不动产投资与加密资产（虚拟货币）的税务，是一套日本税法特有的、对海外读者而言相当陌生的分类体系。同样是「投资收益」，在日本税法上却分属两个完全不同的所得类目，税务待遇差异巨大。先说结论：不动产投资的房租收入被归为「不动产所得」（fudōsan shotoku，日本税法中专门为不动产租赁收益设立的所得类目），可以使用亏损与其他所得互抵（损益通算，son'eki tsūsan）、计提折旧、并通过「蓝色申报」（青色申告，aoiro shinkoku，日本特有的一种税务优惠备案制度，因早期申报表用蓝色纸张而得名）将亏损结转以后年度；而加密资产的收益原则上被归为「杂所得」（雑所得，zassho toku，日本税法中兜底性质的「其他杂项所得」类目），既不能与其他所得互抵，也不能结转亏损。对长期持有资产的业主而言，这个分类上的差异会随着持有年限拉长而不断放大对税后到手金额的影响。本文基于日本国税厅（Kokuzeichō，National Tax Agency）截至2025年的处理口径，用对比表梳理两者课税方式的差异，并从长期资产形成的角度探讨应如何应对。需要特别提醒的是，税务判断因个人具体情况而异，实际操作前建议咨询日本税理士（注册税务师）。对于中国大陆的投资者而言，理解这套体系的特殊之处，还能帮助判断在日本持有的不动产与加密资产，未来应如何与国内的资产配置、外汇管理及跨境申报义务对接。需要说明的是，本文中所有人民币换算均按1元人民币≈20日元的近似汇率折算（即1万日元≈500元人民币），仅用于帮助读者建立数量级概念，实际申报、汇款或跨境资金安排请以办理当日的实际汇率为准。
本文要点
- 不动产投资的房租收入被归为「不动产所得」，加密资产的收益原则上被归为「杂所得」，两者在日本税法上的处理方式从根本上不同。
- 不动产所得可以使用损益通算，并通过蓝色申报将纯亏损结转3年；而加密资产的杂所得两者皆不能使用，这与中国大陆对个人资产收益普遍采取的核定或分类课税思路也有明显不同。
- 折旧可以在不产生实际现金支出的情况下压缩应纳税所得额，这是不动产的一大优势；加密资产的持有本身则没有折旧这项工具。
- 两者都采用综合课税，与其他所得合并后按5%至45%的累进税率征收所得税，到手金额取决于税率与各项扣除的组合方式。
- 由于两类资产的损益无法互相冲抵，分别用独立的「账户」管理、并从长期退出的角度进行设计，是资产形成的关键。
不动产投资与加密资产（虚拟货币）的税务：到底哪里不同？
两者最大的差异集中在两点：收益归入哪个「所得类别」，以及亏损能否与其他所得互抵（损益通算）。不动产投资的房租收入归入不动产所得，加密资产的转让收益原则上归入杂所得。这个入口处的分类差异，会一路影响到之后亏损如何处理、能否计提折旧、乃至最终落在哪个税率区间。这套「所得类别决定一切」的税务逻辑，对不熟悉日本税制的海外读者来说是理解的第一道门槛——不同于许多国家对资本利得设有单独税率或统一征收方式，日本税法要求先判断所得类别，再决定适用规则。我们先用一张表把整体轮廓摆出来。
| 比较项目 | 不动产投资（房租收入） | 加密资产（虚拟货币） |
|---|---|---|
| 所得类别 | 不动产所得 | 原则上：杂所得（满足一定条件可转为事业所得） |
| 课税方式 | 综合课税 | 综合课税 |
| 与其他所得的损益通算 | 可以（不含用于取得土地的负债利息部分） | 不可 |
| 亏损结转 | 通过蓝色申报可将纯亏损结转3年 | 不可 |
| 折旧 | 建筑物、设备可计提折旧（土地不适用） | 持有加密资产本身不适用折旧 |
| 主要必要经费 | 折旧费、借款利息、维修费、管理费、固定资产税等 | 除取得成本外，仅限少量附带费用 |
| 法人化空间 | 较大（可用于所得分散、退休金安排等） | 存在（税率与估值方式会随之变化） |
