新宿車站西口一帶，大規模的都市更新事業正在推進。此計畫旨在將新宿車站重新定位為「新宿大型轉運站」，透過車站與城市的一體化發展，活化新宿整體。具體而言，計畫揭示了多層次行人網絡的整備、創造可供人群駐留的廣場空間、引進提升國際競爭力的都市功能（辦公、商業、飯店等），以及強化防災能力、降低環境負荷等目標。計畫範圍涵蓋新宿車站西口站前一帶，橫跨新宿區西新宿一丁目及澀谷區代代木二丁目，面積約達3.5公頃。此區域過去曾設有小田急百貨新宿店及京王百貨新宿店等大型商場，目前均已停業，建築物的拆除與更新工程正持續進行中。
主要開發業者與開發背景
都市更新事業大致分為西口區域與西南口區域，分別由不同的事業主體推進。以西口站前小田急百貨本館舊址為核心的「新宿車站西口地區開發計畫」，是由小田急電鐵、東京地下鐵（東京Metro）與東急不動產三家公司共同推動的事業。此專案依都市再生特別措置法被指定為都市再生特別地區，並依據2018年東京都與新宿區公布的「新宿據點再整備方針」制定計畫。另一方面，針對新宿車站西南口方向京王線新宿站周邊的「新宿車站西南口地區開發計畫」，則由京王電鐵與JR東日本共同推進。此計畫同樣歷經東京都的都市計畫決定（2022年11月）後持續推展，目標透過車站大樓與站前廣場的一體化重整，全面提升西口區域的發展潛力。
兩項計畫均旨在強化全球乘降客數第一的新宿車站的交通樞紐功能，進一步提升其作為商務與觀光據點的國際吸引力。東京都與新宿區期望透過這場被譽為「百年一遇」的都市更新，將新宿蛻變為不遜於澀谷等其他都心副都心的前沿城市。
工程時程與進度
西口地區（小田急側）的都市更新，於2022年10月啟動現有建築物的拆除工程，並於2024年3月正式進入新建工程階段。小田急百貨本館於2022年10月2日停業，此後陸續推進モザイク通り（2023年3月關閉）及新宿Mylord本館（2025年3月停業）的拆除作業。目前地下構造物的清除及基礎工程正在進行，以2029年度末（2029年至2030年前後）竣工為目標，工程穩步推進中。此專案於2024年6月獲得國土交通大臣「優良民間都市再生事業計畫」認定，並善用稅制優惠等公共支援持續推動。
另一方面，西南口地區（京王・JR側）將計畫分為南街區（甲州街道南側區域）與北街區（現京王百貨所在區域），並以南街區為優先啟動區域。南街區原定於2023年度內動工、2028年度前完工，但因施工體制調整延誤等因素，完工時程已調整為未定。京王電鐵於2025年3月28日公布「未能於2023年度內動工，原訂2028年度的完工時程暫定為未定」，目前具體的重新排程仍在協調中。然而，南街區的建設預定地已針對舊JR新宿大樓及現有商業大樓群展開拆除工程（自2023年4月起動工），正進入基礎工程的準備階段。計畫在南街區更新大樓完工後，再著手北街區（京王百貨及Lumine 1所在街區）的重建工程，整體區域的完工預計延至2040年代。京王百貨新宿店在此期間將維持正常營業，預計於南街區大樓完工時暫時停業並進行拆除，隨後移交北街區的都市更新作業。
工程推進期間，車站本體的改良工程及廣場整備也將分階段實施。以京王線新宿站為例，為緩解壅擠並改善轉乘動線，正進行月台北移及新設剪票口的工程。此舉預計可縮短京王線月台至東京Metro丸之內線的轉乘時間，並紓解西口地下廣場的人流交錯問題。此外，東京都以土地區劃整理事業方式推動西口站前廣場的更新，計畫將原本以車輛為主的圓環，重新規劃為以行人為主角的廣場。預計在JR鐵路上方新設銜接東西的大型空橋，讓旅客可步行往來西口與東口，北側與南側也將分別規劃「新宿中央廣場」及「新宿露台」等公共空間。東西空橋與站前廣場的整備預計於2035年度前後完成，屆時配合更新大樓的落成，新宿車站周邊的流通性將大幅提升。
