Preisverhandlungen beim Kauf gebrauchter Eigentumswohnungen sind in Japan ein eigenständiges System mit eigener Logik – anders als in den meisten westlichen Immobilienmärkten lässt sich der übliche Verhandlungsspielraum hier nicht mit einer festen Prozent-Faustregel beschreiben. Die verbreitete Annahme „5 bis 10 % unter Angebotspreis" lässt sich mit den aktuellen Zahlen für 2026 allein nicht mehr erklären. Nach den Daten von Higashi-Nihon REINS (東日本レインズ, dem amtlichen Immobilien-Informationsnetzwerk für Ost-Japan) für Juni 2026 lag der Quadratmeterpreis der aktuell im Angebot befindlichen Bestandswohnungen (在庫, zaiko) im Großraum Tokio bei 1,1654 Mio. Yen/m² (ca. 7.060 EUR/m²; Kurs: 1 EUR ≈ 165 JPY, Stand 13. August 2026, ungefährer Wert), während der tatsächlich erzielte Abschlusspreis (成約, seiyaku) bei nur 826.400 Yen/m² (ca. 5.010 EUR/m²) lag – eine Lücke von rund 41 %. Diese Lücke verteilt sich jedoch keineswegs gleichmäßig: Sie konzentriert sich stark auf die Stadt Tokio, während in der Präfektur Chiba die Angebotspreise pro Quadratmeter sogar 9,4 % unter den tatsächlichen Abschlusspreisen liegen. Der Verhandlungsspielraum bedeutet je nach Region heute buchstäblich das Gegenteil.
Dieser Artikel richtet sich an zwei Lesergruppen: an Käufer, die vor einer konkreten Wohnung stehen und entscheiden müssen, welches Kaufpreisangebot (指値, sashine – ein im japanischen Immobilienmarkt fest etablierter Begriff für ein verhandeltes Unterangebot unter dem Angebotspreis, vergleichbar mit einem „lowball offer", aber als reguläre Verhandlungspraxis anerkannt) realistisch ist, sowie an Verkäufer, die von einem Käufer zu einem Nachlass aufgefordert werden und entscheiden müssen, ob sie zustimmen oder wann sie den Preis anpassen sollten. Wir stützen uns ausschließlich auf Primärdaten von Higashi-Nihon REINS, dem japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), der japanischen Steuerbehörde (国税庁, NTA) und der Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF) – jeweils mit Stand 2026. Konkret zeigen wir mit Zahlen, wie viel Prozent ein Nachlass von 3 Mio. Yen (ca. 18.200 EUR) je nach Region tatsächlich ausmacht, wie stark die Nebenkosten sinken, wenn ein solcher Nachlass gelingt, und welche Zins- und Steuerbedingungen Käufer noch vor der eigentlichen Preisverhandlung prüfen sollten.
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- Der Quadratmeterpreis der im Großraum Tokio angebotenen Bestandswohnungen liegt 41,0 % über dem tatsächlichen Abschluss-Quadratmeterpreis. Auch REINS selbst hält in einem Dokument vom 17. Juli 2026 fest, dass sich die Differenz zwischen dem Abschlusspreis pro m² und dem Preis pro m² bei Neuangeboten „auf rund 40 % ausgeweitet" habe.
- Der Verhandlungsspielraum konzentriert sich auf die Stadt Tokio. Dort liegt der Bestands-Quadratmeterpreis 48,8 % über dem Abschlusspreis, während er in Chiba 9,4 % darunter liegt – dasselbe Kaufpreisangebot hat also je nach Region eine gegenteilige Bedeutung.
- Ein Nachlassangebot von 3 Mio. Yen (ca. 18.200 EUR) entspricht beim Großraum-Tokio-Durchschnitt (52,02 Mio. Yen / ca. 315.300 EUR) 5,8 %, in den 23 Bezirken der Stadt Tokio (75,76 Mio. Yen / ca. 459.200 EUR) 4,0 % und in Chiba (29,89 Mio. Yen / ca. 181.200 EUR) 10,0 %.
- Selbst wenn ein Nachlass von 3 Mio. Yen gelingt, sinken die Nebenkosten nur um die Maklerprovision (990.000 Yen / ca. 600 EUR) und – falls dadurch die Schwelle von 50 Mio. Yen unterschritten wird – die Stempelsteuer (20.000 Yen / ca. 121 EUR). Die Registrierungssteuer (登録免許税) und die Grunderwerbsteuer (不動産取得税) sinken dagegen um keinen einzigen Yen, weil ihre Bemessungsgrundlage der im Grundsteuerkataster (固定資産課税台帳) eingetragene Wert ist – nicht der tatsächliche Kaufpreis.
- Ob ein Markt verhandlungsfreundlich ist, lässt sich mit der Formel „Zahl der Bestandsobjekte ÷ monatliche Abschlusszahl = Bestandsmonate" messen. Im Juni 2026 lag dieser Wert im Großraum Tokio bei 10,8 Monaten, in der Stadt Tokio bei 12,2 Monaten und in Chiba bei 7,7 Monaten.
Wie hoch ist der übliche Preisnachlass bei Gebrauchtwohnungen? Die Daten für 2026 im Check
Vorab das Ergebnis: Im Großraum Tokio ist es 2026 praktischer, zuerst zu messen, wie weit der Angebotspreis vom tatsächlichen Abschlussniveau entfernt ist, statt zu fragen, „wie viel Prozent sich vom Angebotspreis abziehen lassen". Der Grund: Das Angebotspreisniveau selbst hat sich weit von den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen entfernt. Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum lohnt sich hier ein kurzer Vergleich: Während in Deutschland Angebotspreise bei Bestandsimmobilien in der Regel recht nah am späteren Verhandlungsergebnis liegen, weil Makler die Preisfindung stark an jüngste Vergleichsabschlüsse anlehnen, hat sich der japanische Markt 2026 in eine Phase bewegt, in der neu inserierte Objekte systematisch deutlich über dem Preisniveau liegen, zu dem tatsächlich verkauft wird.
Was die von REINS ausgewiesene „Abweichung von rund 40 %" bedeutet
Laut dem monatlichen Kurzbericht „Market Watch" von Higashi-Nihon REINS (Ausgabe Juni 2026, veröffentlicht am 10. Juli 2026) gibt es für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio drei Datenreihen: Abschluss (成約, seiyaku) bezeichnet Objekte, die tatsächlich verkauft wurden; Neuregistrierung (新規登録, shinki tōroku) bezeichnet Objekte, die in diesem Monat neu zum Verkauf angeboten wurden; Bestand (在庫, zaiko) bezeichnet Objekte, die zum Monatsende noch unverkauft im Angebot stehen.
| Datenreihe (Juni 2026, Großraum Tokio) | Anzahl | Preis/m² | Preis | Wohnfläche | Gebäudealter |
|---|---|---|---|---|---|
| Abschluss (tatsächlich verkauft) | 4.241 (–1,3 % ggü. Vorjahr) | 826.400 Yen/m² (ca. 5.010 EUR/m²; –0,8 %) | 52,08 Mio. Yen (ca. 315.600 EUR; –0,02 %) | 63,02 m² | 27,48 Jahre |
| Neuregistrierung (neu inseriert) | 16.277 (+1,7 %) | 1,1557 Mio. Yen/m² (ca. 7.000 EUR/m²; +22,0 %) | 66,26 Mio. Yen (ca. 401.600 EUR; +20,8 %) | 57,33 m² | 29,98 Jahre |
| Bestand (unverkauft zum Monatsende) | 45.995 (+3,5 %) | 1,1654 Mio. Yen/m² (ca. 7.060 EUR/m²; +28,6 %) | 67,45 Mio. Yen (ca. 408.800 EUR; +29,3 %) | 57,88 m² | 29,24 Jahre |
Quelle: Higashi-Nihon REINS (東日本レインズ, Real Estate Information Network System für Ost-Japan), „Monatlicher Kurzbericht Market Watch, Summary Report Juni 2026" (veröffentlicht am 10. Juli 2026)
Bemerkenswert ist: Während der Abschluss-Quadratmeterpreis mit –0,8 % gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert blieb, sind der Neuregistrierungs-Quadratmeterpreis mit +22,0 % und der Bestands-Quadratmeterpreis mit +28,6 % deutlich gestiegen. Die tatsächlich erzielten Preise bewegen sich also kaum, während ausschließlich die Angebotspreise weiter steigen. REINS beschreibt diesen Zustand in „REINS TOPIC – Langfristige Trendgrafik für gebrauchte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Großraum Tokio" (17. Juli 2026) so: „Mit dem Anstieg des Neuregistrierungs-Quadratmeterpreises hat sich die aktuelle Abweichung der Quadratmeterpreise auf rund 40 % ausgeweitet."
