Von der Website des Stadtbezirks Setagaya entnommen.
Für das Gebiet um den Bahnhofsvorplatz an der Südseite des Bahnhofs Chitose Karasuyama ist ein groß angelegtes Stadtentwicklungsprojekt geplant. Im Mittelpunkt des Projekts steht die Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes durch den Bau eines Hochhauskomplexes mit 34 oberirdischen und zwei unterirdischen Stockwerken in einer Höhe von etwa 140 Metern, wobei in den unteren Stockwerken gewerbliche Einrichtungen und in den oberen Stockwerken Wohngebäude entstehen sollen. Die Vorbereitungen für die Realisierung der neuen Anlage, die ein Wahrzeichen der Gegend sein wird, sind im Gange.
Offizieller Name des Sanierungsprojekts und Überblick über den Standort und das Gebiet
Der offizielle Name des Projekts lautet "Chitose Karasuyama Station Square South Area Urban Redevelopment Project". Das Projektgelände befindet sich in Minami Karasuyama 5-chome, Setagaya-ku, Tokio, im Bereich östlich des Südausgangs des Bahnhofs Chitose Karasuyama der Keio-Linie, umgeben von der Stadtplanungs-Hilfsstraße 216 (geplante Straße) im Osten, der Ekimae-dori im Südwesten und dem derzeit geplanten Bahnhofsplatz im Norden. Das Sanierungsprojekt umfasst eine Fläche von etwa 1,5 Hektar, einschließlich des Bahnhofsplatzes und der gesamten Südseite des Bahnhofs.
Hintergrund und Ziele der Neugestaltung
In der Nähe des Bahnhofs Chitose Karasuyama erfährt die Stadtstruktur durch den Bau eines Bahnhofsplatzes und einer städtebaulichen Straße (Nebenstrecke Nr. 216) in Verbindung mit dem Bau einer durchgehenden mehrstöckigen Kreuzung der Keio-Linie (ca. 7,2 km zwischen den Bahnhöfen Sasazuka und Sengawa) große Veränderungen. Als Reaktion auf diese Entwicklungen gründeten die Grundstückseigentümer 2015 eine "Studiengruppe für Stadtentwicklung", die 2020 in ein "Vorbereitungskomitee für Stadtentwicklung" umgewandelt wurde, und gründeten im Dezember 2022 einen Verein zur Vorbereitung der Stadtsanierung, um mit der umfassenden Prüfung dieses Sanierungsprojekts zu beginnen. Ziel des Sanierungsprojekts ist es, den heruntergekommenen städtischen Bereich vor dem Bahnhof zu erneuern und den öffentlichen Raum aufzuwerten. Zu den Zielen des Projekts gehören insbesondere ein neuer Bahnhofsvorplatz für einen sicheren Durchgang, Gebäuderücksprünge zur Gewährleistung einer fußgängerfreundlichen Verkehrsführung, die Schaffung eines Retentionsraums und einer Grünfläche vor dem Bahnhof sowie eine verbesserte Katastrophenvorsorge (erdbebensichere und nicht entflammbare Gebäude und ein Platz für den Katastrophenschutz). Durch diese Maßnahmen soll die Lebendigkeit des Gebietes verbessert und ein sicheres und komfortables Umfeld vor dem Bahnhof geschaffen werden.
Projektträger und kooperierende Akteure
Das Projekt wird hauptsächlich von der Chitose Karasuyama Station Square South Area Urban Redevelopment Preparatory Association vorangetrieben, die sich aus lokalen Rechteinhabern zusammensetzt. Es wird erwartet, dass die Vereinigung in Zukunft offiziell als Stadtumbauprojekt des Typs 1 (Durchsetzung der Vereinigung) im Rahmen des Stadtumbaugesetzes gegründet wird und die Durchsetzung des Projekts übernimmt. Die großen Immobilienunternehmen Mitsui Fudosan Residential Co. und Mitsui Fudosan Co. sind als Projektmitarbeiter (Entwickler) beteiligt, während die Beratungsdienste von Takaha Urban Science Institute Co. erbracht werden. Im Rahmen der öffentlich-privaten Partnerschaft werden die Konsensbildung der Grundstückseigentümer, die Anpassung der Rechte und die Verwaltungsverfahren durchgeführt.