如表所示，两者的课税方式同样是综合课税，但亏损的使用方式与折旧的有无，会让两者的处境出现巨大差距。接下来，我们依据日本国税厅的处理口径，逐项深入分析。
这套所得分类体系的历史渊源，也值得海外读者了解一二。日本现行所得税法确立于1947年（昭和22年）战后税制改革，将所得划分为十类，不动产所得便是其中之一，其立法初衷之一正是鼓励民间提供出租住宅、缓解战后住房短缺。这也是为什么不动产所得在经费列支与亏损处理上被设计得相对宽松——制度本身带有政策引导色彩，而非单纯的征税技术安排。加密资产作为近十余年才出现的新兴资产类别，则被直接归入了早已存在、覆盖范围最广但优惠最少的「杂所得」这一兜底类目，并未获得类似不动产那样量身定制的税制安排。理解这一立法背景，有助于明白两者待遇悬殊并非偶然，而是制度设计的必然结果。
不动产所得的税务｜损益通算、折旧、亏损结转的机制
不动产所得是税务上「防御手段」齐备的所得类别。日本国税厅将不动产所得定义为出租土地、建筑物等资产所产生的所得，计算公式为「总收入金额－必要经费」。这种经费范围之广，以及能够灵活运用亏损的机制，正是长期持有型业主的核心优势所在。这与中国大陆对个人出租房屋普遍采取的核定征收或较为简化的综合所得申报方式相比，制度设计要精细得多——国内个人房东通常难以像日本业主这样，逐项列支折旧、借款利息等经费来精确核算应纳税所得额。
所得类别与费用核算的基本思路
房租、公共维护费、不予退还的押金等都计入总收入金额，再从中扣除必要经费。日本国税厅列举的必要经费包括固定资产税、财产保险费、折旧费、维修费等。也就是说，只有扣除借款利息、物业管理委托费等运营成本之后的利润才需要纳税。即便手头现金依然充裕，账面利润却可能因经费而大幅压缩，这种情况在日本的不动产投资中并不少见。
折旧｜在不产生现金支出的前提下压缩应纳税所得额
不动产投资中最具代表性的节税手段，就是计提折旧费。建筑物与设备可以在取得后，按法定使用年限（法定耐用年数，hōtei taiyō nensū）分期计入费用，因此购入之后即便没有实际现金支出，也能降低应纳税所得额。土地则因「不会随时间推移而减损价值」这一理念，不适用折旧。法定使用年限因建筑结构而异：木造为22年，钢骨钢筋混凝土结构或钢筋混凝土结构为47年。年限越短，每年可计提的折旧费就越大，短期节税效果也就越明显。对于二手房产，由于法定使用年限已经过去了一部分，可以用简便法估算出更短的剩余使用年限，从而提前完成折旧。选择什么结构、什么房龄的物业，本身就已经是一种税务战略。这里所说的「简便法」（簡便法，kanben-hō），是日本税法为二手房产准备的一种简化估算公式：剩余使用年限＝（法定使用年限－已使用年限）＋已使用年限×20%，且计算结果需舍去小数点后部分；若已使用年限超过法定使用年限，则剩余使用年限统一按法定使用年限的20%计算。举例来说，一栋木造（法定使用年限22年）已使用15年的二手房产，剩余使用年限＝（22－15）＋15×20%＝7＋3＝10年，比新建木造房产22年的折旧周期明显缩短，每年可计提的折旧费也相应更高。这套机制的详细计算方法，我们在解读不动产折旧与法定使用年限计算方法的文章中做了系统梳理。
损益通算｜亏损可以冲抵工资所得等
不动产所得的另一大优势是损益通算。根据日本国税厅的规定，可以用于损益通算的亏损仅限于不动产所得、事业所得（事業所得，jigyō shotoku，经营个体工商业等产生的所得）、转让所得（讓渡所得，jōto shotoku，转让资产产生的所得，与出售不动产时的税务处理相关）、山林所得（山林所得，sanrin shotoku，出售山林产生的所得，属日本特有的林业相关所得类目）这四类所得中产生的亏损，业内俗称「损益通算四所得」。如果不动产所得出现赤字，可以从工资所得等其他所得中扣除。不过这里有一个例外：不动产所得亏损中，相当于「为取得土地而借入资金所产生的利息」的部分，不能用于损益通算，这部分会被视为「不存在的亏损」。