Man könnte vermuten, dass die im Bestand verbliebenen Objekte hochpreisiger sind, weil es sich um „die besseren" Wohnungen handelt, die noch nicht verkauft wurden. Die Daten stützen diese Erklärung jedoch nicht: Das durchschnittliche Gebäudealter im Bestand liegt mit 29,24 Jahren höher als beim Abschluss (27,48 Jahre), und die durchschnittliche Wohnfläche ist mit 57,88 m² kleiner als beim Abschluss (63,02 m²). Es handelt sich also um die Konstellation, dass ältere, kleinere Bestandsobjekte zu höheren Quadratmeterpreisen inseriert werden. Innerhalb desselben Marktes klaffen damit die Preisvorstellung der Verkäufer und der Preis, den Käufer tatsächlich zu zahlen bereit sind, auseinander.
Wie ist die Faustregel „5 bis 10 % Nachlass" einzuordnen?
Die Faustregel „5 bis 10 % Nachlass bei Gebrauchtwohnungen" ergibt nur bei Objekten Sinn, deren Angebotspreis bereits nahe am Abschlussniveau liegt. Der Nachlasssatz bezieht sich immer auf den Angebotspreis – ist dieser von Anfang an zu hoch angesetzt, führt jede Diskussion über den Prozentsatz nicht zum tatsächlichen Marktpreis.
Das lässt sich am Durchschnitt für den Großraum Tokio im Juni 2026 überprüfen. Der durchschnittliche Bestandspreis lag bei 67,45 Mio. Yen (ca. 408.800 EUR). Zieht man davon die üblichen 5 bis 10 % ab, ergeben sich 60,71 Mio. bis 64,08 Mio. Yen (ca. 367.900 bis 388.400 EUR). Der tatsächliche Abschlussdurchschnitt desselben Monats lag jedoch bei 52,08 Mio. Yen (ca. 315.600 EUR). Selbst mit dem oberen Ende der Faustregel, 10 %, bleibt man rechnerisch noch 8,63 Mio. Yen (ca. 52.300 EUR) über dem tatsächlich erzielten Niveau. Um auf den Abschlussdurchschnitt zu kommen, wäre ein Abschlag von 22,8 % nötig.
Das bedeutet allerdings nicht, dass sich bei ein und demselben Objekt 22,8 % herausverhandeln lassen. Bestand und Abschluss sind zwei unterschiedlich zusammengesetzte Grundgesamtheiten: Wenn hochpreisige Innenstadtobjekte lange im Bestand verbleiben, steigt der Bestandsdurchschnitt allein dadurch. Die eigentliche Erkenntnis lautet: Der Ansatz, „einen einheitlichen Prozentsatz auf den Angebotspreis anzuwenden", ist im aktuellen Markt als Ausgangspunkt zu schwach. Tragfähiger ist es, nicht von einem Prozentsatz, sondern vom Quadratmeterpreis vergleichbarer Abschlussfälle für das angestrebte Objekt auszugehen.
Für dieses Vorgehen hilft es zu verstehen, wie Angebotspreise überhaupt zustande kommen und welche Informationen Käufern tatsächlich offengelegt werden. Die damit verbundene Informationsasymmetrie haben wir auch in unserem Artikel Die Realität sogenannter „nicht veröffentlichter Objekte" im japanischen Immobilienmarkt eingeordnet.
Der Verhandlungsspielraum konzentriert sich auf die Stadt Tokio
Das ist der zentrale Punkt dieses Artikels. Schlüsselt man die Preisabweichung nach Präfektur auf, zeigt sich: Der Verhandlungsspielraum konzentriert sich auf die Stadt Tokio, während er sich in den Präfekturen Saitama, Chiba und Kanagawa umkehrt.
| Präfektur (Juni 2026) | Abschluss-Preis/m² | Bestands-Preis/m² | Abweichung | Bestandsmonate |
|---|---|---|---|---|
| Stadt Tokio | 1,1691 Mio. Yen/m² (ca. 7.090 EUR/m²) | 1,7394 Mio. Yen/m² (ca. 10.540 EUR/m²) | +48,8 % | 12,2 Monate |
| Präfektur Kanagawa | 603.500 Yen/m² (ca. 3.660 EUR/m²) | 595.500 Yen/m² (ca. 3.610 EUR/m²) | –1,3 % | 10,0 Monate |
| Präfektur Saitama | 459.700 Yen/m² (ca. 2.790 EUR/m²) | 444.900 Yen/m² (ca. 2.700 EUR/m²) | –3,2 % | 9,9 Monate |
| Präfektur Chiba | 440.500 Yen/m² (ca. 2.670 EUR/m²) | 399.000 Yen/m² (ca. 2.420 EUR/m²) | –9,4 % | 7,7 Monate |
| Großraum Tokio gesamt | 826.400 Yen/m² (ca. 5.010 EUR/m²) | 1,1654 Mio. Yen/m² (ca. 7.060 EUR/m²) | +41,0 % | 10,8 Monate |
Abschluss-Quadratmeterpreis: Monatlicher Kurzbericht Market Watch, Summary Report Juni 2026; Bestands-Quadratmeterpreis und Bestandszahl: derselbe Bericht, Datenteil Juni 2026. Abweichung und Bestandsmonate wurden von INA&Associates berechnet.
Zur Einordnung: In der Stadt Tokio liegt der Durchschnittspreis der aktuell inserierten Bestandsobjekte 48,8 % über dem tatsächlich erzielten Preis. Wer dort den Angebotspreis unverändert akzeptiert, kauft also mit hoher Wahrscheinlichkeit deutlich über dem Abschlussniveau ein. In Chiba dagegen liegt der Bestandsdurchschnitt 9,4 % unter dem Abschlussniveau – ein Hinweis darauf, dass viele Objekte dort bereits nahe am oder sogar unter dem Marktniveau angeboten werden. Wer in dieser Situation mit dem Gefühl des Großraum-Tokio-Durchschnitts ein großzügiges Kaufpreisangebot abgibt, riskiert, dass ein anderer Käufer zuvorkommt, während die eigene Verhandlung noch läuft.
Zu beachten ist: Bestand und Abschluss sind getrennte Erhebungen mit unterschiedlicher Objektzusammensetzung (Fläche, Gebäudealter, Lage). Diese Tabelle zeigt also nicht, „um wie viel Prozent dasselbe Objekt fällt", sondern regionale Unterschiede darin, wie weit das Angebotspreisniveau vom Abschlussniveau entfernt ist. Für DACH-Investoren, die aus Märkten mit deutlich transparenteren, meist gutachterlich gestützten Preisfindungsmechanismen kommen, ist dieser Datenpunkt selbst schon aufschlussreich: In Japan existiert kein flächendeckendes, verpflichtendes Verkehrswertermittlungssystem wie der deutsche Gutachterausschuss – Angebotspreise werden weitgehend frei durch Verkäufer und Makler festgelegt, wodurch strukturelle Abweichungen dieser Größenordnung entstehen können. Den Gesamttrend des Marktes können Sie ergänzend in unserem Artikel Aktuelle Entwicklung des Marktes für gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio nachvollziehen.
Wie realistisch ist ein Nachlass von 3 Mio. Yen?
Ein Betrag von 3 Mio. Yen (ca. 18.200 EUR) entspricht im Großraum-Tokio-Durchschnitt 5,8 %, in den 23 Bezirken der Stadt Tokio 4,0 % und in Chiba 10,0 %. Derselbe Nachlass von 3 Mio. Yen kann je nach Region also alles bedeuten – von einer bloßen „Rundungsanpassung" bis zu einer Forderung, die deutlich über dem Marktüblichen liegt.
Wie viel Prozent entsprechen 3 Mio. Yen je nach Region?
