Bei der Bewirtschaftung einer Eigentumswohnanlage ist es unverzichtbar, die Lebensdauer des Gebaeudes korrekt zu erfassen. Unabhaengig davon, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, hilft ein Verstaendnis der Nutzungsdauer dabei, kuenftige Instandhaltungsplaene und Verkaufsstrategien angemessen zu entwickeln. In diesem Artikel erklaeren wir die Nutzungsdauer von Eigentumswohnanlagen aus drei Perspektiven: gesetzlich, physisch und wirtschaftlich und geben einen umfassenden Ueberblick ueber die Optionen nach Erreichen der Lebensdauer, die Berechnung der Abschreibung und die Schluesselpunkte fuer den langfristigen Betrieb.
Was bedeutet die Nutzungsdauer einer Eigentumswohnanlage? Drei Betrachtungsweisen
Die Nutzungsdauer einer Eigentumswohnanlage laesst sich unter drei Gesichtspunkten erfassen: gesetzliche Nutzungsdauer, physische Nutzungsdauer und wirtschaftliche Nutzungsdauer.Da diese jeweils eine andere Bedeutung haben, ist es wichtig, sie je nach Zielsetzung passend zu verwenden.
Gesetzliche Nutzungsdauer
Die gesetzliche Nutzungsdauer ist der Zeitraum, ueber den in der Rechnungslegung Abschreibungsaufwand erfasst werden kann.Fuer Eigentumswohnanlagen in Stahlbetonbauweise (RC-Bauweise) ist sie auf 47 Jahre festgelegt. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Immobilie nach 47 Jahren an Leistungsfaehigkeit verliert oder nicht mehr bewohnbar ist. Es handelt sich ausschliesslich um einen buchhalterischen Massstab.
Physische Nutzungsdauer
Die physische Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebaeude physisch nutzbar bleibt.Nach heutigem Stand der Bautechnik wird bei einer RC-Eigentumswohnanlage sogar von mehr als 100 Jahren gesprochen. Wenn regelmaessige Instandhaltung erfolgt, laesst sich die physische Nutzungsdauer verlaengern.
Wirtschaftliche Nutzungsdauer
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die Eigentumswohnanlage noch wirtschaftlichen Wert besitzt.Im Unterschied zur gesetzlichen Nutzungsdauer umfasst sie auch Faelle, in denen der Wert durch veraenderte gesellschaftliche Rahmenbedingungen oder Redevelopment verloren geht. Selbst wenn das Gebaeude physisch noch nutzbar ist, kann seine wirtschaftliche Lebensdauer frueher enden.
Die Lebensdauer kann auch anhand der Erdbebensicherheit beurteilt werden
1981 erfolgte der Uebergang vom alten zum neuen Erdbebenstandard. Selbst wenn bei einer Eigentumswohnanlage nach dem alten Standard erdbebensichernde Nachruestungen vorgenommen werden, ist nicht garantiert, dass damit die gleiche Erdbebensicherheit wie nach dem neuen Standard erreicht wird. Kommt es zu einem flachgruendigen Erdbeben direkt unter einer Region, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass eine Eigentumswohnanlage nach dem alten Standard ihre Lebensdauer erreicht.
Was geschieht mit einer Eigentumswohnanlage nach Ablauf der Nutzungsdauer?
Auch nach Ablauf der Nutzungsdauer wird eine Eigentumswohnanlage nicht sofort unbenutzbar.Die Auswirkungen unterscheiden sich jedoch je nach Art der Nutzungsdauer.
Wenn die gesetzliche Nutzungsdauer abgelaufen ist
Der buchhalterische Vermoegenswert faellt auf null. Die Auswirkungen bei einem Verkauf koennen erheblich sein, und auch die Laufzeit eines Wohnungsdarlehens ist maximal bis zur gesetzlichen Nutzungsdauer begrenzt. Bei einer 20 Jahre alten Eigentumswohnanlage kann ein Darlehen beispielsweise nur noch fuer hoechstens 27 Jahre aufgenommen werden.
