在东京考虑购房或投资不动产时，“都心”（toshin，即“市中心”）这个词一定会频繁出现在您面前。然而，“东京都心”这一概念在日本法律上并没有明确的定义，其所指范围会因使用语境和立场不同而有所差异。其中搜索量最高的问题之一，就是“都心6区（Toshin Roku-ku）究竟指哪里”这一问题——对中国大陆投资者而言，这种“没有法定边界、却在市场上被反复使用”的地理分类方式本身就是日本不动产市场的一个特殊之处，它更接近业内约定俗成的共识范围，而非行政区划或土地用途分区那样具有明确法律效力的概念，理解这一点是判断东京核心地段价值的第一步。
都心6区（Toshin Roku-ku）是日本不动产业内对千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区这6个区的统称。其中，聚集了政治、经济、国际职能的千代田、中央、港三区被称为“都心3区”（Toshin San-ku）；在此基础上加入商业与文化枢纽新宿、涩谷两区，则构成“都心5区”（Toshin Go-ku）；再加入文教地区文京区，便是“都心6区”。换言之，数字越大，覆盖范围越广，居住需求与生活便利性的比重也随之增强，按这个逻辑理解会更容易把握整体结构。
本文由INA&Associates株式会社执笔，以都心3区、都心5区、都心6区的区别为切入点，系统介绍东京都心的范围界定、截至2025年东京23区的不动产价格走势，以及按投资目的划分的选区方法。无论您是计划在东京购置自住房产，还是正在考虑不动产投资，抑或希望准确理解东京不动产市场结构，本文都将提供可直接用于实际判断的信息。
本文要点
- 都心6区指千代田、中央、港、新宿、涩谷、文京6个区，是在都心3区、都心5区基础上逐步扩大范围而形成的统称。
- 可以理解为：都心3区适合以资产保全为目的的配置，都心5区在收益与升值潜力之间取得平衡，都心6区则更贴近自住刚需，适合追求稳健运营的投资者。
- 无论是自住、投资（区分所有公寓／整栋物业），还是办公用途，应选择的区域都会因目的不同而有所差异。
- 城市更新与交通基础设施的推进程度，是左右都心资产价值的重要判断依据。
都心6区究竟指哪里？东京都心的范围与定义详解
都心6区是千代田、中央、港、新宿、涩谷、文京这6个区的统称，这些分类均非法定行政区划，而是不动产市场长期沿用的习惯性划分。首先理清都心3区、都心5区、都心6区三者的关系，就能更容易把握东京都心的整体格局。
都心3区、都心5区、都心6区的区别及各自特点
谈及东京都心时，最基本的划分方式就是都心3区、都心5区、都心6区这三个概念。这些分类在不动产行业中被广泛使用，各自具有不同的特点和投资价值。
都心3区指千代田区、中央区、港区这3个区。这些区域承担着日本政治、经济、文化中心的职能，是最狭义定义下的“东京都心”。千代田区聚集了皇居、国会议事堂、最高裁判所等国家中枢机构；中央区是日本银行、东京证券交易所等金融机构总部所在地；港区则云集了众多外国大使馆及国际企业的日本总部，以国际化氛围著称。对中国大陆投资者而言，都心3区在东京不动产市场中的地位，大致可类比北京二环内或上海内环核心地段——同样是政治经济职能高度集中、资产流动性最强的板块，但日本不动产采用永久产权（不同于中国大陆住宅用地70年使用权的制度），这也是许多大陆高净值人群将其视为跨境资产配置标的的重要原因之一。
都心5区指在都心3区基础上加入新宿区和涩谷区共5个区。新宿区内设有东京都厅，承担着行政职能中心的角色；同时，新宿站以全球最大级别的日均客流量著称，是交通枢纽所在地，其客流密度远超中国大陆多数一线城市的单一枢纽站。涩谷区作为年轻文化的发源地，在国内外备受瞩目，近年通过大规模城市更新（再開発）进一步实现了发展。
都心5区的概念，是在都心3区传统城市职能的基础上，进一步涵盖商业、文化、娱乐等要素，用以表达范围更广的都心区域。在这些区域中，不仅办公需求旺盛，住宅需求同样很高，已形成了能够满足多样化生活方式的不动产市场。
都心6区指在都心5区基础上加入文京区共6个区。文京区（Bunkyō-ku）之名取自“文之京”（文の京），意为“文教之都”，长期以来作为东京大学等众多教育机构聚集的文教地区而发展。得益于优良的居住环境与完善的教育资源，文京区在家庭客群中人气颇高，维持着稳定的住宅需求。对于希望以具体数值把握都心6区背后价格走势的读者，也可参考都心6区是什么？都心3区/5区的区别与东京23区投资区域完全指南2025一文，有助于理清选区前提。
以下的表格汇总了各分类的特点：