Die folgende Tabelle berechnet auf Basis der regionalen Abschlusspreise für April bis Juni 2026, wie viel Prozent 3 Mio. Yen jeweils entsprechen. Grundlage der Abschlusspreise ist REINS TOPIC, „Abschlussstatus für gebrauchte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Großraum Tokio nach Region und Gebäudealtersgruppe [April–Juni 2026]" (17. Juli 2026).
| Region (April–Juni 2026) | Abschlusspreis | Anteil von 3 Mio. Yen | Verhältnis zur Faustregel (5–10 %) |
|---|---|---|---|
| 23 Bezirke Stadt Tokio | 75,76 Mio. Yen (ca. 459.200 EUR) | 4,0 % | unterschreitet sogar die Untergrenze der Faustregel |
| Städte Yokohama/Kawasaki | 43,94 Mio. Yen (ca. 266.300 EUR) | 6,8 % | in der Mitte der Faustregel |
| Großraum Tokio Durchschnitt | 52,02 Mio. Yen (ca. 315.300 EUR) | 5,8 % | nahe der Untergrenze der Faustregel |
| Tama-Region (Tokio) | 38,82 Mio. Yen (ca. 235.300 EUR) | 7,7 % | oberhalb der Mitte der Faustregel |
| Präfektur Kanagawa (übrige Gebiete) | 30,95 Mio. Yen (ca. 187.600 EUR) | 9,7 % | nahe der Obergrenze der Faustregel |
| Präfektur Saitama | 30,48 Mio. Yen (ca. 184.700 EUR) | 9,8 % | nahe der Obergrenze der Faustregel |
| Präfektur Chiba | 29,89 Mio. Yen (ca. 181.200 EUR) | 10,0 % | entspricht genau der Obergrenze der Faustregel |
Aus dieser Tabelle ergeben sich zwei praktische Erkenntnisse. Erstens: In den 23 Bezirken der Stadt Tokio entspricht ein Nachlassangebot von 3 Mio. Yen lediglich „4,0 % des Marktpreises" – als Verhandlungsforderung ist das eher moderat. Zusammen mit der im vorigen Abschnitt gezeigten Abweichung von 48,8 % ergibt sich: In der Stadt Tokio ist ein Betrag von 3 Mio. Yen für sich genommen selten eine übertriebene Forderung.
Zweitens: In Saitama, Chiba und den übrigen Gebieten Kanagawas erreicht ein Betrag von 3 Mio. Yen rund ein Zehntel des Durchschnittspreises. In diesen Präfekturen liegt der Bestands-Quadratmeterpreis zudem bereits unter dem Abschluss-Quadratmeterpreis, und auch die Bestandsmonate sind kürzer als der Großraum-Tokio-Durchschnitt. Wer in einer Region mit wenig Verhandlungsspielraum nach oben ein Angebot von 10 % unter dem Angebotspreis einreicht, liefert dem Verkäufer damit einen Grund, sich für einen anderen Käufer zu entscheiden.
Je nach Gebäudealter verschiebt sich der Ausgangspreis
Selbst innerhalb derselben Region kann sich der Ausgangspreis je nach Gebäudealtersgruppe um ein Mehrfaches unterscheiden. Entsprechend schwankt auch der Anteil von 3 Mio. Yen je nach Baualter zwischen 3,2 % und 10,8 %.
| Gebäudealtersgruppe (Großraum Tokio, April–Juni 2026) | Abschlusspreis | Abschluss-Preis/m² | Anteil von 3 Mio. Yen |
|---|---|---|---|
| bis 5 Jahre | 94,48 Mio. Yen (ca. 572.600 EUR) | 1,531 Mio. Yen/m² (ca. 9.280 EUR/m²) | 3,2 % |
| bis 10 Jahre | 77,57 Mio. Yen (ca. 470.100 EUR) | 1,309 Mio. Yen/m² (ca. 7.930 EUR/m²) | 3,9 % |
| bis 15 Jahre | 79,16 Mio. Yen (ca. 479.800 EUR) | 1,244 Mio. Yen/m² (ca. 7.540 EUR/m²) | 3,8 % |
| bis 20 Jahre | 65,36 Mio. Yen (ca. 396.100 EUR) | 977.000 Yen/m² (ca. 5.920 EUR/m²) | 4,6 % |
| bis 25 Jahre | 65,12 Mio. Yen (ca. 394.700 EUR) | 931.000 Yen/m² (ca. 5.640 EUR/m²) | 4,6 % |
| bis 30 Jahre | 52,11 Mio. Yen (ca. 315.800 EUR) | 767.000 Yen/m² (ca. 4.650 EUR/m²) | 5,8 % |
| über 30 Jahre | 27,67 Mio. Yen (ca. 167.700 EUR) | 471.000 Yen/m² (ca. 2.850 EUR/m²) | 10,8 % |
| Gesamt | 52,02 Mio. Yen (ca. 315.300 EUR) | 831.000 Yen/m² (ca. 5.040 EUR/m²) | 5,8 % |
Quelle: REINS TOPIC, „Abschlussstatus nach Region und Gebäudealtersgruppe [April–Juni 2026]" (17. Juli 2026). Die Spalte „Anteil von 3 Mio. Yen" wurde von INA&Associates berechnet. Im Originaldokument wird angemerkt, dass die Gesamtsumme nicht exakt mit der Abschlusszahl aus dem monatlichen Kurzbericht Market Watch und anderen Berichten übereinstimmt.
Im selben Dokument hält REINS fest, dass „der Anteil der Abschlüsse für Objekte über 25 Jahre im Großraum Tokio mehr als 50 % aller Abschlüsse ausmacht". Mehr als die Hälfte der derzeit tatsächlich verkauften Gebrauchtwohnungen ist also älter als 25 Jahre, und in dieser Altersgruppe entsprechen 3 Mio. Yen 5,8 % bis 10,8 % des Marktpreises. Wer mit demselben Gefühl wie bei einem neueren Objekt „naja, 3 Mio. Yen ungefähr" denkt, fordert bei einem älteren Objekt tatsächlich ein Zehntel des Marktpreises.
Umgekehrt ist eine Forderung von 3 Mio. Yen bei einem Objekt bis 5 Jahre mit 3,2 % nur eine kleine Anpassung. Auch bei neueren Objekten, bei denen Preisverhandlungen als schwierig gelten, ist der absolute Betrag also keineswegs gering. Ob man in Prozent oder in absoluten Beträgen argumentiert, verändert den Eindruck derselben Verhandlung erheblich. Gegenüber dem Verkäufer wirkt es überzeugender, nicht mit einem Prozentsatz, sondern mit der Formel „aus dem Abschluss-Quadratmeterpreis dieser Altersgruppe und Fläche ergibt sich rechnerisch dieser Betrag" zu argumentieren.
Welche Nebenkosten bei einem Nachlass von 3 Mio. Yen tatsächlich sinken – und welche nicht
Wenn ein Nachlass gelingt, unterscheidet sich sehr stark, wie viel die einzelnen Nebenkostenposten davon tatsächlich mit sinken. Es sinken nur die Maklerprovision und die Stempelsteuer – die Registrierungssteuer und die Grunderwerbsteuer sinken um keinen einzigen Yen. Wir rechnen dies exemplarisch durch, ausgehend davon, dass der Abschlussdurchschnitt von 52,08 Mio. Yen auf 49,08 Mio. Yen sinkt.
| Kostenposten | bei 52,08 Mio. Yen | bei 49,08 Mio. Yen | Veränderung | Grund für die Kopplung |
|---|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 52,08 Mio. Yen (ca. 315.600 EUR) | 49,08 Mio. Yen (ca. 297.500 EUR) | ▲3,00 Mio. Yen (ca. 18.200 EUR) | Gegenstand der Verhandlung selbst |
| Maklerprovision (Höchstbetrag) | 1,78464 Mio. Yen (ca. 10.820 EUR) | 1,68564 Mio. Yen (ca. 10.220 EUR) | ▲99.000 Yen (ca. 600 EUR) | Anteil über 4 Mio. Yen: 3,3 % des Kaufpreises |
| Stempelsteuer (nach Ermäßigung) | 30.000 Yen (ca. 180 EUR) | 10.000 Yen (ca. 61 EUR) | ▲20.000 Yen (ca. 121 EUR) | weil die Schwelle von 50 Mio. Yen unterschritten wird |
| Registrierungssteuer | unverändert | unverändert | ±0 Yen | Bemessungsgrundlage ist der Wert im Grundsteuerkataster |
| Grunderwerbsteuer | unverändert | unverändert | ±0 Yen | Bemessungsgrundlage ist der Wert nach dem Grundsteuer-Bewertungsstandard |
| Summe der Kostensenkung | – | – | ▲3,119 Mio. Yen (ca. 18.900 EUR) | Kaufpreis 3 Mio. Yen + Nebenkosten 119.000 Yen |
Die Berechnungsgrundlage der Maklerprovision: Die Bekanntmachung Nr. 1552 des ehemaligen Bauministeriums (zuletzt geändert durch MLIT-Bekanntmachung Nr. 949 vom 21. Juni 2024) legt die Obergrenze der Vergütung fest, die ein Makler bei der Vermittlung eines Kaufvertrags von einer Vertragspartei verlangen darf: 5,5 % für den Anteil bis 2 Mio. Yen, 4,4 % für den Anteil zwischen 2 und 4 Mio. Yen und 3,3 % für den Anteil über 4 Mio. Yen (jeweils inklusive Verbrauchsteuer). Bei 52,08 Mio. Yen ergibt das 110.000 Yen (ca. 670 EUR) + 88.000 Yen (ca. 530 EUR) + 1,58664 Mio. Yen (ca. 9.620 EUR) = 1,78464 Mio. Yen (ca. 10.820 EUR); bei 49,08 Mio. Yen entsprechend 110.000 Yen + 88.000 Yen + 1,48764 Mio. Yen (ca. 9.020 EUR) = 1,68564 Mio. Yen (ca. 10.220 EUR). Die Differenz von 99.000 Yen (ca. 600 EUR) entspricht genau 3,3 % des Nachlassbetrags von 3 Mio. Yen.
