愛宕地區第一種市街地再開發事業，是在東京都港區愛宕一丁目約0.6公頃範圍內推進的再開發專案。此事業位於愛宕山山麓，毗鄰以國際商務據點著稱的虎之門地區，致力於實現歷史悠久的自然環境與都市功能的和諧共存。
計畫概要
- 施行者: 獨立行政法人都市再生機構（UR都市機構）
- 所在地: 東京都港區愛宕一丁目部分區域
- 區域面積: 約0.6公頃
- 建蔽率: 第1街區：約50％、第2街區：約50％
- 容積率: 第1街區：約1,300％、第2街區：約120％
整備計畫
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樓層數（高度）
- 第1街區：地上41層、地下2層（約159公尺）
- 第2街區（2-1棟）：地上3層（約15公尺）
- 第2街區（2-2棟）：地上3層（約10公尺）
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總樓地板面積
- 第1街區：約54,100平方公尺
- 第2街區：約1,010平方公尺
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主要用途
- 第1街區：住宅（約360戶）、辦公室、店舖
- 第2街區（2-1棟）：店舖
- 第2街區（2-2棟）：寺院
本地區毗鄰愛宕山，愛宕山是東京23區自然地形中海拔最高之山（海拔26公尺），計畫包含整備與愛宕神社參道一體化的開放空間、拓寬愛宕下通，以及整備愛宕山山坡等工程。
計畫的特色與魅力
愛宕山的綠意與歷史環境的和諧
此次再開發最大的特色，在於充分活用愛宕山豐富的綠意與歷史文化環境的都市開發。愛宕山是東京23區自然地形中最高之山，山頂矗立著1603年依德川家康之命所創建、歷史悠久的愛宕神社。再開發以尊重這珍貴的自然環境與歷史空間為前提，以向都市空間延伸擴展的形式推進。
參道空間的整備與廣場的創造
計畫沿愛宕神社參道兩側連續整備廣場，打造具有歷史感且莊嚴典雅的空間。建物低層部設置商業機能，形成熱鬧且宜人停留的參道空間。藉此，為神社參拜者、在地居民及辦公族群提供匯聚交流的場所。
對景觀的考量與建物配置
透過在第1街區配置超高層建物，同時壓低第2街區的建物量體，以確保愛宕山的視野開闊及山頂空間的開放性。計畫特別考量了從愛宕下通及愛宕山山頂所見景觀的視覺效果。野村不動產
兼顧生物多樣性的綠化計畫
面向愛宕山崖線的部分將設置綠地，與愛宕山山坡林相呼應，推行兼顧生物多樣性的綠化。在專家的建議下，致力於營造讓昔日棲息於此的生物得以重返的自然環境。
事業的整備方針
創造與愛宕山綠意融為一體的都市環境
整備與愛宕神社參道連續的廣場空間，形成兼顧歷史感的莊嚴街景。設置與愛宕山山坡林相連的綠地帶，形成綠色網絡，並打造兼顧生物多樣性的環境。
引入符合國際商務交流據點定位的居住機能
充分活用毗鄰愛宕山自然環境的立地優勢，以及鄰近醫院、學校等設施的特性，引入達到全球水準的高品質都市型居住機能。同時考量後疫情時代的社會動向，導入生活及產業支援設施，致力於實現親近愛宕山自然環境的職住相近生活方式。
基礎整備與安全對策的實施
透過拓寬放射第21號線（愛宕下通）的既成路段，促進交通順暢，並形成舒適的行人空間。此外，對區道第812號線、愛宕神社參道（區道第118號線）及愛宕山內道路進行電纜地下化，有助於強化都市防災機能，確保安全舒適的行人空間。
針對被指定為土砂災害特別警戒區域的愛宕山山坡，在兼顧綠意保全的同時，實施既有擋土牆補強及山坡補強等對策。不採用傳統工法，而是將每一棵樹木逐一標繪於圖面並確認健康狀態後，採用鋼絲網與錨樁工法，兼顧綠意保全與安全性。
開發時程與進度狀況
至今的經過
- 2010年：開始研討愛宕山周邊的整體再開發
- 2013年：成立城市建設協議會
- 2017年：地主向UR都市機構提出事業施行請求
- 2022年3月：都市計畫決定（地區計畫）
- 2022年6月：都市計畫決定（市街地再開發事業）
- 2023年1月：事業計畫核准
- 2023年10月：權利變換計畫核准
今後的預定
- 2024年度：建築工程動工
- 2028年11月：第1街區預定竣工
- 2031年：第2街區預定動工
- 2032年：第2街區預定竣工（事業完成）
