截至2026年3月，澀谷・道玄坂地區的地下結構工程正穩步推進中。道玄坂二丁目南地區第一種市街地再開發事業距離2027年2月底竣工只剩約11個月——一棟與澀谷Mark City直通、地上30層、高約155公尺的超高層複合式大樓即將現身。這項總事業費約767億日圓（約合163億元台幣）的計畫，將重新改寫整個澀谷地區的房地產市況。在竣工前的最後一年，本文為您整理計畫全貌與對不動產投資的影響。
2026年3月現況：施工進度
道玄坂二丁目南地區第一種市街地再開發事業於2024年1月16日正式動工。在此之前，2023年2月至12月期間先進行了既有建物的拆除工程，目前地下3層、地下2層、地下1層的鋼骨結構、配筋、模板工程正在進行中。根據2026年2月時點取得的施工現況紀錄，地下結構體的建構已全面展開，接下來預計將轉入地上樓層的結構工程。
距竣工僅剩約11個月，對超高層複合式大樓而言時程相當緊湊。三菱地所以參加組合員身分加入本案，施工由戶田建設負責，工程管理精準度要求極高。設計由三菱地所設計・山下設計JV操刀，監修則由北川原溫建築都市研究所參與，顯示這並非單純的收益型開發，而是志在打造能長期作為澀谷地標的建築。
計畫概要：雙塔構成的大型複合開發
道玄坂二丁目南地區第一種市街地再開發事業座落於東京都澀谷區道玄坂二丁目10番地等（澀谷區道玄坂2丁目38番地）。施行者為道玄坂二丁目南地區市街地再開發組合，三菱地所株式會社以參加組合員身分加入。基地面積約6,720平方公尺，總樓地板面積約87,100平方公尺，總事業費約767億日圓（約163億元台幣），規模相當可觀。
建物由辦公大樓棟與飯店棟兩棟構成。辦公大樓棟為地上30層、地下3層、頂樓機房2層，高約155公尺，各樓層的可租賃面積皆超過1,500平方公尺，規模龐大。此棟與澀谷Mark City直通，可實現從澀谷車站不需淋雨即可抵達的動線。飯店棟則為地上11層、地下2層、頂樓機房1層，高約60公尺。
對台灣、香港的投資人而言，「市街地再開發事業」是日本特有的都市開發制度，與台灣的「都市更新」架構有所不同。日本第一種市街地再開發採「權利變換」：由地主組成的「再開發組合」擔任施行者，原有權利人依鑑定價值換得新大樓的樓地板面積，而非現金補償；民間開發商（如本案的三菱地所）則以「參加組合員」身分出資取得部分樓地板。此模式與台灣的權利變換、合建雖有相似之處，但組合施行制度與審批流程自成體系，理解這層分工是判斷再開發案可信度的關鍵。
澀谷道玄坂地區的地價與房市概況
要解讀這項再開發案的影響，必須先掌握本地區的地價走勢。根據2025年公示地價，澀谷區商業用地平均地價為每平方公尺842萬日圓（約合179萬元台幣，年增率+13.34%），漲幅在東京都內也相當突出。道玄坂的每坪單價約為5,645萬日圓（約合1,201萬元台幣，變動率+7.36%），已是日本國內數一數二的高水準。
再看2026年公示地價，東京都全體用途的平均漲幅達+2.8%，創下泡沫經濟時期以來35年來最高的成長率。訪日旅遊需求復甦、外資企業辦公室需求擴大，加上再開發帶來的「區域溢價」效應相互疊加，資金持續流入澀谷・道玄坂地區。道玄坂二丁目南地區第一種市街地再開發事業的完工，可能會為這股上漲趨勢再添一把火。
關於澀谷房市的整體樣貌，也可參考〈澀谷車站周邊再開發全貌及其對不動產價值的影響〉一文，其中詳細說明了多項再開發案聯動形成地價的機制。理解這套機制，是投資判斷的前提。
值得一提的是，日本的「公示地價」與台灣熟悉的「公告地價」「公告現值」並不相同：公示地價由國土交通省每年以1月1日為基準日鑑定、3月公布，反映的是接近市場實際成交行情的價格；台灣的公告地價與現值則由地方政府核定，主要用於稅捐計算，與實際成交價之間長期存在落差。換言之，日本公示地價本身就是市場行情的風向球，這也是為何「+13.34%」能被視為直接反映真實市況的訊號。
飯店「TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA」所展現的奢華化浪潮
飯店棟將由Take and Give.Needs株式會社（T&G）營運「TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA（暫定名稱）」。客房數為120至130間，房價區間落在50,000至300,000日圓（約合1.1萬至6.4萬元台幣），定位為奢華精品飯店。預計於2027年夏季開幕。
這間飯店的特色在於設施的完整度：頂樓泳池與酒吧、頂樓餐廳、全日餐廳、特色餐廳、劇院包廂、SPA、健身房一應俱全，主打「品味澀谷的混沌魅力」的奢華精品飯店定位。在澀谷從「年輕人的街區」轉型為「大人也能享受的城市」的過程中，這間飯店勢必成為象徵性的存在。
高單價飯店的進駐，會拉抬整個地區的「品牌價值」。以住宿為目的造訪的富裕階層與外國旅客，往往會順道消費周邊的餐飲與商業設施，進一步提升道玄坂一帶作為商業區的魅力。對不動產價值的影響，不只限於辦公室需求，也可能擴及商業租戶的租金水準，甚至住宅型不動產。