Bei der Stempelsteuer gilt gemäß NTA (国税庁, japanische Steuerbehörde) Tax Answer Nr. 7108 (Ermäßigung für Verträge über die Übertragung von Immobilien): 10.000 Yen (ca. 61 EUR) für den Bereich über 10 Mio. bis 50 Mio. Yen, 30.000 Yen (ca. 180 EUR) für den Bereich über 50 Mio. bis 100 Mio. Yen. Sinkt der Preis von 52,08 Mio. auf 49,08 Mio. Yen, wird die 50-Mio.-Yen-Schwelle unterschritten, wodurch sich die Steuer um 20.000 Yen (ca. 121 EUR) verringert. Umgekehrt bedeutet das: Bei einem Objekt mit einem Angebotspreis knapp über 50 Mio. Yen entscheidet allein die Frage, ob sich der Preis unter diese Schwelle drücken lässt, darüber, ob sich die Stempelsteuer verdreifacht oder drittelt.
Bei der Registrierungssteuer ist die Bemessungsgrundlage laut NTA Tax Answer Nr. 7191 hingegen „der im Grundsteuerkataster eingetragene Wert". Auch bei der Grunderwerbsteuer ist gemäß den Erläuterungen der Tokioter Steuerverwaltung (東京都主税局) ausdrücklich festgehalten, dass „nicht der Kaufpreis der Immobilie oder die Baukosten" die Grundlage bilden, sondern der Bewertungswert nach dem Grundsteuer-Bewertungsstandard. Egal, wie stark der Kaufpreis sinkt – diese beiden Steuern verändern sich nicht. Die Annahme „ein Nachlass senkt automatisch auch die Nebenkosten proportional" trifft auf diese beiden Posten also nicht zu. Zum Vergleich: Anders als in Deutschland, wo die Grunderwerbsteuer direkt auf den vereinbarten Kaufpreis erhoben wird, bemisst sich die japanische Grunderwerbsteuer nach einem separaten amtlichen Bewertungswert – ein struktureller Unterschied, den Käufer aus dem deutschsprachigen Raum leicht übersehen.
Wie sich am „Bestandsmonate"-Wert ablesen lässt, ob ein Markt verhandlungsfreundlich ist
Der Ratschlag „Objekte ins Visier nehmen, die seit 3 bis 6 Monaten im Angebot stehen" wird häufig aus dem Bauchgefühl heraus gegeben – es gibt jedoch eine Möglichkeit, das mit Zahlen zu untermauern: die Bestandsmonate (在庫月数). Dieser Indikator beschreibt, wie viele Monate der aktuelle Bestand bei der derzeitigen Verkaufsgeschwindigkeit noch reichen würde. Er lässt sich aus öffentlich zugänglichen Daten von jedem selbst berechnen.
So berechnen Sie die Bestandsmonate
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten. Wenden Sie dasselbe Verfahren auf die von Ihnen anvisierte Region an, um das Verhandlungsumfeld in Zahlen zu erfassen.
- Entnehmen Sie dem Datenteil des monatlichen REINS-Kurzberichts Market Watch die Zahl der zum Monatsende bestehenden Bestandsobjekte für die betreffende Präfektur.
- Entnehmen Sie demselben Bericht oder dem Summary Report die Zahl der Abschlüsse im selben Monat.
- Teilen Sie die Bestandszahl durch die Abschlusszahl. Das Ergebnis sind die Bestandsmonate.
Mit den realen Zahlen für Juni 2026 ergibt sich: Großraum Tokio 45.995 ÷ 4.241 = 10,8 Monate, Stadt Tokio 26.120 ÷ 2.136 = 12,2 Monate, Präfektur Chiba 3.909 ÷ 508 = 7,7 Monate. Präfektur Saitama: 5.209 ÷ 524 = 9,9 Monate, Präfektur Kanagawa: 10.757 ÷ 1.073 = 10,0 Monate.
Die Interpretation ist einfach: Je länger die Bestandsmonate, desto mehr befindet sich der Verkäufer in der Situation, dass „auch anderswo ähnliche Objekte im Angebot stehen". Je kürzer, desto eher kann der Verkäufer damit rechnen, dass bald ein weiterer Käufer auftaucht – der Anreiz, auf ein Kaufpreisangebot einzugehen, sinkt entsprechend. Innerhalb des Großraums Tokio liegt zwischen der Stadt Tokio (12,2 Monate) und Chiba (7,7 Monate) eine Differenz von 4,5 Monaten. Auch innerhalb desselben Marktsegments „Gebrauchtwohnung im Großraum Tokio" unterscheidet sich die Verhandlungsausgangslage also grundlegend je nach Region.
In der Stadt Tokio wächst der Bestand, in Saitama, Chiba und Kanagawa sinkt er
Werfen wir zusätzlich einen Blick auf die Richtung der Entwicklung. Bei der Veränderung der Bestandszahl gegenüber dem Vorjahresmonat ist nur die Stadt Tokio im Plus, alle drei anderen Präfekturen sind im Minus.
| Präfektur (Juni 2026) | Bestandszahl (ggü. Vorjahresmonat) | Abschlusszahl (ggü. Vorjahresmonat) | Verhandlungsumfeld aus Käufersicht |
|---|---|---|---|
| Stadt Tokio | 26.120 (+12,6 %) | 2.136 (–9,5 %) | Bestand wächst, Abschlüsse sinken – der Verhandlungsspielraum tendiert zur Ausweitung |
| Präfektur Kanagawa | 10.757 (–6,7 %) | 1.073 (+7,0 %) | Bestand sinkt, Abschlüsse steigen – Vorsicht bei Kaufpreisangeboten |
| Präfektur Saitama | 5.209 (–3,6 %) | 524 (+2,9 %) | Bestand sinkt, Abschlüsse steigen – Vorsicht bei Kaufpreisangeboten |
| Präfektur Chiba | 3.909 (–9,1 %) | 508 (+19,0 %) | Bestand sinkt am stärksten, Abschlüsse steigen am stärksten – Vorteil liegt beim Verkäufer |
Quelle für Bestand: Monatlicher Kurzbericht Market Watch, Datenteil Juni 2026; für Abschluss: derselbe Bericht, Summary Report Juni 2026.
Innerhalb der Stadt Tokio ist die Abschlusszahl der 23 Bezirke mit 1.716 (–12,8 % ggü. Vorjahr) den sechsten Monat in Folge rückläufig. In den 23 Bezirken, wo der Bestand wächst, während die Abschlüsse sinken, lässt sich die Lage so lesen, dass sich die Auswahl für Käufer vergrößert. In Chiba dagegen ist die Abschlusszahl mit +19,0 % gegenüber dem Vorjahr den fünften Monat in Folge gestiegen, während der Bestand um 9,1 % gesunken ist. Die Verkaufsgeschwindigkeit nimmt zu, und der verfügbare Bestand schrumpft.