| 分类 | 构成区 | 主要特点 | 核心职能 |
|---|---|---|---|
| 都心3区 | 千代田・中央・港 | 政治、经济、国际职能中心 | 官厅街、金融街、国际业务 |
| 都心5区 | 上述区域+新宿・涩谷 | 涵盖商业与文化职能 | 商业、娱乐 |
| 都心6区 | 上述区域+文京 | 注重教育与居住环境 | 文教、住宅 |
此外，若将都心3区、都心5区、都心6区按照“包含的区”“代表性区域”“特点”“不动产投资适配用途”这几个维度加以整理，就能一目了然地判断哪种分类更符合自己的目的。以下表格可直接用于比较分析。
| 分类 | 包含的区 | 代表性区域 | 特点 | 不动产投资适配用途 |
|---|---|---|---|---|
| 都心3区 | 千代田・中央・港 | 丸之内・大手町・银座・日本桥・六本木 | 政治、金融、国际业务的核心地带。资产价值稳定，流动性高 | 适合资产保全与继承税务规划。适合长期持有整栋物业或高价位区分所有公寓，符合超高净值人群与机构投资者的需求 |
| 都心5区 | 上述区域＋新宿・涩谷 | 新宿・涩谷・惠比寿・表参道 | 商业、文化、办公需求旺盛，租赁需求呈现多样化 | 注重收益性与升值潜力的平衡。是区分所有公寓投资与租赁经营的主力区域 |
| 都心6区 | 上述区域＋文京 | 本乡・茗荷谷・汤岛・小石川 | 注重教育环境与居住环境。家庭型刚需稳定 | 适合自住及以长期入住为前提的租赁经营，适合希望降低空置风险的投资者 |
“都心◯区”并无官方定义｜不同划分用于不同场合
首先要确立一个前提：都心3区、5区、6区这样的划分，在法令上并不存在定义。无论是《都市计划法》还是东京都的条例，都没有出现“都心6区”这一用语。它们全都是不动产业界的惯用说法，正因如此，谁在用、为什么用，所指的范围就会改变。
不了解这个前提就去比较“都心5区”和“都心6区”，是没有意义的。重要的是哪种划分在哪种场合被当作标准使用。
| 划分 | 包含的区 | 主要使用场合 | 定义的稳定度 |
|---|---|---|---|
| 都心3区 | 千代田、中央、港 | 资产性、高级住宅、面向富裕层的物件讨论 | 稳定（几乎不变动） |
| 都心5区 | 上述加新宿、涩谷 | 写字楼市况统计的标准单位 | 稳定 |
| 都心6区 | 上述加文京 | 包含住宅与文教在内的较广义都心 | 大体稳定 |
| 都心7区・8区 | 不固定 | 希望扩大对象区域时的扩张表述 | 不稳定，需确认 |
都心5区之所以成为“写字楼的单位”
都心5区之所以最具实体，是因为它被用作写字楼市况的统计单位。三鬼商事每月公布的“东京商务地区”写字楼空置率与平均租金，对象正是千代田、中央、港、新宿、涩谷这5个区。市场人士说“都心5区的空置率”时，实际上指的就是这项统计。
最新数据显示，2026年7月时点的平均空置率为1.95%，处于极低水平（新建大楼11.37%，既有大楼1.78%）。可见这个5区的划分，在实务中确实作为观察写字楼需求强弱的指标发挥着作用。
“都心7区”“都心8区”的定义并不固定
另一方面，都心7区、8区在业界内并没有形成共识。有的在都心6区上加台东区，有的加品川区或目黑区，因发布方而异。
这种摇摆是有原因的：数字越大，就越能在保持“都心”一词稀缺性的同时扩大对象区域。如果物件广告或销售资料上写着“都心7区”，请务必确认它包含哪些区。你所设想的都心，与卖方所说的都心，有可能并不一致。
另外，“都心六区”这种汉字数字写法含义相同，标示方式的差异本身没有意义。
城东、城西、城南、城北区域划分及地域特性
东京23区有时会以皇居（原江户城遗址）为基准，划分为城东（Jōtō）、城西（Jōsei）、城南（Jōnan）、城北（Jōhoku）4大区域。这种划分方式反映了历史发展脉络与地域特性，在不动产行业中也是重要的参考指标——这是一种以江户时代城郭方位为基础、日本特有的区域认知框架，在其他国家的城市规划语境中并不常见。
城东区域由位于皇居东侧的台东区、墨田区、江东区、荒川区、足立区、葛饰区、江户川区共7个区构成。该区域自江户时代以来，一直作为“下町”（shitamachi，传统平民生活文化街区）文化的中心地带而发展。近年来，随着东京晴空塔的建成、丰洲市场（Toyosu Market）的开业以及东京奥运会、残奥会场馆的整备，这一区域正经历巨大变化。
城东区域的特点是相对亲民的不动产价格，以及充满下町人情味的社区氛围。尤其是江东区，随着湾岸地区的开发，大量高层公寓拔地而起，凭借通勤都心的便利性与居住环境的平衡，正日益受到关注。
