公寓经营作为遗产税对策备受关注，但如果缺乏正确知识，也可能产生适得其反的风险。这里将从公寓经营为何能够成为遗产税对策的机制出发，系统说明其优点、缺点以及继承规划的思路。
为什么公寓经营能够有效作为遗产税对策？
公寓经营之所以能够有效作为遗产税对策，最大的原因在于，不动产的遗产税评估额相比现金会显著降低。1亿日元现金会按1亿日元原额评估，而不动产则可能依据路线价和固定资产税评估额，被压缩到约6,000万日元。
继承评估额低于现金
按路线价评估通常会降至现金的大约八成，按固定资产评估通常会降至现金的大约六至七成。1亿日元现金与1亿日元不动产之间，会在遗产税的课税基础上产生很大差异。
收益型物业还可进一步享受评估减额
出租公寓等收益型物业，相比自住房产，其遗产税评估额还会进一步降低约三成。由于还可能适用小规模宅地等特例，能够大幅压低评估额，这正是收益型物业特有的优势。
活用借款带来的债务扣除
借款可以作为继承财产中的债务进行扣除。不过，如果在继承前临时借款且目的在于遗产税对策，则有可能被认定为按市场价重新评估并课税。由于最高法院判例中也有被认可的案例，因此有计划地进行资产形成非常重要。
作为遗产税对策的公寓经营，有哪些优点和缺点？
公寓经营除了节税效果外，还有多项优势，但同时也存在风险。作出投资判断时，充分理解两方面内容不可或缺。
优点
- 可获得长期稳定的租金收入，成为遗属的生活基础
- 通过损益通算，可以实现所得税和居民税的节税
缺点
- 存在空置风险、租金下跌风险、利率上升风险、灾害风险等多重风险
- 贷款合同费用、各类税金、专业人士报酬等导致前期成本负担较大
继承规划应在何时、如何准备？
不动产属于难以分割的资产，因此很容易成为继承纠纷的原因。事先制定明确的继承规划，并写入遗嘱中十分重要。
由一人继承公寓经营的情况
这种方式在决策和租金收入分配方面发生纠纷的风险较低。不过，税负和经营管理将由一人承担。
由多人共有继承的情况
如果作为共有财产处理，可以将所得税分散到多人名下，但在下一代再次继承时，权利关系可能变得复杂。
出售后变现的选择
这种方式有利于公平分配，但需要注意的是，转让时会产生所得税和居民税。
常见问题（FAQ）
Q. 通过公寓经营，遗产税大约可以减少多少？
这也取决于物业评估额，但与持有现金相比，遗产税评估额有时可以压缩约40%至60%。
Q. 在继承前临近时期购买公寓，会有问题吗？
会。如果是在继承前为遗产税对策而临时购买，税务机关可能按市场价重新评估，这一点也已在最高法院判例中得到认可。
Q. 继承得到的公寓，卖掉和继续经营哪一种更合适？
这取决于地段条件、房龄以及继承人的经营意愿。建议利用房地产投资第二意见咨询专业人士。
Q. 设立法人是否更有利于进行遗产税对策？
这取决于收入规模和继承人数。通过法人化，可以期待实现所得分散和继承财产压缩，但也需要考虑设立与运营成本。
