Quando o depósito caução não é devolvido na desocupação, ou quando há uma cobrança adicional, esse tipo de problema ocorre com frequência todos os anos. Neste artigo, explicamos a definição do depósito caução, a divisão de responsabilidades entre locatário e proprietário e métodos práticos para conseguir a maior restituição possível.
O que é o depósito caução? Qual é a diferença em relação ao dinheiro de chave?
O depósito caução é um valor entregue ao proprietário no momento da entrada no imóvel e é utilizado para cobrir os custos de restauração do imóvel após a saída. Se não houver danos causados por dolo ou culpa do locatário, o valor deve ser devolvido integralmente. É importante ter sempre em mente que “o locatário tem o direito de exigir a devolução do depósito caução”. O dinheiro de chave é um valor pago como agradecimento ao proprietário e não é devolvido. Restauração do imóvel não significa “devolver o imóvel ao estado anterior à locação”, mas sim “reparar danos causados por dolo ou culpa do locatário”.
Como se diferencia o que é responsabilidade do locatário e do proprietário?
Paredes e piso
- Responsabilidade do locatário: manchas e odor de cigarro, furos maiores do que os de tachinhas (pregos, parafusos etc.), pichações, corrosão causada por vazamento de água de ar-condicionado pertencente ao locatário
- Responsabilidade do proprietário: escurecimento atrás de televisão e geladeira, desbotamento causado por pôsteres etc., furos de parafusos de instalação de ar-condicionado, alteração de cor do papel de parede por incidência solar, pequenos furos de tachinhas
Esquadrias e acabamentos (fusuma, pilares etc.)
- Responsabilidade do locatário: danos e odor causados por animais de estimação, pichações
- Responsabilidade do proprietário: quebra de vidro causada por desastres naturais, como terremotos, troca de tela de janela para o próximo morador (quando não há dano)
Áreas molhadas
- Responsabilidade do locatário: falha no aquecedor de água causada por funcionamento a seco, gordura acumulada por falta de manutenção além do uso normal
- Responsabilidade do proprietário: substituição de equipamentos antigos (quando não estão quebrados), escurecimento da parede atrás da geladeira
Quatro maneiras práticas de obter a maior devolução possível do depósito caução
1. Negociar com o proprietário com base em precedentes judiciais
Ao negociar apresentando precedentes judiciais anteriores (com base na “Lei de Contratos do Consumidor” e na “Lei de Locação de Terras e Edificações”), o proprietário pode reconhecer a devolução das partes que não são de responsabilidade do locatário. Negociações com provas e fundamentos, sem apelo emocional, tendem a ser mais eficazes.
2. Acompanhar a vistoria do orçamento de restauração do imóvel
É importante acompanhar obrigatoriamente a vistoria de orçamento no momento da saída e contestar no local, naquele momento, os pontos que não decorreram de culpa sua. Também recomendamos solicitar uma estimativa por escrito.
3. Solicitar por conta própria um orçamento de uma empresa de reforma
As empresas indicadas pelo proprietário tendem a apresentar orçamentos mais altos. Ao solicitar previamente um orçamento de outra empresa de reforma, é possível verificar se o custo é razoável.
4. Consultar o Centro Nacional de Assuntos do Consumidor ou o balcão de consulta imobiliária
Se você entender que se trata de uma cobrança indevida, consulte um órgão público. O Centro Nacional de Assuntos do Consumidor e os balcões de consulta imobiliária de cada província oferecem orientação de forma neutra. O prazo prescricional do direito de exigir a devolução do depósito caução é de 5 anos após a saída do imóvel.
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Perguntas frequentes (FAQ)
P. Em quanto tempo o depósito caução é devolvido após a saída do imóvel?
R. Antes da revisão do Código Civil (2020), a prática comum era cerca de 1 mês, mas, legalmente, existe a obrigação de devolver sem demora. Se não houver devolução mesmo após 2 a 4 semanas da saída, confirme com o proprietário ou a administradora.
P. O custo de limpeza profissional é responsabilidade do locatário?
R. Se o contrato indicar claramente que “o custo de limpeza na saída é de responsabilidade do locatário”, então ele será de responsabilidade do locatário. No entanto, há muitos precedentes em que a responsabilidade é atribuída ao proprietário quando a sujeira não ultrapassa o desgaste decorrente do uso normal durante a ocupação.
P. O que muda na saída de um imóvel sem depósito caução?
R. Como não há depósito caução, os custos de restauração do imóvel serão cobrados separadamente no momento da saída. Como as regras sobre o alcance da responsabilidade dos custos são as mesmas dos imóveis com depósito caução, é importante registrar com fotos os danos e a sujeira do imóvel antes da entrada.
P. Ainda posso recuperar agora um depósito caução do qual desisti no passado?
R. Se ainda estiver dentro de 5 anos após a saída, o prazo prescricional do direito de exigir a devolução do depósito caução ainda não terá se consumado, portanto é possível solicitar a devolução por meio de procedimento legal. A ação de pequenas causas (até 600 mil ienes) pode ser ajuizada por conta própria.
