在不動產業界，都市開發從來不只是蓋房子，而是打造支撐經濟活動的基礎建設，同時整頓能豐富民眾生活的環境，兩者融合而成的產物。東京都中央區正在進行的八重洲一丁目北地區第一種市街地再開發事業（吳服橋計畫），可說是以強化日本國際競爭力、提升都市機能為目標的次世代型都市再開發代表案例。本文將分析這項計畫的概要、意義，以及未來展望。
計畫的整體樣貌與特色
吳服橋計畫是善用位於東京車站與日本橋車站之間、約9,260平方公尺基地的大型再開發事業。整個計畫由南街區與北街區兩個區域構成，將建成融合高樓大廈與親水空間、具備複合機能的建築群。
南街區將興建地上44層、地下3層、高度約218公尺的超高層大樓，作為以辦公室為主體的複合設施運作。另一方面，北街區則規劃在日本橋川沿岸設置低樓層商業設施，藉此打造善用水岸資源的親水空間。
值得特別留意的是，這項計畫並非獨立存在，而是與首都高速公路地下化工程連動進行。隨著日本橋川上方的首都高速公路地下化，沿岸環境將大幅改善，進而催生出以水岸為核心的全新都市空間。這在歷史景觀的復原與都市新機能的融合上，可說是相當具有意義的嘗試。
施行範圍、事業架構與地主的權利轉換
吳服橋計畫（八重洲一丁目北地區第一種市街地再開發事業）於2019年10月經都市計畫核定，施行單位為「八重洲一丁目北地區市街地再開發組合」。施行範圍涵蓋南街區與北街區，合計約1.6公頃（基地面積南街區約7,560平方公尺、北街區約1,700平方公尺，合計約9,260平方公尺），並以權利轉換方式作為第一種市街地再開發事業推動。
在權利轉換方式下，依據都市再開發法第87條、第88條規定，於權利轉換基準日時，原有土地與建物上的權利將先行消滅，地主則以此為對價，取得新建築物中的樓地板（權利樓地板）作為補償。這塊基地過去曾坐落著「新吳服橋大樓」（1979年9月竣工，地上21層、地下4層，高度約112.48公尺，總樓地板面積約41,006平方公尺），在2021年11月遷出原有進駐機能後，自2022年11月起展開拆除工程，之後將於南街區重生為全新的超高層大樓。原大樓的權利人也透過這套權利轉換機制，取得新街區的樓地板，繼續參與這項計畫。
地下路網帶來的都市機能革新
吳服橋計畫最劃時代的特色之一，就是打造連結10座車站的廣域地下人行路網。完工後，東京車站、日本橋車站、茅場町車站、大手町車站、二重橋前車站、日比谷車站、有樂町車站、京橋車站、銀座車站、東銀座車站等共10座車站，將透過地下通道直接相連。
這套路網帶來的不僅是單純的便利性提升。每天使用人次高達36萬人的日本橋車站與茅場町車站一旦連通，都市空間的潛力將大幅躍升。人潮動線改變後，商業設施的集客力、商業據點之間的通行效率，乃至於災害發生時的安全避難動線，都能因此獲得多方面的提升。
從都市競爭力的角度來看，能將主要商業據點以地下路網串連起來，正是提升東京作為國際金融都市魅力的重要一環。與海外主要城市相比，這樣規模的地下路網堪稱罕見，足以成為展現日本都市開發領先地位的代表案例。
強化國際金融據點機能
吳服橋計畫的重要目標之一，是強化東京作為國際金融據點的機能。在這項計畫展開之前，東京建物已於2025年5月26日在日本橋開設高階金融人才培育機構「FIAN」。
FIAN以支援數位金融領域的創新為目的，由東京大學柳川教授擔任召集人，並在牛津大學賽德商學院Pinar Ozcan教授的整體監督下營運。這裡提供給金融業次世代領導者的高階培訓課程，未來預計將機能遷移至吳服橋計畫南街區的2樓。
這項嘗試已超越單純的建築興建，從培育人才、提升東京作為國際金融都市地位的角度來看，深具意義。在金融與科技加速融合的今日，培育具備高度知識與實務能力的人才，已是強化都市競爭力不可或缺的一環。
高階款待機能的升級
吳服橋計畫的另一項特色，是總部位於新加坡的款待集團「The Ascott Limited」旗下最高級奢華品牌「The Crest Collection」首度進軍日本。南街區將設置名為「SEN/KA TOKYO by The Crest Collection」、擁有92間客房的高級住宿設施。
要成為國際金融據點，除了完善商業環境之外，也需要具備高水準的款待服務。為來自世界各地的金融從業者與商務人士提供國際級水準的住宿設施，將大幅提升都市的吸引力。
此外，這類高級住宿設施的存在，也會為周邊地區的不動產價值帶來連帶效益。國際品牌飯店的進駐，有助於提升區域的地位形象，對辦公室租金與住宅價格都可能帶來正面影響。
計畫的實現時程與課題
吳服橋計畫正分階段推進，南街區已於2024年11月動工，目標於2029年度竣工。北街區則預計於2032年度竣工。
要實現這類大型再開發事業，勢必面對諸多課題。與首都高速公路地下化這類大規模基礎建設工程的協調、在維持既有都市機能的同時進行施工、多家事業單位之間的協調等，專案管理的難度可說相當高。
此外，竣工之後的營運與管理同樣需要持續投入，包括地下路網的維護管理、多元用途設施間的協調，以及防災對策等。要克服這些課題、實現永續的都市開發，官民之間的緊密合作與長遠眼光缺一不可。
對地區價值提升的影響與未來展望
吳服橋計畫並非單一開發事業，而是與東京車站前的「TOFROM YAESU」、直通京橋車站的35層再開發事業等周邊多項計畫相互連動，共同為八重洲、日本橋、京橋一帶整體的價值提升做出貢獻。
尤其是因首都高速公路地下化而重新復甦的日本橋川水岸空間，在兼顧歷史景觀復原與都市新機能創造這一點上，將成為都市再生的先進範例。江戶時代延續至今的日本橋歷史價值，與最新的都市機能相互融合後，作為觀光資源的魅力也將隨之提升。
此外，連結10座車站的地下路網一旦實現，也可能對東京整體的都市結構產生影響。過去仰賴地面道路網的人潮移動，若能透過地下空間無縫串連，地面空間的使用方式也可能隨之大幅改變。原本用於汽車交通的空間，或許會逐漸轉化為以行人為主的空間，都市的樣貌可能因此產生根本性的轉變。
結語：都市開發描繪出的未來願景
吳服橋計畫是一項超越單純建築興建、以提升都市機能與強化國際競爭力為目標的綜合性都市再生事業。辦公、商業、住宿、教育、交通等多元機能有機結合，正創造出全新的價值。
特別值得關注的是，這項計畫追求的並非「點」而是「面」的開發。它座落於東京車站周邊這個日本的中心地帶，同時透過地下路網與周邊地區緊密連結，致力於提升更廣域的都市機能。
都市開發並不只是興建建築物，而是在打造支撐人們生活與經濟活動的基礎。吳服橋計畫可說正是體現這一理念的先進嘗試。期待在持續關注後續進展的同時，這項有助於強化東京國際競爭力的行動能夠加速推進。
身處不動產業界的我們，隨時掌握這類都市開發的動向、理解其潛在價值與課題，是相當重要的一件事。吳服橋計畫的案例，對於思考未來都市開發應有的樣貌，帶來了不少值得參考的啟示。