如果贷款方案中包含土地购置资金，不了解这项限制，实际节税效果就会低于预期。举一个简单的例子帮助理解：假设某人工资所得为800万日元（约合40万元人民币），因租赁经营中包含折旧在内的经费超过房租收入，导致不动产所得出现100万日元（约合5万元人民币）的亏损。如果这笔亏损可以与工资所得全额互抵，应纳税所得额就能降到700万日元（约合35万元人民币）。但如果这100万日元的亏损中，有30万日元（约合1.5万元人民币）对应的是取得土地的借款利息，这30万日元就不能用于损益通算，实际能够扣除的只有70万日元（约合3.5万元人民币）。把亏损的构成拆开来看，才是准确估算节税效果的前提。
蓝色申报的纯亏损｜跨年结转3年使用
选择蓝色申报后，当年未能用完的纯亏损可以结转到之后3个年度，从各年度所得中扣除。对于收益按年份有起伏的租赁经营而言，能把亏损年份的损失用在盈利年份，其意义并不小。损益通算与亏损结转这两项工具同时可用，正是不动产所得在税务层面的厚度所在。把房租、经费、借款、税金、退出这几个环节拆开来看待到手金额的思路，我们在将不动产投资收益拆解为房租、费用、借款、税金、退出环节来分析的文章中有更详细的论述。
加密资产（虚拟货币）的税务｜为何被归为「杂所得」如此不利？
加密资产的税务处理，与不动产所得形成鲜明对比，是一套「难以主动布局」的结构，根源就在所得类别的划分上。根据日本国税厅税务问答（タックスアンサー，Tax Answer）No.1524，出售或使用加密资产所产生的利润，除非附随于构成事业所得等的行为，原则上都被归入杂所得。杂所得并不包含在可用于损益通算的四类所得之中，因此亏损无法与其他所得互抵。这一点对中国大陆投资者尤其值得留意：中国大陆自2021年起已全面禁止境内加密资产交易与交易所运营，绝大多数大陆投资者若持有加密资产，实际交易与托管都发生在境外平台，这意味着他们在日本面对的不是「国内是否合规」的问题，而是境外资产在日本产生收益后如何申报、如何与中国的外汇管理及跨境资产申报规则对接的问题——这与日本本国居民单纯讨论「杂所得如何纳税」相比，多了一层跨境合规的维度。
所得类别｜原则上是杂所得，满足条件可转为事业所得
日本国税厅规定，加密资产交易产生的损益原则上归入杂所得（其他杂所得）。在此基础上进一步明确：如果当年加密资产交易相关的收入金额超过300万日元（约合15万元人民币），且保存有相应的账簿凭证，原则上归入事业所得；如果没有保存账簿凭证，则原则上归入杂所得中的「业务性杂所得」。一旦归入事业所得，就有了损益通算的空间，但需要同时满足收入规模与账簿保存这两项要件，并非人人都能选择这一分类。
无法使用损益通算与亏损结转的「重量」
只要加密资产的收益仍停留在原则性的杂所得类别，损益通算与亏损结转就都无法使用。某一年价格大幅下跌产生亏损，也无法用这笔亏损冲抵工资所得或不动产所得，更无法结转到以后年度。这一点与股票、外汇保证金交易（选择申告分离课税的情况下）的机制不同，需要特别留意。对于价格波动本就剧烈的资产而言，「亏损无法在税务上被利用」这一特性，对到手金额的影响往往超出直觉预期——尤其是习惯了境外交易所24小时波动、且缺乏日本税制经验的大陆投资者，容易在牛市获利时才意识到，熊市里的亏损原来完全无法抵税。这里还有一个截至2026年正在推进中的变化值得关注：经济合作与发展组织（OECD）主导的加密资产报告框架（CARF，Crypto-Asset Reporting Framework）已进入多国实施阶段，日本亦在推进将其国内交易所纳入该框架的跨境信息自动交换体系。这意味着，大陆投资者即便只在境外交易所持仓，只要与日本存在税务居民关系（例如长期在日居留），其加密资产交易信息未来也可能通过CARF与本人的居住地税务机关共享，「境外交易所不会被发现」这一过去的侥幸心理，正随着这套框架的落地而逐渐失去依据。
费用与法人化｜范围有限，但仍值得考虑