城西区域由位于皇居西侧的新宿区、涩谷区、中野区、杉并区、世田谷区、目黑区共6个区构成。该区域在战后快速城市化进程中发展起来，如今已成为多元文化与商业职能高度集聚的地区。
城西区域最大的特点，是JR山手线、中央线，以及京王线、小田急线等主要线路贯穿其中，前往都心的通勤极为便利。此外，该区域拥有代官山、惠比寿、自由之丘、吉祥寺等人气街区，深受追求精致生活方式人群的青睐。
城南区域由位于皇居南侧的港区、品川区、大田区共3个区构成。该区域已确立起高级住宅区的品牌形象，拥有白金、麻布、田园调布等传统名门住宅区。
城南区域的特点是国际化程度高、资产价值稳固。众多外国大使馆及国际企业在此设立据点，外籍居民也较多，已形成国际化的居住环境。同时，由于前往羽田机场交通便利，频繁往返国内外的商务人士对该区域的需求也居高不下。
城北区域由位于皇居北侧的文京区、丰岛区、北区、板桥区、练马区共5个区构成。该区域教育机构与医疗机构完善，深受追求安稳居住环境的家庭客群青睐。
城北区域的特点是能够以相对亲民的价格获得优质的居住环境。尤其是文京区，作为都心6区的一员，凭借完善的教育资源与前往都心的便利性，获得了育儿家庭群体的强烈支持——这与中国大陆重视“学区房”的置业逻辑颇为相似，文京区可以说是东京版的顶级学区，只是其价值支撑并非单纯的学籍划片，而是教育机构本身在当地的长期积淀。需要提醒的是，日本公立中小学原则上并不存在如中国大陆般“以房产地址对口划片入学”的强制学区制度，文京区房产价值中的“教育溢价”，更多源于私立名校与升学氛围的地域集聚效应，而非户籍或产权与入学资格的直接绑定，这一点在评估投资回报逻辑时值得区分。
下表汇总了各区域的特点：
| 区域 | 构成区 | 主要特点 | 代表性地段 | 平均价格区间 |
|---|---|---|---|---|
| 城东 | 台东・墨田・江东・荒川・足立・葛饰・江户川 | 下町文化、城市更新推进中 | 浅草・丰洲・锦丝町 | 中等价位区间 |
| 城西 | 新宿・涩谷・中野・杉并・世田谷・目黑 | 文化与商业中心 | 惠比寿・自由之丘・吉祥寺 | 高价位区间 |
| 城南 | 港・品川・大田 | 高级住宅区、国际化氛围 | 麻布・白金・田园调布 | 最高价位区间 |
| 城北 | 文京・丰岛・北・板桥・练马 | 注重文教与居住环境 | 本乡・池袋・大冢 | 中高价位区间 |
按用途划分的都心选区方法｜自住、投资、办公
先说结论：即便同属都心6区，“持有的目的是什么”决定了应该选择哪个区。自住看重的是居住环境，投资看重的是收益性与流动性，办公则以业务便利性与产业集聚为判断轴心。下面按目的分类，梳理哪些区域更为适合。
若以自住（购置自有住宅）为目的
以自住为目的时，日常生活的便利程度以及教育、居住环境是最优先的判断标准。从这一角度看，都心6区中的文京区，以及都心5区中新宿区、涩谷区的住宅地段最具优势。
文京区聚集了东京大学、御茶水女子大学等众多教育机构，凭借宁静的街区氛围与良好的治安，深受家庭客群青睐。若是双职工家庭，则更看重通勤便利性，此时港区、中央区的湾岸地段，以及涩谷区、新宿区中生活便利度高的住宅地段也是有力候选。若考虑未来置换房产，从购置阶段起就应留意日后转售的难易程度，也就是流动性问题，会更为稳妥。若您正为都心购房而犹豫不决，可通过INA的一对一咨询，从梳理优先级开始逐步厘清思路。
若以投资（区分所有公寓／整栋物业）为目的
投资用途下，是选择区分所有公寓还是整栋物业、是以资产保全为重还是以收益为重，会导向不同的最优解。若追求稳健的资产保全，都心3区是首选；若希望在收益与升值潜力之间取得平衡，都心5区更为合适；若追求控制空置风险的长期稳健运营，都心6区的文京区则值得考虑。
这里有必要先说明一个制度前提：日本对外国人持有不动产产权原则上没有国籍或居留资格限制，无需持有日本签证或长期居留身份即可以个人或法人名义完整持有产权，这与东南亚部分国家对外国人设有公寓持有比例上限、或部分国家仅允许长期租赁权的制度存在本质差异。区分所有公寓投资可以相对较少的资金起步，若选择都心5区，凭借充沛的租赁需求，更容易控制空置风险，这是其魅力所在。整栋物业投资方面，都心3区虽然初期投资额较大，但从资产价值稳定性与继承税务规划的角度出发，一直深受高净值人群的青睐。对于中国大陆投资者而言，这里有一点值得特别留意：日本不动产为永久产权，没有中国大陆住宅用地70年产权到期后续期的问题，这也是都心核心地段被视为跨代资产传承工具的制度性基础之一。理解都心一等地为何难以贬值的结构性原因，有助于提升投资判断的精准度。若想深入了解相关背景，请参阅都心核心地段地价难以下跌的结构性机制一文。
