정하기 때문입니다. 그리고 융자기간도 실무상 내용연수와 연결되어 있습니다.
구조별 법정내용연수와 감가상각 비교
| 구조(주택용) | 법정내용연수 | 평당 단가(임대・공동주택／전국) | 건물 1억엔당 연간 상각액 목안 |
|---|---|---|---|
| 철골철근콘크리트조・철근콘크리트조 | 47년 | 약 111.7만엔(약 1,005만원)／약 119.7만엔(약 1,077만원) | 약 213만엔(약 1,917만원) |
| 벽돌조・석조・블록조 | 38년 | 통계상 구분 없음 | 약 263만엔(약 2,367만원) |
| 금속조(골격재 두께 4mm 초과) | 34년 | 약 116.4만엔(약 1,048만원)(철골조 전체) | 약 294만엔(약 2,646만원) |
| 금속조(골격재 두께 3mm 초과 4mm 이하) | 27년 | 상동 | 약 370만엔(약 3,330만원) |
| 금속조(골격재 두께 3mm 이하) | 19년 | 상동 | 약 526만엔(약 4,734만원) |
| 목조・합성수지조 | 22년 | 약 73.4만엔(약 661만원) | 약 455만엔(약 4,095만원) |
| 목골모르타르조 | 20년 | 통계상 구분 없음 | 약 500만엔(약 4,500만원) |
출처: 일본 국세청 「주요 감가상각자산의 내용연수표」(국세청). 연간상각액은 건물가격을 내용연수로 단순히 나눈 목안이며, 실제 계산은 정액법의 상각률에 따릅니다.
이 표를 세로로 읽으면, 평당 단가가 저렴한 구조일수록 내용연수가 짧고 연간 상각액은 커진다는 관계가 보입니다. 목조는 초기투자가 가볍고 상각도 빨리 진행됩니다. RC조는 초기투자가 무거운 대신 47년에 걸쳐 비용화가 이어집니다. 어느 쪽이 유리한지는 소득수준, 보유기간, 출구 전략에 따라 달라집니다. 건물의 내용연수와 감가상각의 사고방식은 구조를 정하기 전에 파악해 두고 싶은 논점입니다.
평당 단가가 높아도 임대료와 내용연수로 회수할 수 있는지를 본다
철골조와 RC조의 평당 단가 차이는 약 3.3만엔(약 30만원)이었습니다. 연면적 300평이면 약 1,000만엔(약 9,000만원)의 차이입니다. 이 차이를 차음성능이나 설비사양 차이에 따른 임대료 차, 공실기간의 짧음, 그리고 47년과 34년이라는 내용연수 차로 어떻게 회수할 것인가. 이것이 구조선택의 실제 논점이 됩니다.
한국의 임대주택 투자에서는 감가상각 기간이 의사결정의 중심에 오는 경우가 많지 않지만, 일본에서는 이 47년과 34년의 차이가 세 층위에서 동시에 작동합니다. 첫째는 과세소득을 줄이는 절세효과, 둘째는 금융기관이 승인하는 융자기간, 셋째는 10~20년 후 매각할 때 매수자가 받을 수 있는 대출기간, 즉 출구 시점의 물건 평가입니다. 목조는 첫 번째에서 가장 유리하지만 세 번째에서는 가장 불리합니다. 보유기간이 짧고 출구에서 매각을 상정한다면 RC조, 장기 보유하며 상속으로 넘길 것을 상정한다면 목조가 맞는 경우가 많습니다.
저희는 이 판단을 「싸게 지을 수 있는가」가 아니라 「35년 후에 어떤 건물로 남는가」로 보고 있습니다. 건축비가 오른 지금, 재건축의 문턱은 한층 더 높아졌습니다. 인플레이션・건축비 급등 시대의 부동산 출구전략을 먼저 그려본 뒤 구조와 규모를 정하는 순서를 권해 드립니다.
저희가 오너분들께 전하는 이야기
건축비 상담을 받을 때, 저희가 가장 먼저 확인하는 것은 평당 단가가 아닙니다. 그 토지에서 용적률을 얼마나 소진할 수 있는가입니다. 전면도로의 폭원, 도로사선, 일영규제, 용도지역. 이것들이 연면적을 정하고, 연면적이 총액과 수입 양쪽을 정합니다. 평당 단가 협상으로 몇 %를 깎는 노력보다, 용적률 소진율을 10% 높이는 설계 쪽이 사업에 미치는 영향은 더 큽니다.