即便归入杂所得，与加密资产交易直接相关的费用，仍有可能计入必要经费，交易手续费便是典型例子。若从事挖矿（マイニング）等活动而购入高价设备，还可能需要按取得价额计提折旧。不过无论哪一种，都无法对加密资产的持有本身进行折旧，经费的可操作空间明显比不动产有限。此外，以法人形式持有加密资产也是一个选项，但法人持有涉及期末按市价评估等与个人不同的处理方式，并不能简单地认为「法人一定更划算」。是以个人身份持有，还是通过法人持有，需要综合税率、估值方式乃至管理成本一并判断。实际操作前，请务必咨询税理士。
税率比较｜综合课税的累进机制与到手金额的思路
不动产所得与加密资产的杂所得，都采用综合课税，与其他所得合并后计算应纳税额。合并后的应纳税所得额，适用5%至45%的累进所得税税率。在此基础上还要加上原则统一为10%的居民税（住民税），所得越高，边际负担就越重。此外，2013年至2037年期间，日本还会额外征收「复兴特别所得税」（復興特別所得税，fukkō tokubetsu shotokuzei，为筹措东日本大地震灾后重建资金而设立的附加税），税率为当年应缴所得税额的2.1%，虽然占比不高，但长期持有资产的投资者同样需要把这项附加负担计入整体税负估算。下表为截至2025年的日本所得税速算表思路（居民税、复兴特别所得税另计）。
| 应纳税所得额 | 所得税税率 | 速算扣除额 |
|---|---|---|
| 195万日元以下（约合9.75万元人民币以下） | 5% | 0日元（0元人民币） |
| 超过195万日元（约9.75万元）至330万日元（约16.5万元） | 10% | 97,500日元（约合4,875元人民币） |
| 超过330万日元（约16.5万元）至695万日元（约34.75万元） | 20% | 427,500日元（约合21,375元人民币） |
| 超过695万日元（约34.75万元）至900万日元（约45万元） | 23% | 636,000日元（约合31,800元人民币） |
| 超过900万日元（约45万元）至1,800万日元（约90万元） | 33% | 1,536,000日元（约合76,800元人民币） |
| 超过1,800万日元（约90万元）至4,000万日元（约200万元） | 40% | 2,796,000日元（约合139,800元人民币） |
| 超过4,000万日元（约合200万元人民币） | 45% | 4,796,000日元（约合239,800元人民币） |
这里真正起作用的，是能否在合并计税之前就先压缩所得。不动产所得可以通过折旧与损益通算，在合并前降低所得金额，因此同样的利润，实际适用的税率区间有时能被有效降低。而加密资产的收益缺乏这类压缩手段，利润往往原封不动地并入综合所得，更容易被推入较高的税率区间。到手金额与其说取决于税率本身，不如说取决于应纳税所得额能被整理到什么程度。这一思路，与我们在从税务角度比较不动产投资与REIT（房地产投资信托）差异的文章中的分析也是相通的。作为参照，中国大陆个人所得税的综合所得同样采用累进税率，最高边际税率为45%，但起征点与税率级距均以人民币计价，且中国个人出租房屋通常按较为简化的方式核定征税，很少有机会像日本这样通过折旧与损益通算主动压缩应纳税所得额；反过来，日本综合课税叠加住民税与复兴特别所得税后，最高边际的实际负担可能接近55%，这一点在跨境比较税负时容易被忽略。
确定申告实务｜从多少金额开始申报？如何申报？