Werfen wir zudem einen Blick auf die Gesamtmarktphase. Laut dem Quartalsbericht Market Watch für April bis Juni 2026 (veröffentlicht am 17. Juli 2026) sank die Abschlusszahl mit 11.853 gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,0 % – der erste Rückgang seit sieben Quartalen. Der Abschlusspreis lag bei 52,01 Mio. Yen (ca. 315.200 EUR), gegenüber dem Vorjahresquartal ein Plus von 0,2 % – der 55. Anstieg in Folge –, gegenüber dem Vorquartal jedoch ein Minus von 5,3 %. Man kann also sagen: Die lange Aufwärtsphase hält zwar noch an, ist zuletzt aber in eine Art Plateau übergegangen. Dieser Phasenwechsel verändert das Verhandlungsumfeld für Käufer allmählich.
Drei öffentliche Datenbanken, mit denen Sie den Marktpreis vor der Verhandlung selbst prüfen
Der Rat „Prüfen Sie die Abschlusspreise in derselben Region" hilft wenig, wenn unklar ist, wo genau man nachschauen soll. Es gibt drei öffentliche Datenbanken, die Privatpersonen kostenlos nutzen können. Da sie unterschiedliche Funktionen erfüllen, empfiehlt es sich, sie in einer bestimmten Reihenfolge einzusetzen.
REINS Market Information (tatsächliche Abschlusspreise)
Diese Website macht die von den designierten Immobilienbörsen (指定流通機構) gehaltenen tatsächlichen Abschlusspreise öffentlich zugänglich, getrennt nach Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Da sich die Suche nach Region, nächstgelegenem Bahnhof, Wohnfläche und Gebäudealter eingrenzen lässt, eignet sie sich als erste Anlaufstelle, um zu prüfen, „zu welchem Preis Objekte mit ähnlichen Bedingungen wie das angestrebte Objekt tatsächlich verkauft wurden". Der entscheidende Unterschied zu gewöhnlichen Immobilienportalen: Hier stehen tatsächliche Abschlusspreise, nicht Angebotspreise.
URL: REINS Market Information (Website für Immobilientransaktionsdaten)
MLIT Immobilien-Informationsbibliothek (Transaktionspreise, Bodenrichtwerte, Katastrophenrisiko)
Diese vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) betriebene Plattform zeigt Immobilientransaktionspreise, amtliche Bodenrichtwerte, Flächennutzungspläne und Katastrophenrisiko-Informationen übereinandergelegt auf einer Karte an. Ihre Besonderheit: Man kann nicht nur die Angemessenheit des Preises, sondern auch die standortspezifischen Rahmenbedingungen auf demselben Bildschirm prüfen. Sie eignet sich weniger dazu, Verhandlungsargumente zu sammeln, als vielmehr dazu zu prüfen, „ob dieser Standort den geforderten Preis überhaupt rechtfertigt".
URL: MLIT Immobilien-Informationsbibliothek (不動産情報ライブラリ)
MLIT-Immobilienpreisindex (langfristige Marktphase)
Der Immobilienpreisindex ist eine Statistik des MLIT, die die Preisentwicklung mit dem Durchschnitt des Jahres 2010 als Basiswert 100 darstellt. Betrachtet man den Zeitverlauf des Index für Eigentumswohnungen (区分所有マンション), lässt sich einschätzen, in welcher langfristigen Marktphase man sich gerade befindet. Der zuletzt veröffentlichte saisonbereinigte Wert für Eigentumswohnungen landesweit lag im Dezember 2025 bei 225,1 – dem 2,25-Fachen des Durchschnitts von 2010. Für die Preisfindung eines einzelnen Objekts ist dieser Wert nicht geeignet, wohl aber als Orientierung dafür, ob man „in einer Hochpreisphase oder in einer Korrekturphase" kauft.
Zu beachten ist jedoch: Mit Stand August 2026 reichen die zuletzt veröffentlichten Daten nur bis Dezember 2025 / viertes Quartal (veröffentlicht am 31. März 2026). Das MLIT hat die Veröffentlichung der Daten ab Januar 2026 wegen eines Fehlers im Berechnungsprogramm verschoben. Um die aktuellste Marktphase einzuschätzen, empfiehlt sich daher ergänzend der monatlich aktualisierte REINS-Kurzbericht Market Watch.
URL: MLIT-Immobilienpreisindex (不動産価格指数)
| Datenbank | Was man erfährt | Wann man sie nutzt |
|---|---|---|
| REINS Market Information | Tatsächliche Abschlusspreise und Abschluss-Quadratmeterpreise vergleichbarer Objekte | Kurz bevor Sie die Höhe des Kaufpreisangebots festlegen |
| Immobilien-Informationsbibliothek | Transaktionspreise, Bodenrichtwerte, Flächennutzung, Katastrophenrisiko | In der Phase, in der Sie entscheiden, ob das Objekt als Kandidat bleibt |
| Immobilienpreisindex | Langfristige Preisentwicklung von Eigentumswohnungen und aktuelle Marktphase | In der Phase, in der Sie den Kaufzeitpunkt selbst überlegen |
| REINS Kurzbericht Market Watch (monatlich) | Abschluss, Bestand und Bestandsmonate nach Präfektur | Zur Einschätzung des Verhandlungsumfelds (Vorteil Käufer oder Verkäufer) |
Typische Fehler bei Preisverhandlungen – und wie Sie sie vermeiden
Preisverhandlungen scheitern nicht zwangsläufig, weil der geforderte Betrag zu hoch war. Die Ursachen lassen sich auf drei Punkte zurückführen: eine falsche Einschätzung des Marktumfelds, fehlende Begründung und eine falsche Reihenfolge in der Verhandlung.
Ein großzügiges Kaufpreisangebot in einer Region mit kurzen Bestandsmonaten kostet Ihnen den Vorrang
Das ist der häufigste Fehler. In einem Umfeld wie Chiba – 7,7 Bestandsmonate, Abschlusszahl +19,0 % gegenüber dem Vorjahr – kann der Verkäufer damit rechnen, dass bald ein weiterer Käufer auftaucht. Reicht man hier ein Kaufpreisangebot von 3 Mio. Yen ein, was einem Zehntel des Durchschnittspreises entspricht, verliert man den Vorrang in dem Moment, in dem ein anderer Käufer zum vollen Preis oder mit einer kleineren Anpassung einreicht.
Die Gegenmaßnahme: Prüfen Sie vor dem Kaufpreisangebot die Bestandsmonate und die Veränderung der Abschlusszahl gegenüber dem Vorjahr. In Regionen, in denen der Bestand sinkt und die Abschlüsse steigen, setzen sich eher Angebote zu den Rahmenbedingungen durch – etwa „den Übergabetermin an die Wünsche des Verkäufers anpassen" oder „die Entsorgung zurückgelassener Gegenstände selbst übernehmen" – statt reine Preisverhandlungen. In Regionen wie den 23 Bezirken der Stadt Tokio, wo der Bestand wächst und die Abschlüsse sinken, ist dagegen relativ mehr Spielraum für eine Preisverhandlung vorhanden.
Wenn die Preisverhandlung dem Zinsunterschied unterliegt
Während man Monate damit verbringt, einen Nachlass von 3 Mio. Yen auszuhandeln, kann der Zinssatz um 0,1 Prozentpunkte steigen. Das ist ein durchaus realistisches Szenario. Vergleicht man beide Effekte auf derselben Grundlage, wird klar, wofür sich die Zeit lohnt.
