عند الانتقال من العقار، قد لا تتم إعادة مبلغ التأمين، أو قد تُفرض رسوم إضافية. مثل هذه النزاعات تحدث كثيرًا كل عام. يشرح هذا المقال تعريف مبلغ التأمين، وحدود المسؤولية بين المستأجر والمالك، والطرق العملية التي تساعد على استرداد أكبر قدر ممكن منه.
ما هو مبلغ التأمين؟ وما الفرق بينه وبين المال المفتاحي؟
مبلغ التأمين هو مبلغ يُودَع لدى المالك عند بدء الإيجار، ويُستخدم لتغطية تكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية بعد الإخلاء. وإذا لم توجد أضرار ناتجة عن تعمد المستأجر أو إهماله، فيجب إعادة المبلغ كاملًا. من المهم أن تدركوا دائمًا أن «للمستأجر حق المطالبة برد مبلغ التأمين». أما المال المفتاحي فهو مبلغ يُدفع للمالك على سبيل الامتنان، ولا يُرد. كما أن إعادة العقار إلى حالته الأصلية لا تعني «إعادته إلى الحالة التي كان عليها قبل الاستئجار»، بل «إصلاح الأضرار الناتجة عن تعمد المستأجر أو إهماله».
كيف يختلف نطاق ما يتحمله المستأجر عما يتحمله المالك؟
الجدران والأرضيات
- ما يتحمله المستأجر：بقع النيكوتين وروائح التدخين، الثقوب الأكبر من ثقوب الدبابيس (مثل المسامير والبراغي)، الكتابة على الجدران، والتآكل الناتج عن تسرب مياه من مكيف يملكه المستأجر
- ما يتحمله المالك：الاسوداد خلف التلفاز أو الثلاجة، بهتان اللون بسبب الملصقات ونحوها، ثقوب براغي تركيب المكيف، تغير لون ورق الجدران بسبب أشعة الشمس، والثقوب الصغيرة الناتجة عن الدبابيس
التجهيزات الداخلية (الفواصل اليابانية والأعمدة ونحوها)
- ما يتحمله المستأجر：الخدوش أو الروائح الناتجة عن الحيوانات الأليفة، والكتابة على الجدران
- ما يتحمله المالك：تكسر الزجاج بسبب زلزال أو كارثة طبيعية مماثلة، واستبدال شبك النوافذ للمستأجر التالي (إذا لم يكن هناك تلف)
المناطق المائية
- ما يتحمله المستأجر：تعطل سخان الماء بسبب التشغيل الجاف، واتساخ الزيوت الناتج عن نقص في العناية يتجاوز حدود الاستخدام المعتاد
- ما يتحمله المالك：استبدال التجهيزات القديمة (إذا لم تكن معطلة)، واسوداد الجدار بسبب أثر الثلاجة
أربع طرق عملية تساعد على استرداد أكبر قدر ممكن من مبلغ التأمين
1. التفاوض مع المالك بالاستناد إلى السوابق القضائية
عندما تتفاوضون مع إظهار السوابق القضائية السابقة (المبنية على «قانون عقود المستهلك» و«قانون إيجار الأراضي والمباني»)، فقد يقر المالك برد الأجزاء التي لا تقع ضمن مسؤولية المستأجر. ويكون التفاوض القائم على الأدلة والأساس القانوني أكثر فاعلية من الانفعال العاطفي.
2. حضور معاينة تقدير تكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية
من المهم أن تحضروا دائمًا معاينة التقدير عند الإخلاء، وأن تعترضوا في الموقع فورًا على البنود التي لا تعود إلى خطئكم. كما نوصي بالحصول على تقدير تقريبي مكتوب.
3. الحصول على تقدير من شركة ترميم بأنفسكم
تميل تقديرات الشركات التي يختارها المالك إلى الارتفاع. وعندما تطلبون تقديرًا مسبقًا من شركة ترميم أخرى، يمكنكم التحقق من مدى معقولية التكاليف.
4. استشارة 国民生活センター أو نافذة الاستشارات العقارية
إذا رأيتم أن المطالبة غير عادلة، فاستشيروا جهة عامة. يقدّم 国民生活センター ونوافذ الاستشارات العقارية في كل محافظة مشورة من موقف محايد. وتجدر الإشارة إلى أن مدة تقادم حق المطالبة برد مبلغ التأمين هي خمس سنوات من تاريخ الإخلاء.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. بعد الإخلاء، خلال كم من الوقت يُعاد مبلغ التأمين؟
ج. قبل تعديل القانون المدني عام 2020، كانت الممارسة المعتادة تقارب شهرًا واحدًا، لكن من الناحية القانونية توجد التزامات بإعادة المبلغ من دون تأخير. وإذا لم تتم الإعادة بعد أكثر من أسبوعين إلى أربعة أسابيع من الإخلاء، فاستفسروا من المالك أو شركة الإدارة.
س. هل يتحمل المستأجر تكاليف التنظيف الشامل؟
ج. إذا نص العقد صراحة على أن «تكاليف التنظيف عند الإخلاء يتحملها المستأجر»، فإنها تكون على المستأجر. ومع ذلك، توجد أيضًا سوابق قضائية كثيرة تعتبرها على المالك إذا لم تتجاوز الاتساخات حدود الاستخدام المعتاد أثناء السكن.
س. ما الذي يتغير عند الإخلاء في العقارات التي لا يوجد فيها مبلغ تأمين؟
ج. لعدم وجود مبلغ تأمين، تُطالب تكاليف إعادة العقار إلى حالته الأصلية بشكل منفصل عند الإخلاء. وبما أن قواعد نطاق تحمل التكاليف هي نفسها المطبقة في العقارات التي يوجد فيها مبلغ تأمين، فمن المهم توثيق الخدوش والاتساخات بالصور قبل السكن.
س. هل يمكنني الآن استرداد مبلغ التأمين الذي تنازلت عنه في السابق؟
ج. إذا كان ذلك خلال خمس سنوات من الإخلاء، فلا يكون تقادم حق المطالبة برد مبلغ التأمين قد اكتمل، ولذلك يمكن المطالبة به عبر الإجراءات القانونية. كما يمكنكم تقديم دعوى المطالبات الصغيرة بأنفسكم إذا كانت القيمة 600,000 ين أو أقل.
