Entre os investidores que atuam no mercado imobiliario, ha perfis diversos: alguns administram condominios, outros alugam casas como imoveis residenciais, e outros se dedicam a predios de apartamentos. Entre essas opcoes, a operacao de predios de apartamentos se destaca como uma estrategia de investimento capaz de conciliar diversificacao do risco de vacancia e formacao patrimonial . Neste artigo, explicamos de forma estruturada como iniciar a operacao de predios de apartamentos como estrategia de investimento, alem dos principais pontos de analise de rentabilidade e gestao de riscos.
Como comecar a operar um predio de apartamentos?
Para iniciar a operacao de um predio de apartamentos, e necessario seguir cinco etapas: definicao da estrategia, coleta de informacoes, vistoria local, plano de negocios e aquisicao do imovel. Aumentar a precisao das decisoes em cada etapa e o que sustenta a rentabilidade no longo prazo.
Definir a estrategia de investimento
Se voce pretende se tornar proprietario de um predio de apartamentos, primeiro precisa definir a estrategia de gestao.E importante organizar e esclarecer qual e o objetivo da operacao, quanto capital pode ser utilizado e outros pontos essenciais.O volume de recursos disponivel nao define apenas se o investimento sera em um predio novo ou usado, mas tambem orienta naturalmente a estrategia de investimento em termos de regiao, rentabilidade e outros criterios.
Coletar informacoes
Quando a estrategia estiver mais clara, comece a reunir informacoes sobre os imoveis. Isso pode ser feito por meio de imobiliarias ou por pesquisas na internet.Depois de selecionar os imoveis que parecem aderentes a sua estrategia, avalie de forma integrada o valor medio de aluguel da regiao, a situacao de ocupacao, os imoveis concorrentes e os planos de desenvolvimento urbano.Como a escolha do imovel influencia diretamente o sucesso do investimento, a coleta de informacoes deve ser feita com profundidade.
Realizar vistoria no local
Quando a regiao estiver razoavelmente definida, va ate o local para realizar a vistoria. Apenas com informacoes da internet, e dificil avaliar com precisao o potencial futuro do imovel.No caso de um predio usado, a visita interna tambem deve ser realizada; se for um empreendimento novo, a analise do terreno e das condicoes construtivas e indispensavel.Recomendamos verificar o ambiente residencial e a conveniencia em horarios diferentes. A distancia ate a estacao e a existencia de linhas de onibus sao fatores diretamente ligados a taxa de ocupacao.
Elaborar o plano de negocios e o plano financeiro
O plano de negocios e o plano financeiro sao necessarios para simular, em horizonte de longo prazo, a lucratividade e o fluxo de caixa.Se o projeto nao for viavel, ha o risco de restar apenas o pagamento do financiamento. Investidores assalariados costumam escolher imoveis em areas suburbanas ou no interior, mas, como o risco de vacancia e de queda do aluguel tende a ser maior, o plano deve considerar riscos sob multiplas perspectivas. Tambem e recomendavel encaminhar nesta etapa o pedido de financiamento imobiliario para investimento.
Comprar o imovel
Quando a preparacao estiver concluida, celebra-se o contrato do imovel ou do terreno, e, apos a liquidacao do pagamento, a operacao do predio de apartamentos tem inicio.No primeiro investimento imobiliario, contar com uma administradora imobiliaria confiavel e a chave para uma operacao estavel.
Por que a operacao de predios de apartamentos e uma estrategia de investimento vantajosa?
A operacao de predios de apartamentos oferece varios beneficios estruturais que nao existem no investimento em unidades autonomas de condominio. A seguir, organizamos os principais beneficios sob a perspectiva de portfolio.
Permite formar um patrimonio relevante com menor esforco operacional
Se o objetivo e formar patrimonio, um predio inteiro tende a ser mais eficiente do que investir em unidades autonomas de condominio.No caso de unidades pequenas, a rentabilidade costuma ser limitada e a carga de gestao aumenta a medida que o numero de imoveis cresce. Com um predio inteiro, e possivel construir um patrimonio de escala de forma mais eficiente.
E mais facil controlar o efeito do investimento
Quem possui um predio inteiro pode decidir diretamente medidas para elevar a ocupacao e ajustar o valor dos alugueis.Em unidades autonomas, reformas estruturais e atualizacoes de equipamentos dependem do condominio; em um predio inteiro, o momento das grandes reformas tambem pode ser controlado com mais liberdade.
O efeito tributario e mais favoravel
Como a depreciacao de predios de madeira tende a ser maior, o efeito de economia de imposto de renda e imposto local aumenta.Em comparacao com estruturas de concreto armado ou aco, a construcao em madeira tem prazo de depreciacao mais curto e, por isso, registra despesa anual de depreciacao mais elevada. Para investidores que priorizam eficiencia tributaria, predios de madeira sao uma opcao forte.