Die Berechnung geht davon aus, dass der Abschlussdurchschnitt von 52,08 Mio. Yen (ca. 315.600 EUR) vollständig finanziert wird, bei 35 Jahren Laufzeit, Annuitätentilgung und einem Zinssatz von 3,290 % p. a. Dieser Zinssatz ist der häufigste Satz im Angebot der Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF) für das Produkt Flat 35 (フラット35 – ein japanisches Festzinsdarlehen mit Laufzeiten bis zu 35 Jahren, das über verbriefte Forderungen staatlich unterstützt wird) für Auszahlungen im August 2026, bei einer Laufzeit von 21 bis 35 Jahren und einem Beleihungsauslauf von bis zu 90 %.
| Szenario | Darlehenssumme | Zinssatz | Monatsrate | Gesamtrückzahlung | Differenz zum Basisszenario |
|---|---|---|---|---|---|
| Basis (kein Nachlass) | 52,08 Mio. Yen (ca. 315.600 EUR) | 3,290 % p. a. | 208.953 Yen (ca. 1.270 EUR) | ca. 87,76 Mio. Yen (ca. 531.900 EUR) | – |
| Nachlass von 3 Mio. Yen erfolgreich | 49,08 Mio. Yen (ca. 297.500 EUR) | 3,290 % p. a. | 196.917 Yen (ca. 1.190 EUR) | ca. 82,71 Mio. Yen (ca. 501.300 EUR) | ▲5,055 Mio. Yen (ca. 30.600 EUR); Monatsrate ▲12.036 Yen (ca. 73 EUR) |
| Kein Nachlass, Zins steigt um 0,1 Punkte | 52,08 Mio. Yen (ca. 315.600 EUR) | 3,390 % p. a. | 211.936 Yen (ca. 1.280 EUR) | ca. 89,01 Mio. Yen (ca. 539.500 EUR) | ＋1,253 Mio. Yen (ca. 7.590 EUR); Monatsrate ＋2.982 Yen (ca. 18 EUR) |
Aus dieser Rechnung lassen sich zwei Dinge ablesen. Erstens: Ein Nachlass von 3 Mio. Yen bringt bei der Gesamtrückzahlung einen Effekt von 5,055 Mio. Yen (ca. 30.600 EUR) – etwa das Vierfache dessen, was 0,1 Zinspunkte ausmachen. Preisverhandlungen haben also durchaus eine erhebliche Bedeutung.
Zweitens: Schon ein Zinsunterschied von 0,1 Punkten bewegt die Gesamtrückzahlung um 1,253 Mio. Yen (ca. 7.590 EUR). Wer die Wahl der Bank oder des Zinsmodells aufschiebt und nur Zeit in die Preisverhandlung steckt, riskiert, auf der einen Seite zu gewinnen und auf der anderen wieder zu verlieren. Verhandlung und Finanzierung sind zwei Säulen, die parallel bearbeitet werden sollten. Die genannten Zahlen sind Näherungswerte; die tatsächliche Belastung hängt zusätzlich von den Konditionen der Restschuldversicherung (団体信用生命保険), den Bearbeitungsgebühren und etwaigen Bürgschaftsgebühren ab.
Die richtige Reihenfolge in der Verhandlung
Selbst wenn die Höhe des Angebots angemessen ist, scheitert die Verhandlung, wenn die Reihenfolge falsch ist. Gehen Sie in folgender Reihenfolge vor, damit der Verkäufer Ihr Angebot leichter einschätzen kann:
- Lassen Sie zuerst die Vorabprüfung für die Hypothekenfinanzierung durchführen. Eine bereits genehmigte Vorabprüfung ist für den Verkäufer ein Sicherheitssignal: „Mit dieser Person kommt der Vertrag tatsächlich bis zum Abschluss." Allein dieser Punkt verändert die Überzeugungskraft eines Kaufpreisangebots erheblich.
- Belegen Sie den Betrag mit vergleichbaren Abschlussfällen. Legen Sie den über REINS Market Information ermittelten Abschluss-Quadratmeterpreis vergleichbarer Objekte bei und erklären Sie: „Aus diesem Quadratmeterpreis multipliziert mit der Wohnfläche ergibt sich dieser Betrag." Entscheidend ist, mit einer Berechnung zu argumentieren, nicht mit einem Prozentsatz.
- Bieten Sie dem Verkäufer einen zusätzlichen Vorteil. Passen Sie den Übergabetermin an die Wünsche des Verkäufers an, übernehmen Sie die Entsorgung zurückgelassener Gegenstände oder verkürzen Sie den Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Kaufpreiszahlung – bieten Sie also Bedingungen jenseits des reinen Preises an.
- Verhandeln Sie über den Makler. Direkter Kontakt mit dem Verkäufer erhöht das Risiko widersprüchlicher Angaben oder von „Aussage gegen Aussage". Ein Vorgehen, das schriftlich dokumentiert wird, schützt beide Seiten.
2026: Warum die energetische Gebäudeklasse manchmal mehr bewirkt als die Preisverhandlung
Bislang ging es in diesem Artikel um Preisnachlässe. Beim Kauf einer Gebrauchtwohnung im Jahr 2026 kann jedoch ein Betragsunterschied in derselben oder sogar größeren Größenordnung wie eine Preisverhandlung allein aus der energetischen Leistungsklasse des Objekts entstehen. Grund ist, dass die japanische Wohnungsbau-Steuervergünstigung (住宅ローン減税, die Steuergutschrift für Hypothekendarlehen) für Einzüge ab Januar 2026 um fünf Jahre verlängert wurde, wobei sich für Bestandsimmobilien sowohl der maximale Darlehensbetrag als auch der Förderzeitraum erweitert haben.
Maximale Steuergutschrift nach Gebäudeklasse für Bestandsimmobilien bei Einzug 2026
Der Gutschriftsatz beträgt 0,7 %; der maximale Darlehensbetrag und der Förderzeitraum unterscheiden sich je nach energetischer Leistungsklasse. Die maximale Steuergutschrift berechnet sich wie folgt:
| Leistungsklasse der Bestandsimmobilie | Darlehenshöchstbetrag × Förderzeitraum | Maximale Steuergutschrift | Bei Haushalten mit Kindern usw. |
|---|---|---|---|
| Langlebiges Qualitätswohnhaus / kohlenstoffarmes Wohnhaus | 35 Mio. Yen (ca. 212.100 EUR) × 13 Jahre | 3,185 Mio. Yen (ca. 19.300 EUR) | 45 Mio. Yen (ca. 272.700 EUR) × 13 Jahre = 4,095 Mio. Yen (ca. 24.800 EUR) |
| ZEH-Standard-Energiesparhaus | 35 Mio. Yen (ca. 212.100 EUR) × 13 Jahre | 3,185 Mio. Yen (ca. 19.300 EUR) | 45 Mio. Yen (ca. 272.700 EUR) × 13 Jahre = 4,095 Mio. Yen (ca. 24.800 EUR) |
| Wohnhaus nach Energiesparstandard | 20 Mio. Yen (ca. 121.200 EUR) × 13 Jahre | 1,82 Mio. Yen (ca. 11.030 EUR) | 30 Mio. Yen (ca. 181.800 EUR) × 13 Jahre = 2,73 Mio. Yen (ca. 16.500 EUR) |
| Sonstiges Wohnhaus | 20 Mio. Yen (ca. 121.200 EUR) × 10 Jahre | 1,4 Mio. Yen (ca. 8.480 EUR) | kein Aufschlag |
Quelle: MLIT, „Überblick über die Steuerreform des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus für das Fiskaljahr Reiwa 8 (2026)" (Dezember 2025). Das Dokument nennt ausdrücklich einen Gutschriftsatz von 0,7 % und eine Einkommensgrenze von 20 Mio. Yen (ca. 121.200 EUR). „Haushalte mit Kindern usw." bezeichnet Haushalte mit Kindern unter 19 Jahren oder Haushalte, in denen mindestens ein Ehepartner unter 40 Jahre alt ist.
Die Differenz zwischen der höchsten Förderklasse (4,095 Mio. Yen) und der niedrigsten (1,4 Mio. Yen) beträgt rund 2,695 Mio. Yen (ca. 16.400 EUR) – eine ähnliche Größenordnung wie der in diesem Artikel untersuchte Nachlass von 3 Mio. Yen. Das bedeutet: Einen Nachlass von 3 Mio. Yen in der Verhandlung durchzusetzen und ein Objekt mit hoher energetischer Leistungsklasse zu wählen, wirken sich auf den Haushalt in derselben Größenordnung aus.
Diese Beträge sind allerdings Höchstgrenzen. Die tatsächliche Gutschrift bleibt innerhalb des Darlehensrestbetrags zum Jahresende sowie der gezahlten Einkommensteuer (zuzüglich eines nicht ausgeschöpften Teils der Einwohnersteuer). Bei Bestandsimmobilien gelten Gebäude, die am oder nach dem 1. Januar 1982 (Shōwa 57) errichtet wurden, automatisch als konform mit dem neuen Erdbebenstandard (新耐震基準). Für davor errichtete Gebäude muss eines der folgenden Dokumente vorgelegt werden: ein Nachweis der Erdbebenstandard-Konformität, eine Kopie der Bauleistungsbewertung oder ein Versicherungsnachweis für die Mängelhaftungsversicherung bei Bestandsimmobilien (MLIT, Wohnungsbau-Steuervergünstigung „Erwerb einer Bestandsimmobilie"). Angesichts des durchschnittlichen Gebäudealters von 27,48 Jahren im Großraum Tokio und eines Anteils von über 50 % an Objekten über 25 Jahren erfüllen zwar viele Objekte die Voraussetzungen, doch bei vor 1981 errichteten Objekten entscheidet allein das Vorliegen dieses Nachweises darüber, ob die Steuergutschrift überhaupt greift. Die Einkommensgrenze liegt bei einem Gesamteinkommen von höchstens 20 Mio. Yen (ca. 121.200 EUR), die Mindestwohnfläche bei 40 m² (bzw. 50 m² für Personen mit einem Gesamteinkommen über 10 Mio. Yen / ca. 60.600 EUR oder bei Nutzung des Aufschlags für Haushalte mit Kindern usw.).