Was ist das Rechtsumwandlungsverfahren? Werden Anwohner beim Sanierungsprojekt zur Räumung gezwungen?
Das Projekt, dessen Übergang zu einem „Stadtsanierungsprojekt des Typs 1 (Durchführung durch eine Vereinigung)“ künftig angestrebt wird, wendet das im Stadtumbaugesetz vorgesehene „Rechtsumwandlungsverfahren“ an. Dabei werden das bisherige Eigentum an Grundstücken und Gebäuden sowie Mietrechte grundsätzlich wertgleich gegen Flächen (Rechtsflächen) im neuen Gebäude umgetauscht, sodass die Rechteinhaber nach der Sanierung als Eigentümer eines Raums oder Abschnitts im Gebäude im Projektgebiet verbleiben können. Wer die Rechtsumwandlung nicht wünscht, kann innerhalb von 30 Tagen nach der öffentlichen Bekanntmachung der Vereinsgründung oder der Genehmigung des Projektplans eine Geldabfindung erhalten und auf sein Recht verzichten oder sich für einen Umzug außerhalb des Gebiets entscheiden. Es handelt sich nicht um ein System, das eine einseitige Zwangsräumung durchsetzt; da sich Fläche und Lage der Rechtsfläche jedoch nach dem Bewertungswert des bisherigen Vermögens richten, unterscheiden sich die Bedingungen von Rechteinhaber zu Rechteinhaber.
Für das Gebiet in Chitose Karasuyama wurde bei einer von Setagaya-ku und der Sanierungsvorbereitungsvereinigung im Juni 2025 abgehaltenen Informationsveranstaltung mitgeteilt, dass es etwa 90 Rechteinhaber gibt, von denen rund 70 % dem Stadtplanungsentwurf zugestimmt haben. Bei derselben Veranstaltung erklärte die Vorbereitungsvereinigung, dass das Rechtsumwandlungsverfahren so gestaltet werde, dass niemand seinen Betrieb aufgeben oder seine Wohnung verlieren müsse, und dass weder die Vorbereitungsvereinigung noch ihre Vertreter Äußerungen machen würden, die auf eine Räumungsaufforderung an die Grundstückseigentümer abzielten. Eine förmliche, gesetzlich vorgeschriebene Informationsveranstaltung für Mieter und Pächter von Gebäuden und Grundstücken ist erst nach der städtebaulichen Entscheidung und der Gründung der Vereinigung vorgesehen und hatte zum Stand Juni 2025 noch nicht stattgefunden.
Maßstab und Struktur der geplanten Gebäude und Einrichtungen
Angepasst von der Website des Stadtbezirks Setagaya.
Das geplante Sanierungsgebäude ist ein Hochhauskomplex, der im Bereich südlich des Bahnhofsplatzes errichtet werden soll. Die Grundzüge des Projekts lauten wie folgt
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Gebäudeumfang: 34 oberirdische und 2 unterirdische Stockwerke, ca. 140 m hoch.
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Zusammensetzung der Nutzungen: hauptsächlich Wohnungen (Obergeschosse: 4-34) und gewerbliche Nutzungen (Untergeschosse: 1 Untergeschoss bis 3 Obergeschosse), sowie Parkhäuser und Maschinenräume (2 Untergeschosse bis 3 Obergeschosse)
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Gesamtnutzfläche: ca. 78.700 m2 (Planentwurf ab 2023)
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Grundstücksfläche: ca. 1,5 ha (Gesamtfläche inkl. Bahnhofsvorplatz etc.)
Im Flachbau sollen gewerbliche Einrichtungen untergebracht werden, die den Komfort für die Bahnhofsbenutzer und die Anwohner erhöhen und eine Vielzahl von Mietern anziehen sollen, darunter Einzelhändler und Restaurants. Der Wohnbereich wird voraussichtlich ein Wohnturm mit mehreren hundert Einheiten sein, der aus Sicherheitsgründen mit der neuesten erdbebensicheren Konstruktion entworfen wurde. Für Besucher und Anwohner werden Tiefgaragen und Parkhäuser mit einer geplanten Kapazität von etwa 120 Fahrzeugen für die gewerbliche Nutzung und 200 Fahrzeugen für die Wohnnutzung vorgesehen. Da der Bahnhofsvorplatz in das Sanierungsgebiet einbezogen ist, werden die Gebäude voraussichtlich auf der Nordseite des Geländes stehen, und die räumliche Gestaltung wird sich in den Platzbereich einfügen.
