BLUE FRONT SHIBAURA 是位於港區芝浦 1 丁目的大型綜合用途開發案。
野村不動產開發公司和東日本旅客鐵道公司正在共同推動重建濱松町大廈（也稱為東芝大廈）的計畫。南側的S塔於2025年2月竣工，並於2025年9月1日全面開放。北側的N塔計劃於2030年竣工。
從房地產的角度來看這個計劃，這不僅僅是「建造一座大型建築」的問題。該計劃是為了重新連接濱松町、竹芝、芝浦和日之出碼頭等地區，這些地區以前有些分離且容易看到，具有海濱線和人行流線。
本文要點
- BLUE FRONT SHIBAURA 是芝浦 1 丁目的一個大型綜合用途開發項目，是濱松町大樓重建項目的一部分。
- TOWER S將於2025年9月全面開業，酒店、辦公、商業、碼頭和綠色人行流線均已到位。
- 2030 年 N 座竣工後，將增加住宅用途，這可能會進一步改變芝浦的白天和夜間人口以及城市的使用方式。
- 從投資角度來看，不僅要考慮與車站的距離，還要考慮濱水區、交通便利性、前往市中心的便利性以及飯店和商業設施的集中度。
BLUE FRONT SHIBAURA是什麼？
BLUE FRONT SHIBAURA 是一個大型綜合開發項目，包括辦公室、酒店、商業商店、住宅等，位於東京都港區芝浦 1-1-1。
根據官方消息，用地面積40,104.29㎡，總建築面積550,450.80㎡。它由兩座雙塔組成，TOWER S 和 TOWER N，高約 230m。
TOWER S地上43層，地下3層。應用範圍包括辦公室、商業商店、酒店和停車場。 TOWER N地上45層，地下3層。它旨在用作辦公室、商業商店、住宅和停車場。
換句話說，這個開發案是一個集「工作」、「住」、「吃」、「住」、「在水邊度過」的城市開發案。它有可能改變芝浦的印象，從傳統的商業區和海灣住宅區的面貌，轉變為連接市中心和灣區的綜合體。
為什麼芝浦一丁目重建很重要？
芝浦一丁目是由山手線、京濱東北線的濱松町站、東京單軌電車、都營淺草線、大江戶線的大門站、百合海鷗線的竹芝站、日之出站所包圍的區域。
然而，在過去，與鐵路的高度便利性相比，很難充分傳達海濱的魅力和漫步的樂趣。這是因為辦公室、倉庫、港口、海濱、公園和住宅彼此靠近，但各自獨立存在。
BLUE FRONT SHIBAURA的意義就是要逐漸消解這種分裂。連接 JR 濱松町站和芝浦的 GREEN WALK、日之出碼頭的 Hi-NODE、港區新居濱公園以及未來碼頭的使用，正在改變這座城市的步行和水上體驗。
同樣在濱松町地區，濱松町二丁目地區的再開發也在進行中。現有文章「濱松町2丁目地區1型城市再開發計畫摘要」中也總結了周邊趨勢。
TOWER S開業後有什麼變化？
TOWER S開業後最大的變化是在芝浦海濱創建了一個「目的地」。
日本第一家豪華飯店東京費爾蒙飯店將佔據上層，辦公室將佔據中層，商業商店將佔據下層。外部區域還開發了 GREEN WALK 和 Minato Shinhama 公園，為人們提供了在該地區散步而不僅僅是在建築物底部散步的理由。
特別是，辦公室的設計擁有每層樓約1,500坪的大樓層和充分利用自然環境的公共區域。隨著市中心大型辦公室的持續供應，BLUE FRONT SHIBAURA 的特點不僅在於直接連接車站的效率，還在於它帶來了在水邊工作的體驗。
從房產價值來看，這個差異並不小。大型辦公大樓、飯店、商業、公園和碼頭的結合意味著這座城市不僅在工作日使用，而且在早上、晚上和假日也使用。如果停留時間增加，也會影響商業活力和周邊租金的出現。
完成 N 座後我該看什麼？
N棟預計於2030年完工，用途包括住宅。
從長遠來看，這一點很重要。這是因為TOWER S首先創造了“工作、居住、遊覽”，而TOWER N則增加了“居住”。
當房屋增加時，城市的評價軸會改變。這不僅對上班族和飯店用戶來說變得越來越重要，對消費者來說也變得越來越重要。超市、餐飲、兒童保育、醫療、教育、日常交通、公園使用等日常生活基礎設施的細節品質將受到質疑。
灣區房屋的價值不僅取決於景觀或建築等級。每天步行範圍內有多少舒適的公共空間和生活功能？對此，BLUE FRONT SHIBAURA的未來也將參與對芝浦整體居住環境的評估。
投資房地產時該注意哪裡？
在考察BLUE FRONT SHIBAURA時，最好不要僅根據建築規格來判斷。
至少有四點值得關注。
第一個是從濱松町站到芝浦的人流線。隨著與車站心理距離的縮短，對週邊商業、辦公、住宅物業的評估發生變化。
其次是濱水區的利用方式。如果碼頭、日之出碼頭、公園和露台被日常使用，芝浦將從「經過的地方」轉變為「停留的地方」。
第三，與週邊重建相關。東京多個重建項目正在同時進行，包括濱松町二丁目、竹芝、品川、高輪門和日本橋。 BLUE FRONT SHIBAURA 也應該被視為「每 100 年發生一次的東京再開發熱潮」的一部分。
第四是TOWER N落成的時間線，隨著TOWER S開盤，評價一度上升，根據TOWER N的進展和房屋供應情況，前景可能會進一步變化。區分短期流行度和2030年代城市的成熟度很重要。
摘要
BLUE FRONT SHIBAURA 不僅僅是一個在芝浦海濱創建新地標的計劃。
從濱松町到芝浦，從市中心到灣區，從辦公室到飯店、企業、住宅。此次再開發旨在透過結合多種流線和用途來改變城市的使用方式。
從房地產的角度來看，不僅要根據TOWER S的開業來做出決定，還要考慮GREEN WALK、碼頭、港新浜公園、TOWER N的住宅用途。問題是芝浦能否從「靠近市中心的海灣」轉變為「連接市中心和海濱的生活和商業基地」。這將是解讀未來資產價值時的重點。
常見問題
BLUE FRONT SHIBAURA 在哪裡？
地點為東京都港區芝浦1-1-1等。位於芝浦海濱，靠近JR濱松町站、日出碼頭和竹芝地區。
BLUE FRONT SHIBAURA什麼時候開幕？
TOWER S於2025年2月完工，並於2025年9月1日全面啟用。 TOWER N預計於2030年竣工。
BLUE FRONT SHIBAURA有什麼用？
TOWER S由辦公室、商業店等、飯店、停車場組成。 N塔規劃包括辦公、商業商店、住宅和停車場。
會對房地產價值產生影響嗎？
該地區行人流通量、濱水區利用率的增加以及商業、酒店、辦公和住宅建築的集中可能會影響芝浦地區的認知度、出行便利性和居住價值。然而，實際價格和租金將根據市場狀況、利率、供應和個別房產的狀況而有所不同。
另請閱讀
參考/來源