Wenn die physische Nutzungsdauer abgelaufen ist
Das Wohnen kann erschwert oder unmoeglich werden, doch durch regelmaessige Instandhaltung laesst sich die Nutzungsdauer verlaengern.Auch bei Eigentumswohnanlagen, die vor mehr als 50 Jahren gebaut wurden, gibt es viele Objekte, die dank geeigneter Sanierungsmassnahmen weiterhin aktiv genutzt werden.
Wenn die wirtschaftliche Nutzungsdauer erreicht ist
Oft wird sie laenger angesetzt als die gesetzliche Nutzungsdauer, doch wenn die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ueberschritten ist, ist die Aufnahme eines Wohnungsdarlehens nahezu unmoeglich. Durch Redevelopment oder Flurbereinigung kann ein Gebaeude auch schon vor Erreichen seiner Lebensdauer abgerissen werden.
Welche Optionen gibt es fuer eine Eigentumswohnanlage am Ende ihrer Lebensdauer?
Wenn eine Eigentumswohnanlage ihre Lebensdauer erreicht, gibt es vier Optionen: Abriss, Instandsetzung, Neubau und Verkauf.Treffen Sie Ihre Entscheidung auf Grundlage eines klaren Verstaendnisses der jeweiligen Vor- und Nachteile.
Abriss
Dies ist eine Option, wenn die Alterung so weit fortgeschritten ist, dass ein weiteres Wohnen nicht moeglich ist. Die Zustimmung von mindestens vier Fuenfteln der Bewohner ist erforderlich. Da alle Bewohner umziehen muessen, ist die Konsensbildung die zentrale Herausforderung.
Instandsetzen und weiter nutzen
Dies ist ein Ansatz, mit dem das Gebaeude ueber die Instandhaltungsruecklage laenger genutzt wird. Fuer kleinere Reparaturen ist die Zustimmung der einfachen Mehrheit erforderlich, fuer grosse Instandsetzungen die Zustimmung von mehr als drei Vierteln. In Objekten mit vielen aelteren Bewohnern besteht haeufig eher der Wunsch nach Instandsetzung als nach einem Umzug.
Neubau
Dies ist ein Neustart als neu errichtete Eigentumswohnanlage, allerdings fallen Kosten von etwa 10 Millionen Yen pro Einheit an. Die Zustimmung von vier Fuenfteln der Bewohner ist erforderlich, und auch die Organisation einer Zwischenunterkunft bringt erhebliche Belastungen mit sich. Allerdings laesst sich die Belastung mindern, wenn mehr Wohneinheiten geschaffen und die Verkaufserloese fuer die Neubaukosten eingesetzt werden.
Verkauf
Hierbei wird die Immobilie an ein Immobilienunternehmen verkauft und der Erloes unter den Bewohnern verteilt. Allerdings besteht die Moeglichkeit, dass beim Verkauf einer Eigentumswohnanlage am Ende ihrer Lebensdauer nach Abzug der Abrisskosten kaum Gewinn uebrig bleibt.
Welche Faktoren bestimmen die Lebensdauer einer Eigentumswohnanlage?
Die Lebensdauer einer Eigentumswohnanlage wird durch fuenf Faktoren bestimmt: Erdbebenstandard, Zustand der Leitungen, Zustand des Betons, Instandhaltung und Lage.
Erdbebenstandard
Der Erdbebenstandard ist ein Festigkeitsstandard fuer Gebaeude, der dazu dient, das Risiko eines Einsturzes infolge eines Erdbebens zu vermeiden.Es gibt drei Stufen: den "alten Erdbebenstandard" vor 1981, den "neuen Erdbebenstandard" ab 1981 und den "neuen neuen Erdbebenstandard" ab 2000. Bei Eigentumswohnanlagen wird insbesondere danach beurteilt, ob der neue Erdbebenstandard angewendet wurde.