Werden die Wohnungen verkauft oder vermietet? Wie hoch ist die Preisspanne?
Zum geplanten Wohnbereich (Obergeschosse 4 bis 34) – ob er als Eigentumswohnungen verkauft oder vermietet wird, sowie zur Preisspanne oder einem Markennamen für die Anlage – liegt mit Stand September 2026 keine offizielle Bekanntgabe von Setagaya-ku, der Sanierungsvorbereitungsvereinigung oder den Projektmitarbeitern (Mitsui Fudosan, Mitsui Fudosan Residential) vor. Das Projekt befindet sich derzeit noch im Stadium der Vorbereitungsvereinigung vor der städtebaulichen Entscheidung; eine konkrete Verkaufs- oder Vermietungspolitik für die Wohnungen dürfte erst nach der Ausarbeitung des Rechtsumwandlungsplans und der Genehmigung der Vereinsgründung feststehen. Informationen zum Verkaufszeitpunkt und zur Preisspanne sind den künftigen offiziellen Bekanntgaben von Setagaya-ku und der Vorbereitungsvereinigung zu entnehmen.
Bebauungsplan Bahnhofsvorplatz und öffentlicher Freiraum
Neben den Gebäuden ist auch die Neugestaltung des umgebenden öffentlichen Raums eine wichtige Säule des Sanierungsprojekts. Auf der Nordseite des Plangebiets wird der "Nordplatz" in den neuen Bahnhofsvorplatz integriert und ein lebendiger Raum sein, in dem Veranstaltungen wie offene Cafés und Märkte von gewerblichen Mietern in niedrigen Stockwerken abgehalten werden können. Auf der Südseite ist ein grüner und ruhiger "Südplatz" geplant, der den Fußgängern einen Platz zum Ausruhen und Entspannen bietet und im Katastrophenfall für die vorübergehende Evakuierung und Erste Hilfe genutzt werden kann. Die Gehwege rund um das Gebäude werden ebenfalls verbreitert, um einen sicheren und bequemen Fußgängerverkehr zu gewährleisten. Der Platz und die öffentliche Freifläche werden am Südausgang des Bahnhofs, wo es weniger Plätze gibt als im Norden des Bahnhofs, einen neuen stagnierenden Raum schaffen und den Verkehr und die Attraktivität des Gebiets verbessern.
Verhältnis zum Bahnhofsgebäude der Keio-Linie und zum durchgehenden mehrstöckigen Kreuzungsprojekt
Für Leser, die über den Suchbegriff „Bahnhofsgebäude Chitose Karasuyama“ hierher gekommen sind, eine Ergänzung: Am Bahnhof Chitose Karasuyama läuft separat das von der Keio-Eisenbahngesellschaft getragene „Projekt zur durchgehenden mehrstöckigen Kreuzung der Keio-Linie“ (zwischen den Bahnhöfen Sasazuka und Sengawa, etwa 7,2 km), durch das Bahnhof und Gleise auf eine Hochbahntrasse gelegt werden. Das hier behandelte „Stadtsanierungsprojekt Südseite des Bahnhofsvorplatzes Chitose Karasuyama“ ist dagegen ein separates, von den örtlichen Rechteinhabern getragenes Projekt, an dem die Keio-Eisenbahngesellschaft nicht als Projektmitarbeiter beteiligt ist. Bei der Fragerunde der von Setagaya-ku und der Sanierungsvorbereitungsvereinigung im Juni 2025 abgehaltenen Informationsveranstaltung wurde gefragt, ob es einen Verbindungsgang im Obergeschoss zwischen den gewerblichen Einrichtungen des Sanierungsgebäudes und dem nach der Hochlegung entstehenden Bahnhofsgebäude geben werde; die Vorbereitungsvereinigung antwortete, dass kein Plan bestehe, das Bahnhofsgebäude im Obergeschoss mit einem Verbindungsgang anzubinden. Zu beachten ist, dass das bestehende Bahnhofsgebäude der Keio-Linie in Chitose Karasuyama und das Sanierungsgebäude über den ebenerdigen Bahnhofsvorplatz miteinander verbunden werden sollen.