公共貢獻：廣場與綠道打造的全新都市空間
本案與單純的民間開發不同之處，在於公共貢獻的規模：整建約850平方公尺的廣場，以及約50公尺的綠道（道玄坂一、二丁目南北網路），提升車站前往道玄坂方向的行人動線便利性；也預計設置返家困難者臨時避難設施，在大規模災害時發揮避難功能。
與澀谷Mark City直通後，可確保從澀谷車站不需淋雨即可抵達的動線。這類公共空間整備有助於提升周邊滯留人口，成為支撐商業與辦公室使用率的基礎，也可能對其他地區的再開發計畫帶來示範效應。
澀谷地區除了道玄坂二丁目南地區之外，另有〈打造澀谷未來的國際競爭力核心——澀谷二丁目西地區第一種市街地再開發事業展望〉一文所介紹的澀谷二丁目西地區再開發，以及澀谷櫻丘地區（Shibuya Sakura Stage）等多項大型計畫同步進行中。這些計畫的相乘效應，將持續提升澀谷整體的國際競爭力。
不動產投資人應關注的行動方向
竣工前的最後一年，是取得周邊物件的關鍵時機。趁「區域溢價」尚未完全反映在市場行情之前，先行調查周邊中古辦公室、商業物件、住宅型物件的行情具有相當價值。一旦竣工後價格上漲，屆時再進場，報酬空間往往已經收窄。
就澀谷車站直通辦公室的需求而言，來自IT、新創企業、外資企業的洽詢依然強勁。每層樓超過1,500平方公尺的樓地板面積，足以對應中型至大型辦公室使用需求，招租選項相對寬廣。不過空置率走勢仍會受國內外景氣波動影響，須以長期視角掌握供需關係。
此外，也請留意飯店開幕帶來的「人流變化」。奢華飯店的住宿客所造訪的地區，往往會吸引鎖定富裕客層的餐飲與零售租戶進駐。在擬定投資策略時，不妨將道玄坂一帶商業租戶租金中長期走揚的可能性一併納入考量。
對台灣、香港的海外投資人來說，這類竣工前的再開發周邊物件機會與風險並存。機會在於：公示地價每年更新、資訊落差小，且外國人可直接以個人或法人名義持有不動產所有權，不像部分市場設有國籍限制。風險則在於購入時的不動產取得稅、登錄免許稅等一次性稅費，以及日圓匯率波動——若以台幣計算報酬，匯損可能侵蝕帳面上的地價漲幅，這是評估時不可忽略的變數。
我的看法
觀察這項再開發事業，我感受最深的是澀谷這個地區所展現的「應變能力」之強韌。從昔日年輕次文化的發源地，如今正逐步蛻變為全球商務與生活風格的據點。總事業費767億日圓、地上30層的規模，在我看來不只是開發數字，更是市場對這個地區長期「信心」的具體展現。
就不動產市況而言，澀谷・道玄坂地區的地價水準已位居日本國內頂尖之列，但這不代表已經觸頂。訪日需求復甦、外資企業辦公室需求擴大，加上多項再開發案聯動帶來的「面狀價值提升」同時發生——具備這種條件的地區在日本相當有限。竣工後的澀谷將在東京確立何種地位，答案恐怕要到2027年後才會逐漸明朗。
正因如此，我們認為投資人不應為短期價格波動而患得患失，而應以長期視角掌握這個地區的結構性變化。以可靠的數據與冷靜的分析為基礎所做出的判斷，才是不動產投資真正的實力所在——這也是INA&Associates株式會社一貫秉持的信念。
總結
道玄坂二丁目南地區第一種市街地再開發事業截至2026年3月仍處於地下結構工程階段，距2027年2月底竣工約剩11個月。地上30層、高約155公尺、總事業費約767億日圓（約163億元台幣）的複合式大樓，由與澀谷Mark City直通的辦公大樓棟及奢華飯店棟構成，預期將對整個地區的不動產價值帶來重大影響。
澀谷區商業用地的平均公示地價已達每平方公尺842萬日圓（約合179萬元台幣，年增率+13.34%），再開發完工後所形成的「區域溢價」，可能使周邊物件價格進一步走揚。竣工前的最後一年，正是投資人需要做出策略性判斷的時間點。準確掌握地區的結構性變化，並以長期視角行動，才是通往成果的路徑。
常見問題（FAQ）
Q1. 道玄坂二丁目南地區第一種市街地再開發事業何時竣工？
A. 預計2027年2月底竣工。飯店棟則預計於2027年夏季開幕。截至2026年3月，地下結構工程正在進行中，距竣工約剩11個月。
Q2. 這項計畫的施行者與參加組合員是誰？
A. 施行者為道玄坂二丁目南地區市街地再開發組合，三菱地所株式會社以參加組合員身分加入。設計由三菱地所設計・山下設計JV負責，設計監修為北川原溫建築都市研究所，施工則由戶田建設承攬。
Q3. 澀谷・道玄坂地區的地價走勢如何？
A. 根據2025年公示地價，澀谷區商業用地平均為每平方公尺842萬日圓（約合179萬元台幣，年增率+13.34%），道玄坂每坪單價約5,645萬日圓（約合1,201萬元台幣，變動率+7.36%）。2026年東京都全體用途漲幅也達+2.8%，創泡沫經濟以來35年新高，上漲趨勢持續。
Q4. 不動產投資人該如何因應？
A. 竣工前的最後一年，正處於「區域溢價」尚未完全反映在市場行情之前的階段。建議趁現在調查周邊中古辦公室、商業物件、住宅型物件的行情，同時留意飯店開幕帶來的人流變化，並以長期視角擬定投資策略。
引用・參考資料