Permite diversificar o risco de vacancia
A operacao de predios com varias unidades, administradas em conjunto, e especialmente eficiente para diversificar o risco de vacancia.Quando se possui apenas uma unidade, a receita de aluguel cai a zero assim que ocorre a desocupacao. Em um predio inteiro, o impacto de uma unica vacancia sobre o resultado total e limitado, o que favorece um fluxo de caixa mais estavel.
Permite preservar o ativo como patrimonio
Ao final do pagamento do financiamento, a receita de aluguel passa a permanecer integralmente com o proprietario, e o proprio imovel tambem segue como ativo patrimonial.Mesmo em caso de falecimento do proprietario, o saldo devedor pode ser liquidado pelo seguro habitacional vinculado ao financiamento, fazendo com que o ativo tambem funcione como substituto de um seguro de vida.
Quais riscos existem na operacao de predios de apartamentos?
A operacao de predios de apartamentos nao envolve apenas beneficios; tambem ha riscos que influenciam a decisao de investimento. Conhecer esses riscos com antecedencia e adotar medidas preventivas e essencial.
O custo inicial e elevado
Alem do custo de construcao ou do preco de compra, despesas acessorias como imposto de registro e taxas de seguro tambem integram o investimento inicial.Como o valor investido no inicio e alto, tambem aumenta o risco de endividamento se a receita de aluguel ficar abaixo do previsto. Se houver preocupacao com o capital proprio, vale detalhar cuidadosamente a composicao do custo inicial.
Envelhecimento do edificio e custo de manutencao
Com o passar dos anos, o valor do ativo diminui.Para preservar esse valor, grandes reformas periodicas sao indispensaveis, e cada intervencao pode custar centenas de milhares de ienes.Por isso, o plano financeiro deve prever a constituicao gradual de reserva para manutencao a partir da receita de aluguel.
Baixa liquidez (dificuldade de venda)
Predios de apartamentos usados tendem a encontrar compradores com mais dificuldade quando comparados a casas unifamiliares ou terrenos vagos.O risco de nao conseguir vender quando a operacao estiver pressionada precisa ser considerado previamente como parte da estrategia de saida.
Problemas com inquilinos e atendimento de reclamacoes
Lidar com conflitos entre moradores, como descarte inadequado de lixo ou ruido, faz parte da operacao de predios de apartamentos.A terceirizacao para uma administradora pode reduzir a carga operacional, mas, como a qualidade da resposta afeta a taxa de ocupacao, tambem e importante compreender as normas legais da administracao de locacao .
Risco de alta dos juros
Os juros do financiamento variam de acordo com o ambiente economico, e sua elevacao impacta diretamente o aumento do valor total a pagar.Como a compra de um predio de apartamentos envolve montantes elevados de credito, o impacto das oscilacoes de juros tambem se amplia. Se a opcao for por taxa variavel, e indispensavel simular cenarios de alta.
Que tipo de investidor tende a ter sucesso na operacao de predios de apartamentos?
Os investidores que geram receita estavel com a operacao de predios de apartamentos compartilham algumas caracteristicas. Observar os quatro pontos a seguir aumenta a probabilidade de sucesso.
Tem folga de capital proprio
De modo geral, considera-se que a taxa de vacancia de predios de apartamentos gira em torno de 30%, e, para manter uma operacao estavel mesmo nesse nivel, e preciso ter margem financeira.Ao aportar capital proprio, e possivel reduzir o valor das parcelas do financiamento e tambem responder a reservas de manutencao e campanhas de ocupacao.
Escolhe com cuidado a administradora e o imovel
A escolha da administradora esta diretamente ligada a estabilidade da operacao.Nao se deve decidir apenas pelo menor custo de administracao; durante a visita ao imovel, confirme tambem o estado de manutencao das areas comuns. Na selecao do ativo, a definicao do publico-alvo e a analise do entorno sao fundamentais.
Valoriza a comunicacao com as partes envolvidas
A comunicacao cotidiana com imobiliarias, construtoras e administradoras melhora a qualidade das decisoes de gestao.Investidores que mantem outra atividade profissional tendem a delegar tudo, mas ter senso de responsabilidade como gestor e uma condicao para o sucesso.
Tem forte capacidade de coleta de informacoes
Investidores que conseguem reunir e analisar informacoes amplas, desde movimentos historicos do mercado ate futuros planos de desenvolvimento, sao os que tendem a ter sucesso.Solicitar planos de operacao a varias imobiliarias e comparalos ajuda a formular um plano de negocios mais realista. Quando a decisao for dificil, consultar um planejador financeiro ou um consultor tambem pode ser uma medida eficaz.