Bauzeit und aktueller Stand der Arbeiten
Das Sanierungsprojekt befindet sich derzeit in der Planungsphase für einen städtebaulichen Beschluss, und im Januar 2025 veranstalteten der Bezirk Setagaya und der Verein zur Vorbereitung der Sanierung gemeinsam eine Informationsveranstaltung für die Anwohner, bei der der Entwurf des Grundplans und der künftige Zeitplan erläutert wurden. Der Projektzeitplan (als grober Richtwert) sieht vor, dass im GJ 2026 eine städtebauliche Entscheidung getroffen wird, gefolgt von der formellen Genehmigung für die Gründung eines Sanierungsverbands und der Ausarbeitung eines Plans für die Umnutzung der Rechte, bevor mit dem Bau begonnen wird, mit dem Ziel, das Gebäude im GJ 2034 fertigzustellen und in Betrieb zu nehmen. Derzeit laufen die Vorbereitungsarbeiten, darunter Konsultationen mit der Regierung, die Ausarbeitung eines Entwurfs für einen Stadtplan und die Konsensbildung unter den Rechteinhabern. Darüber hinaus hat der Verein zur Vorbereitung der Sanierung ein lokales Austauschzentrum, Chitokara Plaza, eingerichtet, das weiterhin Informationen verbreitet und Meinungen austauscht und auch an Werbemaßnahmen beteiligt ist, wie z. B. Ausstellungen bei Veranstaltungen im örtlichen Einkaufsviertel.
Was ist die „Chitokara Plaza“? Informationsstelle für das Sanierungsprojekt
Die von der Sanierungsvorbereitungsvereinigung eingerichtete lokale Austauschstelle „Chitokara Plaza“ befindet sich in Minami Karasuyama 5-chome 11-6, Setagaya-ku, und wurde am 17. Mai 2025 mit einer Eröffnungsveranstaltung eröffnet. Es handelt sich um einen offenen Raum neben dem Büro der Sanierungsvorbereitungsvereinigung, in dem ständig Mitarbeiter des Sekretariats anwesend sind und anhand von Tafeln und Modellen laufend über den Stand der Prüfung des Sanierungsprojekts sowie die Stadtentwicklung rund um den Bahnhof Chitose Karasuyama informiert wird. Jeder kann die Plaza zwanglos besuchen; sie dient zudem als Stützpunkt für Werbemaßnahmen wie Ausstellungen bei Veranstaltungen im örtlichen Einkaufsviertel.
Unverwechselbares Design, Ausblick und Mieterkonzept
Die architektonische Gestaltung des Projekts soll trotz seiner Größe die umgebende Landschaft berücksichtigen, wobei der Flachbau- und der Hochbaubereich entsprechend der Lage am Bahnhof in getrennte Abschnitte unterteilt werden sollen. Das Äußere des Flachbaus wird fußgängerfreundlich gestaltet, mit einer offenen Fassade mit vielen Glasflächen und einer begrünten Terrasse (aus der Bildperspektive im derzeitigen Stadium). Die oberen Stockwerke sind so konzipiert, dass sie eine gute Belichtung und Belüftung ermöglichen und ein weithin sichtbares Wahrzeichen darstellen. Strukturell wird das Gebäude als Wohnhochhaus durch den Einsatz von seismischer Isolationstechnologie gesichert, und es werden auch Katastrophenschutzmaßnahmen wie Notstromaggregate und ein Katastrophenschutzdepot eingebaut. Obwohl noch keine konkreten Mieterpläne bekannt gegeben wurden, ist zu erwarten, dass sich an der Bahnhofsfront Geschäfte ansiedeln werden, die der lokalen Nachfrage entsprechen, wie z. B. Lebensmittelsupermärkte, Restaurants und Dienstleistungsbetriebe. Dank der umfangreichen Erfahrung der Mitsui Fudosan Group, die an dem Projekt beteiligt ist, dürfte das Projekt die Attraktivität des kommerziellen Umfelds verbessern und eine äußerst komfortable Gebäudestruktur schaffen.