다음으로 전해드리고 싶은 것은, 건축비가 오른 국면에서는 「짓지 않는다」도 같은 무게의 선택지라는 사실입니다. 5년 만에 1.45배가 된 공사비를, 임대료가 곧바로 따라와 준다는 보장은 없습니다. 매각, 등가교환, 정기차지에 의한 토지 임대, 잠정 이용. 토지를 살리는 방법은 건축만이 아닙니다. 단점까지 포함해 숫자를 나란히 놓고, 그 위에서 오너 본인이 결정한다. 이것이 장기적인 신뢰로 이어진다고 저희는 생각합니다.
그리고 건물은 짓고 끝나는 것이 아닙니다. 건축비 판단은 그 후 30년 이상의 관리・수선・입주자 모집을 담당할 인재(人財, INA&Associates가 사람을 단순한 노동력이 아니라 자산으로 여긴다는 의미로 쓰는 표현) 체제까지 포함해 생각할 필요가 있습니다. 싸게 지은 건물이 결과적으로 운영의 수고와 수선비로 더 비싸게 먹히는 일은 드물지 않습니다. 초기비용과 보유기간 중 비용을 함께 보는 시각을, 계획의 첫 단계부터 가지시기를 바랍니다.
정리
맨션 건축비의 시세와 계산방법을 1차 통계에 근거해 정리했습니다. 요점을 되짚어 보겠습니다.
- 임대 맨션의 공사비는 전국 평균으로 RC조 36.2만엔/㎡(약 326만원, 평당 약 120만엔・약 1,080만원), 철골조 35.2만엔/㎡(약 317만원), 목조 22.2만엔/㎡(약 200만원)입니다. 철골조와 RC조의 차이는 평당 약 3.3만엔(약 30만원)밖에 되지 않습니다.
- RC조 단가는 2020년도(令和2年度)부터 2025년도(令和7年度)까지 약 1.45배가 되었습니다. 노무단가는 14년 연속 올랐고, 2025년 4월부터는 모든 신축에서 성에너지 기준 적합이 의무화되었습니다.
- 지역차는 도쿄도 45.6만엔/㎡(약 410만원)에 비해 후쿠오카현 28.2만엔/㎡(약 254만원)이지만, 같은 사양으로 비교한 관공서의 지역별 지수로는 차이가 ±6% 정도입니다.
- 층수별 RC조 개산은 4~5층 건물로 약 3.8억엔(약 34억 2,000만원), 6~9층 건물로 약 9.9억엔(약 89억 1,000만원), 10~15층 건물로 약 13.5억엔(약 121억 5,000만원)입니다. 총액을 정하는 것은 층수가 아니라 연면적입니다.
- 연면적은 대지면적×용적률로 구하지만, 전면도로가 12m 미만이면 폭원에 의한 제한이 걸립니다. 25평의 협소지에서는 층수보다 용적률이 총액을 정합니다.
- 공사비 내역은 건축공사 69.4%, 전기설비공사 12.9%, 기계설비공사 17.7%. 설비가 3할을 차지하므로 사양 재검토는 설비부터 검토할 가치가 있습니다.
- 부동산취득세의 1,200만엔(약 1억 800만원) 공제는 세대별로 적용되며 신고가 조건입니다. 등록면허세의 주택용 가옥 경감은 임대에는 쓸 수 없습니다.
건축비 숫자는 사업의 입구에 지나지 않습니다. 그 토지에서 얼마만큼의 바닥을 만들 수 있는가, 지은 건물을 몇 년 운영할 것인가, 출구에서 어떻게 평가받는가. 여기까지 포함해 설계하기 위해, 이 글의 숫자를 활용해 주시면 감사하겠습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
5층짜리 맨션의 건축비는 얼마입니까
RC조 4~5층 공동주택은 1동 평균으로 연면적 1,039㎡(약 314평), 개산 본체공사비는 약 3.8억엔(약 34억 2,000만원)입니다(2025년도(令和7年度)・전국). 본인 소유 대지로 계산하려면, 대지면적×용적률로 연면적을 구하고 36.2만엔/㎡(도쿄도는 45.6만엔/㎡)를 곱해 주십시오. 대지 100평・용적률 200%라면 연면적 660㎡로 약 2.4억엔(약 21억 6,000만원)이 목안입니다.