若以办公、经营用途为目的
以办公、经营为用途时，通常重视三点：与合作伙伴的往来便利性、人才招聘的难易程度，以及企业品牌形象。从这一角度看，拥有丸之内、大手町的千代田区、作为金融街的中央区，以及国际企业云集的港区——这都心3区是核心选项。
初创企业和创意型企业中，也有一部分更看重涩谷区、新宿区的产业集聚效应与人脉网络效应。经营性不动产的选择，不能只看租金水平，还需将周边的城市更新规划及楼宇更新周期一并纳入中长期考量。
值得关注的不动产投资区域分析
若以资产保全为目标，都心3区是不动产投资的推荐首选；若希望兼顾收益性与发展潜力，中野区、江东区、品川区等周边区域则更具优势。接下来，本文将深入剖析作为都心6区核心的都心3区特性，以及值得关注区域的具体情况。
都心3区的投资优势与劣势
投资都心3区（千代田区、中央区、港区）的不动产，对许多投资者而言都是心驰神往的目标，但准确理解其特性才是投资成功的关键。
投资优势
都心3区最大的优势在于资产价值的稳定性。这些区域承担着日本政治、经济中心的职能，其地位发生动摇的可能性被认为极低。回顾历史走势，即便遭遇经济危机、自然灾害等外部冲击，从长期来看资产价值仍能实现恢复并持续上涨。
旺盛的租赁需求也是重要特点。都心3区聚集了众多大型企业总部及外资企业办公室，高收入群体的住房需求长期稳定存在。此外，外籍常驻人员及国际商务人士的需求同样旺盛，租金水平有望维持乃至进一步上升。
流动性高同样不容忽视。都心3区的物件始终存在一定数量的潜在买家，因此无论何时出售，通常都能以合理价格成交。这是提升投资策略灵活性的重要因素——对于需要跨境配置、并可能因汇率或家族安排而调整持有周期的中国大陆投资者来说，这种“随时可退出”的流动性，其价值并不亚于资产本身的升值空间。
投资劣势
另一方面，初始投资额高是一大门槛。都心3区的物件价格相较其他区域更高，对个人投资者而言，资金筹措有时会成为难题。此外，物件价格越高，金融机构在贷款审批上通常也会越为谨慎——需要特别说明的是，外国人在日本申请不动产贷款的条件与本国居民存在差异，多数情况下需要更高的自有资金比例，这也是许多大陆投资者选择全款或高首付方式持有都心3区物件的原因。
收益率偏低也是一大课题。物件价格高企的同时，租金上涨空间有限，因此表面收益率往往相对偏低，与其他区域相比，在盈利性方面略显逊色。
管理成本较高同样需要纳入考量。都心3区的物件中不乏房龄较老的项目，妥善的维护管理需要相应的成本投入。此外，固定资产税与都市计划税等税负也往往较高。这里也涉及日本不动产特有的“管理组合”（kanri kumiai，由全体区分所有权人组成的自治管理团体，负责决定修缮计划与管理费标准）制度——与中国大陆多数由物业公司单方主导管理事务的模式不同，日本的修缮积立金与管理费需经业主大会决议，长期资金规划更为透明，但也意味着境外持有人若不熟悉该机制，需要委托可靠的现地管理会社代为出席与决策。
值得关注的投资区域排行与特点分析
在不动产投资领域，除都心3区之外，还有许多具有吸引力的区域。以下按排行榜形式，介绍综合考虑收益率与发展潜力后值得关注的投资区域。
第1名：中野区
中野区是东京23区中尤其受到不动产投资关注的区域之一。JR中央线快速及东京地铁东西线等主要线路贯穿其中，前往新宿、东京站都十分便利。
中野区的魅力在于相对亲民的价格与稳定的租赁需求之间的平衡。中野站周边的城市更新规划也在推进当中，未来资产价值有望进一步提升。此外，中野区作为亚文化聚集地在国内外备受瞩目，吸引着多元化租客群体的需求。
第2名：江东区
江东区因湾岸地区的开发而发生了巨大转变。区内拥有丰洲、有明、台场等人气地段，在通勤都心便利性与居住环境之间取得了良好平衡。
江东区的特点是新建及低房龄物件供应充足，以及在家庭客群中的高人气。作为东京奥运会、残奥会遗产而整备的基础设施也十分完善，预计人口将长期保持增长态势。
第3名：品川区
品川区作为城南区域的一员，兼具高级住宅区的品牌形象，同时也存在价格相对亲民、便于投资的物件。品川站是东海道新干线的停靠站，同时也正作为磁悬浮中央新干线（Linear Chūō Shinkansen）的始发站持续推进整备。
品川区的投资优势在于交通便利性高与国际化需求。前往羽田机场的交通也十分便利，来自国内外商务人士的需求保持稳定。
第4名：文京区
