퇴거할 때 보증금을 돌려받지 못하거나 추가 비용까지 청구받는 문제는 해마다 많이 발생합니다. 이 글에서는 보증금의 정의, 임차인과 임대인의 비용 부담 범위, 그리고 조금이라도 더 많이 반환받기 위한 실질적인 방법을 설명합니다.
보증금이란 무엇인가요? 사례금과는 무엇이 다른가요?
보증금은 입주 시 임대인에게 맡기는 돈으로, 퇴거 후 원상회복 비용에 충당됩니다. 임차인의 고의 또는 과실로 인한 손상이 없다면 전액 반환되어야 합니다. 반드시 «임차인에게는 보증금 반환 청구권이 있다»는 점을 인식해 두시기 바랍니다. 사례금은 임대인에게 감사의 뜻으로 지급하는 돈이므로 반환되지 않습니다. 원상회복이란 «빌리기 전 상태로 되돌리는 것»이 아니라 «임차인의 고의 또는 과실로 생긴 손상을 회복하는 것»을 뜻합니다.
임차인 부담과 임대인 부담의 범위는 어떻게 다른가요?
벽·바닥
- 임차인 부담: 담배 니코틴 얼룩 및 냄새, 압정보다 큰 구멍(못, 나사 등), 낙서, 임차인 소유 에어컨의 누수로 인한 부식
- 임대인 부담: TV·냉장고 뒤쪽의 검은 얼룩, 포스터 등으로 인한 변색, 에어컨 설치 나사 구멍, 일조로 인한 벽지 변색, 압정으로 생긴 작은 구멍
문틀 및 내장재(미닫이문·기둥 등)
- 임차인 부담: 반려동물로 인한 흠집·냄새, 낙서
- 임대인 부담: 지진 등 자연재해로 인한 유리 파손, 다음 입주자를 위한 방충망 교체(파손이 없는 경우)
물 사용 공간
- 임차인 부담: 공회전으로 인한 온수기 고장, 통상 수준을 넘는 관리 부족으로 생긴 기름때
- 임대인 부담: 노후 설비의 교체(고장 나지 않은 경우), 냉장고 자국이 남은 벽의 검은 얼룩
보증금을 조금이라도 더 많이 반환받기 위한 4가지 방법
1. 판례를 근거로 임대인과 협상하기
과거 판례(「소비자계약법」, 「차지차가법」에 근거한 판례)를 제시하며 협상하면, 임대인이 임차인 부담이 아닌 부분의 반환을 인정하는 경우가 있습니다. 감정적으로 대응하기보다 증거와 근거를 제시하며 협상하는 것이 효과적입니다.
2. 원상회복 견적 조사에 직접 입회하기
퇴거 시 진행되는 견적 조사에 반드시 입회하고, 자신의 과실이 아닌 부분에 대해서는 현장에서 즉시 이의를 제기하는 것이 중요합니다. 견적의 개략 금액을 서면으로 받아 두는 것도 권장합니다.
3. 직접 리모델링 업체 견적을 받아보기
임대인 측 업체의 견적은 높게 나오는 경향이 있습니다. 미리 다른 리모델링 업체에 견적을 의뢰해 두면 비용의 타당성을 검증할 수 있습니다.
4. 국민생활센터·부동산 상담 창구에 상담하기
부당 청구라고 판단되면 공적 기관에 상담하시기 바랍니다. 국민생활센터와 각 도도부현의 부동산 상담 창구는 중립적인 입장에서 조언을 제공합니다. 또한 보증금 반환 청구권의 소멸시효는 퇴거 후 5년입니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 퇴거 후 어느 정도 지나면 보증금이 반환되나요?
A. 민법 개정(2020년) 이전에는 관행상 약 1개월 정도가 많았지만, 법적으로는 지체 없이 반환할 의무가 있습니다. 퇴거 후 2~4주가 지나도 반환되지 않는다면 임대인 또는 관리회사에 확인해 보시기 바랍니다.
Q. 하우스클리닝 비용은 임차인 부담인가요?
A. 계약서에 «퇴거 시 청소 비용은 임차인 부담»이라고 명시되어 있다면 임차인 부담이 됩니다. 다만 입주 중 통상적인 사용으로 발생한 오염 범위를 넘지 않는 경우에는 임대인 부담으로 본 판례도 많습니다.
Q. 보증금이 없는 물건은 퇴거 시 무엇이 달라지나요?
A. 보증금이 없기 때문에 원상회복 비용은 퇴거 시 별도로 청구됩니다. 비용 부담 범위는 일반적인 보증금 있는 물건과 같은 규칙이 적용되므로, 입주 전에 주택의 흠집과 오염을 사진으로 기록해 두는 것이 중요합니다.
Q. 예전에 포기했던 보증금을 지금이라도 돌려받을 수 있나요?
A. 퇴거 후 5년 이내라면 보증금 반환 청구권의 소멸시효가 완성되지 않았으므로, 법적 절차를 통해 반환을 청구할 수 있습니다. 소액소송(60만 엔 이하)은 직접 제기할 수 있습니다.