Nach den städtebaulichen Entscheidungen und Projektgenehmigungen, der Ausarbeitung detaillierter Pläne und den Verfahren zur Umwandlung von Rechten wird dieses Sanierungsprojekt in die Realisierungsphase übergehen. Da es sich um das größte Sanierungsprojekt im Gebiet des Chitose Karasuyama Bahnhofs handelt, wird erwartet, dass es nach seiner Fertigstellung erhebliche Auswirkungen auf das lokale Lebens- und Geschäftsumfeld haben wird. Das Projekt zieht die Aufmerksamkeit der Anwohner und Unternehmen auf sich, und die Aufmerksamkeit wird sich auch weiterhin auf die detaillierte Planung, die Informationen über die Mieter und den Baubeginn konzentrieren, die in Zukunft bekannt gegeben werden. Es wird erwartet, dass das Sanierungsprojekt das Gebiet südlich des Bahnhofs Chitose Karasuyama umgestaltet und in einen neuen, belebten und bequemen Platz vor dem Bahnhof verwandelt.
Wie sich die Transaktionspreise tatsächlich entwickeln
Inwieweit sich die Erwartungen an das Sanierungsprojekt bereits in den tatsächlichen Transaktionspreisen niederschlagen, haben wir anhand der vom Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus veröffentlichten Daten zu Immobilientransaktionspreisen überprüft. Die folgende Tabelle stellt die Transaktionen mit gebrauchten Eigentumswohnungen in Minami-Karasuyama (南烏山), wo sich das geplante Baugebiet befindet (ohne den benachbarten Stadtteil Kita-Karasuyama), dem gesamten Bezirk Setagaya gegenüber.
| Jahr | Anzahl der Transaktionen | Quadratmeterpreis in diesem Gebiet (Median) | Quadratmeterpreis im gesamten Bezirk Setagaya (Median) |
|---|---|---|---|
| 2023 | 95 | 778.000 Yen | 968.000 Yen |
| 2024 | 62 | 890.000 Yen | 1.000.000 Yen |
| 2025 | 95 | 778.000 Yen | 1.037.000 Yen |
| 2026 (nur 1. Quartal) | 16 | 807.000 Yen | 1.100.000 Yen |
Während der gesamte Bezirk Setagaya von 2023 bis 2025 um +7,1 % zulegte, bewegte sich Minami-Karasuyama mit ±0,0 % seitwärts. Es lag ohnehin rund 20 % unter dem Bezirksdurchschnitt, und dieser Abstand hat sich eher vergrößert.
In absoluten Beträgen lagen die Transaktionen seit 2025 im Median bei 36 Millionen Yen und 55 m² Wohnfläche; rund die Hälfte der Transaktionen bewegte sich zwischen 19 Millionen Yen und 64 Millionen Yen. 36 Millionen Yen für 55 m² sind innerhalb des Bezirks Setagaya ein gut erreichbares Preissegment.
Quelle: Erstellt von INA&Associates Inc. auf Grundlage der Daten „Informationen zu Immobilientransaktionspreisen" (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) aus der Immobilieninformations-Bibliothek des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/). Grundlage sind die mit Stand September 2026 abrufbaren Daten. Das jeweils jüngste Quartal ist ein vorläufiger Wert, da Transaktionen nachträglich ergänzt werden.
Die Einschätzung von INA (Stand: September 2026)
Ab hier handelt es sich nicht um veröffentlichte Unterlagen, sondern um unsere eigene Einschätzung.
Das Sanierungsprojekt in Chitose Karasuyama wirkt sich noch nicht auf die Transaktionspreise aus. Während der gesamte Bezirk Setagaya steigt, bewegt sich das Gebiet seitwärts, und der Abstand zum Bezirksdurchschnitt vergrößert sich.
