Beim Auszug wird die Kaution manchmal nicht zurückgezahlt, oder es werden zusätzliche Kosten verlangt. Solche Streitfälle treten jedes Jahr häufig auf. Dieser Artikel erläutert die Definition der Kaution, die Kostenverteilung zwischen Mieter und Vermieter sowie praktische Methoden, um möglichst viel davon zurückzuerhalten.
Was ist eine Kaution? Worin unterscheidet sie sich vom Schlüsselgeld?
Die Kaution ist ein Geldbetrag, den Sie beim Einzug beim Vermieter hinterlegen. Er wird nach dem Auszug für Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verwendet. Liegen keine Schäden vor, die auf Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters zurückgehen, sollte sie vollständig zurückgezahlt werden. Sie sollten sich unbedingt bewusst machen, dass „dem Mieter ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zusteht“. Das Schlüsselgeld ist hingegen eine Zahlung an den Vermieter als Dank und wird nicht zurückerstattet. Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bedeutet dabei nicht, „den Zustand vor dem Einzug vollständig wiederherzustellen“, sondern „Schäden zu beheben, die durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters entstanden sind“.
Wie unterscheiden sich die Kostenbereiche von Mieter und Vermieter?
Wände und Böden
- Vom Mieter zu tragen：Nikotinablagerungen und Gerüche durch Rauchen, Löcher größer als Reißzweckenlöcher (Nägel, Schrauben usw.), Kritzeleien, Korrosion durch Wasseraustritt eines dem Mieter gehörenden Klimageräts
- Vom Vermieter zu tragen：Schwärzungen hinter Fernseher oder Kühlschrank, Ausbleichungen durch Poster und Ähnliches, Bohrlöcher für die Montage einer Klimaanlage, Verfärbungen der Tapete durch Sonneneinstrahlung, kleine Löcher durch Reißzwecken
Einbauten (Schiebetüren, Pfeiler usw.)
- Vom Mieter zu tragen：Kratzer und Gerüche durch Haustiere, Kritzeleien
- Vom Vermieter zu tragen：Glasschäden durch Erdbeben oder andere Naturkatastrophen, Austausch von Fliegengittern für den nächsten Mieter (wenn keine Beschädigung vorliegt)
Nassbereiche
- Vom Mieter zu tragen：Defekt des Warmwasserbereiters durch Trockenbetrieb, Fettverschmutzungen aufgrund mangelnder Pflege, die über das übliche Maß hinausgehen
- Vom Vermieter zu tragen：Austausch veralteter Einrichtungen (wenn sie nicht defekt sind), Schwärzungen an der Wand durch Kühlschrankspuren
Vier Methoden, um möglichst viel Kaution zurückzubekommen
1. Mit dem Vermieter auf Grundlage von Präzedenzfällen verhandeln
Wenn Sie unter Hinweis auf frühere Gerichtsurteile verhandeln (auf Grundlage des Verbrauchervertragsgesetzes und des Mietrechts für Grundstücke und Gebäude), erkennt der Vermieter unter Umständen die Rückzahlung von Positionen an, die nicht zulasten des Mieters gehen. Eine Verhandlung mit Belegen und rechtlicher Grundlage ist wirksamer als ein emotionales Vorgehen.
2. Bei der Kostenschätzung für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands anwesend sein
Es ist wichtig, bei der Besichtigung zur Kostenschätzung beim Auszug unbedingt anwesend zu sein und direkt vor Ort Einwände gegen Positionen zu erheben, die nicht auf Ihr Verschulden zurückgehen. Empfehlenswert ist es auch, sich eine schriftliche grobe Kostenschätzung geben zu lassen.
3. Selbst ein Angebot einer Renovierungsfirma einholen
Die vom Vermieter beauftragten Unternehmen kalkulieren häufig höher. Wenn Sie vorab ein Angebot einer anderen Renovierungsfirma einholen, können Sie die Angemessenheit der Kosten besser prüfen.
4. Das 国民生活センター oder eine Immobilienberatungsstelle einschalten
Wenn Sie die Forderung für unberechtigt halten, sollten Sie sich an eine öffentliche Stelle wenden. Das 国民生活センター und die Immobilienberatungsstellen der einzelnen Präfekturen beraten aus neutraler Position. Bitte beachten Sie außerdem, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fünf Jahre nach dem Auszug verjährt.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie lange dauert es nach dem Auszug, bis die Kaution zurückgezahlt wird?
A. Vor der Reform des japanischen Zivilrechts im Jahr 2020 galt als Praxis etwa ein Monat, rechtlich besteht jedoch die Pflicht zur unverzüglichen Rückzahlung. Wenn die Kaution auch mehr als zwei bis vier Wochen nach dem Auszug nicht zurückgezahlt wurde, sollten Sie beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung nachfragen.
F. Müssen Kosten für die Grundreinigung vom Mieter getragen werden?
A. Wenn im Vertrag ausdrücklich steht, dass „die Reinigungskosten beim Auszug vom Mieter zu tragen sind“, trägt sie der Mieter. Es gibt jedoch auch viele Urteile, nach denen diese Kosten vom Vermieter zu tragen sind, wenn die Verschmutzung den Rahmen der normalen Nutzung während der Mietzeit nicht überschreitet.
F. Was ändert sich beim Auszug bei Wohnungen ohne Kaution?
A. Da keine Kaution hinterlegt wurde, werden die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug gesondert berechnet. Da für die Kostenverteilung dieselben Regeln gelten wie bei Wohnungen mit Kaution, ist es wichtig, Schäden und Verschmutzungen bereits vor dem Einzug fotografisch festzuhalten.
F. Kann ich eine Kaution, auf die ich früher verzichtet habe, jetzt noch zurückfordern?
A. Wenn der Auszug noch keine fünf Jahre zurückliegt, ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution noch nicht verjährt, sodass Sie ihn auf rechtlichem Weg geltend machen können. Eine Kleinbetragsklage bis 600.000 Yen können Sie auch selbst einreichen.