更新大樓的構成與特色
西口地區更新（小田急側）將興建一棟地上48層、地下5層、高度約260公尺、總樓地板面積約27.9萬平方公尺的超高層複合大樓。竣工後將超越都廳大樓（約243公尺），成為新宿屈指可數的高樓，有望成為新地標。此大樓計畫在低層部1至10樓前後配置大規模商業區域，預計成為新宿地區規模最大的購物設施。中高層部引進最新規格的辦公室，頂層則規劃可俯瞰新宿街景的觀景設施及高人氣場所。主要用途為商業、辦公及車站設施，並計畫透過地下層與東京Metro丸之內線車站直通。大樓設計由日本設計與大成建設的聯合團隊負責，除強化建築結構的耐震性能外，亦納入緊急疏散者臨時收容空間的確保及緊急發電設備的充實等防災功能。此外，大樓周邊將整備綠地與露台，打造兼顧環境性能的最新街區。
西口地區的更新計畫中，除上述主塔外，亦預計興建另一棟規模較小的大樓（B街區）。B街區大樓由小田急電鐵單獨開發，為約8層樓的商業及車站設施棟，最高高度約50公尺，總樓地板面積約2.8萬平方公尺。此大樓位於新宿Mylord方向（小田急線南口附近），將透過空橋及人行天橋與主塔（A街區）相連，形成一體化的商業空間。A街區與B街區兩棟大樓均預計於2029年度完工。
西南口地區更新（京王・JR側）如前所述，將分階段興建南街區與北街區共兩棟大樓。南街區規劃的大樓為地上37層、地下6層、高度約225公尺、總樓地板面積約15萬平方公尺規模的超高層複合大樓。主要用途為辦公、商業及住宿設施（飯店）等，尤其上層部已宣布將進駐京王集團主導的新品牌高級飯店。低至中層樓將引進店舖及餐飲業者，並透過空橋及地下通道與JR線及京王線車站設施直通，提升流通性。南街區大樓亦將整備跨越甲州街道的人行天橋，成為連結新宿車站南口方向（BusTerminal新宿方向）與西口方向的行人動線樞紐。
北街區規劃的大樓為地上19層、地下3層、高度約110公尺、總樓地板面積約14.15萬平方公尺規模的高層大樓。此大樓主要由商業設施與住宿設施（飯店）構成，以重建京王百貨新宿店及JR新宿車站大樓（Lumine新宿1）的形式進行整備。北街區大樓同樣規劃引進飯店，預計與南街區差異化定位，以服務商務旅客的功能及充分發揮車站正上方便利性的設施構成為主軸。兩街區均在地下配備停車場及車站相關設施，並透過地下通道及2樓層級的空橋相互串聯，以強化行人網絡。設計由日建設計與JR東日本建築設計共同負責，預計打造兼顧景觀協調的最新都市型複合大樓。
綜上所述，隨著西口地區與西南口地區各自誕生巨型複合大樓，新宿車站西口將實現260公尺級與225公尺級雙塔並立的壯觀景象。超高層大樓將在車站東西兩側成對聳立，並規劃整備支撐地上、空橋、地下各層行人往來的立體都市基礎設施。
對地區經濟與不動產的影響
新宿車站西口都市更新預計對地區經濟及不動產市場帶來重大影響。擁有全球頂級轉運站新宿車站的西口區域，本身即具備龐大的商圈規模，此次更新將進一步發揮其潛力。其經濟波及效果預計不僅限於新宿周邊，更將擴及廣泛區域，加之新宿車站龐大的使用人數（JR新宿站日均乘車人數約65萬人，位居日本第一），更新的恩惠有望廣及東京都內外。
首先，辦公室供給增加所帶動的商業集聚強化值得關注。更新大樓引進最新大規模辦公室，預計可促成大量企業進駐及就業機會的創造。新宿本是行政機關與大型企業辦公室密集的商務街，新辦公室的供給將有望吸引從新創企業到國際企業等各類商業進駐。此舉將推動新宿區域就業人口增加，並隨商務人士增加帶動餐飲及服務業的活絡。此外，就業人口的增加亦將波及新宿往近郊的通勤需求，從廣域視角來看，有觀點指出此舉將連帶推升住宅市場的需求（居住需求的提升）。