文京区作为都心6区的一员，凭借完善的教育环境获得育儿世代的强烈支持。区内坐落着东京大学等众多教育机构，已确立起文教地区的品牌形象。
文京区的特点是长期稳定的需求与优良的居住环境。面向家庭的物件需求旺盛，且可期待较长的入住周期，因此能够实现稳健的租赁经营。
第5名：新宿区
新宿区是都心5区的一员，坐拥日本最大级别的枢纽车站——新宿站。商业、办公、住宅职能布局均衡，蕴藏着多样化的投资机会。
新宿区的投资优势在于无可比拟的交通便利性与丰富多样的物件类型。从单间公寓到大型家庭住宅，能够对应各种投资策略的物件供应充足。
下表为投资区域比较表。收益率均为参考数值，会因物件房龄、地段及时期不同而有所变动：
| 区域 | 收益率参考 | 发展潜力 | 风险等级 | 初始投资额 | 推荐投资者类型 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中野区 | 5.5-6.5% | ★★★★☆ | ★★☆☆☆ | 中等 | 新手至中级投资者 |
| 江东区 | 5.0-6.0% | ★★★★★ | ★★★☆☆ | 中等 | 中级投资者 |
| 品川区 | 4.5-5.5% | ★★★★★ | ★★☆☆☆ | 较高 | 中级至高级投资者 |
| 文京区 | 4.0-5.0% | ★★★☆☆ | ★☆☆☆☆ | 较高 | 稳健型投资者 |
| 新宿区 | 4.5-5.5% | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | 较高 | 中级至高级投资者 |
| 都心3区 | 3.0-4.0% | ★★★★★ | ★☆☆☆☆ | 最高 | 高级投资者、机构投资者 |
城市更新带来的发展潜力与投资时机
东京23区目前有多个大型城市更新（再開発）项目正在推进，这些项目是不动产投资中的重要判断依据。若希望系统了解都心城市更新对资产价值的影响，也可参阅城市更新对不动产价值影响的分析一文。
虎之门、麻布台区域的城市更新
港区的虎之门、麻布台区域，日本最高层级的综合设施“麻布台之丘”（Azabudai Hills）已于2023年开业，据称对周边区域的资产价值产生了显著影响。该区域今后仍将持续推进开发，未来价值有望进一步提升。
虎之门、麻布台区域的城市更新以提升国际竞争力为目标，正推进外资企业的引进及国际化居住环境的整备。由此可以预见，海外富裕阶层对该区域不动产的需求将进一步提升。
品川站周边的城市更新
品川站周边，围绕磁悬浮中央新干线的开通，大规模城市更新正在推进当中。磁悬浮线路开通后，品川将成为连接东京与名古屋的新交通枢纽，其价值有望随之提升。
品川站周边的城市更新致力于实现办公职能的集聚与国际化城市职能的强化，预计办公需求与高级住宅需求都将随之上升。
丰洲、有明区域的发展
江东区的丰洲、有明区域，作为东京奥运会、残奥会的遗产，正作为体育、文化设施完善的区域持续发展。此外，随着丰洲市场（Toyosu Market，接替原筑地市场的新一代中央批发市场）的开业，该区域也作为饮食文化的新据点而备受关注。
该区域的特点是通过有规划的城市建设，形成了居住环境与商业环境相协调的城市空间。预计今后人口仍将持续流入，具备长期投资价值。
投资时机的考量
投资城市更新区域的时机，会因项目所处阶段的不同而有很大差异。一般而言，从城市更新规划公布到最终完工，需要5至10年左右的时间，因此越早介入投资，通常能期待越大的回报，但同时也存在规划变更或工期延误的风险。
判断最佳投资时机时，综合考量规划的具体化程度与基础设施建设的推进情况至关重要。若已将未来出售纳入考虑，建议参考都心公寓的退出策略与售出时机判断方法一文，将购置与退出作为一个整体来统筹设计。
房地产投资制胜的三大策略要点
要在东京实现成功的房地产投资，明确投资目标、严格进行收支模拟、提前做好风险应对准备缺一不可。
明确投资目标与退出策略
明确投资目的，才能制定合适的策略。例如，设定退休后每月确保16万日元租金收入的目标，便可倒推出所需房源数量、价格区间及收益率。退出策略的制定也应在投资开始前充分考量。
在严苛条件下进行收支模拟
房地产投资本质上是一项事业，购入后须以业主身份经营租赁业务。模拟的目的在于掌握"最多可能亏损多少"。不要依赖房地产公司提供的乐观数据，应在严苛条件下自行制作模拟方案。
提前识别风险并制定应对措施
主要风险及应对策略如下。
| 风险 | 应对措施 |
|---|---|
| 空置风险 | 选择距车站步行10分钟以内、可乘多条线路的区域 |