税务上的差异，也体现在「确定申告」（kakutei shinkoku，日本个人所得税的年度自主申报程序）的实际操作中。对于本身有工资收入的上班族投资者，首先要掌握的是「20万日元规则」。日本国税厅规定：仅从一处获得工资的工薪族，若工资所得、退职所得以外的各类所得合计金额超过20万日元（约合1万元人民币），就需要办理确定申告。这里需要特别注意，这20万日元的门槛，是把不动产所得与加密资产的杂所得合并计算后判断的。如果一项是15万日元（约合7,500元人民币），另一项是10万日元（约合5,000元人民币），合计25万日元（约合12,500元人民币），同样需要申报。对于长期在日本生活的中国大陆籍投资者而言，还有一个前提问题需要先厘清：自己在日本税法上究竟属于「居民」（居住者）还是「非居民」（非居住者）。日本原则上以在日本国内有住所、或在过去一年中拥有居所满一年以上作为「居住者」的判定标准，居住者需要就其全球所得在日本申报纳税，而非居住者原则上只需就来源于日本境内的所得申报。这一判定会直接影响境外交易所加密资产收益是否需要在日本申报，建议在着手申报前先与税理士确认自己的居住者身份。日本的电子申报系统「e-Tax」也支持境外居民通过代理人或特定程序完成网上申报，可以减少往返日本办理手续的负担。
申报不动产所得需准备的资料
不动产所得需要汇总房租等收入，以及折旧费、借款利息、维修费、管理费、固定资产税等经费后计算得出。如果选择蓝色申报，前提是要按复式记账编制账簿与决算报表。为了能够跨年结转纯亏损，账簿的整理与保存同样不可或缺。提前把一整年的收据、合同、借款还款计划表准备齐全，能避免临近申报时手忙脚乱。
申报加密资产需准备的资料
加密资产需要依据各交易所出具的年度交易报告及交易记录，把每一次出售、使用、兑换所产生的损益逐笔累加计算。日本国税厅也公开了计算表的模板。需要特别注意的是，即便没有兑换成日元，只要用加密资产购买商品或兑换成另一种加密资产，损益就已经确定。对于习惯在境外交易所频繁交易、且资产分布在多个平台的大陆投资者而言，这一点尤其容易被忽略——一次代币互换（token swap）在日本税法上就已构成应税事件，这与许多人默认「不提现就不用交税」的直觉并不一致。交易频繁的人整理记录会更费时间，建议在年底前先做一次阶段性汇总。
另外，即便不需要申报所得税，居民税（住民税）的申报有时仍需另行办理。「因为不到20万日元所以什么都不用做」这种想当然的判断，是日后被税务机关指出问题的常见起点。如果拿不准，请咨询税理士。
分类型探讨｜不同类型投资者该如何搭建税务架构
即便是同样的两类投资，所处的具体情况不同，应该搭建的税务架构也会不同。这里以三种典型类型来梳理，读者可以从自己最接近的类型出发，思考下一步该怎么做。
案例1｜工薪族靠加密资产获利
上班族若从加密资产中获利，原则上归入杂所得，无法与其他所得进行损益通算。利润会直接并入工资所得，很容易被推入较高的税率区间。利润一旦超过20万日元（约合1万元人民币），就需要申报。浮盈越大的年份，越应该考虑把卖出时点分散开来，并意识到当年的总所得水平，这是守住到手金额的关键。
案例2｜希望通过不动产投资兼顾节税与资产形成
有工资收入的人一旦开始不动产投资，就可能出现通过折旧与损益通算压缩应纳税所得额的场景。尤其是持有初期经费较厚，亏损有机会冲抵工资所得。不过由于取得土地的负债利息部分无法用于损益通算，在设计贷款方案阶段就需要把这项限制纳入考量。规模一旦超过一定水平，法人化也会成为选项之一——这一点与中国大陆个人投资者常见的「以个体工商户或有限公司名义持有物业以分散税负」的思路有相通之处，但日本的法人税率结构、折旧规则与股东分红课税方式与中国并不相同，不能直接套用国内的经验判断。
案例3｜高净值人群同时持有两者
如果两者都持有，最重要的是「不要混在一起」。不动产的亏损无法抹去加密资产的利润。把两者当作两个独立的「账户」分别管理——加密资产一边留意对总所得的影响、一边控制何时实现收益，不动产一边设计折旧节奏、一边规划退出时机——才是基本做法。对于同时在境外持有加密资产的中国大陆高净值客户而言，还需要额外考虑CRS（共同申报准则，Common Reporting Standard）下的跨境账户信息交换，以及资金汇回境内时的外汇管理规定，这些都是纯粹的日本国内投资者不需要面对的额外维度。此外，中日两国于1983年签订、并已修订生效的《中日税收协定》（日中租税条約），对股息、利息等跨境所得设有减免税率安排（例如股息通常可享受较低的协定税率，而非日本国内法下更高的默认税率），如果通过法人架构持有不动产并计划分红回中国大陆，理解这份协定的具体条款，可以避免双重征税或错失协定优惠。不过需要留意的是，该协定并未专门覆盖加密资产的跨境课税规则，也不涉及遗产、赠与环节的税负协调，这部分仍需单独规划。我们在协助超高净值客户设计资产方案时，也正是以「分离管理」与「长期时间轴」作为出发点。