截至2025年5月，第1街區（F地區）的既有建物拆除及山坡工程已完成，進入新建工程啟動階段。第2街區（G地區）的工程，預定於第1街區完工後，從既有建物拆除開始進行。
周邊環境與立地魅力
交通便利性
最近車站為東京地鐵日比谷線「神谷町站」及東京地鐵銀座線「虎之門Hills站」，步行均約7至8分鐘。位處都心核心地帶，前往東京各處均十分便利。
周邊再開發動向
愛宕地區周邊，繼已完成的愛宕Green Hills、虎之門Hills、虎之門Hills Residential Tower等再開發之後，東京虎之門東急REI飯店舊址的開發，以及森大廈主導的「虎之門・麻布台計畫（麻布台Hills）」等多項再開發專案正在推進中。
2024年6月，住友不動產的高級分售出租公寓「City Tower虎之門」於神谷町站步行2分鐘處竣工，2025年10月預定竣工的「麻布台Hills Residence B」亦備受矚目。這些再開發使整個地區的價值持續提升。
國際性與生活環境
神谷町地區大使館林立，是外國人聚居、充滿國際色彩的國際城市。此地被指定為國家戰略特別區域特定事業，以國際商務據點為目標的開發持續推進。
作為住宅的魅力與資產價值
再開發大廈的特性
第1街區興建的地上41層高層大廈，將成為總戶數約360戶的大型住宅大廈。低層部設有辦公室及店舖，中高層以上為住宅。
再開發區域內的大廈，由於物件周邊的人行道、廣場等整個街區均經過統一開發，具有街景整齊美觀、生活便利性高的優點。特別是區域內附設公園、商業設施等的再開發物件，能提供舒適的居住環境保障。
資產價值分析
神谷町站周邊的中古大廈價格近年呈上升趨勢，但具體漲幅因物件及時期而有所不同。步行可達的「ARK Hills」「虎之門Hills」「麻布台Hills」因再開發而提升的區域價值，亦對地價上漲有所貢獻。
此物件依樓層及朝向，部分單位可欣賞東京鐵塔的景觀，並感受愛宕山豐富的綠意。作為能同時擁有豐富生活環境與資產價值的物件，受到高度關注。
參與開發的事業者
事業的角色分工
- 施行者: 獨立行政法人都市再生機構（UR都市機構）
- 特定業務代行者: 株式會社竹中工務店・野村不動產株式會社
UR都市機構作為施行者，負責與地主達成共識及與行政機關協調，統籌推進整體事業管理。竹中工務店負責建物的設計與施工，野村不動產則取得住宅部分，進行商品企劃。
各事業者的角色
- UR都市機構: 作為事業主體（施行者），負責整體管理、與權利人達成共識及與行政機關協調
- 竹中工務店: 承攬第1街區建設工程及基礎整備其他工程，負責建物的設計與施工
- 野村不動產: 作為特定事業參與者，負責住宅保留床取得、住宅商品企劃及銷售
三家公司攜手推進事業，實現了集結UR都市機構與民間事業者各自優勢的城市建設。
常見問題
Q1: 大廈的預售何時開始？
A1: 第1街區建物（高層住宅大廈）預定於2028年11月竣工，預售開始時間預計早於竣工日期。具體銷售時程請靜待野村不動產的公告。
Q2: 預計提供哪些住戶類型？
A2: 詳細的格局及住戶類型尚未公布，但預計作為符合全球水準的都市型居住機能，將備有多樣化的住戶類型。
Q3: 愛宕山的山坡安全嗎？
A3: 愛宕山山坡曾被指定為土砂災害特別警戒區域（紅色警戒區），但本事業在兼顧綠意保全的前提下，實施了採用鋼絲網與錨樁的山坡補強工程，確保了安全性。
Q4: 再開發後前往愛宕神社的通道是否仍可維持？
A4: 是的，愛宕神社的參道不僅得以保留，計畫更在參道兩側整備廣場，參道寬度預計將會拓寬。此外，也正在研討配合神社活動的活絡街區方案。
Q5: 完工後如何創造街區的活絡氛圍？
A5: 計畫讓建物低層部的店舖自然延伸至參道空間，並規劃配合神社活動的區域管理。再開發完成後，UR都市機構預計持續參與區域管理，推動地區活化。
總結
愛宕地區第一種市街地再開發事業，是將東京都心珍貴綠地愛宕山與都市機能融合的獨一無二再開發專案。整備與歷史悠久的愛宕神社參道一體化的開放空間，以及兼顧生物多樣性的綠化計畫，以自然環境與都市環境和諧共存為目標的各項舉措，正是本計畫的最大特色。
第1街區的高層住宅大廈以2028年竣工為目標，2025年起正式展開建設工程。周邊地區亦有多項再開發持續推進，是一個備受矚目、預期未來將持續發展的地區。
歷史與自然，以及最先端都市機能融合的愛宕地區再開發，將成為展示嶄新都市樣貌的先進示範案例。今後仍將持續關注事業的進展狀況與詳細資訊。