Der Grund liegt unseres Erachtens im Stadium des Vorhabens. Solange das Gebäude keine Gestalt annimmt, beurteilen Käufer mit Eigennutzungsabsicht den Preis anhand des Viertels, wie es heute ist. Parallel läuft zudem der Bau einer durchgehenden mehrstöckigen Kreuzung der Keio-Linie, und bis zur Fertigstellung vergeht noch Zeit. Erwartungen schlagen sich erst dann im Preis nieder, wenn sich das Erscheinungsbild des Viertels sichtbar zu verändern beginnt.
Andererseits gehört ein Niveau von 55 m² und 36 Millionen Yen innerhalb des Bezirks Setagaya zur günstigen Kategorie. Dass ein solches Preissegment an einem Standort mit 20 Minuten nach Shinjuku überhaupt noch besteht, ist selbst ein Merkmal eines Gebiets vor der Sanierung.
Beurteilungskriterien aus Investorensicht
- Die Erwartungen an das Sanierungsprojekt nicht in den Preis einrechnen, sondern die Rentabilität ohne sie betrachten. In Betracht kommen nur Objekte, die sich beim heutigen Mietniveau rechnen.
- Der Zeitpunkt, zu dem sich der Abstand zum Bezirksdurchschnitt zu verringern beginnt, ist das Signal dafür, dass der Markt mit dem Einpreisen begonnen hat. Die Daten zu den Transaktionspreisen werden quartalsweise aktualisiert und lassen sich nach demselben Verfahren weiterverfolgen.
- Entscheidend ist, ob man die Haltedauer bis zur Fertigstellung verkraften kann. Man sollte davon ausgehen, dass es einige Jahre dauert, bis sich die Wirkung im Preis zeigt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wann wird das Sanierungsprojekt Südseite des Bahnhofsvorplatzes Chitose Karasuyama fertiggestellt?
A. Nach dem von Setagaya-ku und der Sanierungsvorbereitungsvereinigung vorgelegten, vorläufigen Zeitplan wird im GJ 2026 die städtebauliche Entscheidung getroffen, danach folgen die Genehmigung der Vereinsgründung und die Ausarbeitung des Rechtsumwandlungsplans, bevor mit dem Bau begonnen wird; Ziel ist die Fertigstellung und Inbetriebnahme des Gebäudes im GJ 2034. Da sich das Projekt derzeit jedoch noch im Vorbereitungsstadium vor der städtebaulichen Entscheidung befindet, kann sich dies je nach weiterem Verfahrensverlauf noch ändern.
F2. Werde ich durch das Sanierungsprojekt zur Räumung gezwungen?
A. Beim geplanten Rechtsumwandlungsverfahren dieses Projekts tauschen die bisherigen Rechteinhaber ihre Rechte grundsätzlich wertgleich gegen Flächen (Rechtsflächen) im neuen Gebäude und können im Projektgebiet verbleiben. Auch die Möglichkeit, gegen eine Geldabfindung auf das Recht zu verzichten oder außerhalb des Gebiets umzuziehen, besteht; es handelt sich nicht um eine einseitige Zwangsräumung. Eine förmliche Informationsveranstaltung für Mieter und Pächter ist erst nach der städtebaulichen Entscheidung und der Gründung der Vereinigung vorgesehen.
F3. Welche Rolle spielt Mitsui Fudosan?
A. Mitsui Fudosan Co. und Mitsui Fudosan Residential Co. wurden nach einer öffentlichen Ausschreibung (Wettbewerb) der Sanierungsvorbereitungsvereinigung als Projektmitarbeiter (Entwickler) ausgewählt. Gemeinsam mit dem Beratungsunternehmen Takaha Urban Science Institute Co. unterstützen sie die Konsensbildung unter den Grundstückseigentümern sowie die Ausarbeitung des Projektplans.
F4. Ist dies ein anderes Vorhaben als das bestehende Bahnhofsgebäude der Keio-Linie in Chitose Karasuyama?
A. Ja, es handelt sich um ein separates Vorhaben. Die von der Keio-Eisenbahngesellschaft vorangetriebene Hochlegung des Bahnhofs im Rahmen des „Projekts zur durchgehenden mehrstöckigen Kreuzung der Keio-Linie“ und dieses von den örtlichen Rechteinhabern getragene Sanierungsprojekt sind getrennte Vorhaben; auch einen Plan für einen direkten Verbindungsgang zwischen beiden gibt es derzeit nicht.
