O conjunto residencial multifamiliar de madeira com 3 andares é um formato construtivo que vem ganhando atenção na gestão de locação. Com a revisão da Lei de Normas de Construção de 2019, a liberdade de projeto aumentou, tornando mais fácil construir imóveis altamente rentáveis mesmo em terrenos pequenos. Neste artigo, explicamos a definição de conjunto residencial multifamiliar de madeira com 3 andares, as vantagens e desvantagens do ponto de vista do investimento e as condições de terreno mais adequadas.
O que é um conjunto residencial multifamiliar de madeira com 3 andares?
Definimos como “conjunto residencial multifamiliar de madeira com 3 andares” a moradia que atende a todas as 4 condições abaixo.
- É construída em área fora de zona de prevenção contra desastres
- Possui estrutura que atende aos padrões técnicos
- Tem 3 pavimentos, excluindo o subsolo, e todo o espaço é destinado a habitação coletiva ou pensão/alojamento
- Cada dormitório conta com uma varanda que pode ser usada como rota de evacuação
Com a revisão do Artigo 27 da Lei de Normas de Construção em junho de 2019, passou a ser possível projetar e construir em terrenos pequenos com área total inferior a 200 m² sem exigir edifício resistente ao fogo. Isso permitiu uma redução significativa nos custos de construção.
Quais são as vantagens do conjunto residencial multifamiliar de madeira com 3 andares na gestão de locação?
Para investidores e proprietários, podem ser destacadas as 5 vantagens a seguir.
O custo de construção é menor do que em estruturas metálicas e de concreto armado
As construções em madeira são mais leves do que as estruturas metálicas e de concreto armado, o que também reduz os custos de fundação e preparação do terreno. Ao conter o investimento inicial, torna-se possível recuperar o capital investido em prazo mais curto.
Redução adicional de custos devido às exceções da Lei de Normas de Construção
Com a revisão legal de 2019, tornou-se possível construir como edifício quasi-resistente ao fogo, o que ajuda a conter os custos de construção em comparação com edifícios totalmente resistentes ao fogo. Trata-se de uma condição especialmente vantajosa para investidores que desejam aproveitar terrenos pequenos.
O prazo legal de vida útil é curto, permitindo aproveitar incentivos fiscais
Como o prazo legal de vida útil da madeira é de 22 anos (34 anos para estrutura metálica e 47 anos para RC), as despesas de depreciação aumentam e a renda tributável pode ser reduzida mais cedo. O efeito de economia tributária na gestão de locação é grande, o que acelera a recuperação do capital.
Alta flexibilidade de projeto
A madeira é fácil de trabalhar e permite responder com flexibilidade ao plano de projeto. Também do ponto de vista de estratégias de diferenciação, sua força está em viabilizar com mais facilidade plantas e designs com alto grau de originalidade.
Maior área total construída e mais rentabilidade mesmo em terrenos pequenos
Ao optar por 3 andares, é possível garantir um número maior de unidades e elevar a rentabilidade mesmo em terrenos estreitos. Como a gestão de locação também se torna viável em áreas urbanas de terreno reduzido, amplia-se o leque de escolhas de localização.
Quais são as desvantagens do conjunto residencial multifamiliar de madeira com 3 andares na gestão de locação?
O custo de construção é maior e o prazo de obra é mais longo do que em edifícios de 2 andares
Edifícios de 3 andares exigem “desempenho quasi-resistente ao fogo” e “projeto com espessura de carbonização”, utilizando pilares e vigas mais grossos, além de placas de gesso mais espessas, o que eleva o custo de construção. Considere também que o prazo médio de obra passa de 3 meses em edifícios de 2 andares para 4 meses em edifícios de 3 andares.
Os terrenos adequados são limitados
Em zonas de prevenção contra desastres, edifícios resistentes ao fogo são obrigatórios e os custos ficam próximos aos de RC. Por isso, para construções de madeira com 3 andares, são adequados terrenos fora dessas zonas com coeficiente de aproveitamento em torno de 160% a 200%.
Há poucas construtoras capazes de executar esse tipo de obra
Não são muitas as empresas que contam com profissionais qualificados para realizar cálculos estruturais e que tenham experiência na execução de conjuntos residenciais multifamiliares de madeira com 3 andares. Também é preciso considerar o tempo necessário para selecionar a empresa certa.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quanto custa construir um conjunto residencial multifamiliar de madeira com 3 andares?
Embora seja mais barato do que estruturas metálicas e de concreto armado, o custo tende a ser mais alto do que o de edifícios de madeira com 2 andares. O custo por tsubo varia conforme a região e as especificações, mas, em padrão quasi-resistente ao fogo, a referência é de cerca de 60% a 70% do custo de uma estrutura RC.
Q. O que acontece com a gestão de locação depois que passam os 22 anos de vida útil legal?
Se o edifício continuar utilizável mesmo após o prazo de vida útil, a gestão de locação pode prosseguir. No entanto, como a avaliação por parte das instituições financeiras tende a cair, é necessário planejar com antecedência caso se considere obter financiamento adicional.
Q. Não é possível construir uma estrutura de madeira de 3 andares em zona de prevenção contra desastres?
Mesmo em zona de prevenção contra desastres, é possível construir como edifício resistente ao fogo, mas o custo ficará próximo ao de uma estrutura RC. Se a intenção for aproveitar a vantagem de custo da madeira, é melhor escolher um terreno fora dessas zonas.
Q. Como encontrar uma construtora confiável para construir um conjunto residencial multifamiliar de madeira com 3 andares?
Certifique-se de confirmar sem falta dois pontos: a presença de profissional qualificado para cálculo estrutural e o histórico de obras de conjuntos residenciais multifamiliares de madeira com 3 andares. É importante solicitar orçamentos a várias empresas e compará-los.
Q. O que mudou com a revisão da Lei de Normas de Construção de 2019?
Em terrenos pequenos com área total inferior a 200 m², passou a ser possível projetar e construir sem cumprir integralmente os quatro critérios rigorosos que antes eram exigidos. Com isso, as restrições de custo de construção e de projeto foram amplamente flexibilizadas.