철골조와 RC조는 어느 쪽이 저렴하게 지을 수 있습니까
공동주택의 실적치로는 철골조 35.2만엔/㎡(약 317만원), RC조 36.2만엔/㎡(약 326만원)로, 평당 약 3.3만엔(약 30만원) 차이에 그칩니다. 「철골조라면 훨씬 저렴하다」고는 말할 수 없습니다. 게다가 6층 건물 이상에서는 RC조의 동수가 압도적으로 많으며, 10~15층 건물에서는 RC조 1,120동에 대해 철골조는 31동입니다. 중고층 임대 맨션에서는 사실상 RC조가 표준이라고 생각해 주십시오.
25평의 협소지에서도 맨션을 지을 수 있습니까
지을 수 있지만, 총액과 규모를 정하는 것은 층수가 아니라 용적률입니다. 대지 25평・상업지역・건폐율 80%・용적률 400%라면 연면적 상한은 330㎡(약 100평)로 본체공사비는 전국 평균으로 약 1.2억엔(약 10억 8,000만원), 도쿄도에서 약 1.5억엔(약 13억 5,000만원)입니다. 건축면적 66㎡로 330㎡를 소진하면 딱 5개 층 분량이 되므로, 6층 건물로 해도 연면적은 늘지 않습니다. 전면도로가 6m라면 용적률은 360%로 제한되어 규모는 더 내려갑니다.
건축비가 비싼 지금, 짓지 않는 편이 나을까요
일률적인 답은 없습니다. RC조의 공사비는 5년 만에 약 1.45배가 되었고, 노무단가도 14년 연속 오르고 있습니다. 이 상승을 임대료가 따라잡을 수 있는지는 입지에 따라 차이가 납니다. 판단재료는 용적률을 얼마나 소진할 수 있는가, 예상 임대료가 지역 시세에 비추어 타당한가, 상환비율에 스트레스를 줘도 버틸 수 있는가라는 세 가지입니다. 매각이나 정기차지 같은 건축 이외의 선택지와 나란히 비교한 뒤 결정하시는 것이 확실합니다.
인용・참고자료
- 일본 국토교통성(国土交通省, MLIT) 「건축착공통계조사 주택착공통계」 2025년도(令和7年度) 계 제34표(着工新築住宅 利用関係別、構造別、建て方別)(e-Stat)
- 일본 국토교통성 「건축착공통계조사 건축물착공통계」 2025년도(令和7年度) 계 제4표-1(용도별(대분류), 지상 층수별(~15층), 구조별(신축공사))(e-Stat)
- 일본 국토교통성 「건축착공통계조사보고(2025년도(令和7年度) 계분)」(2026년 4월 30일(令和8年4月30日) 공표)
- 일본 국토교통성 대신관방 관공서영선부 「2027년도(令和9年度) 신영예산단가」(2026년 5월 20일(令和8年5月20日) 국영계 제42호)
- 일본 국토교통성 「2026년 3월(令和8年3月)부터 적용하는 공공공사 설계노무단가에 대하여」(2026년 2월 17일(令和8年2月17日))
- 일본 국토교통성 「【건축물성에너지법 제10조】성에너지 기준적합 의무 대상 확대에 대하여」
- 일본 국토교통성 「2025년 4월부터 규칙을 개정합니다(모든 신축에서 성에너지 기준적합 의무화)」
- 일본 법령검색 e-Gov 「건축기준법(建築基準法, Building Standards Act)」(제20조・제33조・제34조・제52조・제53조)
- 일본 법령검색 e-Gov 「소방법 시행령(消防法施行令)」(제12조 제1항 제12호)
- 일본 총무성(総務省, MIC) 「지방세제도｜부동산취득세」
- 일본 법령검색 e-Gov 「지방세법(地方税法)」(제73조의14)
- 일본 법령검색 e-Gov 「지방세법 시행령(地方税法施行令)」(제37조의16)
- 일본 국세청(国税庁, NTA) 택스앤서 No.7191 「등록면허세의 세액표」
- 일본 국세청 택스앤서 No.7108 「부동산 양도, 건설공사 도급에 관한 계약서에 관한 인지세 경감조치」
- 일본 국세청 「주요 감가상각자산의 내용연수표」