| 租金拖欠风险 | 严格审查入住资质，委托可靠的管理公司 |
| 环境变化风险 | 分散租客类型，选择多个再开发规划地区 |
外国投资者对东京不动产市场的影响
房价暴涨的原因中，外国投资者的存在不可忽视。海外资金流入日本不动产市场推高了需求，尤其加速了高价物件的价格上涨。
在全球不动产市场中，东京与伦敦、纽约、新加坡、香港等国际城市相比，每平米单价相对较低。加之日本不动产所有权受到法律的有力保护，政治经济稳定性高，对海外投资者而言是理想的风险分散标的。那么，实际上外国人购置日本不动产的比例有多高？
- 高价物件外国人购买比例：三菱UFJ信托银行"2024年度下半年开发商调查"显示，千代田区、港区、涩谷区三个都心区的新建公寓购买者中，约2～4成为外国人。30.8%的开发商表示"外国人占比在20%～30%之间"，同样30.8%表示"在30%～40%之间"，甚至有7.7%表示"超过50%"。换言之，都心亿元公寓市场中，外国人已占相当大的比例。据调查，东京都中央区湾岸地区（胜哄、晴海、月岛）1亿日元以上的高层公寓中，近一年内所有权转移的29.9%归属于外国人，高价物件中外国人比例明显更高。
- 外国人咨询量激增：据面向入境外国人的不动产中介公司介绍，"2023年来自外国人的物件咨询量较上年翻倍"。其中来自中国的咨询最为集中，"日元贬值让日本物件实质上打了七折""日本的不动产所有权有切实保障"等优势，推动以中国人为主的购买意愿持续高涨。这一趋势通过社交媒体及中文不动产信息平台广泛传播，在中国国内富裕阶层圈子里，"现在是购入东京不动产的好时机"已成为普遍共识。
- 对交易量的影响：尽管公开数据中没有详细的按国籍交易量统计，但民间调查显示"10亿日元以上主要不动产投资中，约25%来自海外投资者"。也就是说，大型物件（办公楼、大型商业设施等）的交易中，每4笔就有1笔涉及海外资金。不仅是都心高价公寓，酒店、办公室等商业不动产市场也受到外国投资资金的左右。值得关注的是，日本对外国人购置不动产几乎没有限制，不像新加坡或澳大利亚那样征收额外印花税或设置购买限制，这也是海外投资者大量涌入的重要原因。
这些数据表明，外国投资者已深度介入日本不动产市场，尤其是东京高价物件市场。有观点甚至极端地认为"不远的将来，东京都心将不再有日本人居住"，可见外国人的存在感有多强。当然，外国投资者的涌入也有提升市场流动性、激活不动产开发等积极一面。问题在于，这些红利主要集中于部分富裕阶层和开发商，对于普通购房者而言，则以房价上涨的形式转化为负担加重。
地价与公寓价格走势：用数据看东京不动产的暴涨规模
让我们再次通过数据，确认最近地价和新建公寓价格的走势。透过数字，可以更具体地感受暴涨的规模与速度。
- 公示地价的上涨趋势：全国地价在疫情后普遍转为上涨，但东京圈（首都圈）的涨幅尤为突出。2024年都道府县地价调查（基准地价）显示，东京圈住宅用地+3.6%，商业用地+4.8%，连续3年上涨。公示地价方面，东京23区住宅用地+5.4%，商业用地+7.0%（均为同比），全用途平均+4.8%，涨幅较上年进一步扩大。都内住宅用地最高价格地点为港区赤坂1丁目（每平米535万日元），涨幅+4.5%。地价从疫情期间的短暂停滞，再度呈现鲜明的上涨态势。
- 新建公寓价格暴涨：如前所述，首都圈新建公寓平均价格在2023年突破8,000万日元，创历史新高。东京23区中，2013年时占近五成的"5,000万日元以下"物件，到2023年已骤降至约一成。相反，1亿日元以上的"亿元公寓"占比从5.2%（2013年）急增至33.3%（2023年），高价物件已成供给主流。2024年东京23区新建平均价格继续走高，最新数据已达约1亿1,862万日元（平均坪单价约570万日元/坪）。这意味着东京23区内几乎不再存在"普通公寓"。
- 波及二手公寓市场：新建价格上涨也影响了二手公寓市场。首都圈二手公寓成交价自2012年以来持续上涨，不仅都心，郊区地带近几年也出现大幅上涨。东京都下（23区外）和神奈川县等地，2020年代以来平均价格急剧攀升，"7,000万～1亿日元"已成为最主流价格带，高价化趋势明显。东日本不动产流通机构（REINS）数据也显示，首都圈二手公寓成交平均价格逐年刷新纪录，放弃新建转向二手也难以摆脱房价上涨的困境。
以上数据表明，东京不动产价格暴涨已进入超越泡沫期的历史性局面。"购房是人生一次性大消费"的说法背后，门槛正不断拔高，超出普通收入家庭承受范围的价格带日益增多。从住房贷款偿还负担率（年收入中偿还额的占比）来看，都心物件需要借入年收入10倍以上的案例已不罕见，传统上"年收入5～7倍"的参考标准已失去意义。购房时不仅要考虑物件价格，还须将管理费、修缮积立金、固定资产税等运营成本纳入全面的资金规划。