Zustand der Leitungen
Die Lebensdauer von Leitungen betraegt im Allgemeinen etwa 30 bis 40 Jahre.Da sie sich an Stellen befinden, die im Alltag kaum ueberprueft werden koennen, entwickeln sich Probleme in manchen Faellen bereits, bevor sie bemerkt werden. Die Nutzungsdauern nach Material sind wie folgt.
| Material | Nutzungsdauer |
|---|---|
| Eisenrohr, Bleirohr | 15-20 Jahre |
| Kupferrohr | 20-25 Jahre |
| Edelstahlrohr | 30-40 Jahre |
| Hart-PVC-Rohr | 20-25 Jahre |
| Vernetztes Polyethylenrohr, Polybutenrohr | 30-40 Jahre |
Zustand des Betons
Die Lebensdauer von Beton selbst betraegt mehr als 100 Jahre, doch wenn mit zunehmendem Alter durch Kohlendioxid die Alkalitaet verloren geht und eine Neutralisierung eintritt, rosten Bewehrungsstaehle leichter, was sich auf die Dauerhaftigkeit auswirkt. Wir empfehlen, den Zustand des Betons durch einen Fachmann (Wohnungsdiagnostiker) untersuchen zu lassen.
Taegliche Instandhaltung
Regelmaessige Instandhaltung auf Grundlage eines langfristigen Instandhaltungsplans ist entscheidend. Bei aelteren Eigentumswohnanlagen gibt es auch Faelle, in denen noch kein Plan erstellt wurde und erst nach dem Auftreten von Maengeln repariert wird, was zu einer geringeren Dauerhaftigkeit fuehrt.
Lage des Gebaeudes
Objekte in Meeresnaehe tragen das Risiko, dass Rost an Baumaterialien und das Abloesen von Beschichtungen durch Salzschaeden schneller voranschreiten. An Standorten mit wenig Sonneneinstrahlung treten zudem Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme eher auf, sodass standortgerechte Massnahmen erforderlich sind.
Welches Wissen zur Abschreibung sollte man bei der Bewirtschaftung einer Eigentumswohnanlage haben?
Abschreibung ist ein buchhalterischer Vorgang, bei dem die Anschaffungskosten eines Anlageguts ueber den nutzbaren Zeitraum verteilt erfasst werden.Sie ist unverzichtbar, um den Gewinn aus der Bewirtschaftung einer Eigentumswohnanlage korrekt zu berechnen.
Was ist abschreibungsfaehig?
Als Abschreibungsaufwand kann nur der Gebaeudeteil angesetzt werden; das Grundstueck ist ausgeschlossen.Zudem wird das Gebaeude in den Hauptkoerper (Tragwerk) und die technischen Anlagen (Elektrik, Wasserver- und -entsorgung usw.) aufgeteilt. Die gesetzliche Nutzungsdauer des Hauptkoerpers betraegt 47 Jahre, die der technischen Anlagen 15 Jahre.
Berechnung der Abschreibung
Bei einer neu errichteten Eigentumswohnanlage erfolgt die Berechnung auf Grundlage des Gebaeudepreises und der gesetzlichen Nutzungsdauer. Bei einer Bestandsimmobilie ist eine Berechnung entsprechend dem Baualter erforderlich.
Wenn die gesetzliche Nutzungsdauer bereits ueberschritten ist:
- Hauptkoerper: 47 Jahre × 20% = 9 Jahre
- Technische Anlagen: 15 Jahre × 20% = 3 Jahre (Bruchteile werden abgerundet)
Wenn die gesetzliche Nutzungsdauer noch nicht ueberschritten ist (Beispiel: 15 Jahre alt):
- Hauptkoerper: 47 Jahre -（15 Jahre × 80%）= 35 Jahre
- Technische Anlagen: 15 Jahre -（15 Jahre × 80%）= 3 Jahre
Bei Eigentumswohnanlagen, die am oder nach dem 1. April 2016 erworben wurden, kann sowohl fuer den Hauptkoerper als auch fuer die technischen Anlagen nur noch die lineare Abschreibung gewaehlt werden.