Wir empfehlen, bereits in der Vergleichsphase beim Makler die energetische Leistungsklasse und das Vorliegen der nötigen Nachweise abzuklären. Eine Preisverhandlung hängt vom Verhalten der Gegenseite ab – die Prüfung der Leistungsklasse dagegen lässt sich vollständig auf der eigenen Seite abschließen. In puncto Planungssicherheit ist dies der Punkt, den man als Erstes angehen kann. Wer nach dem Erwerb energetische oder erdbebentechnische Sanierungsmaßnahmen plant, sollte ergänzend unseren Artikel Übersichtstabelle zu Sanierungssteuervergünstigungen und Antragsverfahren heranziehen, um auch die Belastung nach dem Kauf in den Vergleich einzubeziehen.
Verkäufersicht: Wie Sie auf eine Preisverhandlung reagieren sollten
Ab hier wechseln wir zur Perspektive des Verkäufers. Wenn ein Käufer einen Nachlass fordert oder wenn die Anfragen ausbleiben und Sie über eine Preisanpassung nachdenken, ist die entscheidende Entscheidungsgrundlage: Steigt oder sinkt der Bestand in der Präfektur, in der Ihr Objekt liegt?
Wann und um wie viel Sie den Preis anpassen sollten
Der Großraum Tokio zeigt mit Stand Juni 2026 eine asymmetrische Lage je nach Präfektur. Der Bestand in der Stadt Tokio wächst mit +12,6 % gegenüber dem Vorjahresmonat, während die Abschlusszahl um 9,5 % (in den 23 Bezirken sogar um 12,8 %) sinkt. Wer in der Stadt Tokio verkauft, wartet also in einem Markt auf Käufer, in dem die Konkurrenzobjekte im Vergleich zum Vorjahr um mehr als ein Zehntel zugenommen haben.
In Saitama dagegen sinkt der Bestand um 3,6 % bei einem Abschlusswachstum von 2,9 %, in Chiba sinkt der Bestand um 9,1 % bei einem Abschlusswachstum von 19,0 %, und in Kanagawa sinkt der Bestand um 6,7 % bei einem Abschlusswachstum von 7,0 %. Die Konkurrenz nimmt ab, und die Verkaufsgeschwindigkeit steigt. Wer in einer dieser drei Präfekturen verkauft, muss einem Kaufpreisangebot deutlich weniger eilig zustimmen als jemand, der in der Stadt Tokio verkauft.
Die Vorgehensweise bei der Prüfung einer Preisanpassung lässt sich wie folgt zusammenfassen:
- Berechnen Sie die Bestandsmonate Ihrer Präfektur. Bestandszahl ÷ monatliche Abschlusszahl. Im Juni 2026 waren das: Stadt Tokio 12,2 Monate, Kanagawa 10,0 Monate, Saitama 9,9 Monate, Chiba 7,7 Monate.
- Prüfen Sie, ob die Bestandszahl gegenüber dem Vorjahr steigt oder sinkt. In einer Wachstumsphase nimmt die Konkurrenz zu, und je länger Sie warten, desto schlechter können die Bedingungen werden.
- Vergleichen Sie Ihren eigenen Angebots-Quadratmeterpreis mit dem Abschluss-Quadratmeterpreis derselben Region und Gebäudealtersgruppe. Im gesamten Großraum Tokio liegt der Bestands-Quadratmeterpreis 41,0 % über dem Abschluss-Quadratmeterpreis. Ob Ihr Objekt über oder unter diesem Durchschnitt liegt, entscheidet darüber, wie überteuert es Käufern erscheint.
- Dokumentieren Sie die Entwicklung von Anfragen und Besichtigungen. Um die Wirkung einer Preisanpassung zu messen, brauchen Sie einen Vergleichswert von vor der Anpassung.
Wie Sie ein Kaufpreisangebot beurteilen, lässt sich am rationalsten im Vergleich zu der Frage entscheiden: „Wie viele Monate würde es dauern, bis der nächste Käufer erscheint, falls dieser Verkauf nicht zustande kommt?" In einem Markt mit mehr als 12 Bestandsmonaten summieren sich beim Warten auf den nächsten Käufer Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Grundsteuer. In einem Markt mit weniger als 8 Bestandsmonaten ist das Abwarten dagegen durchaus eine rationale Option. Wir empfehlen, diese Entscheidung nicht emotional, sondern als Abwägung zwischen Zeitraum und Betrag zu treffen.
Die Einschätzung von INA&Associates | Verhandlung ist keine „Feilsch-Technik", sondern die Arbeit, Belege zusammenzutragen
Wir stehen tagtäglich zwischen Verkäufern und Käufern und vermitteln in Preisfragen. Dabei sind wir zu einer festen Überzeugung gelangt: Der Unterschied zwischen einer Verhandlung, die zum Abschluss kommt, und einer, die scheitert, liegt nicht in der Höhe des Betrags, sondern darin, ob die Begründung stimmt.
Zwischen der Anfrage „Der Marktpreis liegt wohl bei 5 bis 10 %, bitte reduzieren Sie um 3 Mio. Yen" und der Anfrage „Der Abschluss-Quadratmeterpreis für vergleichbare Objekte am selben Bahnhof, mit rund 30 Jahren Gebäudealter und rund 65 m², liegt bei 767.000 Yen/m² (ca. 4.650 EUR/m²), daher halte ich 49,86 Mio. Yen (ca. 302.200 EUR) für angemessen" besteht für den Verkäufer ein fundamentaler Unterschied. Die erste ist ein bloßer Wunsch des Käufers, die zweite ein auf Marktfakten basierender Vorschlag. Auch der Verkäufer muss die Preisminderung intern oder gegenüber der Familie erklären können – ein begründeter Betrag erleichtert genau diese Erklärung.
Ein weiterer Grundsatz, den wir hochhalten, ist, auch die Nachteile im Voraus offenzulegen: dass Registrierungssteuer und Grunderwerbsteuer selbst bei einem erfolgreichen Nachlass nicht sinken; dass ein Zinsunterschied von 0,1 Punkten 1,253 Mio. Yen (ca. 7.590 EUR) ausmacht; dass sich die Steuergutschrift je nach energetischer Leistungsklasse um rund 2,7 Mio. Yen (ca. 16.400 EUR) unterscheidet. All das sind Informationen, die im Nachhinein zu Bedauern führen können, wenn man sie erst nach Abschluss der Verhandlung erfährt. Wir sind überzeugt, dass es langfristig Vertrauen schafft, diese Punkte vorab mitzuteilen und gemeinsam mit unseren Kunden zu einer Entscheidung zu kommen.
Eine Immobilientransaktion ist kein einmaliges Gewinnen-oder-Verlieren-Spiel. Jedes gekaufte Objekt wird eines Tages wieder verkauft, und das dabei erlöste Kapital fließt in die nächste Wohnung oder Investition. Deshalb legen wir unseren Kunden nicht nur den aktuellen Nachlassbetrag vor, sondern immer auch die Perspektive, wie sich der Kauf in zehn Jahren bewähren wird. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum lohnt sich hier ein Blick auf den eigenen Rechtsrahmen: Während private Veräußerungsgewinne aus Immobilien in Deutschland nach § 23 EStG nach einer Haltedauer von zehn Jahren vollständig steuerfrei werden, kennt das japanische Steuerrecht keine vergleichbare vollständige Befreiung. Bei japanischen Wohnimmobilien halbiert sich lediglich der Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn (von einem hohen kurzfristigen auf einen niedrigeren langfristigen Satz), sobald die Immobilie zum 1. Januar des Verkaufsjahres länger als fünf Jahre gehalten wurde – eine vollständige Steuerfreiheit gibt es auch bei sehr langer Haltedauer nicht. Ein langer Anlagehorizont zahlt sich in Japan steuerlich also anders aus als im deutschen System, und das sollten DACH-Investoren in ihre Kalkulation einbeziehen, wenn sie eine japanische Bestandswohnung mit einem Zehn-Jahres-Blick erwerben. Als Unternehmen, für das Menschen (人財, jinzai – wörtlich „Menschen als Vermögenswert", ein Begriff, mit dem wir ausdrücken, dass unsere Mitarbeitenden unser wichtigstes Kapital sind, nicht bloße „Personalressourcen") die wertvollste Ressource sind, legen wir unserem Service zugrunde, dass jede zuständige Person die zahlenmäßige Begründung in eigenen Worten erklären kann.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie hoch ist der übliche Preisnachlass bei Gebrauchtwohnungen in Prozent?