初学者应牢记的 5 个风险管理项目
1. 防范空置风险的措施
空置是房地产投资的最大风险因素。最重要的对策是选择需求量大的区域。东京市中心、主要车站周边以及大学和企业集中的地区，入住需求比较稳定。特别推荐交通便利的地区，如山手线、中央线和东急线沿线。
适当的租金设置也很重要。设定略低于周边市场价格的租金可以缩短空置期。此外，将租赁开始时间定在需求高峰期的 2 月至 4 月也很有效。在设施方面，通过提供免费上网、定期更新设施等增值服务，保持物业的竞争力。
2. 利率上升风险与对策
利率上升会导致偿还贷款增加，从而导致现金流恶化。利率类型包括固定利率、浮动利率和定期利率，各有不同的特点。固定利率的还款额稳定，但利率较高，而浮动利率的初始还款额较低，但存在未来波动的风险。
对策包括提高自有资金比例（约 20%-30%）、设定较长的还款期以减少每月还款额，以及确保有剩余资金以便在利率上升时提前还款。选择 "五年规则 "或 "1.25 倍规则 "的金融机构也很重要。
3. 房地产老化和维修计划
有必要制定计划，为因老化导致的设备故障、意外维修（如漏水、设备故障）和大规模维修（如外墙粉刷、屋顶维修）做好准备。
就公寓而言，每月预留约 5,000-6,000 日元的维修储备金非常重要，并根据楼龄和建筑结构进行审查。作为预防性维护，应通过定期检查和利用空置时间进行有计划的翻修，做到早发现、早应对。在分割所有权的情况下，检查管理协会的维修储备基金和大规模维修计划是否充足也很重要。
4 灾害风险措施
东京是地震和洪水的高风险地区，但采取适当的应对措施可以将损失降到最低。在选择房产时，重要的是要查看灾害地图，检查地面强度（液化风险），并选择符合新抗震标准（1981 年 6 月或以后）的房产。钢筋混凝土建筑被认为比木制建筑更能抵抗地震。
保险措施也很重要，可包括火灾保险（包含基本保险以及水灾和风灾条款）、地震保险（与火灾保险一起投保）和租金补偿保险（涵盖因损坏造成的租金收入损失）。通过在多个领域投资来分散灾害风险也很有效。
5. 预防和解决租户问题
租户的选择极为重要。基本措施包括检查信用状况、确认稳定的收入来源、使用共同担保人或租金担保公司。
防止欠租的有效措施包括及早发现和及早应对（从第一个月开始联系）、灵活的付款方式（如分期付款）以及使用租金担保公司。此外，为防止腾空时出现问题，应记录入住时的房间状况照片，明确说明修复范围，并请第三方到场检查。
最新税收优惠和法规
截至 2025 年的主要税收优惠
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折旧制度 建筑物的购置成本可在其使用年限内划分并计入费用。使用寿命取决于建筑物的结构：木质建筑物为 22 年，钢筋混凝土建筑物为 47 年。这种方法可以在没有实际现金支出的情况下记录支出，从而节省税款。
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损益抵消 如果财产收入出现亏损，可以用其他收入（如工作收入）抵消。在投资的最初几年，折旧率较高，节税效果尤其明显。
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小型住宅房产的特殊规定 如果符合要求，出租房产（用于贷款业务的住宅用地）的遗产税评估价值最多可减少 50%（不超过 200 平方米）。
有关房地产投资的主要法律法规
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土地和房屋租赁法》 《土地和房屋租赁法》 保护租户，并对无正当理由拒绝续租或要求取消租约等事项作出规定。
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建筑标准法》和《城市规划法》 《建筑标准法》 规定了建筑物的安全和土地的使用，包括抗震标准以及对容积率和建筑占地比的限制。
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民法典》修正案对租赁合同的影响 《民法典》（《义务法》）于 2020 年 4 月进行了修订，修改了共同担保人制度（必须设定最高金额），并明确了将房产恢复原状的义务。