长期资产形成中，业主应具备的视角
梳理完上述差异后，业主应具备的视角就变得清晰起来。第一，不动产与加密资产的损益无法互相冲抵，必须作为两个独立的「账户」分别管理。不动产的亏损无法抹去加密资产的利润，把两者混在一起思考，节税方案就会崩塌。用一个具体的数字来说明会更直观：假设某投资者当年不动产所得亏损200万日元（约合10万元人民币），同一年加密资产又获利200万日元（约合10万元人民币）。如果按「两笔相加正好抵消、无需纳税」的直觉理解，就完全错了——实际结果是，加密资产的200万日元利润仍需按杂所得全额并入综合所得纳税，而不动产的200万日元亏损只能与工资所得等其他所得互抵，与加密资产的利润没有任何关系。把这两笔账放进同一个「钱包」里估算全年税负，很容易导致纳税资金准备不足。
第二，把时间轴拉长。不动产所得的优势——折旧与亏损结转——持有期限越长越能发挥作用。反过来，折旧期结束后经费减少、应纳税所得额随之增加，这个「出口」也会同时到来。不只是买入时的收益率，连折旧结束后的税负、以及卖出时机，都需要一并纳入设计，这在长期资产形成中不可或缺。我们在为客户提供出售咨询时，之所以首先确认退出时机，正是因为税负会随时间发生这样的变化。
第三，尽早考虑法人化这个「容器」。所得达到一定规模后，通过法人接收有时会比个人的累进税率更有利。通过董事报酬实现所得分散、运用退休金制度、通过支付给家庭成员的工资实现所得平准化，这些都是个人身份下没有的选项。业界普遍认为，应纳税所得额超过年800万日元（约合40万元人民币）左右，法人的税率优势就会开始显现，但这终究只是一个参考值。不过，设立与维持法人的成本、社会保险费负担的增加，以及即便亏损也要缴纳的「均等割」（kintōwari，日本对法人无论盈亏都要征收的一种地方性人头税）等隐性成本同样存在。仅凭税率高低的简单比较很容易判断失误，需要用多年的视野来综合权衡。这里也可以和中国大陆的常见架构做个对照：大陆投资者持有物业时，常在个体工商户（适用较低的核定税率或5%左右的小规模纳税人增值税率）与有限公司（企业所得税税率通常为25%，符合条件的小微企业可降至更低档位）之间做选择；而日本法人的实际税负则由法人税、法人事业税、法人住民税等多个税种叠加构成，中小规模法人的实际综合税率大致在20%多到30%多之间浮动，具体档位与所在都道府県、资本金规模相关，不能简单套用大陆的税率数字来估算日本法人的实际负担。跨越不动产、法务、税务进行综合考量的必要性，我们在解读不动产投资所需综合能力的文章中也有所提及。
也要具备「传承给下一代」的视角
财富经营的时间越长，终有一天会面临传给下一代的场景。这里两类资产的性格差异同样会显现出来。不动产在持续产生租金收益的同时，继承时的估值有时会低于实际市场价格，是相对容易设计的传承载体；而加密资产价格波动剧烈，继承时的估值也会受行情影响。这里有一个对中国大陆读者尤为重要的信息差：中国大陆目前并不征收遗产税，因此许多大陆高净值人群此前很少在资产规划中考虑「继承环节的税负」；但日本的相续税（相続税，sōzokuzei，日本对被继承人遗产征收的遗产税）会实实在在地适用于在日本持有的不动产与加密资产，税率同样采用累进结构，最高边际税率可达55%。也就是说，在中国本土不存在的一项税负，会因为资产位于日本、或继承人在日本负有纳税义务而被触发。从「希望把什么留给谁」这个出口逆向推算，决定用哪种资产、以哪种容器持有，对超高净值客户的资产设计尤为重要。不仅是所得税，连相续税、赠与税都一并纳入视野，尽早与专业人士一起描绘全局，会更让人安心。