Berechnungsbeispiel
Wenn eine 20 Jahre alte Eigentumswohnanlage mit 50 Millionen Yen fuer den Hauptkoerper und 4 Millionen Yen fuer die technischen Anlagen erworben wird:
- Hauptkoerper: Nutzungsdauer 31 Jahre, Abschreibungssatz 0.033 → 1,65 Millionen Yen pro Jahr
- Technische Anlagen: Nutzungsdauer 3 Jahre (gesetzliche Nutzungsdauer ueberschritten), Abschreibungssatz 0.334 → 1,336 Millionen Yen pro Jahr
Welche Massnahmen helfen dabei, eine Eigentumswohnanlage lange zu betreiben?
Damit eine Eigentumswohnanlage lange erhalten bleibt, sind regelmaessige Inspektionen und Instandsetzungen unverzichtbar.Es gibt immer mehr Eigentumswohnanlagen, die wegen unzureichender Instandhaltungsruecklagen nicht instand gesetzt werden koennen. Wichtig ist, fruehzeitig innerhalb der Eigentuemergemeinschaft einen Fachausschuss einzurichten und den langfristigen Instandhaltungsplan zu ueberpruefen.
Die Lebensdauer einer Eigentumswohnanlage laesst sich durch regelmaessige Instandhaltung und angemessene Reparaturen verlaengern. Um auch eine stressfreie Mietverwaltung zu verwirklichen, sollten Sie auf eine planvolle Instandsetzung und den Aufbau eines soliden Verwaltungsrahmens achten. Zudem gibt es Sicherheit, auch die gesetzlichen Regelungen zur Mietverwaltung zu bestaetigen.
Haeufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Wie viele Jahre betraegt die gesetzliche Nutzungsdauer einer Eigentumswohnanlage?
Bei einer Eigentumswohnanlage in Stahlbetonbauweise (RC-Bauweise) ist sie auf 47 Jahre festgelegt. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie nach 47 Jahren nicht mehr bewohnbar ist; vielmehr handelt es sich ausschliesslich um den buchhalterischen Abschreibungszeitraum.
Q. Wie lang ist die tatsaechliche Lebensdauer einer Eigentumswohnanlage?
Physisch wird bei Stahlbetonbauweise von mehr als 100 Jahren gesprochen. Allerdings unterscheidet sie sich stark je nach Instandhaltungszustand und Standortumgebung.
Q. Kann eine Eigentumswohnanlage nach Ablauf der Nutzungsdauer verkauft werden?
Ein Verkauf ist moeglich. Wird die gesetzliche Nutzungsdauer jedoch ueberschritten, sinkt der buchhalterische Vermoegenswert auf null und auch die Laufzeit von Wohnungsdarlehen wird begrenzt, weshalb sich die Zahl potenzieller Kaeufer tendenziell einschraenkt.
Q. Wie kann die Lebensdauer einer Eigentumswohnanlage verlaengert werden?
Am wirkungsvollsten sind regelmaessige Inspektionen und Instandsetzungen auf Grundlage eines langfristigen Instandhaltungsplans. Wichtig sind zudem eine angemessene Ausgestaltung der Instandhaltungsruecklage und eine regelmaessige Planueberpruefung innerhalb der Eigentuemergemeinschaft.
Q. Wie wird die Abschreibung einer Bestands-Eigentumswohnanlage berechnet?
Wenn das Baualter die gesetzliche Nutzungsdauer (47 Jahre) ueberschreitet, wird mit "47 Jahre×20%=9 Jahre" gerechnet. Wenn sie noch nicht ueberschritten ist, lautet die Formel "47 Jahre-（Baualter×80%）".