其次是對商業及觀光領域的波及效果。西口新大樓引進的大型商業設施預計將成為新宿地區規模最大的購物場所，吸引國內外的購物客與觀光客。尤其預期入境旅遊需求將大幅成長，可望成為造訪新宿的外國觀光客的全新購物及娛樂據點。高層大樓頂部的觀景設施，以及京王新品牌高級飯店的開幕，預計將進一步提升新宿的魅力，刺激長期住宿旅客及高端觀光客的需求。商業及住宿功能的充實，對新宿車站周邊地價及租戶租金亦將產生正面影響，進而帶動不動產價值的提升。事實上，隨著更新計畫的推進，西新宿區域的地價已呈上漲趨勢，專家也指出「成熟巨型城市新宿的進一步進化，對不動產投資市場的影響難以估量」。
此外，都市品牌價值的提升亦不容忽視。超高層雙塔及整備完善的站前廣場與人行天橋，將大幅改善新宿的景觀與便利性，直接提升城市形象。此舉將提高國內外企業對新宿的評價，有望強化其作為「亞洲頂尖商務據點」的地位，進一步吸引國際會議的舉辦及新創企業的集聚。東京都未來亦計畫將羽田機場聯絡線（暫稱）延伸至新宿，交通便利性的飛躍性提升，將為新宿整體區域的價值提升再添動能。
總體而言，新宿車站西口都市更新被視為地區經濟活化的引擎，以及推升不動產價值的利多因素。專家分析其效果「波及範圍極為廣泛」，隨著完工時程逐步臨近，新宿區域在未來數年內將持續受到高度關注。
未來展望與關注焦點
新宿車站西口地區的都市更新是一項長期工程，未來預計將持續分階段推展。近期最受矚目的焦點，在於小田急側超高層大樓的建設進度。2024年動工的地上48層大樓，未來將從地下結構工程進入地上結構的組立階段，預計2025至2026年前後，塔吊與高層骨架將在新宿的天際線上嶄露頭角。2027年後，外裝工程與內裝工程進入收尾階段，2029年度大樓竣工開幕之時，西口一帶的面貌預計將煥然一新。開幕時大型商業設施的盛大揭幕，將為地區帶來龐大的經濟波及效果與話題性。
另一方面，京王側南街區專案的重新啟動同樣備受矚目。目前工期未定的南街區高層大樓，京王電鐵與JR東日本正持續推進施工夥伴的遴選及事業計畫的精查。未來有可能公布全新的動工時程及大樓正式名稱與詳細規劃。尤其是京王新飯店品牌的概念，以及跨越甲州街道的人行天橋設計，預計將成為都市更新的亮點而備受關注。待南街區動工時程確定後，涵蓋預計於2040年代完工的北街區在內的整體計畫路線圖也將趨於具體。北街區涉及京王百貨及Lumine 1的營業終止時程、替代設施的確保等對在地居民影響重大的議題，預計將分階段對外說明。
行政面的動向方面，新宿車站東西自由通道（空橋）與西口站前廣場的整備計畫將於未來進一步具體化。東京都以2035年度完工為目標，正就空橋設計及廣場細節（大型坡道的設置及綠化方針等）持續研議。由於新宿車站東西兩側存在高低差，無障礙友善的坡度緩和措施，以及雨天亦可舒適步行的動線規劃，將成為備受關注的重點。據報導，西口廣場擬設置大型階梯式傾斜空橋（坡道），打造可望向東口方向的開放空間。此類公共空間設計的詳細發表，亦是都市更新值得期待的議題。
最後，作為不確定因素，亦有必要關注經濟環境與需求動向。大型更新專案易受景氣及租戶需求的影響，從計畫階段到長期竣工的過程中，情況難免出現變化。目前新宿區域的辦公室需求與商業需求仍屬穩健，但未來視國內景氣及國際情勢的發展，或有調整租戶招募策略的必要。然而，憑藉新宿車站這一國內首屈一指的集客力，從中長期角度來看，仍可預期高度的潛在需求。事業者與行政機關將靈活更新計畫，同時維持城市建設的方向性。
總結而言，新宿車站西口地區的都市更新計畫，將於2020年代後半至2030年代期間陸續展現成果，成為在街景、便利性及經濟活力各方面共同塑造「全新新宿」的重要專案。作為全球罕見的超高密度轉運站更新案例，其進展持續受到國內外高度關注，令人十分期待新宿將如何浴火重生、展現嶄新面貌。未來將持續關注官方公告與工程動態，見證新宿未來藍圖逐步具體化的歷程。