Qual e a estrategia de sucesso na operacao de predios de apartamentos que o investidor deve conhecer?
Uma operacao de predios de apartamentos bem-sucedida exige abordagem estrategica baseada em numeros. A seguir, explicamos tres eixos: calculo de rentabilidade, medidas de risco e alocacao de capital.
Busque uma proporcao de capital proprio de pelo menos 20%
Financiamento total e sobrealavancagem podem ser viaveis, mas no longo prazo, a reducao da ocupacao e a queda dos alugueis elevam o risco de prejuizo. Ao assegurar uma proporcao de capital proprio em torno de 20%, torna-se mais facil manter uma operacao estavel mesmo quando surgem unidades vagas.
Monte um plano de receitas e despesas que incorpore os riscos
Com um plano que sempre pressupoe ocupacao total, nao e possivel tomar decisoes de gestao realistas.Os quatro elementos mais importantes sao taxa de vacancia, queda do aluguel, carga de amortizacao do financiamento e custo de administracao e manutencao.Faca uma simulacao de receitas e despesas com horizonte de 20 anos e inclua tambem, no planejamento, a reducao da depreciacao e o aumento da carga tributaria a partir do decimo ano.
Calcule a rentabilidade por meio de varios indicadores
Nao basta olhar a rentabilidade bruta; e importante avaliar a lucratividade com base na rentabilidade liquida considerando a vacancia e na rentabilidade apos o servico da divida.Mesmo quando a rentabilidade bruta de um predio usado parece alta, nao sao raros os casos em que o lucro efetivo nao se concretiza.
O que podemos aprender com casos de fracasso na operacao de predios de apartamentos?
Por tras dos casos de sucesso, ha muitos exemplos de fracasso. Conhecer os padroes mais comuns ajuda a tomar decisoes sem repetir os mesmos erros.
Caso de dificuldade causada por endividamento excessivo
Quando o valor do emprestimo cresce demais, as parcelas mensais se tornam pesadas e tambem fica mais dificil lidar com vacancia e inadimplencia.E necessario estruturar previamente o cronograma de pagamento e fazer simulacoes considerando tambem o desgaste do edificio e a queda dos alugueis.
Caso em que nao se compreendia o mecanismo do sublease
Sublease e um modelo em que a administradora imobiliaria aluga o imovel do proprietario e o subloca aos ocupantes.Ele reduz o trabalho de gestao, mas envolve risco de revisao do valor garantido do aluguel e gera rentabilidade inferior a autogestao. Antes de contratar, examine com cuidado as garantias e os custos envolvidos.
Caso iniciado sem capital proprio
Sem capital proprio, o volume do emprestimo aumenta, e ha risco de a operacao travar com o peso dos custos de manutencao e reforma.Como referencia de seguranca, e desejavel conseguir preparar de 10% a 30% do valor do imovel em capital proprio.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quanto custa o investimento inicial para operar um predio de apartamentos?
Alem do valor de compra do imovel, sao necessarias despesas acessorias como imposto de registro, seguro e comissao de intermediacao. Em geral, essas despesas representam cerca de 7% a 10% do preco do imovel. Se for possivel preparar de 10% a 30% do valor como capital proprio, a expectativa de uma operacao estavel aumenta.
Q. Qual e uma referencia de rentabilidade na operacao de predios de apartamentos?
A rentabilidade bruta varia conforme a regiao e o imovel, mas o mais importante e a rentabilidade liquida considerando a vacancia. Mesmo com rentabilidade bruta elevada, ha casos em que, ao incluir despesas e vacancia, o resultado se torna deficitario; por isso, calcular tambem a rentabilidade apos o servico da divida e um ponto central da decisao de investimento.
Q. Entre predio de madeira e estrutura metalica, qual e mais vantajoso como investimento?
Predios de madeira se destacam pela maior depreciacao e pelo maior efeito de economia tributaria. Ja estruturas metalicas ou de concreto armado oferecem vida util mais longa e maior capacidade de preservacao do valor patrimonial no longo prazo. A escolha deve ser feita conforme o objetivo do investimento e o plano financeiro.
Q. Mesmo quem trabalha como assalariado pode operar um predio de apartamentos?
Pode, sim. Ao delegar a uma administradora, e possivel terceirizar a gestao cotidiana. Ainda assim, o sucesso depende de manter senso de responsabilidade como gestor e revisar periodicamente o estado do imovel e os resultados financeiros.
Q. Como reduzir o risco de vacancia?
O basico e escolher areas com perspectiva de crescimento populacional e localizacoes com boa conveniencia de transporte. Alem disso, investimentos em equipamentos adequados ao publico-alvo e a cooperacao com uma administradora confiavel ajudam a reduzir a taxa de vacancia.