Einen einheitlichen Prozentsatz bezogen auf den Angebotspreis gibt es nicht. Mit Stand Juni 2026 liegt der Bestands-Quadratmeterpreis im Großraum Tokio 41,0 % über dem Abschluss-Quadratmeterpreis, sodass die Faustregel von 5 bis 10 % bei zahlreichen Objekten nicht ausreicht, um das tatsächliche Abschlussniveau zu erreichen. Auch die regionalen Unterschiede sind groß: In der Stadt Tokio liegt der Bestand 48,8 % höher, in Chiba dagegen 9,4 % niedriger als der Abschlusspreis. Wir empfehlen, den Betrag nicht anhand eines Prozentsatzes, sondern rückgerechnet aus dem Abschluss-Quadratmeterpreis vergleichbarer Objekte festzulegen.
Setzt sich bei einer Gebrauchtwohnung ein Nachlass von 3 Mio. Yen durch?
Das hängt von Region und Gebäudealter ab. 3 Mio. Yen (ca. 18.200 EUR) entsprechen dem Abschlussdurchschnitt der 23 Bezirke Tokios (75,76 Mio. Yen / ca. 459.200 EUR) mit 4,0 %, dem Chiba-Durchschnitt (29,89 Mio. Yen / ca. 181.200 EUR) mit 10,0 %. Im Großraum-Tokio-Durchschnitt sind es 5,8 %, bei Objekten über 30 Jahren 10,8 %. In den 23 Bezirken, wo der Bestand wächst, gilt der Betrag als moderat; in Chiba dagegen, mit 7,7 Bestandsmonaten und einem Abschlusswachstum von 19,0 % gegenüber dem Vorjahr, wird er mit hoher Wahrscheinlichkeit als übertriebene Forderung in Höhe eines Zehntels des Marktpreises wahrgenommen.
Wie stark sinken die Nebenkosten bei einem erfolgreichen Nachlass?
Sinkt der Preis von 52,08 Mio. auf 49,08 Mio. Yen, verringern sich nur die Maklerprovision um 99.000 Yen (ca. 600 EUR) und die Stempelsteuer um 20.000 Yen (ca. 121 EUR) – zusammen 119.000 Yen (ca. 720 EUR). Die Maklerprovision ist im Anteil über 4 Mio. Yen an 3,3 % des Kaufpreises gekoppelt und sinkt daher proportional zum Nachlass; die Stempelsteuer fällt von 30.000 auf 10.000 Yen, weil die 50-Mio.-Yen-Schwelle unterschritten wird. Registrierungssteuer und Grunderwerbsteuer bleiben dagegen unverändert, da ihre Bemessungsgrundlage der Grundsteuerwert ist. Zusammen mit dem Nachlass von 3 Mio. Yen ergibt sich eine Gesamtersparnis von 3,119 Mio. Yen (ca. 18.900 EUR).
Wie sollten Verkäufer auf eine Nachlassforderung reagieren?
Orientieren Sie sich an den Bestandsmonaten und der Veränderung der Bestandszahl gegenüber dem Vorjahr in der Präfektur, in der Ihr Objekt liegt. Mit Stand Juni 2026 stehen sich die Situationen gegenüber: In der Stadt Tokio wächst der Bestand um 12,6 %, während die Abschlüsse um 9,5 % sinken; in Chiba sinkt der Bestand um 9,1 %, während die Abschlüsse um 19,0 % steigen. In einem wachsenden Bestandsmarkt nimmt die Konkurrenz mit der Wartezeit zu. Es hilft, den Zeitraum bis zum nächsten Käufer, falls Sie das Angebot ablehnen, gegen die in dieser Zeit anfallenden Kosten für Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Grundsteuer abzuwägen.
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Quellen und weiterführende Materialien
- Higashi-Nihon Fudōsan Ryūtsū Kikō (東日本不動産流通機構, Public Interest Incorporated Foundation East Japan Real Estate Transaction Organization / REINS), „Monatlicher Kurzbericht Market Watch, Summary Report Juni 2026" (veröffentlicht am 10. Juli 2026)
- Higashi-Nihon Fudōsan Ryūtsū Kikō (東日本不動産流通機構), „Monatlicher Kurzbericht Market Watch, Datenteil Juni 2026"
- REINS TOPIC, „Langfristige Trendgrafik für gebrauchte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Großraum Tokio [Juli 2015–Juni 2026]" (17. Juli 2026)
- REINS TOPIC, „Abschlussstatus für gebrauchte Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im Großraum Tokio nach Region und Gebäudealtersgruppe [April–Juni 2026]" (17. Juli 2026)
- Higashi-Nihon Fudōsan Ryūtsū Kikō (東日本不動産流通機構), „Quartalsbericht Market Watch April–Juni 2026" (17. Juli 2026)
- MLIT (国土交通省, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus), „Höhe der Vergütung, die Grundstücks- und Gebäudehändler für die Vermittlung von Grundstücks- oder Gebäudeverkäufen usw. erhalten können" (Bekanntmachung Nr. 1552 des ehemaligen Bauministeriums, Shōwa 45 / 1970; zuletzt geändert durch MLIT-Bekanntmachung Nr. 949 vom 21. Juni 2024 / Reiwa 6)
- MLIT, „Zum Gesetz über den Handel mit Grundstücken und Gebäuden (宅地建物取引業法)"
- NTA (国税庁, Japanische Steuerbehörde), Tax Answer Nr. 7108, „Ermäßigung der Stempelsteuer für Verträge über die Übertragung von Immobilien und Bauleistungsverträge"
- NTA, Tax Answer Nr. 7191, „Steuersatztabelle der Registrierungssteuer"
- Tokioter Steuerverwaltung (東京都主税局), „Grunderwerbsteuer"
- MLIT, „Überblick über die Steuerreform des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus für das Fiskaljahr Reiwa 8 (2026)" (Dezember 2025)
- MLIT, „Erforderliche Maßnahmen zu Fördermaßnahmen für den Wohnungserwerb wie die Wohnungsbau-Steuervergünstigung (Einkommensteuer usw.)" (Anlage 1)
- MLIT, Pressemitteilung, „Die Verlängerung und Ausweitung der Wohnungsbau-Steuervergünstigung wurde vom Kabinett beschlossen! – Die Förderung für Bestandsimmobilien und kompakte Wohnungen wird ausgeweitet –" (26. Dezember 2025)
- MLIT, „Wohnungsbau-Steuervergünstigung (住宅ローン減税)"
- MLIT, „Wohnungsbau-Steuervergünstigung | Erwerb einer Bestandsimmobilie"
- Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構, JHF), Flat 35, Zinsentwicklung und Zinsinformationen (Auszahlungen im August 2026)
- REINS Market Information (レインズ・マーケット・インフォメーション, Website für Immobilientransaktionsdaten)
- MLIT Immobilien-Informationsbibliothek (不動産情報ライブラリ)
- MLIT, „Immobilienpreisindex (不動産価格指数)"
Dieser Artikel basiert auf Statistiken, Gesetzen und Zinsinformationen, die mit Stand August 2026 veröffentlicht sind. Marktdaten werden monatlich aktualisiert, Zinssätze werden jeden Monat neu festgelegt. Ob und in welcher Höhe steuerliche Vergünstigungen greifen, hängt von den individuellen Umständen ab. Bitte prüfen Sie für konkrete Entscheidungen stets die aktuellsten veröffentlichten Unterlagen und wenden Sie sich in Steuerfragen an das Finanzamt oder einen Steuerberater sowie in Finanzierungsfragen an Ihre Bank. Dieser Artikel stellt keine Steuer- oder Anlageberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen in Deutschland, Österreich oder der Schweiz zugelassenen Steuerberater.