害怕失败而按兵不动，有时才是最大的机会成本。但税务恰恰是一个「不了解就贸然行动，反而达不到预期效果」的领域。正因如此，我们建议尽早与税理士一起，把「容器」的设计与「出口」的时机描绘出来。不动产与加密资产，究竟该用哪种容器持有、什么时候动用，如果您还在这个问题上犹豫，欢迎善用INA&Associates的免费咨询服务。
常见误解｜避免在税务上吃亏的注意事项
在接受税务咨询的过程中，我们经常遇到因想当然而判断失误的案例。这里列举不动产投资与加密资产税务中尤为常见的4个误解，每一个只要事先了解，都是可以避免的。
误解1｜不动产亏损可以抵消加密资产的收益
这是最常见的误解。不动产所得的亏损属于损益通算的对象，但加密资产的杂所得并不包含在可互抵的四类所得之中。因此，不动产的亏损无法抵消加密资产的利润。把两者放在同一个「钱包」里思考，很可能实际节税效果达不到预期，甚至出现纳税资金不够的情况。
误解2｜加密资产只要不换成日元就不用纳税
即便没有换成日元，只要用加密资产购买商品或服务、或兑换成另一种加密资产，那部分浮盈就会被视为已经实现。日本国税厅也将出售或使用加密资产所产生的利润列为课税对象。交易越频繁，就越难追溯损益具体是在哪个时点确定的，勤于记录才是保护自己的办法。
误解3｜只要用折旧就能一直节税下去
折旧虽然有力，却不会永远持续。一旦超过法定使用年限，折旧就会结束，经费减少，应纳税所得额反而会增加。这正是不动产退出决策变得棘手的分水岭。把折旧结束的时点与卖出的判断放在一起考虑，对长期持有的业主而言必不可少。对于使用年限较短的二手房产，这个转折点甚至可能在几年内就会到来。
误解4｜收益在20万日元以下就什么都不用做
工薪族如果工资以外的所得在20万日元（约合1万元人民币）以下，所得税的确定申告有可能不再是必需项。但这仅仅是所得税层面的规则，居民税的申报有时仍需另行办理。「不到20万日元就完全不用申报」这种想法是危险的。请确认所在地方政府的规定，或咨询税理士后再做判断。
常见问题（FAQ）
Q1. 不动产所得的亏损可以与工资所得损益通算吗？
不动产所得的亏损可以与工资所得进行损益通算。但亏损中相当于「为取得土地而借入资金所产生的利息」的部分，不属于损益通算的对象，这部分会被视为「不存在的亏损」。如果贷款方案中包含土地取得资金，就需要在这项限制的前提下估算实际的节税效果。
Q2. 加密资产的亏损可以结转到下一年度以后吗？
只要加密资产的收益仍归入原则性的杂所得，亏损就无法结转。由于杂所得也不属于损益通算的四类对象所得，因此也无法与其他所得互抵。请注意这与股票、外汇保证金交易（选择申告分离课税的情况下）的处理方式不同。
Q3. 加密资产的收益在什么情况下不再算作杂所得？
如果当年加密资产交易相关的收入金额超过300万日元（约合15万元人民币），且保存有账簿凭证，原则上会归入事业所得；没有保存账簿凭证的话，则属于业务性质的杂所得。由于存在收入规模与账簿保存这两项要件，建议就分类判断咨询税理士确认。
Q4. 用加密资产支付购房首付款时，税务上如何处理？
将加密资产出售兑换成日元的那一刻，转让收益即告确定，需要纳税。即便是用作购房资金，出售时产生的利润同样需要申报。在把这笔资金用作首付款之前，先确认清楚它与当年其他收益合并后的税负情况，会更为稳妥。对于资金原本存放在中国大陆境外交易所、之后需要将出售所得汇入日本用于购房的大陆投资者而言，还需要额外留意中国的外汇管理规定：境内个人年度购汇额度原则上为5万美元，且需要符合「真实需求」的合规要求；如果资产原本就已在境外（例如境外交易所或境外银行账户），虽然不涉及从境内购汇，但资金来源与完税证明仍建议提前准备齐全，以应对日本银行或不动产中介在收付款环节的合规审查（如反洗钱KYC核查）。