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东京特有的法规 东京 的 23 个区都有自己的法规，如《一室公寓条例》，其中规定了最低居住面积（一般为 25 平方米以上，但各区有所不同）以及拥有家庭式居住单元的义务。
总结
准确理解东京都心的范围界定，尤其是都心6区所指的具体范围，是做出恰当不动产选择的出发点。都心3区、都心5区、都心6区的分类，以及城东、城西、城南、城北的区域划分，各自具有不同的特点与投资价值，需要根据投资目的与预算做出相应选择。
截至2025年，东京23区不动产市场整体呈现价格上涨趋势，但区域与物件类型之间存在差异。都心3区最大的魅力在于资产价值的稳定性，但收益率偏低与初始投资额较高构成了门槛。相比之下，中野区、江东区等受关注区域，在适中的收益率与发展潜力之间取得了平衡，对广泛的投资群体而言是更为现实的选择。
要使不动产选择获得成功，不能仅凭单纯的价格或收益率判断，还必须从区域发展潜力、交通便利性、居住环境、管理便捷程度等多个维度进行综合分析。此外，城市更新规划与交通基础设施的整备情况，同样是左右长期资产价值的重要因素。
作为下一步行动，若您计划进入具体的考察阶段，建议进行专业的市场分析与个别物件的详细调查。INA&Associates株式会社面向富裕阶层及超高净值客户，提供高品质的不动产咨询服务，为客户量身定制最契合其目标的解决方案，包括为跨境投资者提供购置流程指引、税务架构梳理及资产管理对接等一站式支持。
预计东京不动产市场今后仍将持续变化。善用恰当的信息收集渠道与专业人士的建议，以长期视角做出判断，将是通向成功的关键所在。
常见问题
Q1：都心6区具体指哪些区？
A：都心6区是日本不动产业内对千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区这6个区的统称。
在都心3区（千代田、中央、港）基础上加入新宿、涩谷，即为都心5区；再加入文京区，则为都心6区。由于这并非行政上的正式区划，而是市场上约定俗成的习惯性说法，不同资料或公司给出的范围说明有时会略有出入。只需记住数字越大范围越广、住宅需求与生活便利性的色彩也随之增强，就不会产生混淆——这与中国大陆某些城市“内环”“中环”“外环”这类无严格法律边界、但市场广泛使用的地理概念颇为类似。
Q2：若要投资，都心3区与都心5区更推荐哪一个？
A：最优选择会因投资目的与资金实力的不同而有所差异。
都心3区适合重视资产保全的投资者，长期价值稳定性与高流动性是其最大优势。相比之下，都心5区（尤其是新宿区、涩谷区）能够在压低初始投资额的同时，仍期待一定程度的资产价值提升。
若您更重视收益性，都心5区可作为一个参考方向；若更重视资产保全，则都心3区是一个基准。不过，具体物件的地段与条件会使投资价值产生较大差异，因此针对具体物件展开比较分析才是关键。
Q3：适合不动产投资新手入门的区域是哪里？
A：对于投资新手而言，中野区与文京区是可考虑的候选区域。
中野区可以相对亲民的价格开始投资，且具备稳定的租赁需求。交通便利性良好，管理难度也适合新手。文京区的价格区间高于中野区，但凭借完善的教育环境，可期待长期稳定的需求，空置风险较低是其特点。
建议投资新手先从1至2套物件的小规模投资起步，待熟悉市场动向与管理事务后，再逐步扩大投资规模。
Q4：东京都心的不动产价格今后会持续上涨吗？
A：从长期来看，上涨趋势预计将持续，但短期内也可能出现调整。
支撑东京都心不动产价格的因素，包括持续的人口集中、企业总部职能的集聚，以及来自外国投资者的需求等。这些因素预计在短期内仍将持续，因此长期上涨趋势得以维持的可能性较高。
不过，经济形势的变化、金融政策的转向，以及国际局势的变动等因素，也可能引发短期的价格调整。在做出判断时，重要的是既保持长期视角，又密切关注市场动向。
Q5：外国投资者青睐的区域是哪些？
A：据称外国投资者尤其青睐都心3区与城南区域。
港区（六本木、麻布、赤坂）、千代田区（丸之内、大手町）、中央区（银座、日本桥）在国际上知名度高，持续获得海外富裕阶层的青睐。此外，品川区、目黑区等城南区域，也凭借高级住宅区的品牌形象，受到外国投资者的欢迎。
这些区域面向外籍人士的租赁需求同样旺盛，租金水平有望维持乃至进一步提升。不过，外国投资者的动向容易受到国际局势与汇率变动的影响，因此仍需密切关注市场环境的变化——对于以人民币计价资产为主的中国大陆投资者而言，日元汇率波动本身既是风险也是配置窗口，购置时点的汇率水平往往会直接影响换算后的实际持有成本。
